マンション売却時に知っておきたいのが税金のこと。登録免許税や収入印紙税から、譲渡所得税、住民税、復興特別税まで、マンション売却で必ずかかる税金についてご説明しましょう。
また、税金の節約方法や税金がかからないケースについてもチェックしてみました。
目次
マンション売却の流れ
「マンションを売ろう」と思ったとき、売却はどのようなプロセスで行われるのでしょうか。
マンション売却の際には、事前に基本的な流れを把握しておくことが大切です。
【流れ①】売出前
最初のステップとなるのが、マンションの売却を依頼する不動産会社選びです。売却したいマンションの不動産査定を依頼して、どの不動産会社に売却を任せるか決めていきます。一度に複数の不動産会社へ査定を依頼できる「一括査定」のサービスを行うと、さまざまな不動産会社の比較にも役立ちます。
マンションの売却価格は、高すぎるとなかなか売れないことにつながりかねませんし、安すぎても納得がいかないかもしれません。周辺地域の相場を調べながら、適正な売却価格を決めることが大切になります。
【流れ②】売出中
依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決めて、物件の売り出しを開始します。チラシを作成したりウェブサイトに情報を掲載したりして、不動産会社が売り手を見つけます。物件に興味を持っている人が現れたら、内覧を行うなどの対応が行われます。
【流れ③】売出後
買い手が見つかったら、買い手と売買契約を結びます。このときに売買価格や引き渡し時期などの諸条件を交渉していきます。最後は売買代金を決済し、登記の変更が行われて、マンションを引き渡して完了です。
また、マンションの売却を行ったときは、その年の確定申告で納税を行うことが必要となります。確定申告の手続きは、売却を行った翌年の2月16日から3月15日の期間に行います。
マンション売却で必ずかかる税金
マンションを売却する際、必ずかかる税金は以下の通りです。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有者が変わる際に必要となる税金のことを指します。具体的には、物件の所有権を売り手から買い手へ移転する際の登記手続きに伴って支払う税金です。この税金は、売り手と買い手の双方に発生します。売り手が負担するのは「抵当権の抹消登記」に関わる部分です。抵当権の抹消登記とは、家を買うために組んだ住宅ローンの担保として設定されていた抵当権を取り除く手続きのことです。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1000円が必要です。ただし、建物と土地は別々に扱われるため注意が必要です。マンションの場合は、建物本体とその土地の両方で登録免許税が発生し、合計で2000円が必要になります。
収入印紙税
印紙税とは、家や土地などの不動産を売買するときの契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。この税金は、契約書に書かれた金額によって変わります。100万円を超え500万円以下：2000円
500万円を超え1000万円以下：1万円
1000万円を超え5000万円以下：2万円
5000万円を超え1億円以下：6万円
印紙税を支払うためには、契約書に収入印紙を貼り、その上から印鑑を押したりサインしたりする必要があります。もし印紙を貼り忘れたり印鑑やサインを忘れたりすると、罰金を払わなくてはなりません。罰金は、本来払うべき印紙税の2倍になります。
場合によって発生する税金
上記で紹介した必ずかかる税金のほかに、マンションを売却したときにはどんな税金が発生するでしょうか？ マンション売却時に生じる主な税金には次のようなものがあります。
マンション売却にかかる税金① 譲渡所得税
譲渡所得税額は、譲渡所得から特別控除を引いたものに、特定の税率をかけて計算します。譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
譲渡所得税にかかる税率は、売却する物件の所有期間によって異なります。所有期間が5年を過ぎると税率は大きく下がるため、売却するタイミングは慎重に検討しなくてはなりません。
※1譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断
※2税率には復興特別税2.1％を上乗せしています
購入時よりも高い価格でマンションを売却し、利益が出た場合にかかる税金が「譲渡所得税」です。
■計算方法・納付期限
税率は所有していた期間により異なり、5年以上所有していた場合は譲渡所得の15％、5年未満の場合は譲渡所得の30％となります。
譲渡所得は、「譲渡対価（マンションの売却価格）－譲渡費用（マンションの購入価格やリフォーム代金、仲介手数料、登記費用）」で計算します。 譲渡所得税は、管轄の税務署で確定申告を行って納税することになります。申告期間は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日です。
マンション売却にかかる税金② 住民税
マンションの売却で利益が生じた場合、譲渡所得税と同様に住民税も収める必要があります。■計算方法・納付期限
住民税は、長期所有（5年以上所有していた場合）は譲渡所得の5％、短期所有（5年未満の場合）は譲渡所得の9％となります。住民税は譲渡所得税とあわせて確定申告で納税することができるため、申告期間は譲渡所得税と同じになります。
マンション売却にかかる税金③ 復興特別税
譲渡所得税と住民税とあわせて発生するのが、東日本大震災の復興財源として設定された「復興特別税」です。復興所得税は2013年から2037年まで徴収されます。■計算方法・納付期限
復興特別税は、所得税額に2.1％を課した金額となります。復興特別税の納付は、譲渡所得税と住民税とあわせて、確定申告で行います。
利益が発生した場合の具体的な税金の計算方法
マンションを売却して利益が出た場合にのみかかる税金があります。具体的には、譲渡所得税と復興特別税です。
土地や建物を売却して得た利益にかかる住民税と所得税をまとめて、譲渡所得税と呼びます。
復興特別税とは、東日本大震災の復興のために使われる税金です。マンションを売却した年の所得税です。復興特別税がかかります。
復興特別税にかかる税率は、所得税額に対し2.1％です。
譲渡所得税と復興特別税について、具体的に解説します。
譲渡所得税の計算方法
マンションの売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）＝ 課税譲渡所得金額
課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得税
このうち取得費は、建物の購入金額から減価償却を考慮して算出した額です。譲渡所得の減価償却では、残存価額は取得価額の10%として計算されます。減価償却の計算方法には、定額法と定率法がありますが、特に指定がない場合は、定額法で計算されます。
復興特別税の計算方法
復興特別所得税は、所得税の納税義務がある個人全てが対象です。各年の所得に対して課税される仕組みですが、個人の状況によって課税条件は変わります。具体的に条件は、非永住以外の居住者、非永住者の居住者、非居住者にわかれています。復興特別所得税の税率は一律2.15％です。この税率はどんな時も固定となっています。例えば不動産売却時には、所有条件や課税対象金額は全く影響されません。また復興特別税は所得税に加算されますが、納税者の所得額も関係ないため、注意が必要です。
マンション売却で消費税がかかる場合もある
マンションの売却では、消費税がかかる場合もあります。具体的には、投資用のマンションを売却する場合に、消費税がかかります。自宅として住んでいたマンションを売却した場合は、消費税がかからないため注意が必要です。
マンション売却と消費税について、下記で詳しく解説します。
投資用マンションの売却では消費税が発生
自宅として住んでいたマンションを売却した場合と違い、投資用マンションの売却には、消費税がかかります。このうち課税対象となるのは建物部分だけで、土地は非課税です。土地は元々地球上に存在するもののため、人や会社が生み出したものではありません。この考えから、もともとある土地がAさんからBさんへ渡ったとしても、付加価値は生んでいないと解釈されるのです。付加価値を生み出さないものに対しては、基本的に課税されません。
一方、建物は人間が作り上げたもののため、課税対象となります。
不動産に消費税がかかる場合は、税込み価格で計算します。
売り出しの際の広告や、売買契約書にも消費税額を記載する必要があります。
投資用マンションの消費税の計算方法
投資用のマンションを売却する場合、消費税がかかりますが、課税対象となるのは建物部分のみで、土地は非課税です。例えば下記条件の不動産を売却するケースを考えましょう。
・売却価格（税抜き）：3,000万円
・土地：1,000万円
・建物：2,000万円
売却価格（税込）＝建物価格2,000万円＋消費税（2000万円×10％）＋土地価格1,000万円＝3200万円
このように建物部分にのみ消費税が計算されます。
土地と建物部分をどのように分けるかは、固定資産税の納税通知書に記載されている評価額を参考にします。固定資産税の納税通知書がない場合は、市区町村で「固定資産課税台帳記載事項証明書」を発行してもらうことで確認できます。
マンションの売却にかかる税金のシミュレーション
マンションの売却にかかる税金を、具体的にシミュレーションしてみましょう。
【シミュレーション】マンションを3000万円で売却した場合
マンションを3000万円で売却した場合の例を見てみましょう。(譲渡所得が700万円、所有期間が9年だった場合)各種控除を利用しない場合は、以下の税金がかかります。
譲渡所得税＝700万円×20.315％＝142万2050円
印紙税＝500万円を超え1000万円以下＝1万円
登録免許税＝マンション(建物、土地)＝2000円
合計：143万4050円
マンションを所有していた期間によっても計算方法は変わります。5年以下という短期所有ののちに売却して得た譲渡所得に関しては、税率がさらに高くなります。こちらにあげたのは一例でありおおよその金額となりますが、税金だけでも150万円近い金額がかかってくると知っておきましょう。
少しでも安くしたい！税金の節約方法！
マンションの売却価格や売却で生じる利益によって、納めなければならない税金は数百万円になることもあります。決して無視できるような金額ではないため、できるだけ税金は抑えたいと思う方も多いはずです。
マンション売却にかかる税金を節約するためには、次のような方法を考えてみましょう。
税金の節約方① 所有期間をチェック
マンション売却で生じる税金として大きいのが、譲渡所得税や住民税です。これらの税額はマンションを所有していた期間によって異なり、長く所有していたほど税率が下がります。所有期間が5年未満より5年以上の方が税率が下がり、さらに10年を超えると軽減税率制度も利用でき、譲渡所得税は10％（6,000万円以下のとき）、住民税は4％になります。マンションを売却するときは、自分の所有期間が何年になるのか事前に確認しておくことをおすすめします。
税金の節約方法② 3,000万円控除特例
マンションを売却したとき、そのマンションが自分で住んでいる家ではなく、売主と買主が親族でないなどの条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。3,000万円はかなり大きな控除となるので、この条件に当てはまるか確認してみましょう。■「買換え特例」の適用条件
（1）自分が住んでいる住宅を売るか、家屋とその敷地や借地権を売ること。
過去に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
取り壊された家屋・敷地の場合は、所有期間が10年を超えるものであること。
取り壊しから譲渡契約まで貸駐車場などその他の用途に使っていないこと。
（2）売った年と、その前年と前々年にマイホームを譲渡した場合3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないこと。
（3）売ったマイホームと買い換えたマイホームは、両方とも日本国内にあるもの。
（4）売却の代金が1億円以下であること。取り壊された家屋・敷地の場合は、所有期間が10年を超えるものであること。
取り壊しから譲渡契約まで貸駐車場などその他の用途に使っていないこと。
（2）売った年と、その前年と前々年にマイホームを譲渡した場合3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないこと。
（3）売ったマイホームと買い換えたマイホームは、両方とも日本国内にあるもの。
（5）売った人の居住期間が10年以上で、家屋・敷地の所有期間が10年を超えていること。
（6）買い換える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
（7）マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間に買い替えること。買い換えた住居には、売った年かその前年に取得した場合は売った年の翌年12月31日まで、売った年の翌年に取得した場合は取得した年の翌年12月31日まで住むこと。
（8）買い替えるマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内に建築されたものか、一定の耐震基準を満たすもの。
（9）買い替えるマイホームが耐火建築物以外の中古住宅の場合は築25年以内に建築されたものか、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
（10）親子や夫婦、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な関係がある人に対して売ったものではないこと
税金がかからないケースも？！
マンションの売却価格が購入した価格より低いときは、マンションの売却で損失が出ることとなります。そのように売却で利益が出ていない場合は、税金の優遇を受けられることもあります。
税金がかからないケース① 購入価格より安くなった
購入した価格より売却価格が低いと、「譲渡損失」が出ることとなります。このように損失が出た場合は譲渡所得税や住民税、復興特別税はかかりません。税金がかからないケース② 利益が3,000万円以下
マンション売却で生じる利益（譲渡所得）が3,000万円を超えない場合は、譲渡所得税や住民税、復興特別税の支払いは免除されます。一般的な住居の売却で譲渡所得が3,000万円を超えるのは稀なため、実際には多くの方がこの特例で譲渡所得税などが免除されていることとなります。相続したマンションを売却する場合の税金
相続したマンションを売却する場合、条件によって税金の優遇を受けられることもあります。
取得費加算の特例
親が亡くなるなどで相続したマンションを売却した場合、その利益は譲渡所得税の課税の対象になります。相続したマンション売却時の譲渡所得の計算は、被相続人がその住宅を購入したときの購入代金や購入手数料などから取得費を求めますが、相続した際の相続税の一定額を譲渡資産の取得費に加算できるという特例があります。
■取得費加算の特例要件
（1）相続や遺贈によって、財産を取得した者であること。
（2）その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
（3）その財産を、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
譲渡資産の取得費に加算できる相続税額は、以下の算式で計算します。
その者の相続税額×売却したマンションの課税価格とされた財産の価額÷（相続した財産の課税価格＋相続した財産の債務控除額）
この計算式は、支払った相続税のうち売却したマンションの税額分を譲渡資産の取得費に加算できるという意味のものです。
小規模宅地等の特例
相続人と被相続人が一緒に住んでいた住宅の相続には、土地の評価額が330m2の部分まで8割減額される「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。 「小規模宅地等の特例」を受けると相続税自体は軽くなりますが、譲渡資産の取得費に加算できる相続税が少なくなるので注意しましょう。相続したマンションの売却予定がある場合、小規模宅地等の特例で相続税を減らす方が良いか、売却時に取得費加算の特例を受けたほうが得なのか検討が必要です。
マンションの購入価格が不明な場合
相続したマンションで書類が紛失しているなどで取得費が不明なときは、マンションの売却代金の5％相当額を概算取得費とすることができます。 概算取得費の場合、登記費用など相続人が支払った費用は取得費に含めることができないので注意しましょう。税金の優遇を検討する場合には、被相続人や相続人が支払った取得費と概算取得費の大きな額の方を選択するようにしましょう。
税金の種類や節税のポイント、特例を利用して賢くマンションを売却しよう
マンションを売却するとさまざまな税金の支払いが発生しますが、売却の時期や条件によって節税できるポイントもあります。
また、マンション売却で利益または損失が出たときのさまざまな税金の特例も設けられているため、あらかじめ売却価格を想定して支払わなければならない税金の金額もシミュレーションをしておくとよいでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
