住宅税とは?購入時と購入後にかかる税金について解説!

はじめての不動産売却講座

【最終更新日】2024.12.14

【投稿日】2020.7.2

住宅には購入時や保有時など状況に応じて様々な税金が発生します。

この記事では、状況ごとに異なる税金の種類や計算方法について解説します。更に、少しでも税金を少なくするための方法など、実践可能な節税方法も合わせて紹介していきます。

住宅にかかる税金の種類とは？
住宅にかかる税金の計算方法とは？
額を引き下げる方法はある？
みんなの節税対策とは？
まとめ

住宅にかかる税金の種類とは？

住宅購入時・購入後にかかる税金には、印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税の5種類があります。
それぞれの税率・税額・納付時期は以下の通りです。

税金の種類	税率	税額	納付時期
印紙税	1万円未満のもの	非課税	・売買契約時・建築請負契約時・住宅ローン契約時 ※新築住宅特例による軽減措置を利用する場合は、2026年3月31日までに契約書が作成されていること
	1万円以上 10万円以下のもの	200円
	10万円を超えて 50万円以下のもの	400円
	50万円を超えて 100万円以下のもの	1,000円
	100万円を超えて500万円以下のもの	2,000円
	500万円を超えて 1,000万円以下のもの	1万円
	1,000万円を超えて 5,000万円以下のもの	2万円
	5,000万円を超えて 1億円以下のもの	6万円
	1億円を超えて 5億円以下のもの	10万円
	5億円を超えて 10億円以下のもの	20万円
	10億円を超えて 50億円以下のもの	40万円
	50億円を超えるもの	60万円
登録免許税	新築住宅の所有権保存の場合	不動産の評価額×0.4％	登記申請から登記が完了するまでの間
	土地の所有権移転	不動産の評価額×1.5％ ※2026年3月31日まで
	建物の所有権移転	不動産の評価額×2％
	抵当権設定	債権額または極度額×0.4％
不動産取得税	土地・家屋	不動産の評価額×3％ ※宅地の場合は「固定資産税評価額×1/2」の特例あり	住宅建築後、納付書が届いたとき（建築後6か月～1年）
固定資産税	土地・家屋	不動産の評価額×1.4％	・毎年4～6月（4期分割）・新築建物は翌年以降
都市計画税	土地・家屋	不動産の評価額×0.3％ ※小規模住宅用地は1/3、一般住宅用地は2/3になる軽減措置あり	固定資産税と同時期

住宅購入資金の贈与にかかる税金

住宅購入資金を父母や祖父母から受けて購入した場合、贈与税がかかります。贈与財産には税率が異なる「特例贈与財産」と「一般贈与財産」の2つの区分があります。税率については特例贈与財産に対するもののほうが一般贈与財産よりも低くなっており、特例税率の速算表に基づいて計算します。

特例贈与財産とは、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の子や孫が直系尊属（祖父母や父母など）から贈与された財産のことです。一般贈与財産は特例贈与財産以外の財産のことで、例えば夫婦間の贈与や親から子に対する贈与で子が未成年の場合などに該当する財産となります。

住宅の保有にかかる税金

住宅の保有にかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。
通常、一戸建ての住宅は固定資産税と都市計画税を合わせて10～15万円が相場とされています。

■固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地と住宅を所有している人に課される税金です。
毎年4～6月に各自治体から通知書が届き、一括納付または4期分割納付の方法を選べます。
基本となる税率は「固定資産税評価額×1.4%」であり、建物は築年数によって徐々に評価額が下がります。
また住宅用地の特例措置として、次の条件に当てはまれば税率が軽減されることがポイントです。

・小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税が1/6
・一般住宅用地（200㎡超）は固定資産税が1/3

他にも、新築住宅には固定資産税の減額措置があります。

・新築住宅は床面積120㎡以下なら新築後3年間は固定資産税が1/2
・認定長期優良住宅は新築後5年間は固定資産税が1/2

■都市計画税
次に都市計画税は、自治体が都市計画事業・土地区画整理事業に充当するための税金です。
こちらも固定資産税と同様に毎年1月1日時点での土地・住宅所有者に課税されます。

計算方法は「評価額×税率（最高税率0.3）」で、税率は自治体によって異なります。
都市計画税も固定資産税と同じく軽減措置があるため、積極的に利用しましょう。

・住宅1戸につき200㎡以下まで都市計画税が1/3
・住宅1戸につき200㎡超を超える部分は評価額の2/3に軽減軽減

制度も利用しながら、上手に住宅購入を進めてください。

住宅にかかる税金の計算方法とは？

住宅にかかる税金の種類について見てきましたが、ここでイメージしやすいように例を挙げながら計算方法をお伝えしていきます。

住宅の購入時にかかる税金

住宅の購入時にかかる各税金の計算方法です。

■印紙税
印紙税の計算ですが、契約金額「500万円超1,000万円以下」の場合で1万円、同「1,000万円超5,000万円以下」は2万円、同「5,000万円超1億円以下」は3万円となっています。

例えば、3,000万円で購入した土地に1,500万円で建物を建築し、そのために4,000万円の住宅ローンを組んだとします。
この場合、住宅ローン契約書と請負工事契約のそれぞれで2万円、合計で4万円の印紙税が発生することになります。

■消費税
消費税は仲介手数料や建築請負工事代金などに対して10％をかけて計算します。請負工事代金が1,000万円なら消費税は100万円となります。

■登録免許税
登録免許税の計算は固定資産税評価額に所定の税率をかけることで求めます。

・登録免許税額 = 課税標準 × 税率

例えば、売買によって取得した土地の所有権移転登記で固定資産税評価額が3,000万円の場合は以下の通りとなります。

・固定資産税評価額3,000万円 × 税率2％ =60万円

■不動産取得税
不動産取得税額の算定式は以下の通りとなります。

・不動産取得税額＝固定資産税評価額 × 税率

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の住宅の場合、税率3％をかけた60万円が取得税となります。
しかし、新築住宅や長期優良住宅の場合、後述する税務上の軽減措置が適用されるため、実際の取得税はずっと低いか、課税されないという場合もあります。

住宅購入資金の贈与にかかる税金

贈与税は以下の計算方法によって計算します。

・基礎控除後の課税価格＝【贈与を受けた財産の合計額】－【基礎控除額110万円】
・贈与税額の計算＝【課税価格】×【課税価格に応じた税率】－【適用控除額（200万円以下の基礎控除後課税価格を除く）】

贈与税の税率（特例税率と一般税率）については国税庁のホームページにある税率表などで確認してください。

例えば、贈与された年の1月1日時点で21歳の息子が父親から1,000万円を贈与された場合は以下のように計算されます。

・基礎控除後の課税価格：贈与財産合計額1,000万円－基礎控除額110万円＝890万円
・贈与税額の計算：890万円 × 特例税率20％－控除額30万円＝148万円（課税贈与税額）

住宅の保有にかかる税金

簡単な事例として、小規模住宅用地内にある評価額1,800万円の土地と1,000万円の新築住宅の固定資産税は以下のように計算されます。

□土地の固定資産税：
　1,800万円 × 6分の1 × 1.4%＝42,000円

□家の固定資産税：
　1,000万円 × 1.4％ × 2分の1＝70,000円

額を引き下げる方法はある？

住宅に関する税金の種類や計算方法がわかったところで、その税額を引き下げる方法についてお伝えしていきます。

住宅の購入時にかかる税金

住宅購入時の税金については以下の方法により引き下げ効果が期待できます。

■消費税
消費税については引き下げるための方法はありませんが、10％へ消費税率が引き上げられた際に住宅取得者の負担軽減のために以下の措置が講じられています。

・住宅ローン減税の拡充
・次世代住宅ポイント制度
・すまい給付金

■登録免許税
登録免許税については、税率の軽減措置の適用が受けられます。この軽減措置は土地の所有権移転登記については「令和3年3月31日」まで、それ以外の家屋の所有権移転登記や抵当権設定登記については「令和4年3月31日」まで適用期限が延長されています。
この措置によって、例えば所有権の移転の登記が本来2.0％のところ、同措置により1.5％まで軽減されます。

■不動産取得税

不動産取得税については新築住宅や長期優良住宅を取得して一定の要件を満たす場合に以下のような軽減措置が受けられます。この措置を受けることで税額を大きく抑えたり、場合によっては無税となることもあります。

※1　令和3年3月31日までに取得した新築住宅の場合
※2　令和4年3月31日までに取得した新築住宅の場合

住宅購入資金の贈与にかかる税金

住宅購入資金にかかる贈与税に関しては、「住宅取得等資金の特例（贈与税非課税措置）」と「相続時精算課税の特例」という2つの特例措置があります。このうち住宅取得等資金の特例の場合、一定要件を満たすと「非課税限度額」までの金額については贈与税を非課税にすることができます。

例えば、令和2年4月1日から令和3年3月31日までに贈与された資金で省エネ等住宅を購入した場合、1,000万円までの贈与税が非課税となります。また、相続時精算課税の特例では、贈与時に納めた贈与税相当額を贈与者が亡くなった際の相続税から控除できる制度です。詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

住宅の保有にかかる税金

固定資産税と都市計画税についても「令和4年3月31日」までの新築住宅と土地について減額措置の適用が受けられます。

※1　令和4年3月31日までに取得された新築住宅に限定
※2　3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合
※3　1戸あたり120平方メートル相当分までを限度とする
※4　住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分に限定
※5　小規模住宅用地以外の住宅用地の場合

みんなの節税対策とは？

最後に住宅を購入した人が実際におこなっている節税対策を、参考までにご紹介していきます。

実例①　私有地の私道申請や土地の分筆

節税対策として挙げられる方法として、私有地の私道申請や土地の分筆があります。私道は個人資産ですから原則として課税対象ですが、付近住民に広く利用され公共性が高いと判断されると固定資産税が免除される場合があります。

また、土地の分筆は土地を分筆することで節税する方法になります。例えば、一方の土地を角地、もう一方を角地でない土地になるように分筆します。そうすると角地でないほうの土地の評価額が低くなり、節税対策になる場合があります。

実例②　2世帯住宅減税の利用

家を2世帯住宅にすることで得られる節税効果もあります。建物が構造上も利用上も完全に分離している場合で、二戸として区分登記していると不動産取得税や固定資産税の軽減措置が認められる場合があります。

また、登記上の要件を満たして親子それぞれの世帯が利用できる住宅ローン減税や相続税の軽減措置である小規模宅地等の特例が受けられる場合もあります。

実例③　庭の物置を固定しない

庭の物置が固定資産税の課税対象となる要件の一つに「建物が土地に定着していること」があります。そのため物置を地面に固定せずに設置すれば、固定資産税を非課税とすることができます。

まとめ

住宅を購入する際は、購入時にかかる税金だけでなく、所有してからかかる固定資産税や都市計画税なども知っておくことが大切です。
金銭的な負担を減らすには、活用できる税率の軽減措置や自治体の補助金など、どんな制度を利用できるか調べておきましょう。

住宅は大きな買い物ですから、不動産の知識だけでなく、法律や税制にも精通した専門家に相談しながら購入計画を立ててください。