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ポラスの仲介

家を高く売る方法はコレ!家の売却の基本!

家を売る際には、なるべく高く売りたいと考える人が多いでしょう。そんな人は、不動産に関しての知識をある程度有しておく必要があります。そうすることで、信頼できる不動産会社に巡り合える確率が高まり、不動産売却も成功しやすくなります。家を売るときの基本について、この記事で確認していきましょう。

家を売ったほうがいい時ってどんな時?

家を売却する前に、今本当に家を売るべきなのかを考えましょう。家を売ることにはメリットもありますが、デメリットもあります。家を売るべきときについて確認をしていきましょう。
 

子供の独立

子供が独立すると、子供部屋などが必要なくなります。無駄に広々とした家だと、掃除などが大変なので家を売って住み替えるのはおすすめです。


転勤

転勤によって生活圏を変える場合は、家を売る必要があります。
 

ローンが苦しい

ローンが苦しい場合は、家を売ることでその負担がなくなることがあります。しかし、場合によっては売却ができない可能性もあるので注意が必要です。


家を使わなくなった

親だけが暮らしていた家において、親が死別した場合は家そのものが不要になります。空き家にすると、無駄な税金が発生してしまうので損です。家を売るようにしましょう。

不動産売却の手順と必要な期間

不動産売却は、家を売ろうと思ってすぐにできるわけではありません。ある程度の準備と時間が必要なので、早めに行動するようにしましょう。まず、家を売る場合の手順を大きく分けると、「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3プロセスに分けることができます。それぞれの段階でどのようなことを行っていくのか見ていきましょう。

査定依頼

不動産会社に査定依頼を行います。査定の正当性を判断するために、なるべく複数社に依頼をしましょう。実際に家に訪問してもらい、厳密な査定を行う場合は、1ヶ月程度の時間を必要とします。
 

売り出し価格を決める

査定額を元にして、売り出す価格を決めます。売り出し価格を決めるのは売主なので、さほど時間はかかりません。


不動産会社選び

不動産売却を行う不動産会社を選びます。多くの場合は、訪問査定を依頼した不動産会社に依頼をします。これもさほど時間はかかりません。査定依頼から不動産会社を選ぶまでは、おおよそ1~2カ月程度の期間で完了します。


売り出し前

家を売るためには、不動産会社のウェブサイトに情報を載せたり、チラシなどの広告を打ったりして、販売活動を行います。その販売活動の前の段階にあたるのが、「売り出し前」の工程です。具体的には、「家を売ろう」と考えて、査定でどのくらいの金額で家が売れるか把握し、売却活を動を依頼する不動産会社を決定する段階です。 査定では、売却を考えている不動産の情報だけで行う簡易的な「机上査定」の場合、短時間で査定額を知ることができます。

しかし査定の精度が高く、現地調査を伴う訪問査定では、登記済証・登記識別情報などの物件に関する書類が必要となります。後述の「家を売る際に必要な書類」で紹介する書類は、すべて揃えるには時間がかかるものもありますが、これらも売り出し前の段階で準備を始めるといいでしょう。 またこの査定を複数の不動産会社に依頼することで、その査定額や担当者のやりとりのしやすさ、信頼度などを考慮して、依頼する不動産会社をどこにするか考えていくことをおすすめします。売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。


売り出し中

依頼する不動産会社と媒介契約を結び、実際の売却活動を行う段階が、「売り出し中」のプロセスです。まず査定額をもとに、売主自身が売り出し価格を決定します。売り出し価格をいくらにするのか、最終的な判断は売主が行うことになりますが、周辺地域の相場やそのときの市場の動向など、不動産会社からアドバイスを仰ぎながら、決定しましょう。売り出し価格が高すぎると、なかなか売れないし、安すぎると本当ならもう少し高く売れたはずなのに損をしてしまいます。つまり、そのときの適正な価格で売り出すことが大切です。

また物件に対する問い合わせなどの状況に応じて、売り出し価格を下げる変更を加えてもいいかもしれません。この売り出し価格が、家の売却期間に大きく影響すると思っていて間違いありません。 売却活動は通常不動産会社に任せ、不動産会社のウェブサイトに掲載したり、周辺地域のチラシを当館したりします。ただ、不動産会社がきちんと売却活動を行っているか、定期的に連絡を入れて、状況を確認することが大切です。 物件に興味を持つ人が現れたら、物件の紹介や内覧の対応など、不動産会社がすべて行います。内覧の際は、物件の内部をきれいに掃除するなど、売主自身ができることがありますから、内覧時の印象を上げるように心がけましょう。


売り出し後

売却活動を通して購入希望者が現れたら、不動産会社が売却条件や売却価格の相談に対応します。売主と買主の両者が、条件面でも金額面でも納得すれば、売買契約を結ぶプロセスに進みます。この売買契約の締結から物件の引き渡しまでが、最終段階である「売り出し後」になります。 売買契約書の作成は不動産会社が行います。

売主と買主、不動産会社の担当者が一堂に集まり、契約書の締結の作業を行います。その後は、購入代金や不動産会社への仲介手数料の支払い、各種経費の清算などが行われ、家の名義の変更を行い、物件の引き渡しとなります。 ここまで「売り出し前」から「売り出し後」まで、だいたい5か月~6か月ほどかかることになります。もちろん「売り出し中」の期間が短縮できたり、逆に長くなったりすれば、売却に必要な期間は変わってきますが、おおよそ半年程度を見込んでいた方がいいでしょう。

 


決済・引き渡し・確定申告

実際にお金を受け取り、物件を引き渡します。その後、確定申告を行う必要があります。確定申告は年度末にしか行われないので、不動産の売却時期によってはかなり期間が空いてしまう可能性があります。確定申告自体は書類を記入するだけなので、数日で完了しますが、慣れていないと難しいので1カ月はかかると考えたほうがいいでしょう。

不動産会社に依頼する際の探し方

不動産は大切な資産であり、取引額は高額になります。そんな大切な不動産を納得できる価格で売却するまで、導いてくれるのが不動産会社です。しかも不動産の売却に関わるすべての活動を行うことになるので、不動産会社選びはとても需要な工程なのです。そこで、不動産会社に依頼する際、どんなポイントで探したらいいか確認しましょう。


不動産会社に依頼する前に知っておきたい「仲介」と「買取」の違い

家を売るとき、不動産会社が「仲介」する場合と、「買取」する場合があります。
「仲介」は、文字通り売買の際に売主と買主の間を仲介して、契約を成立する役割があります。急いで売る必要がなく、できるだけ高い価格で売却することを優先したい場合は、少しでも高い価格で購入する買い手を見つけることが求められ、それを不動産会社が行います。

一方「買取」は、最初に不動産会社が売主から不動産を買い取り、それをリフォームや建て替えを行ったのち、再販します。買取の場合は仲介手数料が発生せず、早く売りたい場合にメリットが大きい方法です。不動産売買の仲介手数料は、売却価格によりますが、数十万円~100万円以上になることもあり、決して無視できる金額ではありません。また、売却した不動産に欠陥があった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」が生じますが、不動産会社が買取する場合はこの瑕疵担保責任が免除されるメリットもあります。さらに、「仲介」による売却とは異なり、「仲介」では物件を売り出すことがありませんから、周囲に売却することを知られたくない場合にも適している方法です。「仲介」か「買取」か、どちらが向いているか検討するといいでしょう。
 

査定額の根拠に注目しよう

不動産会社を選ぶときに、一番注目するところは査定額かもしれません。しかし査定額が高い・安いという基準ではなく、どのような基準でその査定額が算出されたのか、その根拠についてよく聞くことをおすすめします。
立地や物件の状態、周辺相場などの諸条件から査定額を算出していますが、各不動産会社ごとにそれぞれの判断基準があるはずです。そのような査定の根拠について説明を求め、納得のいく回答を得られるかが、不動産会社選びのひとつの基準になります。ひどいケースでは、売却を依頼してほしいためだけに、根拠もなく高額の査定額を提示する可能性があります。ですから「査定額が高いから」という単純な理由で、不動産会社を選ぶのは危険でしょう。
 

販売実績を確認しよう

不動産会社と言っても、不動産の売買と賃貸、物件管理など、行う業務には幅があります。そして各不動産会社ごとに、得意な分野や力を入れている分野があります。そのため家を売る際に依頼する不動産会社には、不動産の売却を得意とする不動産会社を選ぶべきです。それぞれの不動産会社の得意分野を判断するためには、会社のウェブサイトの販売実績を確認してみましょう。
自分が売ろうとしている家と同じような地域、同じような条件の物件を多く扱っているなら、その不動産会社に依頼してもいいかもしれません。 また不動産会社が掲出する免許番号をチェックする方法もあります。免許番号は「埼玉県知事(12)第111111号」などのように表示されていますが、「埼玉県知事(12)」の( )内の数字に着目してみましょう。この数字は免許の更新回数であり、数字が大きいほど営業年数が長い不動産会社と判断することができます。

また、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」は、行政処分を受けた不動産会社を検索できます。このサイトを利用して、過去に宅地建物取引業法に違反したことがないか、不動産会社の信用度をチェックするのもいいでしょう。

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」https://www.mlit.go.jp/nega-inf/index.html
 

営業マンの質もチェックしよう

不動産会社に依頼すると、担当の営業マンがつくことになるでしょう。売却活動のさまざまなやりとりで、この担当者と常に連絡を取り合うこととなります。ですから、この担当営業マンの人柄を気に入るか、信頼できる人物か、ということも大切なポイントになるでしょう。人間同士の付き合いですから、その人と馬が合うかどうか、わからないことがあっても気軽に質問できる相手かどうか、考えてみましょう。もちろん営業マンの不動産関連の知識や経験も重要になるかもしれませんが、売主に対して親身になって話や要望を聞いてくれるか、誠実に対応してくれる人物かどうかも、チェックしましょう。


複数の不動産会社への査定依頼をしよう

査定依頼は、複数社に依頼するうようにご紹介しましたが、これは不動産会社を決める点でもとても大切です。複数の不動産会社に依頼することで、査定額に違いが出てきたり、査定額の説明やその後のやりとりにも差が見えてくる可能性が高いです。 その際、全国展開するような大手不動産業者と、地元で営業している地元密着型の不動産業者も織り交ぜて査定を依頼してみましょう。

大手不動産会社はネームバリューがあるため、売却活動が活発に行われると期待できますし、幅広い地域から購入希望者を探すことが可能になります。しかし大手不動産会社は、多くの物件を抱えているため、売りにくい物件は後回しにされたり、さまざまな条件で融通が効かなかったりする可能性が考えられます。 逆に地域密着型の不動産会社は、その地域の不動産情報に熟知している強みがありますが、情報や顧客量を比較すると大手より劣る点があります。これらの特徴を理解した上で、ぜひ一括査定などを利用して、査定結果から不動産会社について検討してみましょう。

家を売る際にかかる費用や税金は?

家を売る際には、諸費用と税金がかかります。税金に関しては、家を売って得たお金で支払うことができるのですが、諸費用に関しては売却前に必要になることもあるので、あらかじめ用意しておかなくてはいけません。まずは家の売却にはどのような費用がかかるのか一覧で確認。それぞれの費用の目安の金額について把握しておきましょう。


売却時にかかる費用一覧

家を売るときにかかる費用には、次のような内容があります。それぞれの目安の金額についてもチェックしましょう。

・仲介手数料
売却の仲介を依頼した不動産会社には、仲介手数料を支払います。仲介手数料は、次の計算式で算出します。
仲介手数料=売却額×3% + 6万円
※例えば、3,000万円で売却した場合は、3,000万円×3%+6万円=96万円 となります。

・司法書士への費用
家を売却すると、その不動産の所有者を変更する登記を行わなければなりません。そして登記に関する手続きは、司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士への費用が発生します。目安となる金額は、3万円前後でしょう。

・登録免許税
住宅ローンを組んで家を購入した場合、その不動産には抵当権が設定されています。しかしこの抵当権を抹消しないと家の売却はできないため、売主が抵当権を抹消する登記を行う必要があります。このときにかかるのが、登録免許税で数千円程度です。

・印紙税
売買契約書に添付して納税する税金です。印紙税の金額は、売買契約の金額により設定されています。契約金額が500万円を超え1,000万円以下なら1万円、1,000万円を超え5,000万円以下なら2万円、 5,000万円を超え1億円以下なら6万円です。

・譲渡所得税・住民税
家を売却して利益が出た場合、その譲渡益に対して税金が発生します。税率は所有期間により異なりますが、譲渡所得の約14.21~39.63%です。

・リフォーム・クリーニング費用
売却前に家をリフォーム、クリーニングする場合は、その費用がかかります。リフォーム費用は内容や規模によりさまざまですが、最低でも10万円程度はかかるでしょう。クリーニング費用の目安は、数万円程度~でしょう。

家を売る際に必要な書類

家を売る際には、いくつかの書類が必要になります。不動産会社に相談をする前に用意しておきましょう。
 

登記事項証明書

不動産の登記事項を証明するために必要な勝利です。法務局に申請すれば取得できます。また、登記簿謄本でも証明内容は同じなので問題ありません。


売買契約書

物件を購入するときに、以前の所有者との間で交わした契約書です。


重要事項説明書

物件を購入したときに受け取る書類です。物件の内容や取引条件、告知事項などが記されています。
 

登記済権利書 または登記識別情報

登記名義人がその物件の所有者であることを証明するために必要です。法務局が登記名義人に対して交付します。


土地測量図・境界確認書

どこまでが自分の土地なのかを証明するために必要です。


物件の図面・設備仕様書

間取りや設備の状況を確認するために必要です。
 

建築確認済証、および、検査済証

一戸建てを売却する場合は、建築基準法を満たしているかを確認するために、これらの書類が必要です。
 

建築設計図書、工事記録書

どのように設計されたか、どのような工事が行われたかを確認するために必要です。
 

耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

新耐震基準が導入される前の中古物件において、耐震診断を受けている場合は、その報告書を提出します。アスベストに関しても同様で、調査を受けている場合は提出しましょう。

家の売却相場について

築年数が長いほど、家の売却相場は下がっていきます。特に、築20~25年の一戸建ては価値が急激に下がっており、中には土地のみの価格でしか取引されない事例も多いです。家を売るつもりなら、なるべく早くしましょう。 また、不動産の価値は年々上昇しつつありますが、一戸建てに関しては大きな変化がありません。これから先も大きく変動することはないと思われるので、築年数によって価値が落ちる前に売却を行いましょう。

家の査定の仕組みを知ろう

家を売る際は、家の査定がどのように行われているのか、どのようなポイントに気を付ければいいのかについて知っておきましょう。

家の査定の種類


家の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。 机上査定は、家に関する書類やデータのみで査定を行う方法で、非常に簡易的です。時間もかからないので、複数社に依頼をするときに向いている方法です。 訪問査定は、実際に家に不動産会社が訪れて査定を行う方法です。売却をするのならば、必ずこちらの査定を行わなくてはいけません。時間はかかりますが、査定の精度は高いです。 机上査定を依頼し、信頼できそうな不動産会社には訪問査定を依頼するという流れが一般的です。

査定で見られるポイント

家の査定では建物、敷地、周辺環境の3つのポイントについて確認されます。 建物に関して見られるポイントはこちらです。
・築年数
・構造
・外装
・内装
・設備
・日当たり
・眺望
・駐車スペース

敷地に関して見られるポイントはこちらです。
・敷地の形状
・道路との接し方
・水はけ
・用途地域

周辺環境について見られるポイントはこちらです。
・駅距離
・周辺施設
・治安

不動産会社によってどの要素をどれくらい重く見るかは異なります。


査定での評価を上げるには?

築年数などどうしようもない要素に関しては、諦めるしかありません。しかし、訪問査定のときの印象をよくすることで、査定額を上げることはできます。 庭の草やゴミはきちんときれいにしておきましょう。内装に関しても掃除を行い、余分なものは処分しましょう。そして、訪問査定はなるべく日中に行うようにしましょう。そうすることで、日当たりなどをよく見せることができます。

【ケース別】家を売る際の注意点

家を売る理由や状況は、各家庭によってさまざまでしょう。離婚により家を売る場合、相続した家を売る場合、住み替えの場合のそれぞれのケースごとに、注意事項をご紹介します。


離婚により家を売る場合

結婚してから夫婦でマイホームを購入した場合、その不動産は夫婦2人で築き上げた財産となり、離婚の際は財産分与の対象となります。そして離婚する夫婦は、その家を売り売却金を2人で分けるのが一般的です。 この場合、注意したいのが住宅ローンの残高があるかどうか。住宅ローンがまだ完済していない場合は、家を売却して得たお金で住宅ローンをすべて返済できるか確認しましょう。
売却価格がローン残高を上回れば、売却して得る利益をローンの返済にまわし、さらに残った金額を財産分与として分配します。 売却価格がローン残高を下回る場合は、一般的な不動産売却はできません。貯金などからローンを完済できるのか、確認しましょう。もしローンの完済が難しい場合は、「任意売却」という方法で売ることができます。


相続した家を売る場合

相続した家を売る場合は、まず最初に「相続登記」を行っているか確認しましょう。相続登記とは、その家の所有者を相続人へ変更すること。所有者が、親などの以前の所有者のままになっていると、家を売ることができません。ですから、その家の所有者を相続人に変更する手続きを行いましょう。
また、相続した日の翌日から3年10か月以内に売却すると、「取得費加算の特例」を利用できます。この特例は、相続したときの相続税のうち一定額を、譲渡資産の取得費として加算できるもので、結果として課税額が低くなり税金を低く抑えることとなります。


住み替えの場合

現在住んでいる家を売り、売却したお金を資金にして新しい家を購入したい場合、まずは売ろうとしている家がいくらで売れるのか把握するため、不動産会社に査定してもらいましょう。売却価格からさまざまな諸費用を差し引いた金額を、住み替え用の資金として活用できることとなります。この金額を明らかにすることで、新しく購入する家の購入予算を明確にして、住み替えの計画を立てやすくなります。

また住み替えでは、家の売却と新居の購入を同時に進めていくことが可能ですが、できれば売却を優先的に進めてから、新居を購入するのがおすすめです。こうすれば、現在の家を退去してから新居が決まるまでの間、仮住まいで生活する可能性が出てきますが、売却によって新居購入資金が確定するので、無理のない住み替えができるようになります。 もし新居を先に購入して、売却が後になった場合は、想定していた価格で売却できないと資金計画が狂うことになりかねませんし、焦って売却を急ぐことになる可能性があります。

家を売る際は不動産会社選びが重要!

家を売る際に一番重要なのは不動産会社選びです。どの不動産会社を選ぶかによって、不動産売却の成功が決まるといっても過言ではありません。査定を依頼する際は、自分もある程度不動産に関しての知識を持っておくようにしましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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