この記事ではさいたま市のマンションについて、売出しマンションの特徴、売却における売り時、マンション売却に必要な費用・税金、高く売るコツと注意点、成約状況について解説したいと思います。
目次
さいたま市のマンション売却相場
埼玉県内の行政、商業として中心的な役割を担っているだけでなく、ベッドタウンとしても大きな役割を果たしてしているさいたま市。マンションの売却相場はいくらくらいなのでしょうか。詳しく解説していきます。
さいたま市のマンション売却価格の推移
「REINS Market Information」の「埼玉県中央部・マンション・一種住居」の条件で検索して出てきた結果によると、埼玉県中央部のマンションの平均成約価格は2019年4月～6月には約2,735万円、2020年1月～3月には約2878万円と少しずつ価格が上昇する傾向にありました。それが2020年4月～6月に約2,872万円と減額に転じ、2020年7月～9月にかけては約2,726万円になりました。しかし2020年10月～12月には約2,931万円と再び価格が上昇しています。このように平均成約価格に多少の上昇・減少は見られますが、ほぼ横ばいの状態を保っていると言えます。大幅に高値になるということもない代わりに、大きな価格の下落は起きにくいと思われます。
さいたま市の土地売買価格の推移
「国土交通省 地下・不動産鑑定」の令和5年度地価公示をもとに、さいたま市が市内の地価動向についてまとめた資料「令和5年地価公示の概要」によると、さいたま市の住宅地、商業地のの公示地価は上昇しており、平均変動率は昨年より上昇率が拡大しています。住宅地の平均変動率は、市全体で2.8％（前年は1.5％）の上昇となっており、各区別で見ても全区で上昇しています。上昇率が高い区は中央区4.0％（前年2.1％）、浦和区3.9％（前年2.8％）、南区3.7％（前年2.2％）です。個別の地点の動きを見ると、154地点のうち143地点が上昇、11地点が横ばいとなり、下落した地点はありません。
県内での売却相場について
熊谷市や行田市、春日部市など埼玉県東部では、直近の平均成約価格が1,736万円とさいたま市と比較すると約1,000万円ほど安く、川越市や所沢市、秩父市など埼玉県西部では、直近の平均成約価格が2,013万円とこちらも約1,000万円ほど安価になっています。
さいたま市のマンション売却事例
県庁などのある浦和区や交通の便の良い大宮駅周辺の大宮区の直近の平均坪単価が70万円～100万円とさいたま市内でも相場は高めに。中心部から少し離れた見沼区や岩槻区は平均坪単価が50万円以下と比較的手頃な価格となっています。
売却相場を調べる方法
物件の売却相場を調べるには、以下の方法で確認してみるのが手軽です。① 不動産会社などのホームページで自分が売りたいマンションに近い条件の売り出し中の物件を検索する。
大手不動産会社のサイトには売り出し中の物件の広告が多数掲載されているので、売却予定のマンションに近い条件の物件を簡単に検索することができます。これはあくまでも売り出し価格のため、その価格で実際に成約したかどうかまでが分かるわけではありません。しかし競合となりうる物件の売り出し価格を把握することができるので、売り出し価格を設定する際の参考にすることができます。
② 過去の不動産売買取引事例が確認できる取引事例確認サイトを利用する。
こちらは売り出し価格ではなく、実際に不動産が取引された際の成約価格が検索できるサイトです。下記のサイトでは不動産の成約価格がデータベース化されているため、実態に沿った価格を調べることができます。どちらのサイトも公的機関が運営しているため、信頼性が高いのが特徴です。
・国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム
「REINS Market Information」
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
・不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して見ることができる
国土交通省のWEBサイト 「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
さいたま市でマンションを売却する方法
マンション売却は不動産仲介会社に依頼することが一般的ですが、買取会社を利用する方法もあります。どのような流れになるのか、それぞれ見ていきましょう。
仲介会社に依頼
仲介会社にマンションの売却を依頼するときは、まずマンションの「査定を依頼」することから始まります。複数の会社に一括して査定を依頼できるサービスなどを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼します。その後、査定額や担当者との相性などを考えて不動産会社を選び、「媒介契約」を結びます。不動産会社との契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」があります。まずは1社と専任媒介契約を結び、売却がうまく進まないときなどは複数の会社と一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。媒介契約を結んだら、査定額をもとに物件の「売り出し価格」を決めます。周辺の相場や市場動向など、不動産会社からアドバイスを受けながら決定します。売り出し価格が決まったら、不動産会社はウェブサイトに掲載したり、チラシをポスティングしたりして営業活動を行います。
営業活動と並行して、内覧の準備を整えましょう。不動産会社から内覧の連絡が来ても慌てることがないように、事前に片付けや清掃などは済ませておきます。内覧の対応などは不動産会社が行いますが、物件の内部はもちろん外側もきれいにしておくなど、売主自身でできることは最大限行っておきます。
購入希望者が現れたら、不動産会社を介して売却条件や売却価格の交渉を進めます。条件が折り合えば、売買契約を結びます。売買契約書の作成は不動産会社が行い、売買契約の締結は、売主、買主、不動産会社の担当者が集まって行います。その後は購入代金や不動産仲介手数料の支払い、さまざまな経費の清算などが行われ、不動産の名義の変更を経て物件を引き渡します。
不動産仲介業者選びのコツ
マンションの売却は多くの人にとって、人生に1回あるかないかの大きな出来事です。関わってくる金額も大きいので、売却の際には信頼できる不動産仲介業者を選びたいものです。不動産業者の選び方で大切なポイントは3つ。① 売却力のある業者かどうか
不動産売却は専門性の高い業務です。そのため売買契約をまとめるにはある程度の経験と知識が必要になります。不動産売却を専門にしている業者なら、マンション売却の際の専門知識やノウハウ、顧客が蓄積されていると思われます。業者が取り扱っている業務内容とその実績について、事前にホームページ等をチェックするか直接問い合わせるなどして確認しておきましょう。
② 宅建士・仲介の実績を持つ人がいるかどうか
宅建士とは、「宅地建物取引士」という資格を持つ不動産取引の専門家です。不動産の売買に欠かせない専門的な知識を有しています。資格があるだけでなく、不動産仲介業者としての経験が長く、実際に仲介の実績がある営業マンがいるかどうかもチェックしておきましょう。専門的な知識と実績、どちらも兼ね備えた人材がいる不動産仲介業者なら、自分の希望にそったマンション売却ができる可能性が高まります。
③ サービス内容が充実しているかどうか
物件のPR方法、物件が売れなかった際の補償など、不動産仲介業者によってサービスの内容は様々です。売主の希望に寄り添い、親身になってマンション売却をサポートしてくれるかどうかも重要なポイントです。サービス内容は各社のホームページなどで確認ができるので、自分に必要なサービスが充実している業者を選びましょう。
買取会社に依頼
マンションの売却は、仲介会社に依頼するほかに「買取会社」に依頼する方法もあります。買取会社は、買い取ったマンションをリフォームするなどして再販するためにマンションを購入します。買取会社が直接購入するため、仲介に比べると売却にかかる期間は短くなります。ただし、買取会社はあくまで再販を目的に購入しますので、仲介に比べると売却価格は低くなる傾向があります。一方で仲介手数料はかかりません。近年はリフォーム物件の人気も高まっているため、仲介を行っている不動産会社が並行して買取も行っていたり、買取専門の会社があったりします。すぐに売却したい場合、あるいは仲介で買主がなかなか見つからない場合などには、買取会社の利用を検討すると良いでしょう。
また仲介会社に依頼してマンションを売買した場合、売主は「契約不適合責任」を負います。わかりやすくいえば、売買したマンションの内容が契約内容に合っていないと判断された場合、売主は責任を負う必要があります。しかし買取の場合は、この「契約不適合責任」がかからないことが一般的です。
早く手間なく売却したいという方は、買取会社に依頼すると良いでしょう。
さいたま市の売出しマンションの特徴
近年人気が高まっている中古マンションですが、物件を検討する際に重視するのは場所、価格、広さ、築年数など人によって様々です。さいたま市ではどのような物件が求められているのでしょうか。ここではさいたま市で売買されているマンションの特徴について解説していきます。
特徴1：築20～40年以内の築古物件が多い
さいたま市で売買されたマンションの築年数は築20～40年以内の築古物件が多く、ここ2、3年では築20年以上の物件が全体の約半数を占める傾向にあります。
特徴2：60㎡以上の広いマンションが多い
広さは60～100㎡の物件が約7割を占めており、部屋数も2部屋以下の物件よりも3部屋以上の物件の方が多く売買されています。
特徴3：東京の平均相場と比べると安い
さいたま市の中古マンションは都内の平均相場と比べると約半分ほど安く、かつ面積が広い物件が多いのが特徴です。部屋数も多い物件が人気であることから、さいたま市でマンションを購入する予定のある方は「リーズナブルな価格で広さがある物件」を求める傾向にあると思われます。
さいたま市のマンション売却に必要な費用・税金
マンションを売却する際には様々な費用がかかります。ここでは仲介手数料を含むマンション売却時にかかる費用・税金について詳しく解説していきます。必要な費用を把握して、計画的にマンション売却を進めましょう。
必ずかかる費用
マンション売却を不動産会社を通して行う場合、必ずかかる費用について解説していきます。① 仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に支払う手数料で、マンションを売却する際に買い主を見つけ、契約及び引き渡しまでをサポートしてもらう代わりに支払う代金のことです。 業者によって仲介手数料の設定金額に多少の違いはありますが、ほとんどの不動産業者が宅建業法により定められた上限額に合わせた仲介手数料を設定しています。物件の価格によってかかる手数料も以下のように変わってきます。
売買価格が401万円以上の場合→ 3％+6万円 + 消費税
（ただし2018年の1月1日より上限額の規定が一部改正されており、売買価格が400万円以下の場合、仲介手数料は最大で「18万円＋消費税」となります。）
計算がしやすいよう、一般的には （売買価格×3%）+6万円＋消費税 と設定されていることが多いようです。買主が見つかり、売買契約が成立してはじめて支払う代金なので、買主が見つからない場合には支払う必要はありません。売買契約時に仲介手数料の50％、物件の引き渡し時に残りの50％を支払うケースが一般的となっています。
②印紙税
印紙税とは、売主と買主の間で交わす「不動産売買契約書」にかかる税金のことをいいます。売却金額によって以下のように税額が変わってきます。（以下に記載しているのは軽減税率を受けた際の印紙税です。平成26年4月1日～令和4年3月31日までの間に作成された契約書の場合、印紙税には軽減税率の適用が可能となっています。）
100万円超、500万円以下→ 1,000円
500万円超、1,000万円以下→ 5,000円
1,000万円超、5,000万円以下→ 1万円
5,000万円超、1億円以下→ 3万円
1億円超、5億円以下→ 6万円
5億円超、10億円以下→ 16万円
当てはまる金額の収入印紙を郵便局等で購入し、売買契約書に添付して印鑑で消印をすることで納税する仕組みになっています。売買契約書は売主、買主それぞれに1枚ずつ作成されるのが一般的で、自分の契約書の印紙税を各々が支払う場合が多いようです。
② 抵当権抹消登記費用
不動産を売却する際には、あらかじめ抵当権を抹消して買主に所有権を移してから物件を引き渡すのが原則です。その手続きにかかる費用が抵当権抹消登記費用です。住宅ローンがまだ残っている場合にはそれを完済しなければ抵当権を抹消することができないため、残債を全て返済することが必要です。
その場合、マンションを売却した代金を残債の返済に充てられる方が多いようです。ローンを繰上げ返済する場合にはまた別途手数料が必要となり、金融機関や返済の方法によっても違ってきますが、5,000円〜3万円ほど掛かります。
抵当権の抹消手続きは法務局で自分で行うこともできます。その場合の費用は、請求方法や状況によって異なりますが、
登録免許税→2,000円・登記事項証明書→1,200円・登記記録閲覧→670円
合計→3,870円
と4,000円ほどとなっています。自分で手続きをする時間がない、難しいという場合には司法書士に依頼することもできます。その場合は上記の金額に司法書士への依頼料1～2万円ほどを足した金額がかかります。
状況により掛かる費用
① 譲渡所得にかかる税金譲渡所得にかかる税金とは、マンションの売却により売却益が出た場合にのみ支払う所得税や住民税などの税金です。売却時に支払うわけではなく、翌年の確定申告で納税手続きを行うことになります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得（売却益）＝不動産の売却価格 − 不動産の取得費用 − 不動産売却時の費用
支払い義務が発生した場合は、物件の所有期間によって以下のように譲渡所得にかかる税額が変わってきます。
物件の所有期間が5年超の場合：売却益にかかる税率＝20.315%
（内訳：所得税→15％、住民税→5％、復興特別所得税→0.315％）
物件の所有期間が5年以下の場合：売却益にかかる税率＝39.63%
（内訳：所得税→30％、住民税→9％、復興特別所得税→0.63％）
② クリーニング・リフォーム費用
なるべく綺麗な部屋の状態で売り出し前の写真撮影や内見をしてもらうために、売り出しのタイミングの前にクリーニングやリフォーム工事を行う方が多くなっています。
クリーニングは自分でできる範囲でも可能ですが、特に水回りはプロに依頼すると買主の印象も良くなります。クリーニングは水回りだけであれば3～5万円程度、他の部分も行うと5～30万円程度の費用が目安になります。
物件の間取りが時代に会っていなかったり、劣化が激しいなどの場合に、買主が購入後すぐ入居できるようリフォーム工事を行う場合があります。ただし、自分でリフォーム工事をする前提で安く物件を購入したいと考えている方も増えてきています。
リフォーム工事にかかる費用の目安は内容によりますが数十万～数百万円ほどです。決して小さな金額ではないため、リフォーム工事を検討される場合は買主のニーズや売却価格とのバランスを考えた上で慎重に判断をされると良いでしょう。
③引越し費用
売買契約が成立したら、新居への引っ越しが必要になります。遅くとも物件の引き渡しまでには引越しを完了させなければいけません。時期によってはなかなか予約が取れないことも多いので、売買契約が成立したら余裕を持って早めに引越し準備を進めることをおすすめします。
引越しにかかる費用は新居への距離や荷物の量で変わってきますが、10万円～30万円ほどを目安に考えておきましょう。複数の引越し業者に見積もりを依頼すると価格やサービスを比較検討することができます。
戻ってくる可能性のある費用
① 管理費・修繕積立金などの清算金マンションに住んでいる間支払いが発生する管理費・修繕積立金は、毎月決められた日に翌月分が引き落とされるのが一般的です。そのため、物件の引き渡し日～月末分までを余分に支払っている状態になります。その分は日割り計算で清算され、決済時に買主から売主に支払われることになります。
② 固都税の清算金
固都税とは、固定資産税と都市計画税のことです。その年の1月1日時点で所有している固定資産に対してかかる税金で、4～6月頃に納付書が送られてきて4月からの1年度分を納税することになります。そのため、物件の引き渡し日にはすでに売主がその年の分の固都税を納税済みの可能性があります。その場合は引き渡し日～年末までの期間に応じた固都税を清算し、決済時に買主から売主に支払われることになります。
③ ローン保証料
マンションを購入する際に保証料型の住宅ローンを組んだ方は、マンションの売却時に契約残存期間が残っていた場合、金融機関からローン保証料が戻ってくる可能性があります。その際に保証会社から手数料が差し引かれる場合があります。どれくらいの金額が戻ってくるかはそれぞれの条件によって異なるので、住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせてみてください。
④ 火災保険料
火災保険に長期一括契約で加入していて、まだ契約残存期間が残っているという場合には、解約時に火災保険料が戻ってくる可能性があります。ここで注意したいのが火災保険を解約するタイミングです。売買契約時に早々と火災保険の解約をするのは危険です。もし引き渡しまでに火災が起きた場合には物件を売ることもできなくなり、火災保険も解約済み、となるとどうしようもありません。火災保険の解約は引き渡しが終わってから行うようにしましょう。
⑤ 所得税
先に解説した譲渡所得ですが、マンション売却時に売却益が出ず、逆にマイナスとなった場合には、翌年の確定申告で払いすぎた所得税が還付される可能性があります。そのため、売却益が出なかった場合でも確定申告をするようにしてください。
さいたま市のマンションを高く売るコツ
せっかく売りに出したマンション、なるべく高く買ってほしいですよね。ご自分の希望に合った価格でマンションを売るにはどうすれば良いのでしょうか。マンションを高く売るコツについて解説していきます。
コツ1：余裕を持った売り出し期間を設定する
マンション売却にかかる期間は一般的に約3ヶ月と言われていますが、最近は長期化する傾向にあり、さらにすぐに売れる物件となかなか売れない物件の二極化が進んでいます。物件の販売を始めるまでの準備期間も加えると約5ヶ月、販売活動が長引いてしまった場合は6ヶ月～1年ほどかかるケースもあります。また、売買契約が成立してからも引き渡しまでに1ヶ月ほど時間がかかることも踏まえて、余裕を持った売り出し期間を設定してください。
この売り出し期間に余裕を持った方が良い理由は、買主との価格交渉を有利にすすめるためです。通常、中古マンションは売り出し価格で交渉がまとまることは少なく、買主の値下げ交渉が入るケースがほとんどです。
その場合、買主と売主の価格交渉によってお互いの納得する金額を決めることになります。売主に時間の余裕がなければ買主に有利な金額で交渉が進みやすく、結果として譲歩した金額で成約することになってしまいます。交渉に要する時間には余裕を持っておくことが、希望の売り出し価格に近い金額での成約につながります。
コツ2：売り出し価格を交渉する
マンションの売り出し価格は基本的に売主が決めることができますが、不動産会社に物件の査定をしてもらい、その価格を参考に売り出し価格を決めるのが一般的です。あまり高すぎる価格にするとなかなか売れない可能性があるため、先述したマンション売却にかかる平均的な期間である3ヶ月程度で売れる価格を設定することが大切です。マンションは査定価格と成約価格に戸建てほどはブレがないとされるため、不動産会社に査定してもらった価格に近い価格で売れるケースが多くなっています。
ただし、最終的な成約価格は買主と売主の価格交渉によって決定するため、値引きの余地として相場よりも1割ほど高い価格設定で売り出すことをおすすめします。中には安い価格設定にして価格交渉の手間を省こうとする業者もいるのでご注意ください。複数の不動産会社に査定を依頼し、自分でも相場を調べて把握しておくと、より客観的に判断でき、売り出し価格の交渉がしやすくなります。
さいたま市のマンション売却における注意点
不動産業者選びにはじまり、決めることや迷うことが多いマンション売却。ここからはマンション売却における注意点について解説していきます。
注意点1：複数の業者に査定を依頼する
なんとなく良さそうな雰囲気だからと、他社と比べることなく最初からひとつの不動産業者にお任せしてしまうというのは厳禁です。必ずいくつかの不動産業者に査定を依頼し、査定価格を比較検討してみてください。複数の業者に査定をしてもらうことで、高すぎる価格、安すぎる価格などが分かり、売り出し価格を決める際の判断基準を持つことができます。各社の仲介手数料も比較することができます。査定価格だけでなくその査定が適正なものか、サービスや仲介手数料はそれに見合った金額なのかを総合的に判断し、信頼のおける不動産業者を選んでください。
注意点2：高額すぎる査定には要注意
物件の査定価格は当然高い方が嬉しいですが、高く設定していても売れなければ意味がありません。「適正な」査定価格で、かつなるべく高く売却できるのが一番です。不動産業者の中には、売主と専任媒介契約を結ぶことを目的に高額な査定価格を提示してくるところもあります。ここで注目すべきは査定価格の根拠です。ターゲットとなる購入者層、具体的な販売手法、競合の物件に有利・不利な点など、自社が示した査定価格の根拠をしっかりと説明できるかどうかも不動産業者を選ぶ際の判断基準になります。
根拠もなく高い査定価格を出している業者かどうかは、先述したように複数の業者に査定を依頼して比較する事で大まかに判断することができます。売主の希望に寄り添うとともに、適正な査定価格を出してくれる不動産業者を選びましょう。
さいたま市のマンション成約状況
さいたま市のマンション成約状況には、どんな特徴があるのでしょうか。さいたま市で中古マンションを買った人の前の住宅と、ポラスの取引実績について説明します。
さいたま市で中古マンションを買った人の前の住宅は？
さいたま市で中古マンションを買った方は、都心の賃貸物件に住んでおり、都心部や都心に近い便利な場所でマンションを購入したいという方が多くいらっしゃいます。人気のエリアのため、新規分譲物件が減り、中古マンションへの関心が高まっています。
さいたま市でのポラスの取引実績
ポラスは、90%以上の社員がグループ商圏エリアに住んでおり、地域密着の「住まい価値創造企業」としてお客様と築き上げた信頼と実績があります。地域の魅力や特徴を知っているからこそ、住んでいる方の目線でご提案することが可能です。
マンションの売却をスムーズに
埼玉県の行政・商業の中心地でもあるさいたま市。都内へのアクセスも良く、自然も近くにあって住みやすい環境が整っている場所です。信頼できる不動産業者を選んでサポートしてもらい、スムーズにマンション売却を進めましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
