土地の売買に関わる権利書とは?

はじめての不動産売却講座

【最終更新日】2022.7.25

【投稿日】2020.7.5

土地や建物など不動産の売買や相続などで所有者が移転する時などは不動産登記の手続きを行わなくてはいけませんが、では不動産登記とはどのようなものなのでしょうか。また不動産の権利書として登録済証と登録識別情報がありますが、登録済証と登録識別情報はどのようなものか、また紛失した場合の対処法についても理解しておきたいものです。

そこで本記事では不動産登記や不動産の権利書である登録済証と登録識別情報について解説します。

不動産登記とは
不動産権利証とは
不動産権利証を紛失したら
不動産登記の手続きは早急に行いましょう

不動産登記とは

不動産登記は不動産の履歴書といえるもので、一つの不動産には必ず一つの不動産登記簿が存在します。不動産登記簿は不動産の売買や相続などの際に要となるほど重要なものです。まずは不動産登記とはどのようなものか詳細に解説します。

不動産登記の概要

不動産登記とはある土地や建物など不動産の住所や土地の面積、建物の構造、所有者、抵当権の有無などを法務省が管轄する登記簿に記載し、その土地の権利関係を明確にするものです。登記内容を記載した登記簿抄本には表題部、権利部と2つの内容が記載されます。

表題部

土地や建物に関して以下の項目が記載されています。
・土地
所在地、地目（宅地、田畑）、面積、登記の日付など。
・建物
所在地、家屋番号、建物の種類（居宅、共同住宅、店舗、事務所など）、床面積、構造、登記に日付など。

権利部

土地や建物の所有権、抵当権が記載されています。
・所有権
現在と過去の所有者の氏名、不動産を取得した日付、取得理由（売買や相続など）が記載されます。所有権は過去にさかのぼり記載されており、「誰が誰から何時、土地を購入した」などの情報の履歴も残されています。
・抵当権
抵当権や地上権、地役権などその土地や建物に関する所有者以外の人の権利関係が記載されています。土地や建物が差し押さえを受けた場合も権利部に記載されます。

不動産登記はどんな時に行う

不動産登記の手続きは不動産の購入、相続や譲渡、家を新築した場合や引っ越しによる住所変更、結婚などによる名前の変更、住宅ローンなど抵当権の設定時と抹消時、さらには建物を取り壊した時などに行います。なお主な不動産に関する登記には以下のものがあります。

不動産の登記の種類

・所有権移転登記
売買や相続など不動産所有者が移転する場合の登記

・抵当権設定登記
銀行などの金融機関などが不動産に対して抵当権設定を行う場合の登記

・土地分筆登記
一つの土地をいくつかの土地に分割する場合の登記

・土地合筆登記
接しあっている複数の土地を一つにまとめる場合の登記

・土地地目変更登記
農地に土地に住宅を建てる場合など、土地の用地変更を行う場合の登記

不動産登記の期限は？

不動産の登記で期限があるのは新築した時やまだ建物が建っていない土地を購入した場合です。この場合は「建物の表題登記」を行わなくてはいけません。その期限は新築で「建物完成後1カ月以内」、まだ建物が建っていない土地を購入の場合は「所有権取得日から1カ月以内」です。
1カ月が過ぎてからも登記申請は可能ですが、不動産登記法第百六十四条により申請を怠った場合は十万円以下の過料が科せられることもあります。必ず期限内に登記「建物の表題登記」の申請を行いましょう。

なお不動産登記は「建物の表題登記」以外は登記の期限は設けられていません。また不動産登記では不動産の所持地、面積などの情報を記載した表題部は登記が義務付けられていますが、所有権や抵当権を記載した権利部は登記の義務は課せられていません。

しかし不動産の所有権の登記を怠っていると、第三者が登記を済ませた場合、自分が所有する不動産であるにもかかわらず、不動産の所有権を主張できなくなることもあります。先に不動産登記をした人に所有権の効力が発するからです。

このようなトラブルを避けるためにも不動産の所有者が移転した場合は、速やかに不動産登記の手続きを行いましょう。

不動産権利証とは

不動産権利書とは土地・建物など不動産を所有している人がそれを証明するための書類のことで法令上は登記済証といいます。また平成17年3月の不動産登記法改定以降は登録済証に代わり登記識別情報が発行されています。

登記済証

登記済証は不動産の売買、相続、譲渡などにより名義変更をする際や住宅ローンの借り換えなど新たに抵当権を設定する際に、不動産の登記上の名義人であることを証明する書類の一つです。

登記識別情報

登記識別情報とは平成13年3月の不動産登記法改正以降、登録済証に代わり不動産の登記上の名義人であることを証明するものとして発行されるものです。

12桁のアラビア数字その他の符号の組み合わせからなり、パスワードのような役割を持ちます。書面申請またはオンライン申請により発行されますが、書類上記載されたパスワードには目隠しシールなどが貼ってあり、見ることができないようになっています。目隠しシールは一度剥がすと二度と貼ることができないので、不動産の売却など必要な時にだけ剥がすようにしなくてはいけません。

不動産権利証を紛失したら

登記済証や登記識別情報は売買や相続などによる不動産の名義変更や抵当権設定などの際に必要になる書類です。しかし登記済証や登記識別情報は紛失しても再発行されることはありません。では登記済証や登記識別情報を紛失した場合はどのように対処すればよいのでしょうか。

不動産権利証の再発行はできない

登記済証はたとえ紛失や破損しても再発行をすることはありません。登録済証が盗まれても土地名義人の実印と印鑑証明書がそろっていない場合、登記変更手続きはできないので、登録済証と同時に実印なども必ず大切に保管してください。
登記識別情報においてもオンライン申請では電子署名と電子証明書の提出、書面申請では実印と印鑑証明書の提出が求められるので、この場合も登記識別情報及び、実印なども大切に保管してください。なお、登記識別情報が盗まれたと思われる場合は、法務省に対して失効したことを申し出ることができます。

方法1：代理人による本人確認情報の作成

本人確認情報とは弁護士や司法書士、土地家屋調査士により作成されるもので、登記済証や登記識別情報の代わりとなります。依頼者は運転免許証など身分証明書の提示や面談により不動産の本物の所有者であることを弁護士や司法書士、土地家屋調査士に証明し、そのうえで弁護士や司法書士、土地家屋調査士は本人確認情報を作成します。

方法2：法務局からの事前通知

事前通知とは法務局から不動産の所有者に不動産の登記内容変更の意思があるかどうか確認のための書面を郵送してもらうことをいいます。不動産の所有者が同意書を返送すれば、法務局は不動産の所有者本人に不動産の登記内容変更の意思があると認定し本人確認が終了します。事前通知では期限内に法務局に同意書を返送しなければ、申請は却下されるので、必ず期限内に同意書を返送しなくてはいけません。

方法3：公証人による本人確認情報の作成

本人確認情報は公証人が役場に行き公証人に作成してもらうこともできます。弁護士や司法書士が作成する本人買う人情報と同様に登記済証や登記識別情報の代わりとして使用できます。

不動産登記の手続きは早急に行いましょう

不動産登記簿とは不動産の履歴書といえるもので、不動産の住所や面積など物理的情報を記した表題部、不動案の所有権など権利関係を記した権利部からなります。また登記済証や登記識別情報は不動産の名義人を証明する権利書です。

不動産売買や相続などの際は必ず不動産登記の手続きを速やかに行い、登記済証や登記識別情報は紛失しないよう注意し、不動産トラブルが起こらないよう心がけてください。