さらに売却価格の相場の調べ方や売り時、売却を進める上での注意点やポイントなど、マンション売却に役立つ情報も多数ご紹介しています。
目次
柏のマンション売却相場
柏市は千葉県の北西部に位置する商業都市であり、都内へのアクセスも良いことからベッドタウンとしての役割も大きな地域です。加えて自然豊かな住環境が整っているため、ファミリー層にも人気が高いエリアです。
そんな柏のマンション売却相場について詳しく解説していきます。
柏のマンション売却価格の推移
首都圏の中古マンションの売却相場はアベノミクスやオリンピック開催決定の影響で2013年以降上昇を続け、2019年には年間平均㎡単価が過去20年で最も高くなりました。柏市でも同様に2015年以降中古マンションの年間平均㎡単価は上昇傾向を示し、2019年の平均㎡単価は29万円となりました。
県内での売却相場について
柏市の中古マンションの相場価格は千葉県内で6番目の高さで、県内の中古マンション相場価格の平均に当たる価格帯となっています。購入しやすい価格帯であることに加え、柏市の人口は右肩上がりに増え続けていることから、不動産購入の需要は高いことが予想できます。
マンションの売却相場を調べる方法
マンションの売却相場を手軽に調べる2つの方法をご紹介します。① 不動産会社のウェブサイトで売却したいマンションに近い条件の物件を検索する。
不動産会社のサイトには売り出し中の物件の広告が多数掲載されているので、売却予定のマンションに近い条件の物件を検索して価格を調べることができます。
掲載されている価格は売り出し価格のため実際に売買された価格ではありませんが、同じような条件の物件の売り出し価格を知ることで売り出し価格を設定する際の参考にすることができます。
② 過去の不動産売買取引事例が確認できる取引事例確認サイトで調べる。
下記のサイトでは不動産の成約価格がデータベース化されているため、実際に取引された不動産の価格を調べることができます。各サイトとも公的機関が運営しているため、信頼性が高いことも特徴です。
◆REINS Market Information
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム
◆土地総合情報システム
不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して見ることができる国土交通省のWEBサイト
柏の売出しマンションの特徴
柏で売り出されているマンションは、どのような特徴を持っているのか見ていきましょう。
築20年以内の新しい物件が多い
柏市の中古マンションは比較的新しい物件が多く、2019年中に取引のあった中古マンションの築年数は、20年以内の新しい物件が全体の51％と過半数を占めています。60㎡以上の広いマンションが多い
2019年中に取引のあった中古マンションの広さは、60㎡以上の物件が全体の89％と大きな割合を占めています。そのため、特に子育て中のファミリー層に適した物件が多いと見られます。東京の平均相場と比べると安い
柏の中古マンションは都内の平均相場と比べるとリーズナブルです。通勤圏内で都内の物件より価格が安く、広い物件が多いのが特徴です。
柏のマンション売却における売り時
柏のマンション売却において、売り時を決めるポイントとなる点を詳しく解説していきます。
成約㎡単価が上昇傾向
マンションを売却するときには景気の動向が気になるものです。コロナの影響もあり2020年5月には景気動向指数が73.4まで下がりましたが、その後上昇を続け、2021年8月には91.3まで回復しています。首都圏の中古マンション市場の動向も、2021年7～9月期には成約件数こそ減少しているものの、成約㎡単価は前年同期と比べて9.3％増加しており、千葉県は5期連続で前年同期を上回る㎡単価となっています。
このように首都圏の中古マンションの㎡単価が高まっている今はマンション売却に適したタイミングであると言えます。
住宅ローンが低金利
現在、住宅ローンの金利は変動・固定金利ともに過去最低水準となっています。住宅ローンの金利が低ければ借り入れできる人も増えます。日銀は2013年から消費者物価指数の前年比上昇率2％という目標を達するため、2016年からマイナス金利政策を開始しました。
消費者物価指数の前年比上昇率は、2018年に1.0％、2019年に0.5％、2020年に0.0％と推移しているため、今後もしばらくは住宅ローンの金利は低いまま推移すると思われます。しかし、2021年9月にはそれまでマイナスだった前年同月比の上昇率が0.2％に上昇しており、長期金利を引き上げる金融機関も出てきています。
今後の動向としては、景気の動向にもよりますが固定金利はやや上昇傾向になることが予想されます。そのため、住宅ローンが組みやすい人が多い低金利の今がマンションの売り時であると言えるでしょう。
柏のマンション売却に必要な費用・税金
マンション売却の際に必要な費用についても把握しておきましょう。ここでは必ずかかる費用、状況によってかかる費用、戻ってくる可能性のある費用について詳しく解説していきます。
必ずかかる費用
① 仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に支払う手数料のことです。物件の価格によって手数料が以下のように変わってきます。
売買価格が200万円以下の場合
→ 5％ + 消費税
売買価格が201万円以上400万円以下の場合
→ 4％+2万円 + 消費税
売買価格が401万円以上の場合
→ 3％+6万円 + 消費税
計算しやすいよう、一般的には以下のように設定されていることが多いようです。
（売買価格÷3%）+6万円＋消費税
②印紙税
印紙税とは「不動産売買契約書」にかかる税金のことです。売却金額によって以下のように税額が変わってきます。（軽減税率を受けた際の印紙税。軽減税率の適用は平成26年4月1日～令和4年3月31日まで。）
100万円超、500万円以下→ 1,000円
500万円超、1,000万円以下→ 5,000円
1,000万円超、5,000万円以下→ 1万円
5,000万円超、1億円以下→ 3万円
1億円超、5億円以下→ 6万円
5億円超、10億円以下→ 16万円
② 抵当権抹消登記費用
抵当権を抹消して買主に所有権を移す手続きにかかる費用が抵当権抹消登記費用です。 抵当権の抹消手続きは自分で行うこともできます。その場合の費用は一般的に以下のようになっています。
登録免許税→2,000円
登記事項証明書→1,200円
登記記録閲覧→670円
合計→3,870円
司法書士に依頼する場合は上記の金額に依頼料1～2万円ほどを足した金額がかかります。
状況により掛かる費用
① 譲渡所得にかかる税金譲渡所得にかかる税金とは、マンションの売却により売却益が出た場合にのみ支払う必要がある税金です。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得（売却益）＝不動産の売却価格−不動産の取得費用−不動産売却時の費用
ただし自宅マンションには様々な控除があることに加え、利益が出た場合にのみ支払うものなので、この費用はかからずに済むケースが多くなっています。
②クリーニング・リフォーム費用
綺麗な状態で売り出し前の写真撮影や内見をしてもらうため、クリーニングやリフォーム工事を行う方が多くなっています。
クリーニング費用は業者に依頼する場合は水回りだけであれば3～5万円程度、他の部分も行うと5～30万円程度が目安になります。
リフォーム工事にかかる費用は、内容にもよりますが数十万～数百万円ほどが目安です。
ただし自分でリフォーム工事をする前提で安く物件を購入したいと考えている方も増えてきているため、買主のニーズや売却価格とのバランスを考えた上でリフォームを行うかどうか判断をしましょう。
③引越し費用
引越しにかかる費用は条件によって変わりますが、10万円～30万円ほどが目安です。すぐに１社に絞らず、複数の引越し業者に見積もりを依頼すると価格やサービスを比較検討することができます。
戻ってくる可能性のある費用
① 管理費・修繕積立金などの清算金余分に支払った分の管理費・修繕積立金は日割り計算で清算され、決済時に買主から売主に支払われることになります。
② 固都税の清算金
固都税とは、固定資産税と都市計画税のことです。余分に支払ったこと固都税がある場合は引き渡し日～年末までの期間に応じた固都税を清算し、決済時に買主から売主に支払われることになります。
③ ローン保証料
マンションを購入の際に保証料型の住宅ローンを組んだ方は、マンションの売却時に契約残存期間が残っていた場合、金融機関からローン保証料が戻ってくる可能性があります。
④ 火災保険料
火災保険に加入している場合には、解約時に火災保険料が戻ってくる可能性があります。ただし引き渡しまでに火災が起きた場合に備え、火災保険を解約するタイミングは引き渡しが終わってからにしましょう。
⑤ 所得税
マンション売却時に売却益が出ず、マイナスとなった場合には、翌年の確定申告で払いすぎた所得税が戻ってくる可能性があります。
柏のマンションを高く売るコツ
マンション売却をする際には、少しでも高い価格で取り引きしたいですよね。マンションを高く売るコツについて解説していきます。
コツ1：売り出し期間は余裕を持って
マンション売却にかかる期間は一般的に約3ヶ月と言われていますが、長期化すると6ヶ月～1年ほどかかるケースもあります。契約成立後も引き渡しまでは1ヶ月ほど時間がかかることも踏まえて、売り出し期間は余裕を持って設定しておきましょう。
価格や条件などで売主と買主が交渉することが多く、売主に時間の余裕がなければ買主に有利に交渉が進む可能性があります。慌てて判断することがないように、交渉に要する期間には余裕を持っておきましょう。
コツ2：売り出し価格の設定は少し高めに
マンションの売り出し価格は、不動産会社に物件の査定をしてもらった価格を参考にして売主が決めるのが一般的です。高すぎる価格にすると物件が売れるまで時間がかかってしまう可能性があるため、相場に准じた適正な価格設定が重要になります。
ただし最終的な成約価格は売主と買主の価格交渉によって決定するため、1割ほど高めの価格設定にして値引きの余地を残しておくことをおすすめします。
柏のマンション売却における注意点
初めてのマンション売却は決めることや分からないことがたくさんあって大変ですよね。ここではマンション売却をより良い条件で進めるために注意した方が良い点を解説していきます。
注意点1：査定は複数の業者に依頼する
最初からからひとつの不動産業者に絞らず、必ずいくつかの不動産業者に査定を依頼して査定価格を比較検討することをおすすめします。複数の業者に査定を依頼することで得られるメリットは、「高すぎる価格」、「安すぎる価格」などが分かり、売り出し価格を決める際の判断基準を持つことができるようになることです。加えて各社の仲介手数料も比較することができます。
査定価格や仲介手数料、サービス等を総合的に判断し、信頼のおける不動産業者を選んでくださいね。
注意点2：査定額が高額すぎる場合は注意
物件の査定価格は、高くても売れなければ意味がありません。その物件に合った適正な価格で、なるべく高い価格で売却できるのが一番です。不動産業者の中には専任媒介契約を結ぶために高額な査定価格を提示してくるところもあるのでご注意ください。
査定価格の根拠をしっかりと説明できるかどうかも不動産業者を選ぶ際の重要な判断基準です。ターゲットとなる購入者層や具体的な販売手法、競合の物件に有利・不利な点などを確認してみてください。
根拠のない査定価格を出す業者かどうかは、先述したように複数の業者に査定を依頼して比較する事で大まかに判断することができます。適正な査定価格を出せる不動産業者を選びましょう。
有利な条件でマンションを売却しよう
首都圏の中古マンションの価格が上昇傾向にある今は、柏の中古マンションを売却する絶好のタイミングです。ぜひ信頼のおける不動産会社を見つけ、より有利な条件でマンション売却を進めてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
