住まない実家の相続にお悩みの方へ
- 「住まない実家を相続する予定がある」という方は、この記事で概要や特徴をチェック
- 住まない実家を相続前に売却すれば、維持や管理のコストが大幅に軽減されます
今回の記事では「住まない実家は相続してはいけない」と題し、その理由をはじめ、売却処分のメリットや方法、活用方法、相続放棄の注意点などを解説します。
住まない実家を相続してはいけない理由とは
自分で暮らす予定のない実家を相続すれば、税負担や維持・管理などのリスクが増加します。ここでは、住まない実家を相続してはいけない具体的な理由を見ていきましょう。
理由① 相続税の負担額が増える
住まない実家を相続した場合、土地の評価額を80％まで減額できる「小規模宅地等の特例」が受けられません。この特例の適用条件は、相続人が被相続人と同居していることです。自分が実家に住んでいなければ、適用外となり、相続税の負担額が増えてしまいます。
理由② 維持・管理に費用や手間がかかる
毎年支払う固定資産税や不動産自体の定期的なメンテナンスなど、住まない実家を相続すれば、その維持・管理に費用や手間がかかる点も、思わぬデメリットになります。理由③ 特定空家等に指定される可能性
相続した実家を不適切に放置すれば、特定空家等に指定される可能性が否めません。その場合、固定資産税が最大6倍の増額や50万円以下の過料など、重いペナルティが課せられてしまいます。理由④ 近所トラブルにつながる可能性
メンテナンスが不十分になりがちな住まない実家は、急速に老朽化が進みます。そうなれば、建物の倒壊や害獣・害虫の発生、不法投棄や犯罪の温床になるなどの恐れがあり、ご近所トラブルの原因につながりかねません。理由⑤ 更地にすれば税負担が増す
実家の老朽化を懸念し、建物を解体して更地にする方法があります。しかし、更地にした場合「住宅用地の特例措置」の適用外となり、固定資産税が最大6倍に増額されるため、大きな負担になるでしょう。住まない実家はどうしたらいい？
実家を相続しても、すでに持ち家があるなら住まずに放置してしまう人もいるでしょう。
住まない実家をどのように扱うべきか、対処方法を4つ紹介します。
対処法① 売却
住まない実家への対処方法の1つ目は、購入希望者を探して売却する方法です。2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続した人は住まない家でも登記をしなければならず、固定資産税の支払い義務が生じるほか、管理する必要もあります。
住まない実家をそのまま持っているだけで毎年の費用負担があり、定期的に実家の掃除や見回りをする手間も増えてしまいます。
家を相続する負担を減らすには、実家を売却して他人に譲渡するのがよいでしょう。売却すれば引き渡し後の固定資産税や管理の手間もなくなり、現在の住まいのことに集中できます。
また、売却できれば多少の利益も生じるため、経済的にもメリットになります。相続しても使う予定がないなら、実家を売却することも視野に入れましょう。
対処法② 寄付
住まない実家への対処方法の2つ目は、個人や自治体、町内会などに寄付することです。立地条件の悪い住宅や売れにくい住宅の場合、市場に出してもすぐには買い手がつかないことも考えられます。また、買い手がつかないと固定資産税やメンテナンスコストばかりがかかり、持っているだけで負担になります。そこでおすすめなのが寄付です。
具体的には自治体や町内会などの認可地縁団体、法人、個人に無償または低額で譲る方法です。自治体や町内会に寄付した場合、地域住民の寄合所や公民館として利用する例もあります。
個人の場合は、実家に隣接する家の所有者に譲り渡せば、土地の有効活用をしてくれるでしょう。ただし個人に譲った場合、受け取った人は贈与税の課税対象になる点に注意しましょう。
法人の場合、事業や保養地などさまざまな活用方法があり、贈与税も経費として精算できます。
誰に寄付しても損にならないため、実家を必要とする相手に譲るのがよいでしょう。
対処法③ 国に返却
住まない実家への対処方法の3つ目は、国に返却する方法です。相続登記の義務化に伴い、不要な土地を国庫に帰属できる「相続土地国庫帰属法」も2023年4月27日から施行されています。相続土地国庫帰属法によって、土地所有権の放棄が可能になり、国に返却できるようになりました。ただし審査手数料と10年分の土地管理費用が必要になるため、一定の費用がかかる点には注意が必要です。
また、国に返却できるのは更地に限られるため、建物や各種権利などがついていないことが条件になります。条件は厳しいですが、土地と住宅を持ち続けるという負担を減らせるため、条件を満たしている方は利用しましょう。
対処法④ 相続放棄
住まない実家への対処方法の4つ目は、相続放棄を行うことです。相続放棄とは、相続によって生じる預貯金や現金、不動産、株などのプラス財産だけでなく、借金などのマイナス財産の一切の相続を拒否することです。マイナス財産が多ければ相続放棄のほうが得になりますが、プラス財産が多いなら損となります。
しかしプラス財産が多い場合でも、実家の維持管理の負担が大きければメリットにはなりにくいでしょう。
また相続放棄で実家の所有権を放棄すれば、固定資産税と維持管理費の負担もなくなります。
■関連リンク：
「受け継いだ空き家は相続放棄することができる？」
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=88
住まない実家を相続した場合の活用方法
デメリットが目立つ住まない実家も、使い方次第では、収益を生んでくれる可能性があります。
ここからは、住まない実家を相続した場合の活用方法を見ていきましょう。
方法① 賃貸物件にする
住まない実家を賃貸物件として貸し出せば、収益を生むようになります。特に実家が戸建住宅の場合、家族で長期的に入居する可能性が高いため、安定した賃料収入を得られるでしょう。方法② ギャラリーやカフェとして貸し出す
築古物件である住まない実家は、古民家ならではの独特な雰囲気があります。そこで、ギャラリーやカフェとして貸し出してみましょう。近年の古民家ブームもあり、借手の付く可能性が期待できます。方法③ 民泊に活用
民泊として活用する方法もおすすめです。民泊とは、住宅を旅行者や出張者などへ貸し出す民間の宿泊サービスになります。民泊新法の順守や内装や設備機器、備品などの設置に注意が必要です。方法④ サテライトオフィス化
住まない実家を都心部の本社から離れた営業所として貸し出してみてはいかがでしょうか。いわゆるサテライトオフィスです。テレワークの普及に伴い、そのニーズが期待できる活用法といえます。方法⑤ レンタルスペース化
フリーのレンタルスペースとして貸し出すこともできます。各種イベント会場、会議場、映画やドラマなどの撮影現場、料理・絵画教室など、さまざまな活用が可能です。方法⑥ 駐車場の経営
住まない実家を解体し、駐車場を作る活用方法もあります。経営形態は、月極駐車場がオーソドックスなスタイルです。初期費用も比較的安価に抑えることができます。方法⑦ トランクルームの設置
土地を更地にすれば、複数のトランクルームを設置できます。トランクルームとは、企業や個人の物品を収納する貸し倉庫のことです。維持・管理に手間がかからない、長期契約が多いなど、比較的経営しやすい活用方法になります。相続放棄する場合は注意が必要
相続した実家に住まない、活用が難しい、維持や管理が負担などの理由から、相続を放棄することも可能です。
ただし、実家の相続放棄をおこなう場合、いくつかのポイントがあるため、十分な注意が必要になります。
注意点① 手続きは3ヶ月以内におこなう
実家の相続を放棄する場合、申請期間が定められています。それが被相続人の死後3ヶ月以内です。この期間内に家庭裁判所へ相続放棄を申し立てなければなりません。ただし、正当な理由があるときに限り、期間の伸長が認められます。注意点② 相続財産管理人の選定
相続放棄をおこなうためには、相続財産管理人の選定が必要になります。相続財産管理人とは、相続人の代わりに相続財産の管理や精算を実行する人です。申立ての内容に応じて、家庭裁判所が相続財産管理人を選任します。注意点③ 相続をすべて放棄しなければならない
相続を放棄すれば、実家の維持や管理から開放されます。ただし、不動産以外の現金や預貯金、有価証券なども相続放棄しなければなりません。つまり、実家を含めた相続財産のすべてを受け取れなくなるということです。注意点④ 国に返すことができる
「相続土地国庫帰属制度」を利用すれば、住まない実家を国へ返すことが可能です。この制度の申請が承認されると、相続放棄の必要もなくなります。ただし、土地の上に建物が建っていない、10年分の管理費を納付するなどが適用条件です。2023年4月27日以降から施行されます。
住まない実家は売却を視野に入れるべき
住む予定のない実家を相続することは、想像以上にリスクが生じます。相続税や固定資産税の負担や、家屋自体の定期的なメンテナンスなど、不動産の維持や管理に経済的・肉体的・精神的な労力を費やすからです。
賃貸物件や民泊、駐車場などに活用する方法や、相続放棄を行使することもできますが、少なからず手間暇がかかるうえ、特有のデメリットも否めません。
これらの観点を踏まえ、住まない実家は、相続前に売却することを検討してみるとよいでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
