築50年のマンションはいつまで住める？メリットや売却時の注意点をご紹介
- いつまで住める？本当に売れる？この記事で築50年のマンションのメリットや不安、売却時の注意点をチェック
- 買い手のターゲットを見極めて、築50年のマンションをより高く売ろう
- サポート体制充実の｢ポラス」なら、築50年のマンションもベストな売却方法が見つかります
そこで今回は、まだまだ価値があり十分売却が可能である築50年のマンションのメリットや、売却時の注意点を詳しくご紹介します。
目次
築50年の中古マンションのメリットとは？
築年数が経ち、老朽化が気になる築50年のマンション。もう価値や魅力がないのでしょうか？
いいえ、買い手にとって築50年のマンションは、実は新築や築浅マンションとは違う、いくつものメリットがあるのです。
メリット① 価格が安い
築50年のマンションはなんと言っても価格がお手頃なため、新築や築浅物件に比べ相場よりも安く購入することができます。ほぼ底値で購入できるだけでなく、今後大幅に下落する心配がない点がメリットです。
メリット② 立地が良いことがある
築50年のマンションが建設された1960年代後半〜1970年代は、日本でマンションが本格的に普及し始めた時期です。そのため交通の便や、周辺環境が良い場所に建設されているものが多く見受けられます。将来、賃貸に出すといった場合、好立地であれば安定した収入が見込める可能性があります。
メリット③ 管理の状況がわかる
今日まで50年の間、どのような維持管理をしてきているのか気になりますね。これについては管理組合に開示してもらうことで知ることができます。｢マンションは管理を買う」などと言われます。新築マンションは、これからどのように管理していくのか未知ですね。しかし、築年数の古いマンションは、今までの管理状況を確認してから購入することができます。
メリット④ リフォームやリノベーションをしやすい
安く購入できる分、予算をリフォームやリノベーションに回すことができます。中古マンションに手を加えることで、新築ではあきらめていた間取りや内装に変更するなど、自分の好みやライフスタイルに合った住まいが叶えられます。
ただし、リフォームに制限があるマンションもあるため、事前に管理規約に目を通しておきましょう。
築50年の中古マンションはいつまで住めるの？
築50年のマンションはあと何年住めるのか？寿命や耐震性はどうなのか？気になる点をさっそく見ていきましょう。
一般的なマンションの寿命
マンションの寿命については様々なデータがありますが、東京都の住宅政策本部 民間住宅部 マンション課が公開しているデータによると、築40年以上のマンションのうち、半数が立て替えを実施しています。また、不動産データベースサービスの東京カンテイによると、東京都は40.0年、全国平均は33.4年が中古マンションの寿命となっています。
しかし、これらは「竣工から実際に建て替えられるまでの年数」なので、手入れや状況によりそれぞれ寿命は異なるため、全ての建物が当てはまるとは限りません。
メンテナンスで寿命は変わる
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年です。外壁塗装などのメンテナンスを行っていれば150年とされています。実際に築50年以上のマンションが販売されているのは、このようにきちんとメンテナンスを行っているからに他なりません。
築50年の中古マンションは建て替え可能？
築50年の中古マンションの建て替えについては、さまざまなハードルが考えられますが、一番は所有者全員の「5分の4」の賛成が必要になることです。現在、この条件を緩和するための法改正に向けた動きが進んでおり、「4分の3」以上などに緩和される見込みです。マンションの建て替えは、賛成が得られた後、建替組合の設立、反対する所有者の持ち分の買い取りなどを行ったうえ、入居者の引っ越し、解体、建築などを経て進みます。
マンションの建て替えは、入居者にとってはマンション購入に匹敵する一大事業ともいえ、場合によっては1000万以上の自己負担がかかることもあります。ただし、自己負担額はそれぞれのケースで大きく変わってきます。マンションの立地条件、建て替え後に可能となる規模などによって建て替えによる収益が見込まれる場合は、自己負担額0円で建て替えが可能になるケースもあります。
つまり築50年の中古マンションの場合、より高層のマンションに建て替えるなどのプランが可能であれば、低い自己負担額で建て替えが可能になります。
築50年の中古マンションの耐震性は？
耐震性についてはどうでしょうか？日本は地震国なので耐震性は特に気になるポイントです。築50年のマンションは、1981年6月以前の旧耐震基準で建てられており、震度5弱程度の地震で倒壊しないとされています。
年々大きな地震が増えている感がありますが、旧耐震基準で建てられているからと暗に不安がる必要もありません。
旧耐震の物件でも、耐震改修工事をしているものもありますし、実際東日本大震災で被害を受けたマンションで、新旧耐震基準の差はほとんどなかったと言われています。
築50年の中古マンションを購入する場合の注意点・ポイント
長期修繕計画
前述したとおり、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年です。ただし、これは定期的なメンテナンスがしっかりと行われていることが前提です。外壁塗装などのメンテナンスを行っていれば、寿命は150年とされています。築50年の中古マンションを購入する場合、「大規模修繕計画」の実績、そして今後の計画を確認することが必須となります。
併せて、修繕費用の積み立て状況も確認しておきましょう。しっかりとした長期修繕計画を備え、実行しているマンションなら購入しても安心できます。
配管構造
さらに築50年の中古マンションを購入する際は、マンションの構造、特に「配管構造」に注意することが必要です。古いマンションの場合、配管がスラブ（床を支える構造床）に埋め込まれていることがあります。その場合、修理や交換が必要となった場合、大規模な工事が必要になり、多額のコストがかかります。リフォームで配管を変更し、水回りの位置を変えることもできません。
築50年の中古マンションを購入し、現状でできるだけ長く住みたいと考えている場合は、配管構造は必ずチェックしてください。
立地
立地の大切さは、築50年の中古マンションに限った話ではありませんが、築50年の中古マンションを購入する場合、立地はさらに重要になります。立地が良ければ、仮に将来、売却する場合も買主が見つかりやすくなり、資産価値は下がりにくくなります。また立地は、建て替えの可能性に大きく影響します。
築50年の中古マンションを購入し、その後に建て替えが決まった場合、立地が良く新たに購入希望者が見込める場合は、より高層のマンションに建て替え、新たに増えた物件を販売すれば、その収益で現在の入居者の自己負担額を下げる、場合によっては0円にすることができます。
管理体制
最初にあげた「長期修繕計画」と並んで、実際の「管理体制」も重要になります。管理が杜撰な場合、適切な修理や修繕が行われずに、耐震性などの安全性に不安が生まれることになりますし、資産価値も下がってしまいます。築50年の中古マンションを購入する場合は、しっかりした「管理体制」があり、実際に十分な管理が行われていることを確認してください。築50年のマンションは売却できる？
実際、築50年のマンションは売却できるのでしょうか？ひとつ興味深いデータがあります。
2010年首都圏で、築31年以上の中古マンションが年間4,828件制約されました。2017年には年間9,000件、2020年には年間9,692件。このように年々、築年数の古い中古マンションの需要が年々増えてきていることがわかります。
好立地のマンションを購入し、リフォームやリノベーションで手を加えて住みたいという人が増えているため、築年数が古い中古マンションでも、売却できる可能性はおおいにあると考えられます。
築50年のマンションを売却する場合のポイント
充分魅力があり価値のある築50年のマンション。ここからは売却を考える際により高く売却できるポイントをご紹介します。
ポイント① 複数の不動産会社に査定依頼を
不動産会社には中古マンションの売却を得意とするところがあります。複数の会社に査定を依頼することで、より高く売却できる可能性のある不動産会社を見極めることができます。ポイント② 買い手のターゲットを確認
買い手はどのような人なのでしょう。「好立地の物件をなるべく価格をおさえて購入したい」「古いマンションを購入し、自由にリフォームやリノベーションをしたい」「賃貸として貸し出し収入を得たい」と、概ねこのような人たちが築50年のマンションの購入を希望しています。
より高く売却するために、ターゲットとする買い手をよくイメージしてすすめることがポイントです。
ポイント③ 建て替え終了後に売却する
現在住んでいるマンションが、近く建て替えや大規模改修工事の予定がある場合は、すべて終了してから売却するようにしましょう。建て替え後は新築物件として扱われるため、高値で売却できる可能性が高くなります。ポイント④ 内覧に向け室内をきれいに
売却活動を始める際は、いつでも内覧していただけるようにハウスクリーニングをしておくことをおすすめします。水回りなど汚れが目立つ箇所は、専門業者に頼んだ方が確実に見た目に差が出ます。自分が買う側の立場にたち、室内をきれいにしておきましょう。
中古マンションの売却をお考えならご相談を
今回は築50年のマンションのメリットや売却時の注意点を紹介していきました。築50年のマンションは思った以上にまだ充分価値があり、魅力があるとおわかりいただけたと思います。
ポラスグループでは注文住宅のみならず、中古マンションの売却についても豊富な実績があり、購入希望のお問い合わせも多数頂いております。埼玉、千葉、東京に20店舗以上。地元を熟知したスタッフが、お客様の売却をサポートさせていただきます。
どうぞお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
