築30年超えのマンションを売却したい方へ
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そこでこの記事では、築30年のマンションの耐用年数と寿命の関係や、築30年のマンションのメリット、資産価値を解説します。また、築30年超のマンションを売却する際のポイントもご紹介します。
目次
築30年のマンションはあと何年住める？
築30年超のマンション数や耐用年数と寿命の関係を理解することで、築30年のマンションはあと何年住めるのかが見えてきます。それぞれを解説していきましょう。
築30年超のマンション数は増加傾向
国土交通省のマンションに関する統計・データによると、マンションの築年数は全体的に増加傾向にあり、2023年時点での国土交通省が発表している築40年以上のマンション戸数は、125.7万戸となっています。10年後には、260.8万戸、20年後には445.0万戸になると推計されており、今後これらに追随する築30年超のマンション数は増加していくと見られています。参照：築後40年以上の分譲マンション数（2022年末現在／2023年8月10日更新）－国土交通省
耐用年数と寿命の関係
実は、耐用年数と建物の寿命は関係がありません。しかしながら、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの法定耐用年数である「47年」を寿命と考えている人も多いことでしょう。耐用年数をひとつの区切りとして考えても問題ありませんが、実際の構造上の寿命はさらに長いです。国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は「68年」とされています。建物の寿命は、メンテナンスによって大きく左右されます。よって、法定耐用年数を超えても住み続けることは可能なのです。
築30年のマンションのメリット
「築30年のマンション」と聞くと、メリットがないように思えますが、そんなことはありません。築30年のマンションのメリットをご紹介しましょう。
メリット① 価格が安い・価値の下落が少ない
エリアにもよりますが、築30年のマンションなら築浅のマンションにくらべて価格が安いのがメリットです。また、価格の下落が少ないのも良い点として挙げられます。一般的に建物の価値は、築10年を迎えるまでに大きく下落していきますが、20年を超えるとほぼ横ばいとなるため、価値が大幅に下落することはないのです。
メリット② 物件の管理状態を把握しやすい
マンションは、管理状態の良し悪しが寿命にかかわります。そのため、共用設備などの修繕・メンテナンスが重要です。築30年のマンションであれば、何度か大規模修繕を行っており、議事録などを確認することで、どのような修繕やメンテナンスが実施されたのかを把握できます。
メリット③ 立地条件に恵まれている
築年数が経過したマンションは、新築マンションよりも立地条件に恵まれた物件が多いのもメリットです。これは、立地の良いエリアから先に開発されていくことが要因といえます。よって、中古マンションを購入したい場合には、好立地にあるマンションを自由に選べます。また、マンション売却を考えている方にとっては、好立地にあるマンションなら買い手がつきやすいでしょう。
メリット④ 大規模修繕工事済みの物件がほとんど
国土交通省が発表しているマンションの長期修繕計画ガイドラインによると、大規模修繕工事が行われるタイミングは「12～15年目に1回目」、「24～30年目に2回目」と記載されています。このことから、築30年のマンションであれば、2度目の大規模修繕工事が行われたばかりのマンションに住めるのも魅力です。
メリット⑤ 新耐震基準で建てられている
築30年のマンションだと耐震性に不安があるかもしれません。しかし、築30年のマンションは、基本的に1981年に施行された「新耐震基準」に基づいて建てられています。この「新耐震基準」は、震度6以上の大規模地震で建物が倒壊しないことを条件としています。そのため、耐震性も安心です。
築30年のマンションのデメリット
築30年のマンションにはどのようなデメリットがあるのか、3つのポイントをご紹介します。
リフォーム・リノベーションの費用がかさむ傾向にある
築30年のマンションをリフォーム・リノベーションする場合、工事の範囲や場所によって費用が大きくかさむ傾向があります。例えばトイレやキッチンなどの設備を一部だけ新しくするなら、50～100万円程度に収まります。
しかし部屋の間取りを変更したり、配管を移動させたり、内装を大幅に変更したりする場合、1,000万円程度必要になる可能性が高いです。
特に築30年のマンションは水回りや配管、電気配線が劣化している可能性が高く、リフォームに伴って全面的に改修が必要になることもあります。
売主側が事前にリフォーム・リノベーションを行っている場合を除き、購入後のリフォーム・リノベーション費用は大きな負担になることを考慮しましょう。
管理費・修繕積立金が値上がりの傾向にある
購入後に管理費や修繕積立金が値上がりし、費用が負担になることも考えられます。日本のマンションでは修繕積立金を支払う際、段階増額方式を採用しているところが多いです。段階増額方式では築年数が長くなるほど毎月の修繕積立金が高くなり、築30年のマンションなら毎月平均1～2万円程度の出費になります。1年間で10～20万円の出費になり、家計への負担は大きくなるでしょう。
また物件は築年数が長くなるほど設備の劣化が進むため、安いと思って購入しても、毎月の維持費が高くなるケースは少なくありません。
そのため、マンションを購入する際は段階増額方式ではなく、均等積立方式の物件を選ぶのがおすすめです。均等積立方式なら築30年のマンションでも修繕積立金が増額される心配もなく、費用の計算がしやすいからです。
修繕積立金がいくらになるのか、徴収の方式は均等積立方式と段階増額方式のどちらを採用しているか、購入前に管理者に確認しましょう。
購入してすぐに大規模修繕がスタートする可能性がある
築30年のマンションを購入して後悔しやすい理由の1つに、購入後すぐに大規模修繕が始まるパターンもあります。国土交通省の「マンション長期修繕計画ガイドライン」では、マンションは12～15年に1度大規模修繕を行うことになっています。
ガイドラインによると、2回目の大規模修繕は24～30年目に行うことになっており、購入後1年以内に大規模修繕が始まる可能性を考慮すべきです。
また3回目の大規模修繕も36～45年目に行うことになっていますから、築30年以上のマンションは大規模修繕がいつ行われるか予想して購入しましょう。
購入前に前回の大規模修繕がいつ行われたか、管理組合に長期修繕計画の内容確認を行うことがポイントです。
引越し早々に仮住まいが必要になると費用がかさみますから、損をしないためにもマンションならではの特性を理解して購入することが重要です。
築30年のマンションの資産価値は？
マンション売却を考えている方にとって、気になるのは築30年のマンションの資産価値ではないでしょうか。
築30年のマンションの平均価格は、全国的に2000万円前後です。なかでも東京都は、2000万円をゆうに超え、3000万円台となっています。この平均価格を、資産価値と捉えてよいでしょう。
築30年のマンションは売れない？
「築30年のマンションは売れない」といわれることがありますが、その理由を解説していきます。
理由① 住宅ローン控除を利用できなかったから
従来は、築25年超のマンションは原則として買主が住宅ローン控除を利用できませんでした。これが、売却の大きな障害となり、「築30年のマンションは売れない」といわれる理由のひとつです。しかし、2022年に制度が変更され、「登記簿上の建築日付が1982年(昭和 57 年)1月1日以降の家屋」であれば、買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。よって、住宅ローン控除が売却の足枷になることはなくなるでしょう。
理由② 設備・外観の老朽化
築30年もになると、設備・外観が老朽化し、売却しにくくなることがあります。設備においては、築15～20年程度で故障が出はじめるといわれています。また、築30年だと使えなくなる設備もあります。外観は、築30年を過ぎたころから古く見えはじめ、デザインも古臭くなる物件がほとんどです。
外観を修繕することはできませんが、設備は交換や修繕を行い、使える状態にしておくことが大切です。
理由③ 耐震性への不安
築年数が30年にもなると、不安になるのが耐震性です。建物が古いと、大規模な地震発生時に倒壊してしまうのではないかと不安になってしまいますが、築30年の建物であれば、「新耐震基準」に基づいて建てられているため、耐震基準を満たしており、売却に大きな影響はありません。築30年超のマンションを売却する際のポイント
築30年超のマンションの売却をお考えの方に、売却する際のポイントをご紹介します。
ポイント① 相場価格を把握する
マンションの売却で重要なのが、相場価格を把握しておくことです。不動産会社は、査定額を提示してくれますが、なるべく安く買い取りたいという思いから査定額が低くなることもありえます。よって、不動産会社に査定を依頼する前に、自分自身でマンション売買の相場を確認しておくとよいでしょう。
ポイント② 買い手にとってのメリットを提示する
買い手にとって、その物件のメリットを提示しましょう。メリットを提示する際のポイントは、暮らしていた売主だからこそ知っている情報をわかりやすく提示することです。例えば駅までの近道や、近所のおすすめのスーパーや飲食店といったことを、具体的な数字や名称などを交えながら提示するとよいでしょう。
ポイント③ リフォームせずに売る
築30年超のマンションともなると、リフォームしたほうが売れるように思われますが、実は、リフォームしないことも売却のポイントとなります。その理由は、リフォームするとリフォーム費用がかさんでしまい、逆に損をしてしまう可能性があるためです。また、最近では中古マンション購入後に、自分でリフォームやリノベーションをしたいという人も多くいます。よって、リフォームせずに売るほうがよいでしょう。
ポイント④ 専任媒介で売却を依頼する
不動産会社と締結する仲介には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。1社に売却を依頼する「専任媒介」にすれば、不動産会社に物件を積極的に売り出してもらえやすく、複数の不動産会社とやりとりすることがないため、時間や手間が省けます。信頼できる不動産会社があるようなら、専任媒介も選択肢のひとつです。
ポイント⑤ 信頼できる不動産会社に依頼する
信頼できる不動産会社に依頼することも重要です。不動産会社が信頼できるか、優秀であるかによって、売れ行きが変わってきます。複数の不動産会社に査定依頼をかけ、そのときの対応などから信頼できる不動産会社を見極めて依頼しましょう。管理状況がよければ築30年のマンションでも好物件
築30年のマンションは、管理状況がよければ住み続けることができます。
また、売却したいと考えている方、購入したいと考えている方、双方にメリットがある物件ともいえるでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
