ここでは、一般的にはあまり知られていない「根抵当権」について、「抵当権」とも比較しながらそのメリットやどのような場面で使われているのかを解説します。
目次
根抵当権とは？
不動産購入の際の住宅ローンや不動産を担保に融資を受ける際、債権者（主に金融機関など）は債権を保全する（確実に回収する）ために「抵当権」や「根抵当権」の担保設定をします。
もし債務者（借入人）が返済できなくなった場合、債権者がその不動産を差し押さえて、スムーズに競売にかけることができるようにするためです。
債務者が自主的に返済してくれなくても、抵当権や根抵当権を設定していれば、担保不動産の売却代金からその権利の設定順位に応じて優先的に融資金の回収ができるのです。
「根抵当権」は、その設定を契約する際に「極度額」（上限金額）と「債権の範囲」を定めます。一度極度額と債権の範囲を設定すれば、その範囲内で何度でも借り入れと返済を繰り返すことができます。
このように何度も反復借り入れができることから、企業が事業資金などの融資を受ける際に使われることが多いので、一般消費者にとってはあまり馴染みのないものなのです。
根抵当権と抵当権の違い
「抵当権」は、住宅ローンを借り入れる際に担保となる不動産に設定されることが多いので一般的にもよく知られています。まずは、抵当権と比較しながら、ご説明しましょう。
違い① 担保する対象の債権が限定されず何度でも借り入れできる
抵当権の場合、特定の1つの債権（借入金）に対して1つの抵当権を設定します。設定内容には担保する債権を限定するために、契約の日付・種類・金額・返済期・利率等など債権の詳細が記載されます。対象となる債権を限定し、それ以外の債権を担保しないということです。根抵当権はあらかじめ「極度額」「債権の範囲」を定め、その範囲内でさまざまな債権を担保することができます。例えば「極度額：5000万円、債権の範囲：金銭消費貸借取引、小切手債権、手形債権」であれば、金銭消費貸借契約での融資や手形貸付について、5000万円の範囲内で何度でも担保するというものです。
違い② 一度設定すると当事者の合意がないと消滅しない
抵当権は、抵当権の対象となる債権が完済されれば、自動的に消滅します。ですから完済後、債権者は抹消書類を債務者に差し出す義務があります。（抹消登記をするかどうかは債務者側の任意です）ところが根抵当権では極度額の範囲内で何度でも借り入れできるので、今ある債権（借入金）が完済されたからといって根抵当権が自動的に消滅するということはありません。
1つの借入金が完済されても次の融資をする可能性があるため、抹消義務は生じません。借り手側が今後も融資を希望し、貸し手側が融資を継続する見込みがあると判断する場合は、完済後もそのまま根抵当権を残しておくことができるのです。
根抵当権では、借り手側と貸し手側双方の合意のもと、抹消することになります。
違い③ 優先弁済の範囲が違う
抵当権では、担保の原因となる債権の元本および最後の2年間分の利息・損害金についてのみ優先弁済を受けることができます。2年以上前に発生した利息・損害金については、抵当権による強制回収はできません。それに対して根抵当権は、設定された極度額を上限に、期限には関係なく優先弁済が受けられます。ただ、極度額ぎりぎりまで融資していた場合には、極度額が強制回収の上限になることから、それを超えた利息・損害金は回収できません。
そのため、繰り返し融資を受けられるとはいっても、極度額満額まで借りられるというものではなく、金融機関によって「借入れ上限は極度額の90％まで」などとされています。
□関連リンク：「抵当権とは一体何? 登録～抹消方法までわかりやすく解説!」
根抵当権のメリット
「抵当権」とくらべて「根抵当権」には以下のようなメリットがあります。そのため、事業資金などの融資の際に利用されているのです。
メリット① 極度額の範囲内で反復借り入れできる
根抵当権を一度設定すれば、その「極度額」に記載された金額を上限に、何度でも借り入れと返済を繰り返すことができます。金融機関によって「極度額の〇％まで」と規定するところもありますが、いずれにしても定められた上限まで反復借り入れできるので、急いで追加融資を受けたいときには審査の時間が短縮できます。
メリット② 多種多数の債権を担保できる
根抵当権では、その「債権の範囲」に記載された債権であればどの借り入れに対しても担保とすることができます。証書貸付や手形貸付など、さまざまな融資形態に対応できるのです。メリット③ 手間と手数料が節約できる
抵当権は融資のたびに設定登記しなければならないので、その分手間と手数料がかかります。しかし根抵当権なら、最初に極度額分で設定登記するだけ済みます。例えば、1回目2000万円、2回目1000万円、3回目1500万円と融資を受けた場合、 抵当権では、それぞれに登録免許税0.4％（8万円、4万円、6万円）と司法書士報酬（報酬例として10万円、6万円、6万円）がかかります。
極度額を3000万とした根抵当なら、それぞれ1回分の登録免許税（12万円）と司法書士報酬（10万）で済みます。
登記の際に必要な印鑑証明書などを取り寄せる手間と費用もかかるので、一度の登記だけで済めばそれだけ節約になります。
根抵当権のデメリット
根抵当権にはメリットもある一方、その特徴ゆえのデメリットや抵当権にも共通するデメリットがあります。
根抵当権の3つのデメリットをみていきましょう。
デメリット① 被担保債権の範囲が広がり過ぎてしまうおそれがある
根抵当権は債権額の枠は決まっているものの、被担保債権の範囲内であればある程度自由に債権を作れるという特徴があります。つまり被担保債権の範囲を限定しておかなければ、返済する際にかなりの手間が発生するでしょう。
加えて、元本確定までは将来発生する債権も被担保債権に含まれるため、延々と返済を繰り返すことになる可能性もあります。
そのため早期に元本を確定させて完済するか、債権を完済したうえで債権者と消滅の合意を行うのがよいでしょう。
特に将来の借り入れ予定がないのであれば、元本確定で債務の額がこれ以上増えないようにしたうえで、返済を進めていくことをおすすめします。
デメリット② 融資先の変更、他の銀行からの借り入れが難しくなる
通常の抵当権であれば、融資先への返済が完了することで設定された抵当権は消滅し、登記からも抵当権を抹消できます。しかし根抵当権の場合は返済しただけでは消滅せず、債権者と消滅について合意する必要があります。
他の銀行からすれば根抵当権付きの物件はリスクが高く、融資しづらい対象と判断されるでしょう。
注意したいのは、あくまで根抵当権が残ったままでは、住宅ローンの借り換えが難しくなるという点です。
根抵当権であっても債務を完済していれば、融資先も根抵当権の消滅に合意してくれます。
そのためまずは元本確定をした後、債務をすべて返済すれば、他の銀行からの借り入れも問題はありません。
デメリット③ 物件の売却が困難になる
根抵当権・抵当権のどちらにも共通するデメリットとして、物件に権利がついている限り売却が難しくなるという点が挙げられます。物件を市場に出しても、根抵当権や抵当権がついていれば、買主にとっては競売に出されるリスクが大きいと判断されるからです。
そのため登記上からの根抵当権を抹消するためにも、融資先と相談のうえで元本確定と根抵当権の消滅について話し合いましょう。
すでに根抵当権で設定した債務をすべて返済しているのであれば、交渉もスムーズに進みます。
あらかじめどのような債権が残っているか、いくら返済する必要があるか確認したうえで、金融機関と相談することが大切です。
一般消費者が「根抵当権」を設定されるケースとは
事業資金を必要としない人にとっては馴染みのない「根抵当権」ですが、一般消費者が根抵当権を利用する場面はあるのでしょうか？
いくつかのケースをご紹介しましょう。
注文住宅を建てるとき
マンションや戸建てを土地（敷地権）・建物込みで購入するために住宅ローンを組む場合は、たいていは売買代金を一括払いするため抵当権が設定されます。しかし、先に土地を購入し、その後建物を建てるとき、土地代金と建物代金の支払いには数カ月の期間があきます。
また、建物代金は、着手金・中間金・残金と数回に分けて数百万～数千万ずつ支払うこともあります。そのような場合、根抵当権を利用します。 もちろん、土地代金借り入れ時と建物代金借り入れ時それぞれに抵当権を1つずつ設定することも可能ですが、根抵当権を使えば一度の設定で済むので登記費用の節約になります。
さまざまな資金の借り入れ
最近CMでも見かける、「リバースモーゲージ」という融資制度があります。所有する不動産を担保に一括または分割で借り入れをし、借入人が存命中は利息分のみを毎月支払い（利息分を後払いにできるものもあります）、死亡したときに担保不動産を処分して借入金を全額返済する仕組みです。ローンの種類にもよりますが、ふだんの生活費、子供の教育・結婚、車の買い替え、住宅のリフォームなどさまざまな目的で使うことができます。
自宅の住宅ローンを払い終え、持ち家はあるけど貯金が少ない高齢者の老後の生活を支える制度の1つです。 一般消費者の日常的な生活の場面ですが、長期にわたって繰り返し借り入れをするため、このような場合に根抵当権が利用されています。
根抵当権の元本確定とは？
根抵当権の元本確定とは、根抵当権で担保される債権額を確定させることです。元本確定されると、元本確定以降に発生した債権は根抵当権では担保されません。
加えて根抵当権の元本確定以降は、債権が返済されれば根抵当権は消滅します。つまり根抵当権の元本確定は、根抵当権を通常の抵当権と同じ扱いにすることをイメージするとわかりやすいでしょう。
根抵当権の元本確定事由は大きく分けて3つです。
・確定期日の到来
・根抵当権の債務者の死後（相続開始後）6カ月以内に合意の登記をしなかった
・合併または会社分割がされたことで、根抵当権の設定者が確定請求した
そして、根抵当権の元本確定請求ができるのは、根抵当権設定者と根抵当権設定登記後に当該不動産を取得した第三者のみです。
元本確定の特徴
根抵当権の元本確定の特徴は、次の2点です。・元本確定後は撤回ができない
・被担保債権が特定される
まず、元本確定後に撤回することはできません。
根抵当権を設定したい場合は、再度根抵当権の設定契約を行い、登記を行う必要があります。
また、根抵当権は確定するまで債権の流動性がありますが、元本確定後は通常の抵当権と同じになり、被担保債権が特定されます。
根抵当権の抹消手順
根抵当権の抹消を行うには、金融機関との交渉や登記申請が必要です。
抹消までの手順を3つの段階に分けて解説します。
根抵当権の抹消合意
根抵当権を抹消するには、まず根抵当権の残債を完済していることを確認したうえで、金融機関と交渉する必要があります。根抵当権そのものは残債と紐づけられてはいないものの、残債が残っていると金融機関は抹消に応じてくれません。
そのため可能なら根抵当権の残債をすべて完済したうえで、金融機関に契約解除、根抵当権の抹消に合意するよう話し合いを行います。
例外として、残債が少なくなっており不動産を売却することで完済が見込める場合は、任意売却や別の不動産を担保にするという選択肢も可能です。
ただしどのような方法であっても金融機関と交渉し、合意を得る必要がある点は理解しておきましょう。
必要書類の準備
金融機関が根抵当権の抹消に合意したら、次は登記申請に必要な書類を用意します。根抵当権の抹消登記に必要な書類は、以下のものです。
・抵当権抹消登録申請書
・登記原因証明情報
・抵当権設定契約書
・法人番号記載書類
・委任状（司法書士に依頼する場合）
・登記申請者の印鑑
・登録免許税
上記のうち、抵当権抹消登録申請書は法務局のサイトからもダウンロード可能です。
法人番号記載書類については、発行されてから3か月以内のものとなります。
そのため法人番号記載書類を入手したら、有効期限も意識して早期の申請を行うことをおすすめします。
法務局への申請
必要書類を一通り準備したら、法務局で根抵当権の抹消登記を申請します。登記の手順は抵当権抹消と同じで、登録免許税も権利1個につき1,000円です。
ポイントとしては、所有権移転登記など他の権利の登記もあるときに一括で申請すると手間がかかりません。
必要書類が足りなかったり申請内容に漏れがあったりするとやり直しになるため、不安な方は司法書士に依頼するのがよいでしょう。
登記事項証明書は窓口で申請したなら即日、郵送やオンライン申請なら数日で届きます。
登記識別情報については、登記申請から2～3週間程度で届くことが多いです。
根抵当権は上手な使い方を検討しましょう
上手に活用すれば、一般消費者にとっても収入原資が限られる老後生活の幅を拡げるひとつの手段になる根抵当権ですが、実際の借入額よりも大きな極度額を設定登記するため、第三者からは極度額を債務として判断されてしまいます。
そのため他の金融機関から融資を受けられない可能性もあり、特に事業者の場合、事業規模拡大にとってデメリットになることもあります。
根抵当権の抹消の際にも、設定した金融機関が取引を継続したいがために積極的には抹消に合意してくれないケースもあるようです。 融資を受けるときの担保設定には、その場のメリットだけでなく、将来どのような借り入れを展開するかを含めて検討するようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
