こちらのチェックリストを参考にしていただけるとスムーズに売却できます。
戸建て・マンション売却のチェックリスト
不動産売却の際にチェックしたいポイントは、実に多く存在します。今回は、戸建て・マンション売却で最低限チェックすべき項目をご紹介いたします。
◆売却するタイミング
転勤や相続、出産など…人それぞれ不動産を売却する理由は異なりますが、どういった事情であれ、まずは不動産売却をしても良いタイミングか考えましょう。 不動産を売却して得た売却益には譲渡所得税がかかるのですが、実はこの譲渡所得税の税率は売却する不動産を所有していた期間によって異なります。 不動産の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年以上なら「長期譲渡所得」となり、税率は長期譲渡所得の方が低いのです。 このように不動産を売却するタイミングで税金の金額に違いが出てきますので、金銭面も考えて売却のタイミングを決めましょう。
◆不動産売却時にかかる税金
不動産を売却する際には税金がかかりますので、売主であってもある程度の金銭的負担がかかります。不動産売却にかかる税金は「譲渡所得税」「住民税・復興税」「登録免許税（抵当権抹消登記をする場合）」「印紙税」などです。 不動産売却にはこういった税金がかかることを覚えておきましょう。（関連記事：「ケース別!不動産売却における税金の計算方法」）
◆3,000万円特別控除
マイホームを売却する際に一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる特例があります。 したがって、譲渡所得が3,000万円以内であれば所得税が課税されることがなくなります。 3,000万円特別控除を受けるには適用条件を満たしている必要がありますし、「買換え特例」を受けることができなくなりますので、内容をきちんと確認しましょう。（関連記事：「住宅売却における特例と軽減税率について」「マイホームを売却したときの「買い替え特例」とは？」）
◆瑕疵の確認
不動産を売却した後に発見された欠陥のことを瑕疵と言い、一定の期間に瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません（契約不適合責任）。 不動産売却後に瑕疵がみつかるとトラブルが起きやすいため、不動産の欠陥を確認して売買契約時に買主へ伝えることが大切です。 ただ、不動産の欠陥は自分で調べても分かりにくいので、ホームインスペクション（住宅診断）でプロに不動産の状態をみてもらうことがオススメです。 なお、マンションの瑕疵に関しては、その原因が共用部分に潜んでいるケースも多いため、管理組合と連携をとりながら対応することもあります。
◆必要書類
不動産を売却すると買主が新たな所有者となるため、数多くの書類提出が必要となります。必要書類を大きく分けると
・売主に関する書類
・権利に関する書類
・不動産に関する書類
の３種類です。
必要書類を揃えるのには手間や時間がかかりますので、売却を決めたら仲介してくれる不動産会社に必要書類を聞き、早めに準備しておきましょう。マンションを売却する場合は、マンションの管理規約や使用細則の提出も必要となります。
（関連記事：「不動産売却で使う必要書類は事前に用意を！」）
◆契約不適合責任発生時の連絡先
売主には契約不適合責任がありますので、不動産の売却後に瑕疵が見つかった時には、その瑕疵に対して責任をとらなければなりません。 契約不適合責任が発生した際、スピーディに対応できるように買主に対して連絡先を伝えておきます。契約不適合責任保険に加入している方は、保険会社と交わした契約書や連絡先を確認しておくと良いでしょう。
◆置いていく機材の説明書
エアコンや給湯器、防犯カメラなどをそのまま備え付けて不動産を売却する場合には、買主に機材の説明書を譲渡します。 不動産取引では買主から値引き交渉をされる事が多いのですが、機材を置いていくと値引きの代わりの交渉材料にもなります。その他、照明・カーテン・エアコン等も原則売主にて撤去ですが、買主が残してほしいと希望があれば残す事も可能です。
事前に担当営業に伝えておき、宣伝方法や交渉材料等、どのようにするか打ち合わせをしておきましょう。
◆火災保険・地震保険の還付
不動産を所有する方は、火災保険・地震保険に加入しているケースが多いかと思います。不動産を売却する際には住宅に関する各種保険を解約することになるのですが、その際に未経過分の保険料は返ってきます。 例えば35年分の火災保険の保険料を支払っていて20年経った時に解約すると、未経過である15年分の保険料が返ってくる仕組みです。 保険会社へ解約を申し出ると保険料の還付について案内されますので、まずは保険会社へ連絡してください。
まとめ
不動産の売却は、そう何度も経験することではありません。なるべく早く、高く売却したいと思うものですが、焦ってしまうと不動産売却の成功は難しいでしょう。
まずは不動産売却にかかる費用や売却の流れ、相場などをしっかりと勉強することが大切です。
そして、不動産売却に強い仲介会社へ依頼し、不動産売却のプロのサポートを受けながら着実に不動産売却を進めていきましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
