しかし立ち退きには引っ越し代金だけでなく、新居の敷金や礼金などもかかります。
そこで大切になってくるのが立ち退き料です。立ち退き料がいくら支払われるかで、住む人の経済的損失は異なります。
この記事では、立ち退き料について詳しく解説していきます。
目次
立ち退き料とは？
立ち退き料とは、マンションやアパートを運営している不動産オーナーが、立ち退いてほしい賃借人に対して心遣いで支払うお金です。
不動産オーナーから立ち退いてほしいと言われて嬉しい賃借人はいないでしょう。しかし、立ち退き料があれば、賃借人の引っ越しを後押しできるのです。
不動産オーナーが賃借人にどうしても出ていってもらわなくてはいけない際に、不都合を押し付けた気持ちとして支払われるのが立ち退き料なのです。
立ち退き要請できる正当な事由と立ち退き料の関係
オーナーや管理者から立ち退きを要請するには、正当事由が必要です。正当事由とは立ち退きを求める正当な理由のことですから、単に「この人が気に入らないから」といった理由では正当性がないことになります。
一般的には次のような内容が正当事由とされています。
・建物の老朽化が進んで建て替えが必要になった
・貸主が住むために物件を利用せざるを得なくなった
・賃借人が家賃を繰り返し滞納している
・許可を得ずに他人に貸していた
・無許可で事務所として利用していた
上記は正当事由として認められることが多いです。
ただし「老朽化に伴う建て替え」や「貸主が住むために立ち退きを求められた」というケースは、オーナー側の都合による退去です。
オーナー側の都合による退去は、他の正当事由に比べると立ち退き料を求められる可能性が高くなります。
立ち退きや立ち退き料を巡って争いになったり、強制的に立ち退かされたりした場合は、裁判で解決することも考えるべきでしょう。
立ち退き料の相場はいくらくらい？
立ち退き料について、法律には明確な根拠はありません。
しかし、一般的には立ち退きによる費用や経済的な負担を考慮して、3か月～6か月程度は問題なく生活できる金額を支払うことが多いです。
事業用の事務所やオフィスの場合、賃料の約2年分が立ち退き料の目安とされています。
具体的な内訳は次の通りです。
| 内訳の項目 | 費用の目安 |
| 移送・引越し費用 | 20～30万円 |
| 慰謝料・迷惑料 | 20～40万円 （借家の場合、賃料の3～6か月分） |
| 権利の補償 | 数万～数百万円 |
相場の目安として、過去の立ち退き料に関する判例から住居の違いによる金額の違いも一部紹介します。
| 住居 | 毎月の家賃 | 立ち退き料の相場 |
| 賃貸アパート・ マンション |
7万円前後 | 200万円 |
| 店舗 （小売店等の小規模店舗） |
10万円前後 | 1,000～1,500万円 |
| オフィス・事務所 | 30万円 | 1,000～3000万円 |
オフィスや事務所に関しては、費用が高額になることから相場も賃料によって大きく変動しやすい点を知っておきましょう。
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立ち退き料の内訳について
立ち退き料の内訳は次の通りです。
①引っ越し・移転費用
移送・引っ越し費用は、マンションまたは借家から立ち退く際、家具等の運送、保険、手続きの費用、敷金などを含めた費用です。移転先の確保を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料や移転先に支払う敷金・礼金、新しい住居での賃料の差額も費用に入ります。
相場は10～20万円程度ですが、移転先によっては100万円程度支払われる場合もあります。
②慰謝料・迷惑料
慰謝料・迷惑料は立ち退きでかかる引越しの手間、環境変化によるストレスなど、精神的・身体的な労力に対して支払われる費用です。算定が難しいことも多く、相談のうえで決定されることが多いです。借家の場合、賃料の3～6カ月分が相場になります。ただし引越し後の環境の変化が大きい場合、大幅に増額されることもあります。
③不動産会社への仲介手数料・礼金
賃借人に立ち退きを要請する場合、賃借人が次の住居を探すために不動産会社に仲介を依頼することがあります。この場合、オーナーは不動産会社への仲介手数料や引越しの礼金についても、立ち退き料として含むことになります。
本来、立ち退きがなければ発生しない費用であることが理由です。
仲介手数料や礼金の目安は、仲介手数料上限の「家賃1か月分＋消費税」とされています。
④家賃の差分
賃借人が新たな物件に引っ越すことで、家賃が値上がりした場合は、家賃の差額分も立ち退き料に含まれます。立ち退き前の物件と同じ水準の転居先を探そうとしても、利便性や環境の違いから同じ家賃の住居を確保するのが難しい場合もあります。
そのため、引越しによって家賃が上がった場合は、数カ月分の家賃の差額を立ち退き料に上乗せするのが一般的です。
⑤利用権・営業権の補償
権利の補償はマンションやアパートの場合は借家権への補償、店舗の場合は営業権の補償のために支払われます。店舗の場合、移転先で再度営業を再開し、生活が安定するまでに必要な費用、同じ場所で営業した時に得られたはずの逸失利益も計算されるのが一般的です。
そのため借家なら数万円になることもありますが、店舗の場合は数百万円になることもあります。
また売上が大きい店舗であれば、億単位の費用になる可能性もあります。
立ち退き料の支払い時期はいつ？
立ち退き料の支払い時期は、建物の明け渡しと同日がよいでしょう。
しかし、引っ越しなどで早めに立ち退き料が欲しい場合は、交渉することで対応してくれる可能性があります。
お互いが納得するタイミングで、支払いを行いましょう。
立ち退き料の計算方法は？
立ち退き料を計算する方法には4つの種類があります。
①収益還元方式（差額賃料還元方式）
②割合方式
③収益価格控除方式
④比準方式
①収益還元方式(差額賃料還元方式)
収益還元方式は従前の賃料と移転先の賃料を差し引き、差額を支払う計算方法です。借家権＝（移転先で支払う賃料－現在支払っている賃料）×複利年金現価率
上記の計算式に基づいて、差額を立ち退き料として支払います。
一般的には2年分を複利年金現価率と設定し、立ち退き料にすることが多いです。
②割合方式
割合方式は、名前の通り土地・建物価格と借地権の割合を掛けて計算する方法です。借家権＝（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）
借地権割合と借家権割合については、公平を期すために相続税路線価の数値を用いるのが一般的です。
③収益価格控除方式
収益価格控除方式は管理者（貸主）が建物を自ら利用した場合の価値から、借家として利用している場合の価値を差し引く計算方法です。借家権＝自ら利用した場合の土地・建物の価格－借家として利用した場合の土地・建物の価格
管理者が利用した場合の価値が高く、借家にすると価値が低いのであれば、借家権は高くなるため立ち退き料も高くなります。
④比準方式
比準方式は実際の取引や立ち退きの場面では、ほとんど利用されることがない方法です。借家権＝借家権の取引事例から算出した価格×取引事例と比較した要因
借家権の過去の取引事例に着目した計算方法であり、実務上そのような取引はされないからです。
そのため、あくまで推計として用いられるに過ぎない方法です。
立ち退き料をシミュレーションしてみましょう
立ち退き料は賃貸アパート・マンション、店舗、事務所など、賃貸目的やケースによって金額に違いが出ます。
そこで、過去の事例も参考に立ち退き料をシミュレーションしてみましょう。
まず、事務所兼社宅からの立ち退き事例です。
過去の判例（東京地裁.H9.11.7判タ981号278頁）では建物の借地権1,662万円、賃借人の営業損害386万円の合計2,048万円が立ち退き料として認められました。
このことから、事務所の賃料2年分と本来得られるはずであった利益分が立ち退き料として認められることが分かります。
また、木造アパートの耐震補強工事による建て替えを目的として立ち退きを要請したケースでは、立ち退き料35万円の支払いが裁判所で認められました。
ただしこのケースは他の借主は全員退去しており、当該借主も引越し費用相当の立ち退き料を支払えば退去の可能性が高かったことが影響しています。
これらの事例から築30年家賃6万円の賃貸アパートを正当事由で立ち退くことになった場合、立ち退き料をシミュレーションすると次のようになります。
【慰謝料（36万円）+引越し費用（30万円）+不動産会社の仲介手数料・礼金（6万6,000円）+家賃の差分（10万円）＝立ち退き料（82万6,000円）】
上記はあくまでシミュレーションであり、オーナー側の都合や転居先へ移転するための負担などを考慮すると、さらに高額になる可能性もあります。
立ち退き料が必要になる場合とその理由
立ち退き料は必ず支払うわけではなく、必要な場合と不要な場合があります。
立ち退き料が必要な場合と、その理由についてご紹介します。
管理者の都合による立ち退き
管理者が賃貸物件を自分で利用する、または店舗等の営業で利用するために立ち退きを迫られたといった場合は、立ち退き料が支払われます。必要なケースは管理者またはオーナーが長期で赴任し、その間の空き家を貸し出していた場合が代表的です。この場合、借主が賃貸物件で生活の基盤を整えていれば、立ち退き料を支払う必要性が生じます。
ただし借主が生活や営業でほとんど利用していない場合は、立ち退き料が不要になるケースもあります。
物件の建て替えに伴う立ち退き
物件は時間経過とともに劣化していくため、築年数が長い物件は建て替えやリフォームが必要になることがあります。この場合、賃貸物件の管理を行う管理者やオーナーが建て替えの判断を行うため、管理者都合での立ち退きになります。
そのため、立ち退き料を支払うことになる可能性が高いです。
土地の再開発による立ち退き
土地の再開発や都市開発により、土地や建物の取り壊し、移転が必要な場合も立ち退き料が発生します。再開発や都市開発は行政の都合になるため、通常の立ち退き料よりも高めになることが多いです。
立ち退き料がいらないケースとは？
立ち退き料がいらないケースについて、3つのパターンをご紹介します。
ケース① 定期建物賃貸借契約になっている
賃貸借契約には、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2種類があります。普通建物賃貸借契約では特約を結ばない限り、管理者（貸主）から一方的に立ち退きを言い渡すことはできません。
しかし定期建物賃貸借契約の場合、契約更新が必要ないことから、契約期間を終了した時点で退去を言い渡せば立ち退き料は不要です。
また、普通建物賃貸借であっても、借主側に契約違反があった時は立ち退き料なしで契約解除できます。
ケース② 期限付きの賃貸借契約になっている
期限付きの賃貸借契約とは、限られた期間を設定して、その期間だけ建物を貸し出す契約です。数年以内に建物の建て替えや解体を予定しており、工事開始に伴って借主に立ち退いてもらうケースが代表的です。
この場合、あらかじめ立ち退きを前提にしていることから、立ち退き料を支払う必要はありません。
ケース③ 利用するには重大な危険が建物にある
築年数が長く、現在の耐震基準に合っていない建物や軟弱地盤上にある建物など、地震による倒壊の危険が高い建物は立ち退き料が不要になることがあります。ただし契約内容によってはトラブルになることもあるため、管理者と借主の双方がしっかりと話し合いを行うことも大切です。
立ち退きを求められたら？
誰もが今住んでいる場所に住み続けたいと考えるでしょう。しかし、立ち退きを求められてしまうこともあります。その際は、どのように対応すべきなのでしょうか。
正当事由があるか確認
まず、立ち退きの理由が正当であるか確認しましょう。家賃滞納や隣人への迷惑行為、許可なく事務所として使用など、明らかに賃借人側に非がある場合は賃貸契約が一方的に解消されるので、立ち退きを断ることもできませんし、立ち退き料も支払われません。
しかし、建物の老朽化による立て直しなどの不動産オーナー側の都合であるならば、立ち退き料を求めることができる可能性が非常に高くなります。
条件が不服な場合
立ち退き料などの条件が不服な場合は、不動産オーナーと交渉を行いましょう。立ち退き料を引っ越し代や敷金、礼金が支払えるくらいまで引き上げてもらうのです。なるべく早く交渉を行えば、応じてくれる可能性は十分にあります。裁判になった場合について
万が一、立ち退きを巡って裁判になった場合は借家権が論点となります。借家権とは、家賃を払い続ける限り住み続ける権利です。家賃の受け取りを拒否されても、法務局に供託すれば滞納を理由に立ち退かされる心配はありません。しかし、裁判になると話は別です。借家権はあくまでも当人が住む権利なので、これをもって裁判で争うというのは非常に難しいです。なるべく、裁判にはもつれ込まないように、話し合いで解決しましょう。
立ち退きを求められてから引っ越しまでの流れは？
立ち退きの流れを時系列で紹介します。
①立ち退き1年前：立ち退きの経緯の説明
②立ち退き6か月前：新規入居ストップ
③立ち退き3か月前：入居者との交渉・金額の決定
④立ち退き1か月前：退去手続き開始
アパートやマンションの建て替えの場合、工事着工の2～3年前から立ち退きの計画を立て始めます。
立ち退き料の交渉のポイント
立ち退き料の交渉のポイントは、不動産オーナーと賃借人で異なります。
不動産オーナーの場合
不動産オーナーが立ち退きを要請する場合、立ち退き理由を明確にしたうえで、借主の理解を得られるまで交渉を続けることがポイントになります。本来、借主は賃貸借契約を更新できる権利があるため、場合によっては立ち退きは借主の権利を侵害する行為とも受け取られかねません。
そのためオーナーが借主と交渉する自信や知識を持たない場合、法律や不動産の専門家に依頼するのがおすすめです。
オーナーと借主が立ち退きで揉めれば、最終的には民事裁判による解決に頼らざるを得ません。そうなれば多くの時間と費用が発生するだけでなく、次の入居者からのイメージも悪くなるおそれがあります。
双方が良好な関係を維持していくためにも、オーナー側には立ち退きの理由を明確にし、借主との合意の下で物事を進めていく姿勢が必要です。
賃借人の場合
不動産オーナーが立ち退きを要請す 賃借人の立場では、立ち退きによってどのような経済的損失があるのか検討し、オーナー側に理由とともに丁寧に説明することがポイントです。立ち退きによる経済的損失が大きい場合、その分立ち退き料も増額してもらえるよう交渉していくべきです。
特に事業を運営している人や通勤・通学などの利便性に大きな影響を受ける人は、経済的な損失が大きいといえるでしょう。
自分だけでは交渉が難しいと感じたときは、法律や不動産の専門家に交渉を依頼するのがおすすめです。
立ち退き料についてよくある疑問を解消
立ち退き料は非常に特殊なお金なので、その扱いに関して疑問を抱く人は多いのではないでしょうか。
立ち退き料に消費税はかかる？
立ち退き料に消費税はかかりません。消費税は「対価を得て行う取引」「資産の譲渡」である必要があります。しかし、立ち退き料は損害賠償金や保証金としての性質が非常に強く、これらの条件は満たしません。そのため、消費税はかからないと考えて問題ありません。
立ち退き料は経費扱いになる？
不動産オーナーが立ち退き料を支払った場合は、経費にすることができます。例を挙げると、不動産を譲渡するために立ち退きを依頼したのであれば、譲渡に伴い発生した費用として経費にできます。不動産から所得を得ていた場合でも同様で、不動産所得を計算するための必要経費として計上ができます。
立ち退き料を受け取ったら所得申告が必要？
立ち退き料は所得として計算するので、確定申告が必要です。不動産の種類によって所得の種類が異なり、居住用不動産の立ち退きは譲渡所得、必要経費の補填は事業所得、それ以外は一時所得など扱いが異なるので気を付けましょう。
まとめ
不動産オーナーには健全な不動産運営を続けていくために、借主に対して立ち退きを要請する権利があります。
一方で、賃借人にも賃貸借契約に基づいて、希望する限りは住み続ける権利があります。
そのため、立ち退き要請を行う際は、オーナー側が一方的な通達をするのではなく、双方が納得できる解決策を模索していくことが重要です。
立ち退きは裁判に発展することもある重要な問題ですから、円満解決を目指すためにも、双方が冷静に着地点を話し合いましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
