抵当権はローンを完済すれば抹消することができますが、抵当権抹消手続きにかかる費用はどのぐらいなのでしょうか。
本記事では司法書士にかかる費用の相場や自分で手続きを行った場合の費用などについて解説します。
目次
抵当権抹消とは
抵当権とは債務者がローンの返済ができなくなった場合などのために土地・建物を担保にする権利のことです。
住宅など不動産を購入する際にローンを利用すると、貸し手である金融機関は対象となる不動産に対して抵当権を設定し、ローンの返済が滞ったときなどに対象となる土地を売却し、ほかの債権者に対して優先的に返済を受けることができます。
金融機関などが設定した抵当権は住宅ローンなどを完済すれば、金融機関から設定された抵当権は意味がなくなり抹消することができます。しかし抵当権はローンを完済したら自動的に抹消されるものではありません。
そこで不動産の所有者自らが抵当権抹消登記の手続きを行わなくてはいけないのです。 抵当権抹消登記の手続きは法務局の窓口で行いますが、自分で手続きを行うことも、代理人として司法書士に依頼して行うことも可能です。
後述しますが抵当権抹消登記の手続きを長期にわたって怠っていると不要な不動産トラブルになることもありえます。 住宅ローンなどを完済したら早急に抵当権を抹消することが肝要です。
抵当権抹消にかかる費用
抵当権抹消にかかる費用は、主に登記手数料と司法書士への依頼費用です。登記手数料は1件あたり1000円です。
司法書士への依頼費用は依頼先や地域によって異なりますが、一般的に1〜2万円程度が相場です。
また、謄本等を取得する場合は別途取得費用が発生するほか、住所変更を伴う場合や不動産所有者が他界している場合には費用が増えます。
なお、自分で手続きを行う場合は登記手数料のみで済みます。
手続き① 抵当権抹消登記手続き
抵当権抹消登記の手続きは不動産の住所を管轄する法務局に登記申請書および添付書類を提出して行いますが、郵送でも手続きは可能です。■抵当権抹消登記に必要な書類
□抵当権抹消登記申請書：
抵当権抹消登記申請書は法務局のホームページから様式を見ることも、ダウンロードすることができます。間違えて記入すると再提出の必要があるので注意してください。
□金融機関からの受け渡し書類。登記済証または登記識別情報：
不動産の権利書である登記済証または登記識別情報は、不動産に抵当権が設定された時点で金融機関に交付されます。登記済証または登記識別情報は住宅ローンを支払い終えると金融機関から所有者に引き渡されます。
□登記原因証明情報：
ローンを完済すると金融機関から抵当権解除証書または弁済証書、抵当権放棄証書などといった登記原因証明情報が渡されます。
□委任状：
抵当権抹消登記手続きは抵当権者である金融機関と不動産の所有者が共同で申請しなくてはいけません。そのため金融機関では手続きの委任状を発行します。
■抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権抹消登記にかかる費用は以下になります。
□登録免許税：
不動産1筆につき1000円。土地と建物の場合は2000円。
□事前調査費用：
不動産の登記内容を調査する費用。不動産1筆につき335円。
□事後謄本取得費：
手続き終了後に登記簿謄本を取得する費用で1筆600円。オンライン請求500円。
なお抵当権抹消登記の手続きは司法書士が代理で行うこともできますが、上記にあげた費用は司法書士が行う場合も必要になります。
手続き② 住所・氏名に変更がある場合
引っ越しで住所が変わったり、結婚などで氏名が変わったりした場合でも不動産登記に記載されている住所や氏名は自動的に変更されません。 抵当権抹消登記の手続きを行う際、不動産登記簿の住所や氏名に変更がある場合は抵当権抹消登記の手続き前に住所・氏名の変更手続きを行います。住所・氏名の変更登記の手続きは法務局で行うかまたは書類を郵送しても可能です。 変更手続き完了を確認できたら法務局で抵当権抹消登記の手続きを行います。
■住所・氏名変更登記に必要な書類
□登記名義人住所・氏名変更登記申請書：
登記名義人住所・氏名変更登記申請書は法務局のホームページから様式や記入例をダウンロードできます。間違えると再提出になることもあるので注意してください。
□住民票（住所変更の場合）：
基本的に住民票で大丈夫ですが、現在の住所に引っ越すまでに複数回引っ越しをしている場合は戸籍附票を用意してください。
□戸籍抄本等（氏名変更の場合）：
戸籍謄本と本籍記載の住民票を用意してください。
■住所・氏名変更登記と抵当権抹消登記にかかる費用
□登録免許税：不動産1筆につき1,000円。土地と建物の場合は2,000円。
□住民票：300円
□戸籍謄本：450円
手続き③ 不動産の所有者が死亡した場合
不動産の所有者が抵当権抹消登記を行う前に死亡した場合、その不動産を相続するためには相続登記を行ってから抵当権抹消登記を行わなくてはいけません。相続登記申請には「亡くなった方の戸籍謄本と除籍謄本」「相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書」が必要で、相続会議で遺産分配が決まれば相続登記申請書類を作成します。
相続登記申請書類は法務省のホームページから様式や記入例をダウンロードできます。 相続登記申請書類にはすべての相続人の署名・捺印・印鑑証明が必要です。
申請手続きは法務局の窓口で行いますが、郵送も可能です。相続登記が完了したら抵当権抹消登記手続きを行ってください。
■相続登記に必要な費用
相続登記における登録免許税は対象となる不動産の価格の0.4％です。 しかし平成30年から令和3年3月31日までの間は免税措置がとられています。
また、戸籍謄本（450円）、除籍謄本（750円）、住民票（300円）、印鑑証明書（390円～450円）にかかる費用のほか司法書費用士や弁護士費用もかかります。
抵当権抹消にかかった費用は経費になる？
抵当権抹消にかかった費用は、事業用不動産に関するものであれば経費として計上できます。
具体的には、登記手数料や司法書士への依頼費用が対象となります。
ただし、個人の住宅ローンに関連する場合は経費として認められません。確認が必要な場合は、税理士に相談することをおすすめします。
抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の費用の相場
抵当権抹消登記は司法書士に依頼すると確実に手続きしてもらえるので安心です。
かし抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、どのくらい費用がかかるのかが気になります。 そこで司法書士に依頼した場合と自分で手続きを行った場合の費用感を比較しましょう。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬と実費がかかります。■一戸建て住宅（土地と建物の2筆）の例
・司法書士報酬：10,000円～15,000円程度
・登録免許税：2,000円（1,000円×2筆）（実費）
・事前調査費用：700円（335円×2筆）（実費）
・完了後謄本費用：1,200円（600円×2部）（実費）
【合計】13,900円～18,900円程度（消費税、郵送代、交通費等別）（※）
自分で手続きを行う場合
自分で抵当権抹消登記をする場合は実費のみかかります。■一戸建て住宅（土地と建物の2筆）のケース
・登録免許税：2,000円（1,000円×2筆）（実費）
・事前調査費用：700円（335円×2筆）（実費）
・完了後謄本費用：1,200円（600円×2部）（実費）
【合計】3,900円（消費税、郵送代、交通費等別）（※）
抵当権を抹消せずに放置した場合
抵当権抹消の手続きは義務ではありません。しかしローン完済後も抵当権を抹消せず放置しておくと、金融機関から発行された書類を紛失してしまいトラブルにもなりかねません。
例えば不動産の売却などの事案で出て抵当権を抹消しようとしても、担保権者である金融機関が倒産していれば手続きが非常に煩雑になりお金も時間も大きく無駄にしてしまいます。 このため不動産売却の話が流れてしまうこともありえます。
不動産の売却や不動産を担保に新たに借り入れをするには抵当権抹消登記の完了が前提となります。 不要なトラブルを起こさないためにもローン完済後は早急に抵当権抹消を行いましょう。
ローン完済後は早急に抵当権抹消手続きを行いましょう
住宅ローンを完済すると土地と建物に金融機関が設定した抵当権が抹消できます。
抵当権抹消登記にかかる費用として登録免許税や事前調査費用などがありますが、司法書士に依頼した場合は10,000円から20,000円前後、司法書士報酬としてかかります。（※）
抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に抹消されないので、放置せず早急に抵当権抹消登記の手続きを行いましょう。
※記事中の金額については概算の計算であり、抵当権の設定本数や状況によって異なります。記載の金額を保証するものではありません。詳しくは担当の営業までご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
