税金は知っているかそうでないかで大きな差が出ます。
マイホームの売却を考えている場合は税制控除についてもしっかり学んでおきましょう。
目次
居住用財産の3,000万円特別控除とは？
居住用財産の3,000万円控除とは、個人が居住している、または過去に居住していた不動産を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けられる制度のことです。
不動産を売却した場合、原則として譲渡所得税が課されます。不動産の売却価格が高くなるほど譲渡所得税も高くなるため、税金が大きな負担となります。
しかし3,000万円の特別控除を利用することで、譲渡所得税の大幅な節税が可能です。
3000万円控除を利用するときの利用条件と注意点
3,000万円の特別控除を利用するには、次の利用条件をどれか1つ以上満たす必要があります。
・自分が住んでいる家屋か、住まなくなってから3年以内の年末までの売却であること
・物件を売った相手が親族や夫婦、家族の会社などの特別な関係にないこと
・売却した年の前年または前々年に損益通算や繰越控除を受けていないこと
・売却した年の前年または前々年にマイホームの買換え・交換の特例を利用していないこと
・売却した不動産に固定資産の交換特例やその他の特別控除などを適用していないこと
・災害被害により売却する場合、居住に利用しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
上記の条件を満たしていれば、複数人で共有する不動産であっても、共有者それぞれが最大3,000万円の控除を受けられます。
【ケース別】3,000万円特別控除を受けるための適用要件
続いて、よくあるケースごとに3,000万円の特別控除の適用についてみていきましょう。
ケース① 相続した空き家と自宅を両方売却した場合
同じ年に相続した空き家と自宅とを売却した場合、どちらにおいても3,000万円の特別控除を受けられます。ただし、控除額は合計で3,000万円までとなります。
ケース② 兄弟で相続した土地建物を売却した場合
居住用の財産とみなされる空き家と土地を兄弟で相続した場合、兄弟それぞれが最大3,000万円の特別控除をうけられます。ただし、被相続人の居住用の家屋と敷地、両方の権利を3,000万円の特別控除の適用を受ける兄弟全員で取得することが必要です。
たとえば、兄は土地、弟が家屋というような場合は対象外です。
ケース③ 店舗併用住宅を売却した場合
店舗と自宅とが併用されている場合、居住の用途に使っていた部分に限り、3,000万円の特別控除を受けられます。なお、建物の90％以上を居住に利用していた場合は全体が住居だとみなされます。
ケース④ 一旦空き家となった後譲渡した場合
一時空き家となっていても、その理由が入院などであり後日戻ってくることが確実であるような場合は居住用として3,000万円の特例が受けられます。しかし、実際に居住しなくなってから3年目の年末を経過してしまうと、特例は受けられなくなります。
3,000万円特別控除の対象にならないケース
3,000万円の特別控除は活用できれば有用な節税対策になりますが、適用条件を満たしていても、適用対象にならないケースがあります。
適用対象外となるケースは以下のものです。
・3,000万円の特別控除を利用する目的で購入した不動産
・自宅建築までの一時的な住まいとして入居した不動産
・別荘や趣味を目的とした不動産
・所有以外の目的で一時的に入居していた不動産
3,000万円の特別控除は、あくまで「居住を目的とした不動産」を対象としており、マイホームとして所有していなければ適用されません。
そのため、たとえ購入した不動産であっても、別荘や保養地、趣味での利用のみで長期の居住に利用していなければ特別控除の対象外です。
3000万円控除に必要な手続き・流れ
3,000万円の特別控除を利用するには、不動産を売却した年の翌年に確定申告をしなければなりません。
例えば2024年12月31日に売却した場合には、2025年2月16日から3月15日までの期間中に確定申告を行う必要があります。
確定申告をしなければ特別控除は適用されず、譲渡所得税が通常通りに課税されます。
3,000万円の特別控除を適用するために、手続きにおいてどのような書類が必須になるのか、必要になる可能性がある書類についても見ていきましょう。
3000万円控除の手続きに必要な書類
3,000万円の特別控除を受けるには、様々な書類の提出が必要です。必要書類を提出することで適用対象となるかどうか判別されるため、必ず下記の書類は用意しましょう。
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・戸籍の附票・削除した戸籍の附票（写しでも可）
・売買契約書の写し
・譲渡した建物や土地の全部事項証明書
・本人確認書類（住民票の写しまたはマイナンバー）
確定申告書・譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページでダウンロードするか、税務署で受け取ることができます。
戸籍の附票や削除した戸籍の附票は、必要になる場合に役場から発行してもらいましょう。譲渡した建物・土地の全部事項証明書は、法務局で発行してもらえます。
役場と法務局で発行してもらえる書類については、手数料が発生する点に注意してください。
また、この他にも後日の問い合わせに対応するため、次の書類も用意しておくと申請がスムーズに進みます。
・売買時の領収書の写し
・譲渡関連費用の領収書の写し
3,000万円の特別控除は大きな金額ですから、不足する書類が無いように万全の準備をすることが大切です。
3000万円控除の手続きの申請期間
3,000万円の特別控除の手続き期間は、1か月間だけです。具体的には次の期間を指します。
【申請期間】
不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日まで
上記の期間を超過してしまうと、譲渡所得税がそのまま課されることになるため、相談会や税理士に確認するのがよいでしょう。
ほかの控除との併用は可能？
3,000万円の特別控除の他にも10年超所有軽減税率の特例という特例があります。
この両者の特例は併用することができ、それによって譲渡所得税の税率を譲渡所得額6,000万円までの部分までに限り、14.21%まで引き下げることができます。
すると先の例での計算式は次のようになります。
6,000万円-(2,000万円＋100万円)-3,000万円=900万円
900万円×14.21%=127万8,900円
所有期間が10年を超えるだけで、他の条件が同じでも65万円程度の差がつくのです。 なお、譲渡所得が6,000万円を超える部分についての税率は20.315%となります。
不動産売却で損失が出た場合の特例
不動産の売却によって損失が出た場合にも受けられる特例があります。
それが「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
ここからは、それぞれの概要や適用条件、メリットなどを解説します。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けることにより、不動産を売却した際に損失が発生しても、給与所得といった他の所得から差し引きすることができます。また、差し引きしても損失が残る場合、本特例が適用された翌年以後3年間の総所得から譲渡損失を一定の方法によって、繰越控除することが可能です。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用するためには、以下の条件をすべて満たしていなければなりません。
・資産の譲渡に係る損失が生じていること
・居住用財産の定義を満たしていること
・所有期間が売却する年の1月1日時点に5年を超えていること
・一定の要件を満たした新居を購入すること
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン控除との併用も可能となっています。ただし、適用期限は2021年12月31日の譲渡までとなっているため、注意が必要です。
また、本特例の適用を受けるためには、必要書類をすべて揃えたうえで、確定申告をおこなってください。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例も、不動産売却で損失が出たときに、他の所得から相殺ができる制度です。また、相殺しても赤字になる金額を翌年以降3年間繰り越して所得から控除できます。基本的に居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と同様の内容になります。
ただし、本特例の適用に買換え資産を購入することや、売却する不動産に一定額以上の住宅ローン残高があることは、条件として含まれていません。
本特例の適用を受ける場合も確定申告をおこなう必要があります。2021年12月31日の譲渡までが適用期限です。
その他の特例・控除
今回解説した3,000万円特別控除の他にも、いろいろな特別控除や特例があります。
不動産を売却する場合、どの特別控除や特例を受けることができるのか、事前に知っておくとよいでしょう。ここからは、それぞれの概要や適用条件をご紹介します。
特例① 被相続人の居住用財産を売ったときの特例
被相続人のマイホームを売却したときに受けられる特例があります。これは、空き家の発生を抑制する特例措置であり、相続した空き家を売却する場合3,000万円の特別控除を受けることができる制度です。
売却する不動産に被相続人がひとりで住んでいたこと、昭和56年5月31日以前に建築された住居であることが適用条件となっています。また、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却しなければなりません。
特例② 農地保有の合理化などのため土地を売った場合の800万円の特別控除
農地拡大を希望する意欲的な認定農業者に土地を売却した場合、その譲渡益から800万円を控除できる特例です。適用条件は、譲渡先が農業委員会や農用地利用集積計画の斡旋を受けた相手であることや、農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体に売却した場合となります。
ただし、抵当権などの権利設定があるときは、本特例が適用できません。
特例③ 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
世界的な経済危機に陥った平成20年のリーマンショックによる景気後退を防ぐことを目的とした特例もあります。不動産流通を活発化させるため、平成21年と平成22年に取得した国内の土地において、それぞれ6年後の平成27年以降と平成28年以降に売却すれば1,000万円の特別控除が受けられる制度です。
特例④ 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
国土交通省が管轄する土地区画整理事業のために不動産を売却した場合、その譲渡所得金額から2,000万円の特別控除を受けることができます。本特例は、譲渡が2年以上に渡ったとしても、最初の年にしか適用されない制度です。他にも地方公共団体などがおこなう特定住宅地造成事業などに土地を売却すれば1,500万円の特別控除が適用されます。
特例⑤ 公共事業のために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
公共事業などのために土地や建物を売却すれば5,000万円の特別控除を受けられる特例があります。該当する不動産が固定資産であること、買取の申出があった日から6ヶ月以内に売却していることなどが適用条件です。本特例においても、譲渡が2年以上に渡った場合でも、最初の年にしか適用されないようになっています。
まとめ
居住用財産の3,000万円特別控除は、譲渡所得税の節税には欠かせない制度です。
一定の条件を満たす必要はあるものの、マイホームの売却を考えている方は、ぜひ利用を考えましょう。
3,000万円の控除を活用し、不動産の売却、節税、新たな住居購入を賢く進めてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
