この記事では、戸建ての売却で損をしないための5つのコツをご紹介します。また、査定の流れや不動産会社がチェックする査定ポイント、よい不動産会社、正しい査定額を見分ける方法についてもご案内します。
目次
戸建てって？
まず最初に確認しておきたいのが、「一戸建て」とはどんな物件を指すのかということ。一戸建てとは、独立した一軒の建物の住居のことを言います。また「一軒家」という言葉は、周囲に人家がなく1軒だけが建っている住戸のことを指しますが、「一戸建て」も「一軒家」もほとんど同じ意味で使われています。
一方で「一戸建て」に対して、いくつかの住戸で構成されている建物は「集合住宅」や「共同住宅」と呼ばれます。
戸建て売却の手順は？
では、戸建てを売却するときの手順はどんな流れになるでしょうか？ 売却のプロセスを確認しておけば、どんなタイミングで何をしなければならないかわかってきます。
手順1：査定する（売却前）
戸建てを売却する最初のステップは、どのくらいの価格で売却できるかを知ること。多くの不動産会社が無料で売却価格の査定を行っているので、複数の不動産会社に依頼して目安となる相場を把握しましょう。手順2：不動産会社を決める（売却前）
戸建ての売却を進める上で欠かせないのが、仲介会社の存在です。気持ちよく納得のいく価格で売却するためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切になります。手順3：売却価格や売却時期を決める（売却前）
依頼する不動産会社が決まったら、いよいよ本格的に売却の準備を進めます。いくらで売却したいのか、いつ頃に売却するのか、担当する不動産会社のアドバイスを参考に決めていきましょう。手順4：売り出しを始める（売却中）
売却価格や売却の時期が決まったら、それに沿って担当の不動産会社が物件の売り出しを開始します。不動産会社のウェブサイトに写真を掲載したり、チラシを配ったり、希望者が現れたら内覧を行ったりします。手順5：売買契約を結ぶ（売却後）
物件を購入したいという買い手が現われて条件が折り合えば、売買契約を結びます。代金の決済や各種書類の手続きが済んだら、物件を引き渡して、売却は完了です。
お得に売却するために相場を知ろう
戸建てを売却するとき、「少しでも高く、希望に近い金額で売りたい」と誰もが思うことでしょう。戸建てをお得に売却するためには、売却の相場を知ることが何よりも大切になります。
戸建て売却相場を知るメリット1：最適な価格で販売できる
戸建ての売却価格は、売主が自由に設定することができます。しかし、売り出し価格が相場より高すぎるとなかなか売れず、最終的には値下げせざるを得ないことになり、損をしてしまうケースが多いもの。逆に、相場より安すぎる価格で売り出すと、買い手は見つかりやすくなりますが、本来であればもっと高い価格で販売できた可能性があったにも関わらず、結果として損をしてしまいます。つまり、相場を把握することで最適な売り出し価格を設定することができて、それが最終的にお得に売却することにつながるのです。戸建て売却相場を知るメリット2：最適な売り時がわかる
不動産の売却価格は、売り出す時期にも影響します。例えば、物件の周辺地域に人気の学校があれば、受験や入学シーズンに買い手が増えるもの。もっとも高く売れるタイミングを逃さずその時期に売却すれば、満足のいく結果となることでしょう。戸建て売却相場の調べ方1：不動産情報サイトで調べる
様々な不動産物件を取り扱う不動産情報サイトを見て、同じ地域にある同じような物件をチェックすることで、どのくらいの価格で不動産が取引されているか把握できます。ただし不動産情報サイトに掲載されている価格はあくまでも「売却希望価格」のため、実際の売却価格とは異なる場合があります。戸建て売却相場の調べ方2：国土交通省のサイトで調べる
国土交通省が、実際に行われた不動産取引の価格を一般に提供しています。それが「土地総合情報システム」のウェブサイト。「不動産取引価格情報検索」をクリックして、取引時期や地域を入力して検索することができます。◆国土交通省「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
戸建て売却相場の調べ方3：不動産流通機構のサイト「REINS（レインズ）」で調べる
国土交通大臣が指定する「不動産流通機構」が運営しているサイトに「REINS」があります。ここでも実際に成約した価格を調べることができます。ただし、会員登録が必要なので通常は不動産業者を通じて情報を得なければなりません。◆REINS
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
戸建ての売却で損しないための5つのコツ
相場を把握したら、それ以外に戸建ての売却でどんなことに気を付けるべきでしょうか？ 損をしないためには、次の5つのポイントについて確認しておくことをおすすめします。
戸建て売却で損しないコツ1：古い物件の売却は早めがいい
不動産の価格は築年数に大きく影響を受けるものですが、特に木造戸建住宅の場合は、築15年が経つと、その価値が急激に下がっていきます。築20年になると、戸建ての建物部分の価値はほとんどゼロと言われています。そのため古い物件ほど、売却は少しでも早いに越したことはありません。戸建て売却で損しないコツ2：戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社には、戸建てを多く取り扱っている会社やマンションが中心の会社など、それぞれに得意な分野があります。少しでも有利に売却を進めるなら、不動産会社選びも慎重に行いましょう。戸建て売却で損しないコツ3：複数の不動産会社に査定を依頼する
売却価格の査定をするときは、複数の不動産会社に依頼することが大切。複数の会社に査定してもらうことで、より適正な価格を導き出せるでしょう。戸建て売却で損しないコツ4：物件のマイナスポイントも正直に申告する
売却するときは、物件を少しでもよく見せたいと思うものですが、雨漏りなどの欠陥等があった場合はそれを正直に申告することも必要です。万が一それを隠した場合、契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）を問われる場合があります。戸建て売却で損しないコツ5：余裕のある売却期間を設定する
短期間で売却しようとすると、値下げも考えなければならなくなります。売却までの期間には十分に余裕をもたせておくことで、希望価格に近い金額で売却できるようになるでしょう。査定の流れと不動産会社がチェックする査定ポイント
では、一般的な査定はどのようなプロセスを経るのか、また、どんなところに注目して行われるのでしょうか？
査定の流れ
不動産の査定では、周辺地域で同じような物件の成約事例を参考に価格を査定する方法や、現時点で新築した場合の想定価格から築年に応じて減価して査定する方法などがあり、不動産会社や目的によって査定方法も異なります。一般的に不動産会社の担当者が物件を訪問して査定を行う場合は、査定を依頼して訪問日時が確定したら現地調査を行い、登記登録謄本などの必要書類を確認した後、査定結果を報告するという流れになります。
査定ポイント1：築年数
不動産の査定で最も重要ともいえる条件のひとつが、築年数。特に1981年から施行された新耐震基準を満たした建物なのか、そうではないのかなどもチェックポイントとなります。査定ポイント2：建物の構造
木造戸建て住宅か鉄筋コンクリート構造かといった、建物の構造も大切なポイントです。査定ポイント3：外装・内装のきれいさ
建物の外装や内装のきれいさ、設備の状態などについても確認されます。査定ポイント4：駅までの距離
不動産価格に重要な駅までの距離もチェックポイント。最寄駅まで徒歩10分以内だと、よりよい条件となるでしょう。査定ポイント5：周辺環境
犯罪が多く治安に不安がある地域かどうか、スーパーや学校などの施設があるか、といった周辺の環境も不動産価格に影響します。戸建て売却にかかる費用
戸建てを売却する場合、買い手はもちろんですが売却したい売主にも一定の費用がかかります。不動産の売却を検討している人はまずは、どんな費用がいつ必要になるのか知っておきましょう。
住宅ローン完済費用
住宅ローンの完済費用には、抵当権を抹消する際に司法書士に登記を依頼する抵当権抹消費用と、金融機関へのローンの繰り上げ返済手数料の2つがあります。 売却する際、住宅ローンがまだ残っている場合は、住宅ローンを完済しなければならないので、その費用が必要になります。ローンの金額を一括返済するので、金融機関所定の手数料がかかります。手数料の金額は、ローンの残金や借りている金利によっても違うため、思いのほか高額になることも。あらかじめどのくらいの金額になるか、ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。
印紙税
印紙税とは、契約書などの課税事項を証明する文書にかかる税金のことを言います。 不動産会社を通して売買契約を行った場合、契約書を作成し、そこに収入印紙を貼る必要があります。契約書に収入印紙を貼り消印することで納税ということになります。印紙代は売主だけが支払うのではなく、買主と折半して支払う場合がほとんどです。印紙税は、くにが定めた租税特別措置法によって、軽減措置が取られているため通常の印紙税よりも税率が引き下げられています。仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介で売買した際に支払う手数料のことを言います。 仲介手数料は物件の売却価格に応じて金額が変わります。仲介手数料の金額は宅地建物取引業法により上限が【仲介手数料の上限金額：売買価額×3％＋6万円】と決められており、上限以上の請求は法律違反となります。売却までの過程で、値引き相談に応じた場合などは、仲介手数料を値引きしてくれる不動産会社もあります。また、仲介手数料は売買契約が成立したときに支払うものなので、仲介手数料を先に請求されることはありません。リフォームやクリーニング費用
売却後の引き渡し条件に、クリーニング済みでの引き渡しなど条件がついている場合には、別途ハウスクリーニングの業者手配と作業費が必要になります。また、リフォーム工事が条件に入っている場合も、工事を行ってから引き渡すことになります。リフォーム工事の場合、工事の内容や規模によっては費用が莫大になることもあるため、事前に引き渡し条件よく話し合い、決めておく必要があります。また、売却前の現地調査の段階で、設備の状態によっては耐震診断を行った費用や、土地の土地の境界線を明確にするための測量に費用がかかることもあります。不動産会社に売却を依頼する際は、かかってしまってからではなく、どんな費用がいくらかかるのかあらかじめ不動産会社に聞いたり、自分でも調べて把握しておきましょう。
引っ越し費用
自宅を売却したら、もちろん住み続けることはできなくなるため、引っ越しをしなければなりません。家族での戸建てからの引っ越しは荷物も多く、費用がかかります。あらかじめ複数の引っ越し業者に見積もりを取っておきましょう。
良い不動産会社・正しい査定額を見分ける方法
戸建ての売却を少しでも有利にすすめるために、良い不動産会社を見つけ、正しい査定額を見分けるためにはどうしたらいいでしょうか？
不動産会社の選び方
不動産会社には、全国展開しているような大手の会社から、地域密着型の小規模会社までさまざまあります。大手の場合は、幅広いネットワークやさまざまなサービスが充実していたり、小規模の不動産会社の場合は、地域に精通していて大手が扱わないような物件でも対応できるなど、それぞれにメリットがあります。どちらの場合も、ただ物件を売却するだけでなく、その前後のプラスアルファの情報まで提案してくれる会社なら、信頼できる良い不動産会社と言えるでしょう。
正しい査定額を見分ける方法1：地域で実績のある不動産会社を選ぶ
査定額は不動産会社によって異なります。不動産会社によっては、不動産の購入は扱うものの、売却は扱っていないという場合もあります。購入も売却も、その地域での実績がある不動産会社を選ぶことが大切でしょう。正しい査定額を見分ける方法2：査定額の根拠を確認する
複数の不動産会社に査定を依頼すると、高額な結果を出す会社が出てくるかもしれません。そんなときはその査定額の根拠について確認しましょう。査定額の理由をきちんと示せる不動産会社が重要になります。戸建て売却に関するよくある質問
戸建ての売却を進めるにあたり、売却を検討している人はどんなことが気になるのでしょうか。戸建て売却にまつわるよくある質問を紹介します。
なかなか売れないけどどうすれば良い？
売却活動をしているのになかなか売れない場合、まずは何故売れないのか原因を探るところから始めましょう。特に、下記のポイントをまずチェックしてみましょう。
・売却物件の需要があるか
・売却物件に買い手が気になるような問題がないか
・不動産会社はきちんと対応しているか
・売却希望価格は適正か
戸建ての売却では、売主が主体的に動くことはもちろんですが、不動産会社の対応は注意が必要です。周辺の相場価格の情報はきちんと持っているかだけでなく、親身に相談に乗ってくれているか、売却の進捗状況を細かく報告してくれているかなど確認し、少しでも不安がある場合は不動産会社の媒介契約を見直しても良いかもしれません。
とにかく早く売りたい場合は？
戸建ての売却方法としては「仲介」と「買取」の2つの方法があります。 諸事象により少しでも早く売りたいと急いでいる人は、媒介契約を結び買主を探す「仲介」ではなく、「買取」という方法を検討してみるのも良いかもしれません。「買取」とは、読んで字のごとく不動産会社に物件を買い取ってもらうことを言います。買主を探す手間が省ける、時間がかからない、すぐに現金化できるなどのメリットがありますが、「仲介」よりも売却価格が低くなってしまうことがほとんどです。「仲介」か「買取」かどちらにするかはメリット・デメリットをよく理解して選びましょう。
戸建てが売却しやすい時期は？
売却を急いでいない、売却時期を検討することができるなら、不動産が売れやすいと言われる時期を狙うのがおすすめです。一般的に戸建てが売却しやすいのは、お子さんの進学や転勤・異動での新生活に合わせる1～4月、一年の初めに合わせる9～12月頃と言われています。このタイミングを狙って売り出す、価格を見直してみるが良いでしょう。また、売れやすい時期を知っておくことで、不動産会社からの価格交渉にも慌てず冷静に対応することができます。
「売却」と「購入」どちらが先？
戸建てを売却して住み替えを検討している場合、どちらの活動を先に行うか悩む方も多いかもしれません。不動産会社は「売却」と「購入」を同時に進めたがるかもしれませんが、まずは「売却」を優先させましょう。良い物件があると紹介され「購入」を先にしてしまった場合、「売却」しなければならない焦りから必要以上に値段を下げてしまう場合もあるので注意が必要です。また、戸建ての売却は、一般的に3か月〜半年程度かかると言われています。余裕を持ったスケジュールで売却を考えるようにしましょう。売却までを短い期間で考えてしまうと、気持ちが焦って売却価格を値下げしてしまったり、売れないことがストレスになってしまうことも防げます。
何を用意しておけばいいの？
戸建て売却について不動産会社に相談する際に、売却したい戸建てについての詳細が分かるもの、本人確認書類や権利に関する登記済証などを用意しておく話し合いがスムーズに進みます。建物の図面や土地の測量図面などがあれば、現地調査前の机上査定でおおまかな売却金額を知ることも可能です。ただし、最終的な査定は訪問査定で行い、信頼性のある査定金額を出してもらいましょう。
戸建て売却は、不動産会社選びが大切
戸建ての売却を決めたら、まずは不動産会社に相談してみましょう。プロのアドバイスには、戸建ての売却で損をしないためのコツがたくさん詰まっています。査定の流れやポイントを押さえて、納得のいく戸建て売却を目指しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
