また、3000万円特別控除や住宅ローン控除など、自宅を売却したときにかかる税金の対策方法と、空き家売却の注意点についてご紹介します。
自宅の売却にかかる税金
自宅を売却するとさまざまな税金が発生し、納税しなければなりません。自宅を売却すると、主に次の4つの税金がかかります。
印紙税
「印紙税」とは、各種契約書などに収入印紙を貼り付けて納税する税金のこと。自宅を売却するとき、売買契約書に収入印紙を貼って納税しなければなりません。このときの金額は、自宅の売却価格により異なります。【売却価格】
100万円超500万円以下：1000円
500万円超1000万円以下： 5000円
1000万円超5000万円以下：1万円
5000万円超1億円以下：3万円
1億円超5億円以下：6万円
登録免許税
住宅ローンが残っている自宅を売却する場合は、ローンを完済して抵当権を抹消するプロセスが必要となります。抵当権とは、融資した金融機関が不動産を担保にしている権利のことで、この抵当権抹消登記に「登録免許税」がかかります。登録免許税は、不動産1つあたり1000円で、土地と建物の両方を所有している場合は2つと数え、2000円となります。抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、そのための費用が数万円程度かかります。消費税
自宅を売却するとき、依頼した不動産会社に仲介手数料などの費用を支払うこととなります。このような不動産会社に支払う費用に対して、消費税がかかります。消費税は事業者が国内で事業を行うときに課税対象となります。そのため、事業者ではなく個人として自宅を売却するときは、売却に対して消費税はかかりません。しかし、不動産会社への費用や司法書士への依頼費用、融資手続きの手数料などには消費税が発生します。所得税・住民税・復興特別所得税
不動産を売却して利益が発生する場合があるでしょう。売却価格から、取得費用や売却にかかった費用などを差し引いた金額を「売却益（譲渡所得）」と呼び、この売却益（譲渡所得）ができたときに「所得税・住民税・復興特別所得税」がかかります。所得税は普段から私たちが納めている税金ですが、自宅を売却して売却益が出たときは、所得税の一部である「譲渡所得税」が発生し、翌年だけ所得税・住民税・復興特別所得税の支払額が増えることとなります。譲渡所得税については、さらに下記で詳しくご紹介します。
譲渡所得税について
自宅を売却して「売却益（譲渡所得）」が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得とは
譲渡所得とは不動産を売却したときに得る利益のことで、自宅を売却した場合は「売却益」と言います。所得税・住民税・復興特別所得税は売却価格に対してではなく、譲渡所得（売却益）に対して税率をかけて税額を算出することとなります。譲渡所得の算出方法
譲渡所得がいくらか出すためには、次の計算式で算出します。譲渡所得＝譲渡価額ー取得費ー譲渡費ー特別控除
譲渡価格：不動産を売却したときの売却価格のこと
取得費：不動産を購入したときの購入代金や購入にかかった費用（仲介手数料、登記費用、印紙税等）
譲渡費：不動産を売却するときにかかった費用（仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用等）
特別控除：適用される控除がある場合は控除額も差し引いて譲渡所得を計算します
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、先ほど算出した譲渡所得に対して税金をかけて計算します。譲渡所得税＝譲渡所得×税率
この税率は、不動産を所有していた期間によって異なり、次のような税率が定められています。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の不動産）39.63％（所得税 30% 、住民税 9%、復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間が5年超）20.315％（所得税 15% 、住民税 5%、復興特別所得税 0.315%）
例えば、譲渡所得が800万円だった場合は、次のようになります。
【所有期間が5年以下の場合】
800万円×39.63％＝317万400円
（所得税240万円、住民税72万円、復興特別所得税5万400円）
【所有期間が5年超の場合】
800万円×20315％＝162万5200円
（所得税120万円、住民税40万円、復興特別所得税2万5200円）
このように所有期間が5年を超えると、税額が半分近くまで少なくなります。所有期間は、どの不動産を取得した日から売却した日までを計算しますので、売却時期をよく確認してから売却する方が得策です。
自宅売却にかかる税金の対策方法
自宅を売却して少しでも利益が出ると、さまざまな税金が発生することがおわかりいただけたでしょう。でも不動産の売買は高額であり、それに伴う税金も高くなるため、さまざまな控除が設けられています。
3000万円特別控除
自宅として使っていた家を売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除できるのが「3000万円特別控除」です。例えば譲渡所得が3500万円だった場合、3000万円は控除され、500万円だけの譲渡所得に対して税金を計算することになります。譲渡所得が3000万円以下なら、この特別控除を利用して、所得税・住民税・復興特別所得税がかからないこととなります。
ただ「3000万円特別控除」は、自宅を売却した場合で、親や子などに売却しない場合などの条件があります。またこの控除を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
住宅ローン控除
自宅を売却して、さらに住宅ローンを使って新しい自宅を購入したりリフォームを行ったりした場合「住宅ローン控除」を利用できる場合があります。住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れて家の購入やリフォームなどを行ったときに、所得税が少なくなる制度です。住宅ローン控除には、床面積、所得、住宅ローンの返済期間などに細かい条件があります。また「3000万円特別控除」とは併用できませんので、どちらの方がお得になるか見極める必要があります。住宅ローンの控除は、確定申告を行うことで利用できます。
軽減税率の特例
10年より長く所有していた自宅を売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」が適用される可能性があります。親や子などに売却する場合ではなく、売却した年の前年および前々年に、この特例を受けていない場合などに、利用できます。「10年超所有軽減税率の特例」は「3000万円特別控除」と併用ができるため、適用される場合は確定申告が必要となりますが、ぜひ利用することをおすすめします。
空き家売却の注意点
もし自宅が空き家の場合であっても、売却して売却益（譲渡所得）が出れば 所得税・住民税・復興特別所得税が発生することとなります。空き家の売却で適用となる控除については、次のようなことに注意しましょう。
特別控除の対象
相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たせば「3000万円特別控除」の対象となります。この場合の要件には、相続の直前まで被相続人（亡くなった人）が1人で住んでいた自宅であることなどがあります。空き家は全国各地で増え各地で問題となっているため、この控除で空き家の売却が促進されているのです。
控除の適用
相続した空き家をそのまま放置せず、更地に変更してから売却する場合もあるでしょう。この場合についても、特定の条件を満たせば「3000万円特別控除」を受けることができます。古い物件の場合、そのまま売却するよりも建物を解体して更地にした方が売却しやすいと言えます。不動産会社から節税のアドバイスももらおう
自宅の売却にはさまざまな税金がかかりますが、控除や特例も多くあります。どのような条件でそれらを利用できるか、また売却のタイミングや方法についても、不動産会社からアドバイスをもらえるといいでしょう。
自宅の売却時には、査定額はもちろん、節税などの面で信頼できる不動産会社を選ぶと心強いはずです。
まずは自宅の価格を知るところから
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
