マンション買い替えの流れとは?タイミングや費用、ローンなどを徹底解説!

住み替え

【最終更新日】2023.11.7

【投稿日】2021.10.4

ライフスタイルの変化に伴い、マンションを買い替えたいと考えている人もいることでしょう。
そこで本記事では、マンション買い替えのタイミングや、買い替えの方法と流れ、買い替えのコツを解説していきます。また、マンション買い替え時にかかる費用、マンション買い替え時にかかる税金の対処方法もご紹介します。

マンション買い替えのタイミング
マンション買い替えの方法と流れ
マンション買い替えのコツ
マンション買い替え時にかかる費用
マンション買い替え時にかかる税金の対処方法
マンション買い替えの資金計画のポイント
マンション買い替えは計画的に

マンション買い替えのタイミング

・ライフスタイルの変化
たとえば結婚や出産・子どもの入学などをきっかけに、手狭になったため部屋数の多いマンションに住み変えたり、転勤や転職・進学によって立地が合わなくなり、通勤通学がしやすいマンションに移ったりすることがよくあります。また高齢になった両親の近くに住むといったことも、買い替えのタイミングのひとつです。
・金銭的な事情により、マンションを買い換える
マンションの価格が上がっており、下がる前に一旦売却して利益を得たい、思いの外お金が必要になったため資金を調達したいといった理由で、マンションを買い換える人も多くいます。

住宅ローンが残っていても買い替えできる？

マンションの買い替えは、住宅ローンが残っていても可能です。ただし売却後に住宅ローンの残金を全額返済し「抵当権」を抹消しなければなりません。通常はマンションを売却して得たお金で住宅ローンの残金を返済しますが、売却代金で残金を払い切れない場合もあります。その際は「住み替えローン」を利用し、残ったローンの残金を、新しく住み替えるために借りる住宅ローンに上乗せします。住み替えローンは、売却と購入のタイミングを合わせることが必要になります。また、新たに借りるローンの額が大きくなるので注意が必要です。

マンション買い替えの方法と流れ

マンション買い替えの方法には、「先にマンションを売却する方法（売り先行）」「先にマンションを購入する方法（買い先行）」「不動産会社に売却する方法」の3パターンあります。それぞれの流れと、メリット・デメリットを解説していきましょう。

先にマンションの売却をする場合

売り先行は、先に今住んでいるマンションを売却を進め、その後に新居を購入するパターンです。先にマンションを売却する場合の流れをご紹介します。

マンションの査定
　↓
媒介契約
　↓
売却活動
　↓　
売買契約
　↓
物件引渡し

先にマンションを売却する方法の最大のメリットは、資金計画が立てやすくなることです。売却代金で新居の購入費にどれだけ使えるかを明確にすることができるため、資金的な無理が生じにくいでしょう。
また、売り先行だと売却の期限がありません。ですので、価格交渉も有利に進めやすいのもメリットです。

売り先行のデメリットは、引渡しまでに新居を決めることができない場合、仮住まいが必要になってくることです。仮住まいが必要になると、家賃の支払いが発生しますし、引っ越しも2回することになりますから、コストや労力がその分かかってしまいます。

先にマンションを購入する場合

買い先行の場合は、先に新居の不動産購入を進め、その後、今住んでいるマンションを売却します。その際の流れは以下のとおりです。

物件探し
　↓
購入契約
　↓
ローン手続き・代金支払い
　↓
入居

買い先行の場合は、新居となるマンション選びに時間をかけることができるのがメリットです。また仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しは1回で済むのもよい点といえます。

買い先行のデメリットは、想定した価格で売却できない可能性があり、資金計画が立てにくいことでしょう。また、マンションの売却金額を受け取る前に購入金額を支払わなければならなかったり、場合によっては前のマンションと新居となるマンションの住宅ローンを二重に返済しなければならなくなることもあります。

不動産屋へ売却する場合

売り先行、買い先行でもない方法が「業者買取」です。業者買取とは、不動産会社にマンションを買い取ってもらうことをいいます。業者買取の流れは次のようになります。

買取査定の依頼
　↓
買取業者を選ぶ
　↓
買取契約の締結
　↓
決済
　↓
マンションの引渡し

業者買取の最大のメリットは、スピーディーにマンションを売却でき、すぐに利益を得られることです。また一般的なマンションの売却であれば、瑕疵（設備の不具合など）が発覚した場合に売主が責任をとらなければなりませんが、買取であれば瑕疵担保責任の心配がありません。そして買取の場合には不動産会社が仲介に入ることがありませんので、仲介手数料が不要なのもメリットといえます。

メリットだけ聞けばいいことだらけの業者買取ですが、デメリットももちろんあります。
業者買取では、売却価格は相場の70～80%程度になってしまうのがデメリットです。また、買取してもらえないこともあるのを覚悟しておく必要があります。たとえば新耐震基準を満たしていない、広さが40㎡以下、人口の少ないエリアなど、買い手が見つからないような物件は買い取ってもらえないことがあるので注意してください。

マンション買い替えのコツ

マンションをうまく買い替えるにはコツがあります。売却、購入のポイントをご紹介していきます。

マンション売却のポイント

マンションの売却で失敗しないためのポイントを解説していきましょう。

●相場を調べておく
最初にすることは、売却するマンションの相場を調べることです。のちに不動産会社に査定してもらいますが、自分で相場を調べることで、不動産会社からの説明を理解しやすくなります。
自分で相場を調べる方法には、国土交通省の「土地総合情報システム」などのサービスを利用したり、売却するマンションと地域や間取り、築年数など、スペックが似ている物件を物件情報サイトでチェックするなどがあります。

●不動産会社選び
不動産会社選びがマンション売却の成功の鍵を握っています。不動産会社の選び方のポイントは、

・マンション売却に強い不動産会社を選ぶこと
・査定してもらう際には、一社だけでなく、複数の不動産会社に依頼すること
・査定価格だけでなく、会社のカラーや担当者の人柄なども確認する
・信頼性に欠けたり、売却イメージとのずれを感じたり、囲い込みをしているようなら、ほかの会社に乗り換える

などです。
信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

●内覧対応に気をつけて好印象を与える
内覧の際には、購入希望者に好印象をもってもらわなければなりません。そのためにも、玄関や水周り、ベランダなどを清潔にしておくことが大切です。また、日当たりのよい時間に内覧をしてもらったり、生活感が見えないようにインテリアを工夫する、汚れがひどいようならハウスクリーニングをするなどしておくとよいでしょう。

部屋の中をきれいにするだけでなく、購入希望者への対応も丁寧にすると、印象がよくなり、購入動機につながります。

マンション購入のポイント

マンションを購入する際に気をつけておきたいポイントを解説していきます。

●管理状況をチェックする
マンションは、管理状況によって寿命が異なります。よって、ゴミ捨て場やエントランスなどの共用部の手入れや、毎月の修繕積立の計画性、規約の内容など、管理組合が正常に機能しているかをチェックすることが重要です。管理状況が悪いと、生活する上でストレスになることが発生したり、住民同士のトラブルにもつながります。必ず管理状況を確認するようにしましょう。

●無理のない資金計画
マンションを購入する際には、無理のない資金計画を立てなければなりません。年齢ごとの収入と支出を仮定して、月々の返済額をシミュレーションしておきましょう。住宅ローンの目安となるのは「借入額の総額は年収の5倍以内」「返済比率は年収の25%以内」などです。また、マンション住まいとなると、ローンに加えて毎月管理費や修繕積立金なども必要となります。それらの出費も念頭におき、長期的な視点で無理のない資金計画を立てるようにしてください。

●家族構成やライフスタイルに合った間取りか
マンション購入では、どのような間取りの物件を購入するかも重要です。家族構成やライフスタイルに合った間取りの物件を選ぶようにしましょう。また、中古マンションの場合、リノベーションやリフォームして、自分の理想通りに生活しやすくすることもできます。そういった観点にも着目して、間取りや広さを見るとよいでしょう。

マンション買い替え時にかかる費用

マンションを買い替えする際には、購入代金のほかにさまざまな費用がかかります。マンション売却時、購入時それぞれにかかる費用と税金を説明していきましょう。

マンションの売却時にかかる費用

マンション売却時にかかる費用や税金を解説します。

●抵当権抹消登記の費用
住宅ローンを利用している場合は、担保として自宅に抵当権が設定されています。マンションを売却する際には、ローンを全額返済し、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権を抹消するには、抵当権抹消登記の手続きが必要です。自分で登記することもできますが、一般的には司法書士に依頼します。登記費用は5,000円～10,000円程度です。

●譲渡所得税
マンションを売却し、利益が生じた場合に発生するのが「譲渡所得税」です。税率は、売却するマンションを所有していた期間が5年（売却した年の1月1日現在で5年）以上かどうかで異なります。
税率は次のとおりです。

所有期間
短期譲渡所得 5年以下
所得税：30％
住民税：9％
復興特別所得税：0.63％
合計：39.63％

長期譲渡所得 5年超
所得税：15％
住民税：5％
復興特別所得税：0.315％
合計：20.315％

●印紙税
印紙税は、契約書などの文書を作成したときに課税される税金です。契約書などの文書に収入印紙を貼ることで収めます。印紙税は、契約金額によって異なります。また、令和4年3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約書に記載する売買金額
契約金額と貼付する印紙税
10万円を超え　50万円以下のもの：本則税率400円　軽減税率200円
50万円を超え   100万円以下のもの：本則税率1千円軽減税率500円
100万円を超え   500万円以下のもの：本則税率 2千円軽減税率1千円
500万円を超え　1千万円以下のもの：本則税率1万円軽減税率5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの：本則税率2万円軽減税率1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの：本則税率6万円軽減税率3万円
1億円を超え　5億円以下のもの：本則税率 10万円軽減税率6万円
5億円を超え　10億円以下のもの：本則税率20万円軽減税率16万円
10億円を超え　50億円以下のもの：本則税率40万円軽減税率32万円
50億円を超えるもの：本則税率60万円軽減税率48万円

●仲介手数料
不動産売買契約が成立したときに不動産の仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬のことを「仲介手数料」といいます。仲介手数料は法律によって上限が定められており、以下の計算方法で算出できます。

売買価格
200万円以下：仲介手数料　(売却価格×5％)+消費税
200万円超から400万円以下：仲介手数料 (売却価格×4％+2万円)+消費税
400万円超：仲介手数料 (売却価格×3％+6万円)+消費税

あくまでも上限ですので、これよりも安くなるケースもあります。

●住宅ローンの繰り上げ返済時の手数料
住宅ローンを一括返済する際には、繰上げ返済の手続きをするための手数料がかかることもあります。手数料の有無や料金については、金融機関に確認しましょう。

●不動産取得税
不動産を取得したときにかかる税金が「不動産取得税」です。税額は、「固定資産税評価額×税率」で計算されます。税率は原則4％ですが、2021年3月31日までに取得すれば、3％に引き下げる軽減措置が取られています。また、固定資産税評価額は、自治体から送付される固定資産税評価明細書を確認できます。

●登録免許税
マンションを購入すると、登記が必要となります。マンション購入時の登記には、新築の建物の名義をはじめて登記する際の「所有権保存登記」や、不動産の名義を変える「所有権移転登記」、抵当権を設定する「抵当権設定登記」があります。それぞれの手続きをおこなうとかかる税金が「登録免許税」です。
一般的に登記は司法書士に委託することが多く、登記費用や登録免許税は司法書士の報酬とともに支払う場合がほとんどです。

●印紙税
マンションを購入する際にも印紙税がかかります。売却時同様、契約書などの文書に収入印紙を貼って納めます。

●仲介手数料
不動産会社を仲介して中古マンションを購入した場合には、仲介手数料がかかります。など、新築マンションを売主から直接購入した場合には手数料はかかりません。

●融資手数料・保証料
住宅ローンを借りるときは、融資手数料や保証料が必要となります。保証料とは、止むを得ずローンの返済ができなくなった場合の保証として、保証会社と保証契約を結ぶ費用のことです。借入時に一括で支払う方法と、ローンの金利に上乗せして月払いする方法があります。

●火災保険料
住宅ローンを利用する際には、火災保険に加入することが義務付けられています。ですので火災保険料が必要です。

マンション買い替え時にかかる税金の対処方法

マンション買い替え時にかかる税金は、特例を適用することで節税につながります。ここでは、買い替えで適用できる特例を解説してきます。

対処方法1：3,000万円特別控除

マンションを売却し、譲渡所得で利益が出た場合は「3,000万円特別控除」という特例を適用できます。計算方法は次のとおりです。

譲渡所得＝マンションの売却額（譲渡価額）ー取得費（物件の購入価格 + 購入時の諸費用）ー売却時の諸費用（譲渡費用）－　3,000万円

マンションの譲渡所得が3,000万円を超えることはあまりありません。ですので、利益が出た場合でも、この特例を適用すれば、税金が発生しなくなる可能性があります。

なお、この特例を適用するためには確定申告をすることが必要となります。

対処方法2：居住用財産売却による軽減税率の特例

所有期間が10年以上のマイホームを売却し、一定の要件に当てはまる場合には、長期譲渡所得の税額を軽減税率で計算する特例を受けることが可能です。確定申告で申請すると、6,000万円をくぎりに次のような税率になります。

所得税 10.21％
住民税 4％
合計 14.21％

なお、課税譲渡所得が6,000万円を超えている場合は、6,000万円以下の部分と超の部分で税率が異なり、以下のようになります。

所得税 6,000万円以下の部分：10.21％　6,000万円超の部分：15.315％
住民税 6,000万円以下の部分：4％ 6,000万円超の部分：5％
合計 6,000万円以下の部分：14.21％ 6,000万円超の部分：20.315％

この特例は、3,000万円特別控除の特例と併用することができますので、節税できかなりお得です。

マンション買い替えの資金計画のポイント

マンション買い替えの際の資金計画のポイントは、簡単にいうと、今まで住んでいたマンションの住宅ローンの残金をどのように返済するかです。マンションを売却した代金で残金を支払うことが一般的ですが、いくつかのケースが考えられます。

１：売却代金で住宅ローンを一括返済

最もシンプルなケースが、マンションの売却代金で住宅ローンの残金を一括返済することです。この場合、新しいマンションを購入するタイミングと今住んでいるマンションを売却するタイミングをあわせることができれば、金銭的な負担が最も小さくスムーズにマンションを住み替えることができます。とはいえ売却価格が思ったより低い、住宅ローンの残金が大きいなどで、一括返済できないケースもあります。その場合は別途資金を用意する、あるいは「住み替えローン」や「つなぎ融資」を利用するなどが必要になります。

２：住み替えローンの利用

「住み替えローン」は、売却したマンションのローンが一括返済できなかった時に、残ってしまったローンの残金を、新しい不動産を購入するために借りる住宅ローンに上乗せするものです。ただし住み替えローンは、今住んでいるマンションの売却のタイミングと、新しい不動産の購入のタイミングを揃える必要があります。またローンの残金を上乗せするため、新たに借りるローンの総額が大きくなり、審査が厳しくなることがあります。もちろん返済額も大きくなるため、返済に無理がないように注意することも必要です。

３：つなぎ融資の利用

売却と購入のタイミングがうまく合わない場合、つまり新居が見つかり購入したいけれど、まだ今住んでいるマンションの売却が決まっていない場合は「住み替えローン」を利用できません。その際に利用できるのが「つなぎ融資」です。「つなぎ融資」を利用すれば、「住み替えローン」のように売却と購入のタイミングを気にすることなく、お気に入りの物件が見つかればすぐに購入できるというメリットがあります。うまくローンが組めずにチャンスを逃してしまった、ということはありません。
ただし「つなぎ融資」は文字通り「つなぎ」で、今住んでいるマンションが売却できた際には一括返済しなければなりません。また期間も1年以内がほとんどです。金利も一般的な住宅ローンよりも高くなります。便利な融資ですが、利用する場合は不動産会社、金融機関とよく相談してください。

４：マンション買い替え特約

「マンション買い替え特約」は、今住んでいるマンションの売却がまだ決まっていない時に「期日までに今住んでいるマンションを一定の金額で売却できなかった場合、契約を解除できる」というものです。新しいマンションの売買契約に付けるもので「停止条件付き契約」とも呼ばれます。買主は今住んでいるマンションの売却にまつわる不安を減らすことができますが、売主にとってはありがたくない条件です。ですから特約が成立するケースはめったにありません。