ところが、査定額は不動産会社によっても算出方法が異なるため、一社だけで適正な相場を知るのは困難です。
自分の家にどのぐらいの資産価値があるのかを正しく把握するためにも、どのようにして査定が行われるのか、価格がどうやって決まるのかを正しく理解した上で、複数の不動産業者へ依頼をするようにしましょう。
今回は、不動産査定の基本について、詳しく解説していきます。
査定の基本となる「不動産の価格」について
家や土地などの不動産を売却するにあたって、最も重要となるのがその不動産の「価格」です。
例えば、冷蔵庫や洗濯機といった大型家電を購入する場合は、全く同じ製品を複数の店で見比べて、最も価格が安いものを選ぶことができますが、土地や家などの不動産は簡単に値段を見比べるということができません。
なぜなら、同じ町内の土地でも、その土地の形や面積、方位、周囲の環境などによって価格が大きく変わってくるからです。
また、不動産の価格は取引をする時期によってもその相場が異なることがあるため、同じ土地や建物であっても査定額が常に同じとは限りません。
これらのことからも分かるように、不動産というのは査定された価格が適正であるかどうかを素人が判断するのはとても難しいという特徴があります。
後で後悔しないためにも、まずは不動産の価格と査定に関する基本的な知識をしっかりと身につけ、不動産業者などの専門家の意見を参考にして最終的な売却価格を決めていきましょう。
不動産会社ごとに査定価格が異なる理由
複数の不動産会社に土地や建物の査定を依頼すると、会社ごとに査定額が異なる場合があります。
同じ建物や土地を査定しているのに、なぜ査定価格に違いが生じるのでしょうか。
その理由のひとつとして考えられるのが、不動産査定の方法が異なることです。
具体的な査定方法について下記にまとめてみました。
収益還元法
査定対象の不動産（土地や家など）から将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合して査定価格を算出する方法のことです。その方法には「直接還元法」と「DCF方法」という二つがあります。
【直接還元法】
「1年間の純利益÷還元利回り」
【DCF方法】
「対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの＋所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り戻したもの」
取引事例比較法
不動産査定のなかで最も基本的な査定方法です。市場全体の動きや取引時期などを踏まえた上で、査定対象の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較をしながら価格を決めていきます。
原価法
一戸建てなどの査定価格を算出するときに使われる方法で、対象不動産を仮に再度建築した場合の原価を算出後、築年数によって低下した価値を減価修正して価格を出していきます。計算方法は「対象不動産価格＝再調達原価−減価修正」です。
売却後に後悔しないためにも、手間を惜しまず必ず複数の不動産業者から査定を受け、正しい知識を得ることが大切です。
近ごろはインターネットなどでも一括査定ができるサイトもありますので、活用してみると良いでしょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
