持ち家の賃貸をお考えの方へ
- 持ち家を賃貸にしようとお考えの方は、この記事でその手順をチェック
- 持ち家を賃貸にする際のメリットデメリット両面を理解することで、リスクを回避できます
ここでは、持ち家を賃貸にする手順や注意点を紹介していきます。
持ち家を賃貸にするメリット
持ち家を賃貸すると、どんなメリットがあるのでしょうか。まずは持ち家を賃貸に出すことで得られる良い面から見ていきましょう。
メリット① 家賃による収入を得ることができる
持ち家を賃貸にする最大のメリットといえば、やはり家賃による安定的な収入が得られるというところでしょう。購入してまだ間もない物件で住宅ローンが残っている場合であれば、家賃収入をそのローン返済に回せる場合もあります。うまくその家賃収入でローンを完済することができれば、残りは貯蓄にまわしたり、老後の安定的な収入源として、非常に大きな役割をはたします。
メリット② いずれ戻ることができる
一時的な転勤であったり、せっかく手に入れたマイホームを完全に手放すのにはちょっと抵抗があるという方は、売却せず賃貸に出すことで、自分名義のままその家を所有し続けることができます。そうすることで、転勤が終わったときや、また将来その家に戻りたいと思ったときに、再びその家に戻って住むことができます。
メリット③ 建物の劣化を防ぐことができる
物件は使わずにそのままにしておくと、痛みの進行が早くなってしまいます。空き家にしたままちゃんと維持するには、換気をしたり、通水をしたり、掃除をしたりと、手間と費用をかけて管理する必要があります。しかし、賃貸にして人が住むことで、換気や掃除などの管理をしてもらえるので、痛みの進行を遅らせることができます。
持ち家を賃貸にするデメリット
持ち家を賃貸にすると良い面もあれば悪い面もあります。両面を理解することでトラブルを回避することができますので、しっかり理解していきましょう。
デメリット① 借り手が見つからない
いざ貸そうとなったとしても、すぐに借り手が見つかるわけではありません。とくに一軒家の物件はファミリー世代が借り手の中心になるので、まわりの環境など、建物以外の立地条件も重要になってきます。一時的な仮住まいとして賃貸住宅を探している場合が多いので、利便性の高いマンション物件に人気が集まり、一軒家の借り手探しはなかなか難しいのが現状です。借り手を見つけるには、家賃を相場より下げるなどといったことが必要になってきます。
もし色々やっても借り手が見つからなかった場合、空ける期間の予定が1,2年と比較的短い期間であれば、そのまま空き家にしておくのも良いでしょう。数十年という長い期間であれば、思い切って売却するという判断をした方が良い可能性があります。物件の資産価値は年数が経てば経つほど下がっていってしまうので、早めの判断を心がけましょう。
デメリット② 空き家リスク
前記したように、なかなか借り手が見つからないという場合も多く、当然ながら入居者が決まるまでの間、家賃による収入はありません。しかも空いている間はご自分で維持、管理をしなくてはならないので、換気や掃除の手間、固定資産税、都市計画税といった税金の支払い、ローンの返済が残っている場合にはその返済といった、さまざまな負担がかかってしまいます。長期になればなるほどその負担は大きく、建物の劣化が進んで建物の価値が下がり、借り手がさらに見つかりづらくなります。さらに劣化の原状回復する費用がかかってしまったりと、空き家によるさまざまなリスクが伴ってしまいます。
デメリット③ 自分で確定申告をしなくてはならない
一般的に会社勤めをされている方々は、会社が年末調整で確定申告の手続きをしてくれるので、ご自身で税務署に行って手続きをする必要がありません。ですので、確定申告の手続きを経験したことないという方も多いと思います。しかし、持ち家を貸して収入を得ている場合には、会社から頂いている給与とは別扱いの所得となりますので、個別に確定申告をする必要があります。所得の計算をして書類に記入し、期限内に提出しなくてはならないので、慣れない人には少し面倒な手続きになります。税理士などに手続きをお願いすることもできますが、代行費用として数万円かかってしまいます。
持ち家を賃貸にする手順
続いて持ち家を賃貸物件として運営するまでの手順について見ていきましょう。実際の運営までには大きく9つの手順を踏む必要あります。
手順① 相場を把握する
まずは自分の持ち家と似たような賃貸物件が近隣ではどれくらいの家賃で貸し出されているのか、大まかな相場を把握することから始めましょう。何も知らずにいきなり不動産会社に査定をお願いしてしまうと、提示された金額が妥当なのかどうか判断ができません。不動産会社のサイトや店頭に貼られている広告などで事前に調べておきましょう。
手順② 住宅ローンの有無
次にやることは、住宅ローンが残っているのかの確認です。自分で居住するための目的で住宅ローンを組んでいるので、もし借入先に何も言わず賃貸物件にしてしまうと、契約違反となり、残金の一括返済要求など、大きなトラブルを引き起こす可能性があります。住宅ローンの有無を確認して、まだ返済が残っている場合には賃貸物件にする旨を借入先に伝えるようにしましょう。
手順③ 査定を依頼する
だいたいの相場を把握し収入シミュレーションがイメージできたら、賃料の査定を不動産会社に依頼していきましょう。不動産会社といっても有名大手から地域密着型までさまざまあります。各社それぞれ得意とする分野が異なることがありますので、複数の不動産会社に査定依頼をして、どんな違いがあるのか比較しながら選ぶようにしましょう。
手順④ 不動産会社を決める
複数社、査定依頼して検討ができたら仲介を依頼する不動産会社を決めていきましょう。今住んでいるところから賃貸物件まで距離があったり、仕事などで日々の賃貸物件管理が難しいという方は、管理業務の委託も可能かどうか合わせて確認するようにしましょう。手順⑤ 貸し出しの条件を決定する
仲介をお願いした不動産会社の査定結果をもとに貸し出しの条件を決めていきます。収入を多くしたいからと家賃を高くしたり、大事に使ってもらいたいからと条件を厳しくしたりすると、入居者は絞られてしまいます。周辺環境や目標収入など総合的に判断して決めていきましょう。手順⑥ 入居者募集と審査を行う
条件が決まったら入居者募集が始まります。一般的にはインターネットや店頭の広告などで募集していきます。入居の審査は、ご自身で行うか不動産会社が行うかは契約内容によって異なりますが、募集から審査まで不動産会社に代理でお任せする代理契約だと、手間なくスムーズに進めることができます。手順⑦ 賃貸契約を結ぶ
審査でとくに問題がなければ賃貸借契約を締結します。賃貸借契約を締結する前に賃貸物件についての重要事項説明を行わなくてはなりません。使用条件など物件に関する情報を書面にまとめて借主に説明をするものです。不動産会社が行ってくれますので、お任せしましょう。手順⑧ 物件の引き渡し
賃貸借契約を締結後、鍵を渡して物件の引き渡しとなります。手順⑨ 管理、運営を行う
入居したら物件の管理、運営が始まります。主な管理業務としては、家賃の集金や入居者からのクレーム対応、設備修理、清掃などさまざまです。ご自身ですべてやるのはなかなか難しいので、管理委託も検討しましょう。住宅ローンが残っている場合でも賃貸にできる？
前記したように、ローンの借入先に黙ったまま持ち家を賃貸にしてしまうと契約違反となり、最悪の場合、刑事告訴されて詐欺罪に問われる可能性もあります。
基本、住宅ローンは居住目的で家や土地の購入費用を借入するものなので、それ以外には利用することができません。
しかし、条件によっては賃貸にすることが可能になります。どういったときに賃貸にできるのか、ケース別の対応方法について紹介していきます。
ケース① 借入先が銀行の場合
借入先が銀行の場合における条件は、入所者にやむを得ない事情ができて家に住めなくなってしまった場合に限り、賃貸にすることができます。具体的には、「突然の転勤の辞令が出た」「両親の介護をしなくてはならなくなった」などが挙げられます。すべての銀行が対応してくれるというわけではありませんが、挙げたような理由であれば何かしらの条件付き、あるいは無条件で賃貸を許可してくれる可能性は高いでしょう。
挙げた理由以外にも、ご自分ではどうにもならない事情で家を空けなくてはいけないようなときは、一度銀行の担当者に相談するようにしましょう。
ケース② 借入先が民間の金融機関の場合
ることが一般的な対応になります。多くは現行の住宅ローンから賃貸住宅向けローンに変わります。この2つのローンの大きな違いとしては、金利の高さです。住宅ローンの借り入れ目的としては自分で住むための購入費用なので、金利が優遇されて、およそ0.5%程度という低金利で借りることができます。
しかし、賃貸住宅向けローンの借り入れ目的は住むためではなく、投資用不動産の購入費用となってしまうので、金利がおよそ3％～4％と非常に高くなってしまいます。返済額に大きな違いが出てきますので、総合的によく検討する必要があります。
ケース③ 借入先が住宅金融支援機構の場合
住宅金融支援機構で住宅ローンを組んでいる場合には、原則、民間の金融機関でローンを組みなおすことになります。フラット35などは、申し込んだ本人またはその親族が住む住宅の建設、購入資金の使用に限られているので、賃貸物件に利用することができません。ただし、特別な事情があり、住宅の管理者を選定して、住まない期間を3年以内とする条件をクリアできれば、継続して利用することができます。
定期的に本人もしくはその親族が実際に住んでいるかの確認が入ります。もし何も言わずに賃貸にしていたことがばれたときは、借入金全額の一括返済を要求されますので、注意しましょう。
持ち家を賃貸にする際の注意点
住宅ローンの有無以外にも持ち家を賃貸にする際に注意すべき点がいくつかあります。後に慌てないためにもしっかり確認しておきましょう。
注意点① 契約形態の選定
将来的には戻ってきて自宅利用しようとお考えの方は、「定期借地契約」で契約を結ぶようにしましょう。定期借家契約は、契約締結時に定めた期間で物件を明け渡してもらえる契約なので、計画的に自宅に戻ることができます。契約にはもう一つ「普通借家契約」というものがあり、こちらは契約期間が満了しても正当事由がない限り、貸主側から賃貸借契約の解除、拒絶はできなくなっています。ご自分の人生設計プランにあった契約形態を選ぶようにしましょう。
注意点② ローン返済の見直し
持ち家を賃貸にすることによって、ローンの返済額が増える場合があります。計画的な返済ができるのかどうか、しっかりと見直しておきましょう。前記したように賃貸住宅ローンは住宅ローンにくらべて金利が非常に高く、返済期間も短くなってしまうので、返済額が大幅に増えてしまう可能性があります。家賃収入があるから大丈夫と思われがちですが、つねに入居者がいるとは限らず、もし居たとしても返済額に見合った収入が得られるかどうか見極める必要があります。そういったリスクを抱えながら無理なく返済できるのかよく検討しましょう。
注意点③ 初期費用がかかる
賃貸が始まってからの返済もそうですが、賃貸にするための初期費用もいろいろとかかるので注意しなくてはいけません。築年数が経っていて老朽化が目立つような物件では、なかなか借り手がつかないので、大がかりなクリーニングが必要になる場合があります。さらに壁紙の張り替えやエアコンの設置など、居住に必要な修繕もしなくてはなりません。
賃貸住宅ローンに組み替える際には、さまざまな手数料もかかってきます。抵当権費用、印紙代、繰り上げ返済手数料など、諸経費だけでだいたい30万～80万程度かかってしまいます。初めにかかる費用もしっかり算出しておきましょう。
リスクを理解して上手な賃貸経営を
ここまで持ち家を賃貸にする方法について見てきました。諸事情により自宅から離れなくてはならないという方も少なくないと思います。
さまざま条件はありますが、自宅を賃貸にすれば、毎月家賃という不就労所得が得られるのは大変魅力的です。上手に賃貸経営するには、リスクをしっかり把握して都度適切に対応していくことが大切です。難しさを感じたときは無理せず売却も一つの選択肢として検討しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
