不動産を早く売るための4つのポイントと注意点を解説!

はじめての不動産売却講座

【最終更新日】2024.11.26

【投稿日】2023.2.17

不動産を早く売却したい方へ

「マンションを早く売りたいけど、どうすれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を。
複数の不動産会社の査定結果から相場を知ることで、より早く高く売れる可能性が高まります。

不要な不動産を相続した、転勤で引っ越した等、不動産を早く売却したい方は少なくないでしょう。
ただ早く売却したくても、やり方がわからない、不安がある方がほとんどではないでしょうか。

そこで今回は、早く不動産を売却するためにどのように進めるべきか、注意点はなにか等を細かく解説します。

不動産を早く売るための4つのポイント
不動産を早く売るための方法
不動産を早期売却したほうが良いケース
不動産を早く売るメリットとは？
不動産の早期売却における注意点
不動産売却を成功させよう

不動産を早く売るための4つのポイント

不動産を早く売るためには、ポイントがいくつかあります。事前の知識や準備があるかないかではスピード感が全く違うため、スピーディーな売却を実現するために、4つのポイントを理解しておきましょう。

ポイント①　相場観を把握しておく

相場観を把握していれば、価格を決める際にスムーズに進みます。売却する不動産にどれくらいの価値があるか、複数の不動産会社に査定してもらい、一般的な売却価格を知りましょう。できる限り高く売却したいと考えがちですが、相場からかけ離れた金額にすると売れなくなり、早期売却もできなくなります。

ポイント②　必要書類を事前に準備する

不動産を売却する際には、さまざまな書類を準備する必要があります。
土地・住宅・マンションでは売却に必要な書類も異なります。それぞれをまとめました。

必要書類	土地	住宅	マンション
登記簿謄本・登記事項証明書	必要	必要	必要
売買契約書	必要	必要	必要
重要事項説明書	必要	必要	必要
登記済証・権利証・登記識別情報	必要	必要	必要
土地測量図・境界確認書	必要	必要	不要
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書	必要	必要	必要
建物の図面	不要	必要	必要
建築確認済証・検査済証	不要	必要	不要
設備仕様書・説明書	不要	必要	必要
設計図書	必要な場合がある	不要	必要な場合がある
管理規約・維持費関連書類	不要	不要	必要
耐震診断報告書	－	必要な場合がある	必要な場合がある

次に買主に引き渡しをする際、必要な書類は以下の通りです。

必要書類	土地	住宅	マンション
本人確認書類	必要	必要	必要
印鑑（実印）	必要	必要	必要
印鑑証明書	必要	必要	必要
住民票	必要な場合がある	必要な場合がある	必要な場合がある
ローン残高証明書または返済予定表	必要な場合がある	必要な場合がある	必要な場合がある

引き渡し後は登記も必要になるため、さまざまな書類を用意しなければなりません。

ポイント③　複数の会社に査定を依頼する

不動産を早く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
査定額はどの会社でも同じではなく、相場や不動産会社の基準、市場での需要によっても変動します。複数の会社の査定額を比較し、最も自分の利益になる不動産会社を選択しましょう。

ただし注意したいのは、査定額だけで判断して後で自分が損をしてしまうパターンです。悪徳な会社の場合、査定額を高めに提示して媒介契約を結んでから、値下げの提案を繰り返してくることがあります。
1社だけに査定を依頼すると、そのような業者の判別が難しいため、複数社で査定額を比較することが大切です。

ポイント④　内覧で良い印象を与えられるよう工夫する

家を早く売るには、見学希望者に良い印象を持ってもらうことも重要です。
家を買うのは一生に一度の人がほとんどです。見学希望者が家に入ったとき「この家は雰囲気が良い」「大切に使っていることがわかる」と感じてもらえれば、購入に一歩近づきます。

心理学では、人は初対面の人の印象を7秒程度で判断するといわれています。家の内覧も同じで、初めて見たときの印象が購入の判断をするうえで重要なポイントです。

逆に、家の手入れが行き届いておらず、家具や小物が散らかった状態はマイナスな印象を与えかねません。そのため、内覧で良い印象を与えるには、事前にハウスクリーニングを行い、不要なものは綺麗に片付けておきましょう。
可能ならリフォームも行っておくと、見学希望者に好印象を与えられる場合もあります。

不動産を早く売るための方法

不動産を早く売却するためには、どのような方法があるでしょうか。
家を売却する方法には、主に下記の3つがあります。

①不動産買取
②買取保証
③不動産仲介

この中でも最も早く売却できる方法は、①不動産買取です。
ただしメリット・デメリットがあるため、それぞれの特徴を知ったうえで判断してください。

具体的にどのような方法なのかをそれぞれ解説します。

方法①　不動産買取

家を売却する方法として、不動産仲介と不動産買取が考えられますが、早く売るためには不動産買取を利用しましょう。
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう取引です。不動産買取では、買主が不動産会社となると考えてください。

不動産買取が最も早く不動産を売ることができる理由は、販売活動の時間がなくなるためです。
不動産売却で最も時間がかかる工程は、販売活動です。
販売活動は、通常家の買主が見つかるまで行うものですが、不動産買取の場合、不動産会社が購入することが決まっているため販売活動をする必要がありません。したがって不動産買取では、7日～1か月程度で売却完了できます。

方法②　買取保証

急いで不動産を売却したいけど、価格も重要な方は、買取保証サービスがおすすめです
買取保証は、仲介として売り出している家が一定期間売れなかった場合、取り決めている価格で不動産会社が買い取る方法です。仲介と買取のよいとこ取りをした販売方法です。

買取保証は確実に売却完了する期間が決まっており、不動産買取より高額で売却できる可能性があります。一秒でも早く売りたい方は不動産買取を利用すべきですが、それ以外の方は買取保証を検討してください。

方法③　不動産仲介

不動産を早く売りたいけど、値段も重要な方は不動産仲介がおすすめです。
不動産仲介とは、売主と買主の間を不動産会社が仲介し、契約を成立させる取引です。買主が見つかるまで時間がかかる可能性がありますが、自分で売り出し価格を決められます。相場より高い価格で売却できることもよくあります。

人気のある家は、1か月程度で買主が見つかることもあるため、不動産の条件によって判断するのも良いでしょう。

不動産を早期売却したほうが良いケース

そもそも不動産を早期売却した方がいいのは、どのようなケースでしょうか。早く売却すべきにも関わらず不要な家を持ち続けることは、金銭的にも負担になります。該当する方は、いち早く行動に移しましょう。

ケース①　ローン返済ができない場合

ローンが返済できない場合は、いち早く売却することをおすすめします。数回ローンの返済が遅延しても、通常返済に戻ることはできるかもしれません。しかし3か月以上延滞するような場合は、苦しい状況となります。

できるだけ早く任意売却によって自宅を売却し、ローンを整理する方がその後の生活は楽になるでしょう。ただし任意売却にはデメリットもあるため、把握したうえで決断してください。

ケース②　離婚で財産分与が発生したとき

離婚が決定した場合は、速やかに売却の準備を行い、現金化して財産分与を行うことをおすすめします。離婚時は、協議により夫婦の財産を分割します。財産分割の際に、不動産を簡単に分割することはできません。

ローンが残っている場合は、その後長い間問題を抱えることになるかもしれません。いち早く売却し、スッキリした状態にしましょう。

ケース③　相続による遺産分割が発生したとき

相続財産に不動産がある場合、不動産は分割できないため、共有もしくは代償分割しなければなりません。ただしこれらの手続きは面倒であったり、条件的に厳しかったりします。
そこでおこなわれる方法が換価分割です。換価分割は、不動産を売却して現金化したうえで遺産を分割します。

ケース④　転勤・買い替えなどによる転居

転勤や転居で住宅が空き家になった場合、すぐに不動産を売却しましょう。なぜなら空き家でも固定資産税の納税義務があり、メンテナンス費用もかかります。住宅ローンが残っていれば返済も続くため、持ち続けるメリットがありません。

不動産を早く売るメリットとは？

不動産を早く売ることには、メリットが複数あります。そのメリットとは、主に金額面です。高い価格で不動産を売却できたり、節税できる可能性があります。
早期売却にはどのようなメリットがあるのか、具体的に解説します。

メリット①　建物の価値が高い状態で売れる

建物は売るまでの時間が長くなるほど劣化が進み、残存耐用年数が短くなるため、値下がりしてしまいます。建物の価値は時間にある程度比例するため、早く売る方が価値が高いのです。

メリット②　節税が期待できる

自宅として使用していた居住用財産を、住まなくなってから3年後の年末までに売却すると、税金の特別控除が利用できます。譲渡所得税が課税されても、3,000万円控除により納税を免れることがあります。

また、相続した土地や建物を売却する場合にも、相続してから3年以内であれば、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。なぜなら取得費に相続税を加算できるためです。

不動産の早期売却における注意点

早期売却はできると楽ですが、思わぬ落とし穴も存在します。
注意したいポイントは、次の2点です。

①買い叩き対策
②囲い込み

それぞれを解説します。

注意点①　買い叩き対策をする

早期売却したいことに気付かれると、購入希望者は強気の指値をし、買い叩いてくる可能性が高まります。
不動産の売買は一般的に売出し価格ではなく、値引き交渉の結果、売買価格が決定します。買い叩きを防ぐために、急いでいないような印象を与えるよう意識しましょう。

注意点②　囲い込みに要注意

囲い込みとは、ほかの不動産会社に客付け営業をさせないようにする行為です。業者によっては、自社が得る手数料を少しでも多くするために両手仲介によるメリットを狙い、囲い込みをするところもあります。囲い込みによって商談の機会が減り、売却が遅くなることもあるため注意が必要です。

不動産売却を成功させよう

不動産売却は、煩雑かつ体力のいる行為です。早期売却したい気持ちがあると、だまされたり、損することもあります。そのため事前によく注意事項を把握し、準備を進めましょう。

早期売却は、うまくいけばメリットもたくさんあります。今回の記事で紹介したポイントや注意点など参考に、スピーディーで安全な不動産売却を成功させてください。