実は定期借地権付きマンションは同じ条件のマンションに比べて価格が低くなっていることも多く、度々話題になります。
この記事では定期借地権付きマンションのメリットとデメリット、そしてどんな人におすすめできるかを解説していきます。
目次
定期借地権とは？
定期借地権とは、建物の所有を目的として一定の期間土地を借りることができるという権利です。原則として契約の更新がなく、契約期間が満了すれば土地を返還しなければなりません。
通常の借地権であれば契約を更新することができるのですが、定期借地権に契約の更新はないため注意が必要です。
普通借地権との違い
普通借地権と定期借地権の違いは、契約内容と形式にあります。普通借地権は契約を更新し続けることで永久的な居住が可能ですが、定期借地権は一定期間後に土地を返還する必要があります。ただし、建物譲渡特約付借地権では土地返還の必要がありません。
また普通借地権は契約方法に制限がないのに対し、定期借地権は書面による契約が必要です。特に事業用は公正証書が必要となり、その公正性は高いといえます。
定期借地権付きマンションに住める年数
一般定期借地権の場合、借地期間は50年以上と決められています。 50年は長いようにも思えますが、自分だけでなく将来子供がマンションを引き継ぐことも考慮すると、決して長い期間とは言い切れません。また、日本で借地期限が残りわずかなマンションはあっても、実際に借地期限が到来したマンションの事例はありません。
残存期間が残り少なくなってからの売却は可能なのか、取り壊しの場合はどのような対応が行われるのかなど、明確になっていないのが実情です。 重要なのは50年以上という期限が設けられていることと、50年先のことまで考慮した居住計画を立てることです。
定期借地権の種類
定期借地権は契約の内容に応じて次の3種類に大別されます。
一般定期借地権
一般定期借地権とは、賃借人の建物所有を目的として50年以上の期間を定めて設定する借地権です。通常の借地権とは異なり、契約の更新を認めないことや、契約終了時に土地上の建物の買い取り請求を認めず、更地にして返すことという特約の設定が認められています。一般定期借地権は書面にて契約しなければなりません。
事業用借地権
事業用借地権は専ら事業の用に供する建物の所有を目的として設定する借地権です。存続期間は10年以上50年未満の期間で定められます。事業用借地権は公正証書によって契約しなければなりません。建物譲渡特約付き借地権
建物譲渡特約付き借地権は30年以上の期間で定められます。他の定期借地権とは異なり、契約の終了後に建物を買い取ることとされています。建物譲渡特約付き借地権の契約様式には制約がなく、書面での契約に限られません。
定期借地権付きマンションの売却は可能？
定期借地権付きのマンションも売却自体は可能です。ただし、その場合売却には地主の許可が必要になります。
売却するのはあくまで土地の上にあるマンションであっても、マンションの所有者が変われば土地を使用する人も変わり、土地の所有者は利害関係人に該当するからです。
なお、定期借地権の残存期間によっては買い手がなかなか見つからないこともあり、地主の許可があっても実際に売れるかどうかは別問題になります。
定期借地権付きマンションのメリットとは？
定期借地権付きマンションには、通常のマンションにはない次のようなメリットがあります。
メリット① 価格が安い
定期借地権付きマンションは土地の利用権利が定期借地権であるため、一般のマンションに比べて購入費用が安くなります。土地の権利形態が所有権ではなく定期借地権であるため7割程度の価格で購入できることもあります。メリット② 立地が豪華なことがある
世の中にはめったに売りに出されないだろう土地や仮に売り出されても購入できないだろう土地がたくさんあります。そういった土地が何らかの理由によって一定期間だけ利用されなくなったとき、定期借地権付きマンションとして世に流通することがあります。そういった土地に住居を構えることができるのも、定期借地権付きマンションの魅力です。
最近ではフランス大使館の旧跡地や赤城神社の建て替えなどに伴い定期借地権付きマンションが建設されています。
メリット③ 広い物件が比較的多い
定期借地権付きマンションは所有権マンションより人気が少ないため、差別化の一環として広い間取りが多く見られます。そのため、好立地で広い物件が割安に購入できるというメリットがあります。値上がりする可能性もあるため、希少性が高い物件については定期借地権付きマンションも検討の価値があります。メリット④ 土地についての税金が不要
定期借地権付きマンションの所有者は地主にあり、マンションの所有者にはありません。そのため、土地の部分に発生する固定資産税や都市計画税などを支払う必要がなく、支払いは毎月の地代だけとなります。定期借地権付きマンションのデメリットは？
定期借地権付きマンションにはメリットだけでなく、デメリットも存在しています。
メリットだけに目を奪われることなく、デメリットについてもきちんと理解しておきたいところです。
デメリット① いずれ土地を返さなければならない
定期借地権付きマンションは借地権の期限が到来すればマンションを更地にして土地を返還しなければなりません。マンションを購入しても決められた期日をもって出ていくことになります。マンションによっては毎月、居住者全員で解体費用の積み立てを実施していることもあります。デメリット② 地代が毎月発生する
土地の権利が借地権となっているため毎月地代が発生します。地代は必ずしも一定というわけではなく、土地の価格変動によって地代が変動することもあります。デメリット③ 維持費が割高になる
定期借地権付きマンションのデメリットとして、維持費の高さがあります。土地に対しては固定資産税以上の地代が発生し、所有権マンションにはない解体積立金という維持費も必要となります。これらの要素が、全体的な維持費を増加させます。デメリット④ 土地の前払い賃料は住宅ローン控除の対象外になる
所有権マンション購入時の住宅ローンでは、一定期間、所得税や住民税が控除される住宅ローン控除があり、ローン残高が多いほど控除額が大きくなります。しかし定期借地権付きマンションでは、土地の賃料を前払いしてその費用を住宅ローンで賄った場合、その部分は控除の対象になりません。
デメリット⑤ 住宅ローンが組みづらい
一般的に定期借地権付きマンションは担保としての価値が低いと判断されます。それにより、通常のマンションに比べて住宅ローンが組みづらいといわれています。ただ、金融機関によっては定期借地権付きマンションに向けた住宅ローン制度を用意していることもあります。定期借地権付きマンションをローンを組んで購入する場合はローンについても考えておかなければなりません。
デメリット⑥ 売却が難しいことがある
定期借地権付きマンションを売却するには地主の承諾が必要となり、売却には一定の制限がかかっています。仮に承諾を得られたとしても、借地権の残存期間が残り少なくなってきているとなかなか買い手が見つからないこともあります。費用面のデメリットとは？
前項で紹介したデメリットに加え、定期借地権付きマンションには費用面のデメリットもあります。一般的な自己所有のマンションとは違い、定期借地権付きマンションには次の費用がかかります。
解体準備金は建物解体積立金と呼ぶこともあり、毎月5,000円前後を積み立てるケースが多いです。新築時にまとめて支払う場合、建物の構造にもよりますが100～200万円ほど必要になります。
土地を借りるための一時金は、保証金・土地権利金・前払い賃料などの名称で呼ばれます。保証金は期限満了後に返還されますが、土地権利金や前払い賃料は返還されません。
また、前払い賃料を最初に全額支払う場合は、その後の賃料が不要になります。
次に、定期借地権付きマンションにかかるランニングコストは次の通りです。
解体準備金や解体積立金が不要な定期借地権付きマンションも登場しており、どのような費用がかかるかはマンションによって異なります。
マンションによっては購入当初にかなりの支払いが発生するため、余裕のある資金を準備しておくとともに、どのような費用が発生するかも調査しましょう。
定期借地権付きマンションの35年間の費用を試算
定期借地権付きマンションの35年間にかかる費用を試算すると、次のようになります。
上記を参考に5年間毎月かかる費用を試算すると次のようになります。
※フラット35で5,000万円を借り入れ、金利年1.82％として計算した場合。
上記の試算から、さらに35年間でかかる費用を計算すると次の通りです。
※管理費・修繕積立金・地代・解体準備金等の値上げは加味せず。
定期借地権付きマンションがおすすめな人
このようにメリット・デメリットがある定期借地権付きマンションですが、購入しようか悩んでいる人に、どんな人におすすめか紹介します。
おすすめな人① 家の相続を考えていない人
定期借地権付きマンションはいずれ取り壊されることが確定しているマンションです。将来子どもにマンションを相続させたいと考えていなければ、購入費用が安い定期借地権付きマンションは適しているといえます。おすすめな人② 購入費用を安く抑えたい人
定期借地権付きマンションは通常のマンション購入に比べて総費用を安く抑えることができます。条件次第ではワンランク上の暮らしをすることも可能になります。経済的事情からマンションの購入を諦めていたり、住宅購入を希望している若い方にも購入できる可能性があるというのは、定期借地権付きマンションならではです。
定期借地権付きマンションの購入は充分な検討を
定期借地権付きマンションは土地の部分の権利が定期借地権であり、通常のマンションと異なる点が多くあります。購入費用が安かったり税金の支払いがない等、通常のマンションにはないメリットを享受することができます。タイミング次第ではなかなか住むことができない好立地のマンションを手にすることもできるでしょう。
一方で、マンションはいずれ取り壊されてしまうというデメリットもあります。 もし定期借地権付きマンションを購入しようか迷っているのであれば、メリットだけでなくデメリットについても充分理解し、それでもなお購入するべきだと判断した場合に購入するようにしてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
