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競売とは?任意売却との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説!

住宅ローンのように不動産を担保にしたローンの返済ができなくなったとき、債権者(金融機関など)がとる回収方法として、「競売」という法的手段があります。
ここでは不動産競売について、任意売却と比較しながら詳しく解説します。

目次

競売と任意売却の違いは?

ローンを一定期間滞納すると、債務者は契約した期間で分割で返済する権利を失い(期限の利益喪失)、債権者から一括返済を請求されます。そうなると、債務者(借入人)は担保となっている不動産を売却してその返済に充てなければなりません。ただ、不動産を売ってもローンを完済(全額返済)できない場合、債務者が自由に物件を売却することはできません。
そういうときにとられる方法が、債務者が債権者などと協議しながら一般市場で物件を売却する「任意売却」、または、債権者が法的手段で強制的に売却する「競売」です。
 

競売とは


住宅ローンのように不動産を担保に融資を受ける際には、債権者が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。ローンが返済できなくなると、債権者はこの担保権を行使して裁判所に「不動産競売申立て」を行います。
裁判所の権限で担保となっている不動産を差押え強制的に売却、その代金から債権の回収に充てる手続きが「競売」です。
競売は全工程が強制的に進行するので、債務者・所有者の意思は一切考慮反映されません。売却は一般市場ではなく裁判所での入札形式となるため、売却価格はたいてい相場より何割も低くなります。
 

任意売却とは


ローンが返済できなくなって物件を売却しても完済できない場合に、債権者の合意のもと一般市場で物件を売却する方法が「任意売却」です。
一般の売却と同じように不動産会社により一般市場で売却活動するので、相場での売却が期待できます。ただし任意売却には、売却後の残債をどうやって返済するかを債権者と協議したうえで、すべての債権者・利害関係人の合意が必要となります。債務者・所有者の意思で売却できますが、債権者の意向が強く影響します。

競売って実際になにをするの?

ローンが返せなくなると、以下のように競売が進みます。

競売の流れ


① 一括返済を請求される
ローンを一定期間滞納すると債務者は分割返済する権利を失い(期限の利益喪失)、債権者から一括返済を請求されます。ここで返済できなければ、債権者は競売手続きに入ります。

※ローンに保証会社の保証がある場合、金融機関の一括返済請求に対して債務者が返済できなければ、保証会社が銀行に「代位弁済(債務者に代わって返済する)」します。これによって銀行に対するローンはなくなりますが、債権が銀行から保証会社に移行することで、保証会社に対する返済義務が生じます。
今度は保証会社から代位弁済による「求償権(代わりに銀行に支払った金額を請求する権利)」にもとづき一括弁済を請求されます。場合によっては、交渉により長期の分割返済を承認してもらえることもあります。
いずれにしても債務者が保証会社への返済ができなければ、②の段階に進みます。


② 競売開始決定の通知
債権者(金融機関や保証会社)が競売申立てをすると、裁判所から債務者宛に特別送達で「不動産競売開始決定通知」が届きます。

③ 現況調査
その後「現況調査のための連絡書」が届き、競売対象となる不動産の状況調査が実施されます。裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪問し、物件の状況を外側からだけでなく室内の状態も調査・写真撮影されたり物件に関して質問されたりします。執行官には強い権限があり、現況調査を拒否することはできません。
現況調査から1~2カ月で「評価書」が裁判所に備えられます。

④ 入札通知と情報開示
競売開始決定から3~6カ月後、「期間入札の通知」が届きます。この通知には、「入札期間」「開札期日」「売却決定期日」「売却基準価格」が記載されています。
官報やネットの不動産物件情報サイトで競売物件の情報が一般公開され、入札期間中に落札希望者による入札が行われます。

⑤ 開札・売却許可決定
開札期日に落札者が決まり(最高額で入札した人が購入する権利を得る)、その審査後、売却許可決定されます。
最近の傾向では、競売開始決定からここまでで最短で4カ月程度です。
競売を取下げる場合、開札の前日までに裁判所が債権者からの取下げを受付ける必要があります。

⑥売却代金納付・所有権移転
開始決定から6~8カ月後、落札者による代金納付が済むと、物件の所有権が落札者に移転されます。そのタイミングで物件を明渡し(転居)することになります。

競売のメリットとデメリットについて

競売は基本的に債権者にとっても債務者にとってもマイナスになる債権回収の最終手段なのですが、見方によってはメリットとなる要素がないわけではありません。

競売のメリット


① 手間が省ける
任意売却など自分で売却する場合は債権者や不動産会社に相談して売却手続きを進めることになりますが、競売は債務者が何もしないまま、裁判所の手順にもとづいて進行します。債務者が行動する必要はないので、売却に関する手間はかかりません。

② 売却・転居までの期間が長くとれる
自分で売る場合、債権者の意向で売却を急かされたり期限を設けられたりして、協議から2~3カ月内での売却・転居となるのが一般的です。
競売は所有権移転されるまで、最短でも6カ月程度かかります。その時点で転居に応じない場合、買受人が「不動産引渡命令」とその「強制執行」の申立てをします。そこで「明渡し催告」として一定期間内での明渡し(転居)を求められます。それでも明渡しをしなければ、強制的に立退きさせられることとなります。
競売の最短6カ月に加えて、不動産引渡命令申立てから強制退去まで1~2カ月の時間があるので、転居までは任意売却にくらべて相当期間の猶予があるといえます。

③ 仲介手数料などの費用は不要
競売で物件が売れた場合、任意売却など自分で売るときに必要となる仲介手数料や契約書の印紙税、抵当権抹消費用はかかりません。ただし、競売申立てにかかった実費(申立印紙・郵便切手・登録免許税・評価書作成や公告等の費用)は物件の売却代金から差し引かれます。
 

競売のデメリット


① 売却代金が低くなる
最大のデメリットは、一般市場での売却に比べ競売での売却代金はたいてい6~8割低くなることです。売却代金が安いということは、それだけ多く債務が残ることになります。

② プライバシーが害される
競売の現況調査では、執行官などが強制的に家の内外を実況見分します。また競売情報は裁判所やネット上で公表されるので、家が競売にかけられていることを他人に知られてしまいます。落札希望者が近隣住民に聴き取り調査することもあります。

③ 強制的に追い出される
任意売却なら交渉によっては売却代金から転居費用を出してもらえたり、転居時期の相談に応じてもらうこともできますが、競売はすべてが法律にもとづき一方的に進行するので、一切交渉の余地がありません。

どんな物件が競売になる?

競売は、債権者にとってもデメリットが多くできれば避けたい回収方法です。 とはいえ下記のような場合は任意売却ができないので、結果として競売になります。下記の状況が明白なら、あえて任意売却はせず競売という選択肢もあるでしょう。

・債権者・利害関係人の合意が得られないとき
すべての債権者、共有名義人・連帯保証人など利害関係人の合意がなければ、任意売却はできません。売却代金の配分や売却後の返済計画に納得してもらえず売却に同意しない人が一人でもいれば、任意売却できず、競売するしかないのです。

・不動産の権利関係が複雑で売れないとき
物件の権利関係が複雑な場合、例えば土地の所有者が債務者で建物の所有者が別人だと、一般市場で土地だけを売却するのは極めて困難です。このような場合でも、競売なら一括競売ができます。

・債務者が売却に協力しないとき
任意売却は、あくまでも債務者(所有者)に売却の意思がないと進みません。債権者が求める売却代金やタイミングに債務者が応じず売却できない場合、債権者は任意売却を諦め競売での回収を検討します。

競売に入るまでの期間・猶予について

競売に入るまでには、どれほどの期間や猶予があるのでしょう?一般的に、住宅ローンの支払いが滞ってから4ヵ月~6ヵ月ほどが目安とされています。強制的に家を売却するといった法的手続きになるため、1ヵ月~2ヶ月程度の返済遅延では、銀行などの債権者も競売をおこなうことができません。
また、4ヵ月~6ヵ月ほどというのも、その間に1度も返済をしなかった場合です。たとえば2ヶ月に1度でも返済をしていけば、競売に入るまでの期間を引き延ばすことが可能となります。

しかし、4ヵ月~6ヵ月程度の滞納が続けば、債権者が競売の申し立て準備を始め、裁判所から「競売開始決定の通知書」が届いてしまえば、家が売却されることになるのです。競売の開始から開札までは、最短4ヵ月ほどといわれており、住宅ローンの支払いを滞らせた場合、最短8ヵ月程度で家を失ってしまいます。競売が開札してから落札者が決まれば、退去までの期間は、2ヵ月ほどの猶予しかありません。

競売開始決定が届いても諦めずにすぐに任意売却の相談を!

競売にくらべて任意売却なら、たいてい残債は減らせるうえに残債の分割返済に対して債権者が理解してくれているので、自己破産など最悪のケースを避けることができます。また、競売で個人情報が害されると、後の生活にも支障が出る恐れもあります。 ですからローンが返せなくなっても諦めずに、任意売却を債権者と協議するようにしましょう。

もし競売になっていても、債権者が合意してくれれば任意売却も可能となります。ただし、開札期日前日までに債権者に競売申立てを取下げてもらわなければならず、そのためにはそれまでに債権者や利害関係人の合意を取り付け買主を見つけなければなりません。また、債権者が競売を取下げるには、社内稟議を通す時間も必要です。これらの時間を考えれば、競売開始決定前にまずは専門家に相談することをおすすめします。

 

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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