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マンション買取におすすめの物件とは?業者の種類や選び方

マンション売却を検討している方の中には、買取と仲介のどちらを選ぶべきか迷っている方も多いはずです。
買取は短期間で現金化でき、仲介は時間こそ掛かるものの売却価格は高くなりやすいです。
どうすればより高額でマンションを買い取ってもらえるのか、マンションの買取を選んだ方が良いケースと業者の選び方まで解説します。

マンション買取とは

マンション買取は、自分の所有するマンションを不動産会社に買い取りしてもらう売却方法です。個人同士の売買契約ではなく、売主と不動産会社が直接売買契約を行います。
不動産会社は買い取ったマンションをリフォームし、住みやすい環境にしてから再販することで利益を出しています。売主にとっては買い手が見つかるまでの維持費が少なくて済み、早期に現金化できる方法です。

マンション買取の流れ

マンション買取を依頼する際の流れを見ていきます。
大きな流れとして次の手順で進みます。

 1.業者の情報収集
 2.無料査定の依頼
 3.査定見積もりの提示
 4.現地調査・買取額の提示
 5.買取契約の締結
 6.引き渡し・入金

まずどの業者に査定してもらうか選ぶため、複数の業者の情報を収集します。
業者を選ぶ際は、買取実績が豊富で、企業の資本金が多いところがおすすめです。

業者を選んだら、無料査定を依頼しましょう。見積額はあくまで参考価格ですから、その後より詳細な現地調査の後に買取額が提示されます。
買取額に納得できたら売買契約に移行しますが、この時は以下の書類を準備しておきましょう。

 □ 権利書または登記識別情報
 □ 実印
 □ 印鑑証明書
 (売買契約の日からさかのぼって3カ月以内に発行されたもの)
 □ 住民票
 (住所が変更になった場合のみ)
 □ 顔写真付きの本人確認書類
 (免許証・パスポート・マイナンバーカードなど)
 □ 収入印紙
 □ 固定資産税の納税通知書
 □ マンション管理規約等の書類

マンションを含めた不動産の所有権が移転する際は、登記が必要になります。マンションの権利と所有者を証明する書類の準備は、特に重要ですから忘れないようにしてください。

売買契約が締結されると、一般的には手付金として買取額の1割が先に支払われます。マンションが実際に引き渡されると、残りの買取金額も支払われることになります。
売主側はマンションを引き渡す際は、電気・ガス・水道の変更を届け出て、管理会社がある場合はそちらへの連絡も忘れずに行ってください。

マンション売却における買取と仲介の違い

マンションを売却する際は、「買取」と「仲介」の2つの方法から選ぶことになります。
仲介と買取の違いはどこにあるのか比べてみます。
 

不動産仲介とは

マンションを不動産会社のサポートのもと、買い手を探してもらう方法です。
買取と違い、不動産会社がマンションを買い取るのではなく、あくまで個人同士の売買契約を仲介してもらう点が特徴です。

不動産会社は広告を新聞やホームページに掲載し、買い手を募集します。 買い手が決まったら、売買契約に関する書類を作成し、売買契約の手続きを支援してくれます。
買取よりも物件が売れるまでに少し時間が掛かる売却方法です。
 

売却の進め方の違い

次に売却の流れについても違いを見ていきます。
 

■マンション買取

 1.マンションの査定
 2.現地調査・買取額提示
 3.契約交渉
 4.売買契約締結
 5.引き渡し・現金化
 

■マンション仲介

 1.マンション査定
 2.不動産会社による広告
 3.買い手が現れるのを待つ
 4.契約交渉(主に個人同士)
 5.売買契約締結
 6.引き渡し・現金化

マンションの仲介と買取では、上記のように違いがあります。
査定を行う段階までは同じですが、仲介では広告を行い、買い手が見つかるまで待つ期間があります。場合によっては数カ月掛かることもあるため、買い手が見つかるまでは粘り強く待ちましょう。

買い手が見つかれば、条件交渉と売買契約を締結します。
この際も、不動産会社が契約書類等の準備、売主と買主の交渉日程調整などを仲介してくれます。その後は引き渡し・現金化までは同じです
 

売却金額の違い

仲介は個人間での売買契約であり、買取よりも売却金額の損が出にくい売却方法です。
買取の場合は不動産会社がマンションを買い取り、その後リフォームなどの改修を行って再販します。
そのため、不動産会社の必要経費が発生する分、買取価格も相場よりも安い傾向があります。不動産会社や土地の価格などにも影響しますが、相場価格の7割程度で買い取ることが一般的です。

一方、仲介であれば不動産会社のリフォームも不要ですから、売主の希望する価格で広告を出せます。買主が見つかれば利益も出るだけでなく、場合によっては相場価格より高くても買い手が見つかる可能性もあります。
そのため、買取は仲介よりも売却価格の面で低くなることは覚悟しておきましょう。
ただし、仲介では手数料が発生するため売却価格が高ければ高いほど、手数料も高くなる点には注意してください。
 

売却にかかる時間の違い

買取と仲介では、マンションが売却されるまでにも時間の違いがあります。
買取の場合は不動産会社がマンションの所有者から買い取るため、売買契約までスムーズです。 最短で1週間程度、長くても2か月以内には買取まで終了します。

一方、仲介では広告を出して、いつ来るかわからない買い手を待ち続けるため、長いと数カ月の時間が必要です。
「そのうち買い手が見つかればいい」「相場価格に近い価格で売却したい」とお考えなら、仲介を選びましょう。

マンション買取に向いている物件の特徴

マンション買取に向いている物件の特徴をまとめました。
次の特徴に当てはまるマンションは、買取を選ぶのがおすすめです。

 ・築年数が古く、リフォームが必要
 ・動線が長く、間取りが現代に合っていない
 ・駅や商業区からのアクセスが悪い
 ・買い物に車やバスが必要な立地

以上の条件に当てはまる場合、仲介よりも買取がおすすめです。

仲介では新しい物件ほど人気が高く、リフォームが必要な古いマンションでは買い手が見つかりにくい傾向があります。
買取なら価格は安くなりますが、リフォームも不動産会社が行ってくれるので手間も掛かりません。

古いマンションではバリアフリー化されておらず、家の中に小さな段差が多く、住む人の動線を考えられていない所も多いです。
また、駅や商業区とのアクセス、移動に車が必要な立地では買い手の利便性の観点から、仲介では買い手が見つかりにくいです。
特徴に当てはまるマンションでは、マンション買取で売却してみてください。

マンション買取のメリット

マンション買取について、メリットを見ていきます。


・契約不適合責任が発生しない
・短期間で現金化できる
・近所に知られずにマンションを売却できる
・内見に対応しなくてよい
 

 

メリット① 契約不適合責任が発生しない

契約不適合責任とは、売買契約を結んだ後にマンションに何らかの欠陥が見つかった場合、売主が欠陥の修復等の責任を負うことです。
マンションを売った後、実は白アリの被害で住めない状態だったとしたら、売主がその損害を賠償するという法律の規定です。

マンション買取の場合、宅地建物取引業法でこの責任を免除することができます。売却後に知らなかった欠陥の責任を負わされる心配がなく、安心して取引ができます。
 

メリット② 短期間で現金化できる

マンション買取は不動産会社が買主として決まっているため、買い手を探して交渉する手間が不要です。そのため金額が安くなっても、早く現金が欲しい方にはメリットのある方法です。
現金化の予定が立てやすいことから、支払いの計画を立てやすいメリットもあります。
 

メリット③ 近所に知られずにマンションを売却できる

買取は不動産会社と売主だけで契約が進むため、他者に情報が漏れることはほとんどありません。仲介のように広告を掲載することもないため、近所の人からすれば「いつのまにか所有者が変わっていた」となるでしょう。
ご近所に売却を知られたくないとお考えなら、マンション買取のメリットは大きいでしょう。
 

メリット④ 内見に対応しなくてよい

仲介による売却の場合、マンションの購入希望者への対応は売主が行わなければなりません。
内見の予定は希望者の都合を優先する必要があり、希望者が多ければ手間も掛かります。空室があればそのまま内見でも良いですが、現在も居住している場合は他人を自宅に入れることになります。

買取では不動産会社の査定と現地調査のタイミングに、不動産会社の社員に入ってもらうだけなので負担が少ないです。
内見に対応したくない方は、買取の方がメリットは大きいでしょう。

不動産買取のデメリット

次に不動産買取のデメリットを見ていきます。


・相場よりも売却価格が低くなる
・次にマンションに住む人を選べない
 

 

デメリット① 相場よりも売却価格が低くなる

買取のデメリットとして最も大きいのが、「売却価格が低くなる」という点です。
不動産会社はマンションを買い取る際、相場価格とともにリフォーム費用も見込んで価格を決定しています。リフォーム後に再販で利益を出すために、仲介よりも買取価格が下がりやすいのです。

不動産会社によっても買取価格に差は出ますが、相場価格の6~8割程度での買取が多いです。
売却価格が低くなることも理解したうえで、マンション買取を選択してください。
 

デメリット② 次にマンションに住む人を選べない

仲介の場合は、内見で購入希望者と直接対面できるため、次に住む人を売主自ら選べます。
一方、マンション買取の場合は不動産会社に買取してもらいます。不動産会社が所有者になり、その後希望する買い手がマンションを購入する流れです。

そのため売った後に誰がマンションを購入するのかわからず、自分の気に入らない人物に売られても文句は言えません。
自分の気に入った人にマンションを売りたいと考えている方には、マンション買取はデメリットと言えるでしょう。

不動産買取業者の選び方のポイント

マンション買取業者の選び方のポイントを確認しましょう。
マンション買取では不動産会社選びが重要になりますから、本項を参考に優良な会社を選んでください。

 ・複数の不動産会社に査定依頼する
 ・査定の基準が明確な会社を選ぶ
 ・買取実績の豊富な会社で選ぶ

上記のポイントを大事にして不動産会社を選んでください。
ただし、前提として買取ではなく、媒介契約を結んでこようとする悪徳業者には注意しましょう。

媒介契約では仲介のようにマンションを売り出すフリをして、結局何もせずに費用だけを請求する業者も存在します。媒介契約を推してくる業者には要注意です。
悪徳業には注意して、優秀な不動産会社を複数社選定して査定を依頼してください。

複数社に査定を依頼することで、比較できるだけでなく、相場価格も掴むことができます。
そして査定の基準や根拠が明確な業者を選ぶことも大事です。査定段階で価格の基準に不明確な点があれば、質問して明確にしておくことをおすすめします。
もし明確な回答を得られない場合は、信頼しにくい不動産会社ですから買取候補から除外したほうがよいです。

また、不動産会社のホームページも参照して、買取実績と買取の実例も確認することが大事です。買取実績が豊富で、実例もある会社の方が買取価格の正確性、査定基準が明確化されています。
実績のある会社を選ぶこともマンション買取の重要なポイントです。

マンションの買取は、信頼できる不動産会社を選ぼう

早さを重視して買取を選ぶか、価格を重視して仲介を選ぶかは、それぞれの状況によって変わります。
どの売却方法にもメリット・デメリットがありますから、どこを重視したいか考えて得になる方を選ぶことが大事です。

また、不動産会社を選ぶ際も自分が信頼できる相手を選びましょう。
悪徳な業者も少数ながら存在するのは事実なので、慎重に相手を検討してより良い売却方法を選んでください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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