ここでは不動産競売について、任意売却と比較しながら詳しく解説します。
目次
競売と任意売却の違いは？
ローンを一定期間滞納すると、債務者は契約した期間で分割で返済する権利を失い（期限の利益喪失）、債権者から一括返済を請求されます。そうなると、債務者（借入人）は担保となっている不動産を売却して、その返済に充てなければなりません。
ただ、不動産を売ってもローンを完済（全額返済）できない場合は、債務者が自由に物件を売却することはできません。
そんなときにとられる方法が、債務者が債権者などと協議しながら一般市場で物件を売却する「任意売却」、または、債権者が法的手段で強制的に売却する「競売」です。
競売とは
住宅ローンのように不動産を担保に融資を受ける際には、債権者が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。ローンが返済できなくなると、債権者はこの担保権を行使して裁判所に「不動産競売申立て」を行います。裁判所の権限で担保となっている不動産を差押えて強制的に売却し、その代金から債権の回収に充てる手続きが「競売」です。
競売は全工程が強制的に進行するので、債務者・所有者の意思は一切考慮・反映されません。売却は一般市場ではなく裁判所での入札形式となるため、売却価格はたいてい相場より何割も低くなります。
任意売却とは
ローンが返済できなくなって物件を売却しても完済できない場合に、債権者の合意のもと一般市場で物件を売却する方法が「任意売却」です。一般の売却と同じように不動産会社により一般市場で売却活動するので、相場での売却が期待できます。
ただし任意売却は、売却後の残債をどうやって返済するかを債権者と協議したうえで、すべての債権者・利害関係人の合意が必要となります。債務者・所有者の意思で売却できますが、債権者の意向が強く影響します。
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競売の流れ
不動産の競売は以下の流れで進みます。
①一括返済を請求される
②競売開始決定の通知
③現況調査
④入札通知と情報開示
⑤開札・売却許可決定
⑥売却代金納付・所有権移転
①一括返済を請求される
住宅ローンの返済が滞ると、最初の5か月ほどは金融機関からの督促状が届き、半年程度滞納が続くと一括返済が請求されます。一括返済を請求されると、住宅ローンを分割して支払える期限の利益を失い、残りのローン全額の返済を求められます。
②競売開始決定の通知
一括返済の請求があったにもかかわらず、返済ができない場合は代位弁済の通知が届きます。この時点で一括返済できない場合、裁判所から競売開始決定の通知が届きます。競売開始決定の通知が届いてしまえば、もはやローンの全額返済は間に合いません。
③現況調査
競売開始決定の通知が届いて数か月以内に、裁判所の任命した執行官と不動産鑑定士により、物件の現況調査が行われます。現況調査によって物件の評価額が決定し、競売での価格も決まります。立ち合いの義務はありませんが、しないと強制的に物件を解錠されて調査され、余計に費用が発生するため注意が必要です。
④入札通知と情報開示
現況調査から2～3か月ほどで入札通知が届き、裁判所のホームページに競売物件の情報が掲載されます。入札通知には入札期間、開札日、売却基準価格が記載されています。情報開示では物件の住所や外観、内装まで掲載されるため、近隣の住民に競売物件と知られるリスクがある点に注意すべきです。
⑤開札・売却許可決定
裁判所のホームページに記載された期間に競売が開始され、1週間ほど経過後に開札で入札金額の確認が行われます。そして最も高い金額を入札した人が落札者となり、裁判所で審査を経て売却許可決定となります。売却許可決定から1週間以内なら、元々の物件の持ち主（債務者）からの不服申し立ても可能です。ただし個人的な好き嫌いといった理由での不服申し立てはできず、正当な理由がなければなりません。
⑥売却代金納付・所有権移転
競売の落札者が売却代金を納付した時点で、物件の所有権は落札者に移転します。第三者に所有権が移転すれば、その物件は他人の所有物となるため、そのまま住み続けることはできません。住み続けようとすると不法侵入と同じになるため、強制的に退去させられる前に、引越しの準備を進める必要があります。
競売のメリットとデメリットについて
競売は基本的に債権者にとっても債務者にとってもマイナスになる債権回収の最終手段なのですが、見方によってはメリットとなる要素がないわけではありません。
競売のメリット
① 手間が省ける任意売却など自分で売却する場合は債権者や不動産会社に相談して売却手続きを進めることになりますが、競売は債務者が何もしないまま、裁判所の手順にもとづいて進行します。債務者が行動する必要はないので、売却に関する手間はかかりません。
② 売却・転居までの期間が長くとれる
自分で売る場合、債権者の意向で売却を急かされたり期限を設けられたりして、協議から2～3カ月内での売却・転居となるのが一般的です。
競売は所有権移転されるまで、最短でも6カ月程度かかります。その時点で転居に応じない場合、買受人が「不動産引渡命令」とその「強制執行」の申立てをします。そこで「明渡し催告」として一定期間内での明渡し（転居）を求められます。それでも明渡しをしなければ、強制的に立退きさせられることとなります。
競売の最短6カ月に加えて、不動産引渡命令申立てから強制退去まで1～2カ月の時間があるので、転居までは任意売却にくらべて相当期間の猶予があるといえます。
③ 仲介手数料などの費用は不要
競売で物件が売れた場合、任意売却など自分で売るときに必要となる仲介手数料や契約書の印紙税、抵当権抹消費用はかかりません。
ただし、競売申立てにかかった実費（申立印紙・郵便切手・登録免許税・評価書作成や公告等の費用）は物件の売却代金から差し引かれます。
競売のデメリット
① 売却代金が低くなる最大のデメリットは、一般市場での売却に比べて競売での売却代金はたいてい6～8割低くなることです。売却代金が安いということは、それだけ多く債務が残ることになります。
② プライバシーが害される
競売の現況調査では、執行官などが強制的に家の内外を実況見分します。
また、競売情報は裁判所やネット上で公表されるため、家が競売にかけられていることを他人に知られてしまいます。落札希望者が近隣住民に聴き取り調査することもあります。
③ 強制的に追い出される
任意売却なら交渉によっては売却代金から転居費用を出してもらえたり、転居時期の相談に応じてもらうこともできますが、競売はすべてが法律にもとづいて一方的に進行するため、交渉の余地が一切ありません。
どんな物件が競売になる？
競売は債権者にとってもデメリットが多く、できれば避けたい回収方法です。 とはいえ下記のような場合は任意売却ができないので、結果として競売になります。
下記の状況が明白なら、あえて任意売却はせず、競売という選択肢もあるでしょう。
■債権者・利害関係人の合意が得られないとき
すべての債権者、共有名義人・連帯保証人など利害関係人の合意がなければ、任意売却はできません。売却代金の配分や売却後の返済計画に納得してもらえず売却に同意しない人が一人でもいれば、任意売却できず、競売するしかないのです。
■不動産の権利関係が複雑で売れないとき
物件の権利関係が複雑な場合、例えば土地の所有者が債務者で建物の所有者が別人だと、一般市場で土地だけを売却するのは極めて困難です。このような場合でも、競売なら一括競売ができます。
■債務者が売却に協力しないとき
任意売却は、あくまでも債務者（所有者）に売却の意思がないと進みません。債権者が求める売却代金やタイミングに債務者が応じず売却できない場合、債権者は任意売却を諦めて競売での回収を検討します。
競売に入るまでの期間・猶予について
競売に入るまでには、どれほどの期間や猶予があるのでしょう？
一般的に、住宅ローンの支払いが滞ってから4～6ヵ月ほどが目安とされています。強制的に家を売却するといった法的手続きになるため、1～2ヶ月程度の返済遅延では、銀行などの債権者も競売をおこなうことができません。
また、4～6ヵ月ほどというのも、その間に1度も返済をしなかった場合です。たとえば2ヶ月に1度でも返済をしていけば、競売に入るまでの期間を引き延ばすことが可能となります。
しかし、4～6ヵ月程度の滞納が続けば、債権者が競売の申し立て準備を始め、裁判所から「競売開始決定の通知書」が届いてしまえば、家が売却されることになるのです。
競売の開始から開札までは、最短4ヵ月ほどといわれており、住宅ローンの支払いを滞らせた場合、最短8ヵ月程度で家を失ってしまいます。競売が開札してから落札者が決まれば、退去までの期間は、2ヵ月ほどの猶予しかありません。
競売を回避するにはどうすればいい？
不動産の競売を回避するには、主に3つの方法があります。
①一括弁済
②任意売却
③自己破産・個人再生
①一括弁済
一括弁済は、その名の通り住宅ローンの残債務を一括で返済する方法です。競売は金融機関からの申し立てにより、住宅ローンの取り立てのために行われます。そのため、競売を申し立てる根拠となる住宅ローンを返済できれば、競売を行う必要もなくなります。
ただし、一括返済は利子も含めてまとめて返済する必要があるため、住宅ローンの返済が滞っている人にとっては現実的とはいえないでしょう。
②任意売却
任意売却は債権者である金融機関の許可を得て、市場で広く買い手を募る方法です。競売開始後であっても可能で、必要なのは金融機関の許可だけです。任意売却を行う場合、開札日の前までに売却を行わなければなりません。開札後は落札者が代金を支払った時点で、所有権が移転してしまうからです。
任意売却は広く買い手を募集できることに加え、競売よりも高い価格で売却できる可能性もあります。期間は厳しいですが、少しでも手元にお金を残しておきたいと考えた場合には、任意売却という選択肢もよいでしょう。
③自己破産・個人再生
自己破産は裁判所に申請し、財産と債務を清算する方法です。破産者の財産は破産管財人によって管理され、清算で得た財産は債権者に分配されます。自己破産手続きが始まると、競売手続きを行っていた場合でも売却は中断となります。
個人再生も裁判所に申請し、債務を整理する方法です。
こちらは住宅資金特別条項（住宅ローン特則）により、物件の所有権を持ったまま、住宅ローン以外の債務の整理を行います。住み慣れた家にそのまま住み続けられるため、競売を回避するにはおすすめの方法です。
競売開始決定が届いても諦めず、すぐに任意売却の相談を！
競売にくらべて任意売却なら、たいてい残債は減らせるうえに残債の分割返済に対して債権者が理解してくれているので、自己破産など最悪のケースを避けることができます。
また、競売で個人情報が害されると、後の生活にも支障が出る恐れもあります。
ですからローンが返せなくなっても諦めずに、任意売却を債権者と協議するようにしましょう。
もし競売になっていても、債権者が合意してくれれば任意売却も可能となります。ただし、開札期日前日までに債権者に競売申立てを取下げてもらわなければならず、そのためにはそれまでに債権者や利害関係人の合意を取り付け買主を見つけなければなりません。
また、債権者が競売を取下げるには、社内稟議を通す時間も必要です。これらの時間を考えれば、競売開始決定前にまずは専門家に相談することをおすすめします。
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このようなお悩みをお持ちの方は、競売手続きが始まる前に不動産専門会社のポラスにご相談ください。
不動産の競売は、住宅ローンの返済が滞ってすぐに始まるわけではありません。ある程度の期間滞納が続くことで督促状が届くようになり、最終的に競売手続きへと進みます。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
