また、ローン残債がある家を売却するときのコツ、さらに譲渡損失の売却特例や3000万円特別控除など、利用できる税金控除制度もご紹介します。
ローンの残債がある家を売却する準備
住宅ローンの支払いが終わっていなくても、ローンが残ったまま家を売却するケースは多くあります。そこでローンの残債がある家を売却するとき、最初に準備しておきたいことをご紹介しましょう。
ローンの残債を確認する
まず住宅ローンの支払いがいくら残っているか把握しましょう。毎年10月頃に金融機関から、ローンの借入額や残債が明記された「年末残高証明書」が郵送されます。もし年末残高証明書がない場合は、金融機関へ連絡して借入金の残高証明書をもらいましょう。残高証明書の借入額には金利が含まれていませんので、売却時までの金利も含めて考えるようにしてください。家の売却額の相場を調べる
ローンの残債がわかったら、次は自分の家がいくらで売れるかチェックしてみましょう。不動産会社に査定を依頼すると、物件の住所や面積、間取りなどの情報をもとに、いくらで売れるか算出してもらえます。一括査定を利用できる不動産サイトを利用しても便利です。家の売却にかかる諸費用を確認する
家を売却するとき、不動産会社の仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生します。これらの費用がそれぞれいくらぐらいかかるか確認しましょう。・仲介手数料 （売却価格×3％+6万円+消費税）
・印紙税 1万円～6万円
（20223月末までの契約は軽減税額が適用となり、5000円～6万円）
・住宅ローン返済手数料 5000円～数万円
・抵当権抹消登記費用 1000円
・司法書士への依頼費用 3万円前後
・譲渡所得税・住民税
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）売却益×39.63％（所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間が5年超）売却益×20.315％（所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%）
譲渡所得税は不動産売却を行った翌年の確定申告で申告と納税を行い、住民税は売却した翌年の6月以降から支払うこととなります。それ以外の費用については売買契約の際に必要となり、全体で売却価格の5％となりますので、この分の費用を見込んでおきましょう。
家の売却額でローンを返済可能かを確認する
家の売却価格から諸費用を差し引いた金額で、ローンの残りを返済することとなります。査定額から諸費用を差し引いた金額が、ローンの残債より大きいか少ないかチェックしてみましょう。家を売却する流れ
家を売却するときの基本の流れについて、確認してみましょう。
流れ1：情報収集・査定・媒介契約
まず自分の家のローン残高や周辺相場についてリサーチし、さらに不動産会社に査定を依頼するまでは、「準備」事項のところで先ほどご紹介しました。複数の不動産会社に査定を依頼して、納得のいく査定額を提示してきた不動産会社、また信頼して売却を任せられる不動産会社を決めて、媒介契約を結びます。不動産会社や担当者との相性もありますので、不動産会社に話を聞きながら選ぶようにしましょう。流れ2：売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、本格的な売却活動が始まります。広告を売ったり、内覧希望者へ物件を案内したり、媒介契約を結んだ不動産会社が対応します。流れ3：売買契約・引き渡し
買い手が見つかり、売買価格の交渉が行われ双方が金額に合意したら、売買契約が結ばれます。さらに後日、物件の引き渡しが行われて売却の一連のプロセスは終了となります
オーバーローンの家を売却する方法
家の売却価格が住宅ローンの残債より少なくなることを「オーバーローン」と言います。つまりオーバーローンでは、家を売却してそれで手に入れた金額で住宅ローンを完済できないということ。住宅ローンが残っている家には金融機関が「抵当権」を設定しており、家の売却にはこの抵当権の抹消が必要不可欠となります。そのような場合、以下の方法でローンを完済して抵当権を抹消し、家を売却します。
手持ち資金で補填する
住宅ローンの完済に不足する金額を、自分の手持ちの資金から出して、ローンを完済することができます。例えば住宅ローンの残債が2000万円で、売却価格から必要経費を差し引いた金額がおよそ1500万円となる場合、手持ち資金から500万円を補填すればローンを完済できることとなります。住み替えローンを利用する
現在住んでいる家を売却して新しい家を購入する場合、新しい家の購入資金と現在の住宅ローンの残債を合わせた金額を融資してもらえるのが「住み替えローン」です。ただ金融機関から見ると、新しく購入する物件の価値以上の融資を行うため、ローンの審査が厳しくなります。任意売却を利用する
もし何らかの事情で住宅ローンの支払いが難しくなった場合、「任意売却」という手段があります。任意売却は、債権者（融資を受けている金融機関）の合意の上で、その家を売却することです。通常の売却であれば、物件の所有者の意思だけで売却できますが、任意売却は債権者の同意を得る必要があり、債権者が売却する金額を決定します。任意売却は通常の売却と同じように、市場の相場で売却できるメリットがありますが、ローンの滞納によってブラックリストに掲載されるデメリットがあります。ローン残債がある家の売却のコツ
ローンが残っている家を売却する場合、できるだけ高く販売したいと思うもの。何も対策せずに売り出すのではなく、工夫が必要になります。
コツ1：家を高く販売してくれる不動産会社を選ぶ
買い手を探して、家の売却価格を交渉するのは、不動産会社の営業担当者です。売買価格を安易に下げたりせず、売り手の希望を考慮してできるだけ高く売却するのは、不動産会社の見せ場でもあります。不動産会社を選ぶ際は、それを理解した上で慎重に検討しましょう。コツ2：控除制度で税金を抑える
家を売却して利益が出たとき、その利益額に応じて税金を収める必要があります。しかし税金を控除する制度がありますから、それを利用して税金を少しでも抑えるようにしましょう。詳しくは次の項目でご紹介します。家の売却で利用できる税金の控除
最後に、家を売却するときに利用できる税金の控除制度をご紹介しましょう。
控除1：譲渡損失の売却特例
家を売却して生じる利益を「譲渡所得」と言い、これがマイナスとなり損をした場合は「譲渡損失が出た」こととなり、この場合は譲渡所得税・住民税はかかりません。さらに譲渡損失の額をその年の所得から控除できる「譲渡損失の売却特例」を受けられる場合があります。例えば所得が600万円の人が、200万円の譲渡損失となった場合、その年の所得を「400万円（600万円ー200万円）」として、払いすぎた税金を取り戻せることとなります。控除2：3000万円特別控除
家を売却して利益を得たとき、その譲渡所得に対して3000万円までは課税対象とならないのが「3000万円特別控除」の制度です。譲渡所得が800万円だった場合、3000万円の控除以内なので、一切譲渡所得税がかからないことになります。控除3：10年超所有軽減税率の特例
売却する家に10年より長く住んでいた場合、所得税や住民税の税率が低くなる「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。「家の売却にかかる諸費用」の項目でご紹介していますが、所得税は売却益に対して税率をかけて計算しますが、10年超所有軽減税率の特例では以下のようになります。譲渡所得の6000万円以下の部分 売却益×14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％）
譲渡所得の6000万円超の部分 売却益×20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）
※「10年超所有軽減税率の特例」は、「3000万円特別控除」と併用できますので、どちらも適用される場合はぜひ活用しましょう。
ローンが残っている家も売却できる
仕事の都合や家族の事情によって、住宅ローンが残っていても家の売却を迫られるケースがあるでしょう。「住宅ローンがあると、家を売却できないのでは？」と心配する方がいるかもしれませんが、家の売却を進めることは可能です。
ただローンの残高と売却価格を確認することが、最初に大切となります。ここでご紹介した内容をもとに、信頼できる不動産会社を探して、上手に売却活動を進めたいですね。
＼まずは売却不動産の価格を確認しよう／
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
