また、土地を売却するときにかかる税金を少しでも減らすためにできる節税対策、相続した土地を売却するときにかかる税金についてもご紹介します。
目次
土地を売却した時にかかる税金の計算方法・支払時期
土地を売却した場合、必ず発生する税金と利益に応じて発生する税金があります。
具体的には「印紙税」「登録免許税」「所得税・復興特別所得税」「住民税」の4種類の税金です。
それぞれの税金の支払い時期は次の通りです。
| 税金の種類 | 支払い時期 |
| 印紙税 | 売買契約時 |
| 登録免許税 | 登記完了まで |
| 所得税・ 復興特別所得税 |
売却した年の翌年の2月16日～ 3月15日の間 |
| 住民税 | 売却した翌年度の6月以降 |
それぞれの税金の具体的な計算方法や支払時期について、詳しく解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書を作成した際に発生する税金のことです。支払い時期は売買契約が成立したときで、契約書に収入印紙として貼り付けることで納税できます。印紙税の額は契約金額によって異なり、金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。土地売却契約での印紙税の納税額は次の通りです。
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置適用後 |
| 1万円未満 | 非課税 | - |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | - |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | - |
□参考①：国税庁
「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
□参考②：国税庁
「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
登録免許税
「登録免許税」とは、土地を売却して所有者が変わるときに、所有者変更の手続きを行う際に課税される税金をいいます。登録免許税の金額は次の計算式で算出します。・登録免許税＝課税標準額（固定資産税評価額）×2.0％
土地を売却する際は、課税標準額は固定資産税の評価額を適用します。売却する土地の住宅ローンの支払いがまだ残ってる場合は抵当権がついているため、この抵当権抹消の手続きのための「登録免許税」も必要になります。
この場合は不動産1件に対して1,000円となり、土地と建物がある場合は土地と建物とそれぞれの2件で発生し、合計は2,000円となります。 登録免許税は、不動産の登記を完了する前に納める必要があり、支払いが遅れた場合は売買契約も進行できなくなります。
所得税・住民税
3つ目に必要となる税金が「所得税」「住民税」です。土地を売却して、購入したときの金額より売却価格が高く利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税の支払いが必要になります。また、所得税とあわせて復興特別所得税もかかります。それぞれの金額は、次の通りです。
・所得税 譲渡所得価格×15％（または30％）
売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は15％、5年以下の場合は30％の税率になります。
・復興特別所得税 譲渡所得×0.315％（または0.63％）
売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は0.63％、5年以下の場合は0.315％の税率になります。
・住民税 譲渡所得×5％（または9％）
売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は5％、5年以下の場合は9％の税率になります。
所得税・復興特別所得税・住民税はどれも、土地を所有していた期間が5年を超える場合、税率が低くなり優遇されることとなります。所得税と復興特別所得税、住民税の支払いは、土地を売却した年の翌年の2～3月にある確定申告期間で、自分で確定申告を行って納税します。
土地売却にかかるその他費用はこちら
土地売却においては、各種税金以外にもさまざまな費用が発生します。
・不動産会社への仲介手数料
・ローン一括返済に伴う手数料
・抵当権抹消に関連した費用
上記の3種類は土地売却で多くの方に発生する費用です。
またそれ以外にも土地の価値を高めるために、次の費用が発生することもあります。
・土地の測量費用
・土壌汚染対策費用
・建物解体費用
□関連リンク：
「不動産売却時の費用相場を一覧表で紹介!～節約したい人必見」
譲渡所得について
譲渡所得とは、土地・建物を売却して得た利益（売却益）のことです。
譲渡所得は、金額や不動産の所有期間に応じて課税されます。
所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合、税率は所得税+住民税で39.63％です。
所有期間5年超の長期譲渡所得の場合、税率は所得税+住民税で20.315％となります。
□関連リンク：
「譲渡所得の計算方法とは?仕組みや所得税の求め方もわかりやすく解説」
土地の売却にかかる税金をシミュレーション
土地を売却したときに実際にかかる税金について、具体例をもとにシミュレーションしてみましょう。
所有3年以内に土地を売却した時
まずは土地の所有期間が3年以内と短い場合についてです。・売却日：平成30年11月1日
・固定資産税評価額：3,000万円
・売却価格：4,200万円
・譲渡時諸費用：170万円
・取得価格：3,700万円
・取得時諸費用：120万円
■印紙税
売却価格が4,200万円のため、印紙税は「売買価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合」に該当し、20,000円となります。
■登録免許税
「固定資産税評価額×1.5％」のため、3,000万円×1.5％＝45万円です。
■所得税
「譲渡所得＝売却価格ー（取得価格+譲渡時諸費用+取得時諸費用）」となり、「4,200万円ー（3,700万円+170万円＋120万円）＝210万円。所得税は「譲渡所得価格×30％」となるので、210万円×30％＝63万円です。
■復興特別所得税
「譲渡所得×0.63％」のため、210万円×0.63％＝13,230円です。
■住民税
「譲渡所得×9％」のため、210万円×9％＝18.9万円です。
所有10年を超える土地を売却した時
所有期間が10年と長期の場合は、税率が低くなります。・売却日：平成30年11月1日
・固定資産税評価額：3,000万円
・売却価格：4,200万円
・譲渡時諸費用：170万円
・取得価格：3,700万円
・取得時諸費用：120万円
印紙税
「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、20,000円です。
登録免許税
「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、45万円です。
所得税
譲渡所得は「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、210万円。所得税は「譲渡所得価格×15％」となるので、210万円×15％＝31.5万円です。
復興特別所得税
「譲渡所得×0.315％」のため、210万円×0.315％＝6,615円です。
住民税
「譲渡所得×5％」のため、210万円×9％＝10.5万円です。
土地を売却する時の節税対策とは？
土地を売却したときにかかる税金は、決して無視できるような金額ではないことがおわかり頂けたでしょうか。
しかし次のような控除や特例を受けて、節税することも可能です。
土地を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得の控除を受けられます。
譲渡所得の特別控除については以下の通りです。
| 売却の内容 | 控除額 | 利用条件 |
| 公共事業のための売却 | 5,000万円 | ・土地建物が固定資産 ・土地を売却した際に、代替資産を取得した場合、その他の課税特例を受けていないこと ・事業施行者による買取の申し出から6か月以内に譲渡していること ・申し出を受けた本人、または相続人が譲渡していること |
| 特定土地区画整理事業のための売却 | 2,000万円 | ・租税特別措置法に定められた施行者であること ・施行区域が30ヘクタール以上あること ・ただし、住宅供給を行う地区内が15ヘクタール以上あること |
| 特定住宅地造成事業のための売却 | 最大 1,500万円 |
・5ヘクタール以上の規模であること ・住宅地造成のプロジェクトであること ・住宅地の分譲が公募されていること ・1区画の敷地面積にゆとりがあること |
| 平成21年・22年に取得した土地の売却 | 1,000万円 ただし、1,000万円に満たない場合は譲渡所得額が控除額になる |
・平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得していること ・平成21年に取得した場合は平成27年以降、平成22年に取得した場合は平成28年以降に売却していること ・特別関係者から取得したものではないこと ・他の譲渡職徳の特例を受けていないこと |
控除のケース1：公共事業のための売却《5,000万円の特別控除》
土地を売却する目的が公共事業である場合、5,000万円の特別控除が適用されます。公共事業を行う施行者から買い取りなどの申し出を受けた場合、その申し出を受けた人が売却を行い、申し出があった日から6か月までに売却することなどが条件となります。
控除のケース2：特定土地区画整理事業のための売却《2,000万円の特別控除》
国や地方の公共団体が土地区画整理事業を行い、それに伴って土地を売却する場合は、2,000万円の特別控除が適用されます。また同様に、住宅街区整理事業、第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業で土地を売却した場合もこの特例が適用となります。
控除のケース3：特定住宅地造成事業のための売却
地方公共団体や民間による、住宅建設や宅地造成のために土地を売却した場合は、1,500万円の特別控除が適用されます。また「公有地の拡大の推進に関する法律」にのっとって、土地を売却した場合なども、この特例に該当します。控除のケース4：平成21年・22年に取得した土地の売却《1,000万円控除》
土地を売却する場合、平成21年1月1日～平成22年12月31日までの間に取得した土地であれば、土地売却で1,000万円までの特別控除を受けられます。 つまり土地の価格が1,000万円未満であれば全額控除が可能となり、所得税や住民税の節税対策になります。ただし、以下の条件を満たしていることが条件です。
・5年超所有している土地であること
・配偶者や親族、内縁関係などの特別な関係にある人から取得した土地ではないこと
・交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで取得した土地ではないこと（売買契約で取得した土地であること）
・他の譲渡所得特例を受けていないこと
平成21年～22年という取得時期に加え、紹介した条件をすべて満たしていれば、1,000万円の特別控除が受けられます。
特別控除の目的は、2009年当時にリーマンショックの影響を受けた不動産市場を活性化するために設定されました。
1,000万円の特別控除の特徴は、未利用の土地に対しても適用できる点です。土地を購入したものの使わずに放置されていても、5年超の所有として特別控除が受けられます。
また、土地の上に住宅がある場合は、土地と建物はそれぞれ別で利益の計算をしたうえで、土地の分だけ確定申告が必要です。
土地とセットでマンションを購入していた場合は、土地と建物の取得金額を分け、土地に対応する部分だけが1,000万円の特別控除が受けられます。
手取りを増やすために土地を高く売る方法はある
土地の売却で土地の価値を高め、手取りを増やすには5つの方法があります。
・周辺土地と合わせて売りに出す
・隣地の住人に売却する
・売れにくい土地はアピールポイントを打ち出す
・権利関係を整理する
・あえて売却価格を下げる
土地を売却する場合、更地・広い・利用価値がある土地といった条件に当てはまるほど高く売れます。
そのため、土地を売る際は可能なら周辺の土地とまとめて売却することが望ましいです。
また、隣地の住人に土地を売却すれば、交渉の手間が少なくなるとともに、利用価値の高い土地として高く売りやすいです。
坂道の途中にある土地や形状が扱いにくい土地であっても、眺望や利便性などをアピールすれば高く売りやすくなります。
土地についた質権や借地権なども整理しておけば、より土地の売却価格は高くなるでしょう。
□関連リンク：
高く売れる土地と売れない土地の違いは?売るための条件や対策を解説
相続をした土地の売却時にかかる税金は？
相続した土地でも、第三者への売却によって利益が生じれば「譲渡所得税」「住民税」といった税金が発生します。
土地を売却後にかかる税金についても把握することで、どれくらいの利益になるかがある程度把握できます。
ただし土地を取得したときの価格を把握しておく必要があるため、取得時の書類を準備しておきましょう。
また、相続した土地を売却する場合、2つの節税方法を知っておくことも大切です。
・取得加算の特例
・3,000万円の特別控除
「取得加算の特例」とは、土地売却の際に相続税の金額を取得費に加算できるという特例です。
「譲渡所得＝売却価格－（取得費用+取得時諸費用）」で、取得費用を大きくできるため、譲渡所得税を低く抑えられます。
3,000万円の特別控除については、更地として売却する場合に譲渡所得から3,000万円の控除を受けられるというものです。
細かい条件がいくつか設定されているものの、適用できれば大幅な節税効果が見込めます。
土地や空き家付きの土地を相続した場合には、3,000万円の特別控除の対象になるかどうか確認するのがよいでしょう。
□関連リンク：
居住用財産の3000万円控除とは?適用要件や必要な申請手続き・書類などを解説!
土地売却時の税金の支払い方法
土地を売却したときに発生する税金をどのように支払うのか、具体的な支払い方法について確認してみましょう。土地を売却して支払い義務が生じるのは、「印紙税」「登録免許税」「所得税・住民税」の3つとご紹介しました。
このうち「印紙税」と「登録免許税」は、それぞれ売買契約時と物件引き渡し時に支払います。一方「所得税・住民税」は、土地売却を行った翌年の確定申告で支払いを行うこととなります。ここでは確定申告での所得税・住民税の支払い方法についてご紹介しましょう。
確定申告の流れ
確定申告を行う期間は、毎年2月16日から3月15日までです。土地を売却したらその翌年の確定申告で必要書類を提出し、税金の支払いを行うこととなります。確定申告は、個人で行うか税理士に依頼する2つの方法があります。確定申告に慣れていなくても、税務署では無料相談を行ったり、問い合わせに対応したりしているので、それらを利用して個人で行うことができます。税理士に依頼する場合はそのための費用が発生しますので、どちらが自分に向いているのか考えるといいでしょう。
流れ① 必要な書類を準備する
確定申告に必要となる書類には、土地を売却した際のさまざまな書類が必要になります。これらの書類と、税務署のウェブサイト等で入手できる申告書などを一通り準備しなければなりません。必要書類が全て揃っていないと、書類不備で後日税務署から問い合わせがくる可能性があります。
流れ② 譲渡所得から所得税と住民税を計算する
必要な書類をすべて揃えたら、まず譲渡所得を計算します。上述したように、譲渡所得は次の計算式で算出できます。 「譲渡所得＝売却価格ー（取得価格+譲渡時諸費用+取得時諸費用）」 次に所得税、復興特別所得税、住民税の税率がそれぞれいくらになるか確認します。
税率は、その不動産を保有していた期間によって異なり、長く保有していた方が優遇されます。
具体的には、その不動産を売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年を超える場合は「長期保有」になり、5年以下なら「短期保有」となります。長期保有と短期保有の税率は次の通りです。
■所得税
長期保有：譲渡所得×15％
短期保有：譲渡所得×30％
■復興特別所得税
長期保有：譲渡所得×0.315％
短期保有：譲渡所得×0.63％
■住民税
長期保有：譲渡所得×5％
短期保有：譲渡所得×9％
この税率を譲渡所得額にかけて、それぞれの税額を算出します。
流れ③ 確定申告の書類を作成する
計算した所得税、復興特別所得税、住民税を、確定申告用の書類に記入していきます。手書きで記入するほか、国税庁のウェブサイトの「確定申告書作成コーナ―」を利用すれば、画面の案内に従って画面上に入力していくだけで自動計算されて便利です。
流れ④ 税務署に確定申告書を提出する
確定申告用の書類ができたら、これを管轄の税務署に提出します。提出する方法は、郵送、持参、オンラインでの提出の3つがあります。オンラインで提出する場合は、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用することとなります。
流れ⑤ 納税する（又は還付を受ける）
確定申告で納税額または還付額が明らかになったら、それに応じて納税または還付を受けます。納税は、振替納税やオンラインでの支払い、クレジットカードでの支払いなどができます。還付を受ける場合は、申告書に金融機関の口座情報を明記しておくと、後日その口座に振り込まれます。
確定申告の必要書類
必要書類① 売買契約書（購入時・売却時）土地の売買を行うと、売買契約書を交わすこととなります。この売買契約書のコピーが必要です。しかも売却したときの売買契約書と、その土地を購入したときの売買契約書と、2つを準備しなければなりませんのでご注意ください。
必要書類② 仲介手数料等の領収書
その土地を購入した際と売却した際に、不動産会社に仲介手数料を支払っているはずです。このときの領収書（コピーで可）が必要です。不動産仲介手数料以外に、固定資産税の清算や登記費用、それ以外にかかった経費などの領収書もあわせて用意しましょう。
必要書類③ 登記簿謄本（全部事項証明書）
その土地の登記簿謄本（全部事項証明書）は、法務局に記録されている情報のことで、その土地の住所や所有者などの情報が明記されています。管轄の法務局まで直接訪れて取得できますが、オンラインでの申請が可能で、オンラインの方が手数料が安く便利です。
必要書類④ 確定申告書B様式
確定申告で最も一般的に使われる書類が、この「確定申告書B様式」です。国税庁のウェブサイトからダウンロードして使用できるほか、税務署で受け取ったり、郵送料がかかりますが郵送を依頼することも可能です。
必要書類⑤ 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
給与所得に対する課税と、不動産の取得や売却で生じる課税などを申告するための書類です。「確定申告書B様式」と同様に、国税庁のウェブサイトや税務署で入手できます。
必要書類⑥ 譲渡所得の内訳書 売却した土地に関して、所在地や面積、売却金額などを記入するための書類です。「確定申告書B様式」と同様に、国税庁のウェブサイトや税務署で入手できます。
確定申告時の注意点
土地を売却して納税するときに必要となる確定申告ですが、いくつかの注意事項があります。注意点① 土地売却を行った翌年に確定申告を行う
確定申告は、1月1日から12月31日までに得た所得に対して税額を計算して、翌年の2月16日から3月15日までに申告します。つまり土地を売却した年の翌年に確定申告を行うこととなります。
例えば、2021年1月に売却した場合、2022年2月16日～3月15日の期間に確定申告を行うこととなり、売却から1年以上の期間を空けて確定申告を行うこととなります。
そのため、確定申告自体を忘れやすくなりますから、注意しましょう。 万が一、確定申告を忘れた場合は、加算税や延滞税などのペナルティが発生します。しかし確定申告を忘れていることに気づいたら、期限が過ぎていても「期限後申告」を行うことができます。申告忘れに気づいたらできるだけ早い時点で、期限後申告を行いましょう。
注意点② 所得税・住民税の支払いは6月以降から
2月16日から3月15日の期間に確定申告を行い、その税額にもとづいた所得税、住民税の支払いは6月以降から発生することとなります。実際に売却を行ってから納税までの期間が空くため、事前に納税があると把握していないと、思わぬ出費と感じられるかもしれません。
注意点③ 控除や特例の利用を忘れない
先にご紹介した、不動産を相続して更地として売却する場合に適用される3,000万円の特別控除など、土地の売買にはさまざまな特別控除や特例が設けられています。これらを利用するのも確定申告のタイミングです。確定申告の際、どのような控除を利用できるのか改めて確認し、必要書類を用意してぜひそれらを活用しましょう。
注意点④ 売却で利益が出なかった場合は確定申告は不要
土地売却で発生する税金についてご紹介してきましたが、これらの税金は売却によって利益が出た場合に生じるものです。つまり売却によって利益が出ず損失が発生した場合は、その土地の売却に関しては所得税や住民税の支払いはなく、確定申告を行う必要はありません。
しかし確定申告を行うと、土地売却で損失が出た場合に給与所得など土地売却以外で得た所得から控除することが可能です。確定申告を行う手間はかかりますが、結果として税金を低く抑えられてお得となるでしょう。
まとめ
土地を売却する際は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
単純に売却価格だけで利益を考えるのではなく、税金や諸費用も含めてどれくらいの利益が出るか計算することが大切です。
税制や特例、控除などについて詳しく知りたい方は、専門家である不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
