売りに出しているのになかなか売れない…
「買取」はこのような場合に役立つ方法です。とはいえ大きなデメリットもあるので、ここでは「仲介」との違いとともに詳しく解説します。
目次
マンションの買取と仲介とは
買取と仲介の特徴
買取とは、物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、買主が不動産会社になります。一般的には、不動産会社は買い取った物件をそのまま、またはリフォームしたうえで転売します。
仲介の場合、不動産会社とは「媒介契約」を結び、不動産会社が仲介（媒介）して買主を探して売却します。仲介手数料が不動産会社の利益になります。
買取は資金力が必要となるので、すべての不動産会社が扱っているわけではありません。事前に扱いがあるかどうかの確認が必要です。
買取と仲介の違い
買取は不動産会社が買い取ってくれるので、仲介手数料がかかりません。また、買い手を探す時間がかからず、不動産会社への買取が決まればすぐ契約できるので、査定から大体1週間から1カ月程度で売却が完了します。ただ、仲介で売却するとたいていは相場価格程度で売却できますが、買取の場合それよりは安くなることが一般的です。 また、買取は現状のまま引渡しとなります。
買取保証という手も
物件を売却する際、初めはできるだけ相場価格に近い仲介で売り出し、ある程度の期間売却活動しても売れない場合に不動産会社に買い取ってもらう「買取保証」という方法があります。最初は仲介で売り出すので相場近い価格で売れる可能性もありますし、もし希望の期限までに売れない場合には確実に買い取ってもらえるという安心感もあります。転居の時期が決まっているなど売却時期を延ばせない時に、非常にメリットがある方法です。 ただ、「買取保証」を扱っている不動産会社は限られています。
マンション買取のメリット
短期間で売却できる
買取の場合、不動産会社が提示する買取査定額で合意すれば、売買契約へと進みます。査定から1週間から1カ月程度という短期間で、売却が完了します。
明渡し時期の希望を聞いてもらえる場合も
仲介では買主側の希望との調整が必要となりますが、買取なら不動産会社がある程度売主側の希望に応じてくれる場合もあります。
内覧の手間が省ける
仲介で売却する際には購入が決まるまで何度も購入希望者の希望に合わせてスケジュール調整し内覧に対応しなければなりませんが、買取なら査定を含めて1～2回程度。都合も不動産会社がスケジュールを合わせてくれるので、負担はかなり軽く済みます。
契約不適合責任を負わない
物件を個人に売却した場合、引渡し後の一定期間内に設備などの欠陥が判明したら売主が契約不適合責任を負うことになります。しかし買取は買主が不動産会社（宅建業者）なので、契約不適合責任は免除されます。
売却することを他人に知られない
仲介の場合、売却活動として情報がネットやチラシで広告され、近所や知人に売却を知られる可能性があります。買取では広告の必要がないので、その心配はありません。
仲介手数料が不要
仲介での売却では仲介手数料が必要ですが、買取では仲介しないので仲介手数料はかかりません。
住み替え時も安心
買替などで、売却が完了しなければ購入の手続が出来ない方には、売却の契約時点で、その後の予定が決まるため、スケジュールが組みやすくなります。
マンション買取のデメリット
売却価格が安くなる
仲介では買い手が合意してくれればその価格で売却できるので、相場前後の価格で売却が可能です。ところが買取の場合は、買取の査定額は相場の60～70％になります。売却価格がかなり安くなるのが、唯一の、とはいえなかなか譲れない最大のデメリットなのです。
買取と仲介どちらがいい？
売却価格は安くなるが確実に買い取ってもらえる買取と、相場前後で売れる可能性の高い仲介では、どちらがいいのでしょう？ 実は、物件によって向き不向きがあるので、こちらでご紹介しましょう。
仲介に向いているマンションの状態や条件
① 売れやすい条件（築浅、駅近、人気エリア）の物件
マンションは戸建てより需要が多いので、「築年数が浅い、駅から近い、エリアの人気が高い」という好条件のマンションは、適正価格なら問合せも来る可能性がありますし、買取より高い相場価格で売却できる可能性が高まります。
② 売却を急いでいない場合
多少物件の条件が良くなくても売却を急いでいない場合は、まずは仲介で売り出してみましょう。しばらく問合せの手応えをみて、価格を少し下げたり、購入希望者の値下げ交渉に応じたりすることで売却できる可能性もあります。 相場より少し値下げすることで売却できるなら、買取で安く売らなくても良いからです。
③ 住宅ローン残高が大きい場合
物件を売却すると住宅ローンを完済しなければならないのですが、ローンがたくさん残っている場合、買取を利用して安値で売却するとローンが残ってしまい、自己資金を持ち出さなければなりません。
ローン残高が大きい場合、可能であれば仲介でできるだけ高く売却するほうが良いでしょう。
買取に向いているマンションの状態や条件
① 買い手がつきにくい物件
◆事故物件事故物件は仲介で売りに出しても、告知義務もあり買い手の理解が必要な売りにくい物件です。売却後のトラブルを回避するためにも、買取で不動産会社に売却する方が賢明でしょう。
◆築年数30年以上、旧耐震基準（1981年5月以前に設計された建物）の物件
老朽化したマンションは買い手がつきにくいうえに、売却に際し修繕が必要になることがあります。また仲介では契約不適合責任を負うので、売却後に高額な修繕費用が発生する恐れもあります。 このような場合は、現状のまま引渡し、契約不適合責任も負わない買取のほうが安心でしょう。
◆リフォームが必要なほど状態の悪い物件
壁や床など室内状態が悪い、汚れや臭いがひどい、不要な家財が多い場合、内覧で印象が悪くなるためなかなか成約につながらず、結局安値で売却するか、それなりの費用をかけてリフォームしてから仲介で売却することになります。 買取なら不動産会社がリフォームして転売するので、多少安い買取価格になっても結果としては買取のほうが良い場合もあります。
◆個性的すぎる物件・設備や間取りが古い物件
非常に個性的な内装の物件や、室内状態は良くても設備があまりに旧式だったり、間取りがトレンドから外れている（和室、LDKの配置など）と買い手がつきにくく、その分安値になるかリフォームが必要となります。買取価格と比較して結果的に買取のほうが良かった、ということもあるので比較検討すべきでしょう。
② 売却を急ぐ場合
とにかく急いで売却しなければならない場合は、すぐに現金化できる買取が向いています。 また、多少時間に余裕はあっても確実に期限が決まっているなら、買取保証で進めるほうが安心でしょう。マンション買取の主な流れ
マンションの買取のメリットとデメリット、仲介との違いを理解したら、マンションの買取に関する主な流れについて学んでおきましょう。 マンション買取は、大きく7つの流れに分けられます。
流れ1：情報収集
マンションの買取を検討する場合、事前の情報収集が重要です。不動産会社と打ち合わせを行う前に、自分自身で物件について情報を収集しておきます。特に、交渉を有利になる情報についてはしっかりと集めましょう。情報の多さ、知識の豊富さは交渉していく上で非常に大切になります。十分に時間をかけて情報を収集しましょう。その他、買取を行うにあたり、登記名義人変更に使用する「登記済権利証」などの書類や資料が必要になります。
■主な必要書類
・登記済権利証・・・登記名義人変更に使用
・間取り図と測量図・・・物件の情報確認に使用
・建築確認済証、検査済証・・・建築基準の確認に使用
その他、実印・印鑑証明書や免許書などの身分証明書が必要になる場合もあります。市役所などで取得し、早めに準備しておきましょう。
流れ2：査定依頼
情報収集が終わったら、「査定」を依頼しましょう。査定を行う場合、最初から一社に決めて依頼するのではなく、複数の会社に「一括査定」を依頼することがポイントです。 査定額は不動産会社によって違います。まずは一括査定できる不動産会社のサイトなどを利用し、一括査定を依頼してみましょう。また、査定の方法には、過去の取引事例を元にする「机上査定」と取引事例と実際の物件をみて査定する「訪問査定」があります。
流れ3：買取業者の選択
業者に査定し、査定の結果がでたら業者の選定を行います。業者の選定には、取引実績はもちろん、口コミ情報、査定時の対応など担当者が信頼できるかの見極めも重要です。 こちらの疑問点に対してわかりやすく回答してくれるか、親身になってくれるかのほか、「宅地建物取引士」の資格を持っているかなどもポイントとなります。■具体的な選定ポイント
・買取の取引実績が豊富である
・納得できる金額を提示してくれる
・交渉など対応に応じる
流れ4：契約の締結
買取業者を選定したら、契約情報・内容を確認して契約の締結を行います。契約締結時には、業者と一緒に以下の確認を行います。
・買取契約書
・物件の付帯設備の確認
・故障、破損箇所の確認
契約書の読み合わせを行い、必ず疑問や不明点を解決してから押印しましょう。
流れ5：決済
買取契約が締結されたら、振込手続きが行われます。振込タイミングは業者との交渉次第です。即時振込など、早めの振込などのタイミングに希望がある場合は、買取業者に相談しましょう
流れ6：物件の引き渡し
決済が完了したら、次は物件の引き渡しです。引渡日までに、手続きや引越し準備を済ませておきましょう。引き渡し日当日には、書類のやり取りがあるので司法書士が立ち会う場合や、銀行などの金融機関で手続きが行われることもあります。
代金や各種清算金の受領や各種手続きなどが済んだら、鍵や関係書類の引渡しを行い、マンションの買取が終了となります。
流れ7：確定申告
最後に、忘れてしまいがちなのが確定申告です。マンションの売却を行い利益をあげた人は、確定申告を行わなければなりません。取引時に譲渡所得を得ていない、マイナスになってしまった人は、確定申告を行う必要はありません。確定申告を忘れてしまうと、別の税金が課せられ、払うべき額よりさらに多くの税金をおさめなければならないことにも。必ず確定申告を行いましょう。
買取業者を選ぶ際のポイント
どの業者を選ぶかは、マンションの買取を成功させる上で重要です。悪い業者に引っかからないためのポイントを理解しておきましょう。
ポイント1：買取勧誘のチラシに惑わされない
マンションの買取を検討していないときから、自宅の郵便受けにマンション買取のチラシや書類が入っていた経験はありませんか。転売目的の買取業者の場合、転売できる物件が必要なため常に物件を探しています。チラシには高い買取額を記載したり、実際の内容と違う条件を記載してマンションの持ち主をその気にさせるものもあります。
チラシの情報のような条件で売れることはほとんどありません。早く売りたい・高く売りたいからと言ってチラシに惑わされることのないように十分注意しましょう。
ポイント2：1社のみの査定で決めない
業者を設定する際、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された買取価格を比べたあと、買取業者を決めるようにしましょう。複数への査定依頼は面倒に感じてしまいますが、一社のみの査定結果しか知らない場合、低い額や悪い条件を提示されたとしても気づかない場合があります。古くからお付き合いがあるなど信頼している会社がある以外は、インターネットの一括査定サイトを使うなどして2～3社以上複数の査定を行いましょう。時間や手間などの都合上、どうしても複数に査定依頼を行えない場合は、地元の不動産会社への依頼もおすすめです。地元ならではの情報や、今までの価格変動を理解しているので、適正な価格を算出してくれること場合もあります。
ポイント3：買取保証があるか確認
業者の買取には、「即時買取」と「買取保証」の2つがあります。「即時買取」とは、買取業者がすぐに買い取る方法です。マンションを早く売りたい人、すぐに現金が欲しい人に向いています。ただし、買取業者は販売時の利益確保のために「安く買い取りできるか」を狙っており、買取額は希望より低くなることがほとんどです。
一方、「買取保証」とは、設定した買取期間内に物件が売れなければ、買取業者が買い取ってくれるというものです。売却活動を行ったあとでの買取になるので、時間はかかりますが、査定額の7～8割程度で買い取ってくれるので、低すぎる価格での買取を防ぐことができます。ただし、「買取保証」はメリットは必ず売却できる保証があるという点ですが、業者との専属専任媒介契約となるので、途中で会社を変えることができない、仲介の場合よりも売却価格が低くなるなどのデメリットもあります。
また、「買取保証」は、全ての業者で設定されているわけではないので、買取保証プランがあるかなど調べておきましょう。
マンション買取で失敗しないための注意点
売却後に後悔しないためにも、以下を押さえておきましましょう。
相場を調べておく
買取は不動産会社の査定価格が売却価格になるので、その査定が妥当であるかを知っておく必要があります。まず周辺相場を調べ、ご自分の物件がそれに対してどの程度マイナスになる要因があるかを確認し、不動産会社の提示する査定額の根拠と照らし合わせて、それが妥当であるかどうかを判断するようにしましょう。引渡し条件を確認
買取ではたいてい現状での引渡しになりますが、確認は必要です。特にエアコン、照明器具など家財については後で処分費用を請求される場合もあります。 どのような状態で買い取ってもらえるのか、売主側で何をしておかなければならないかをしっかり確認しておきましょう。
必要な費用を確認
買取では仲介手数料はかかりませんが、以下の費用は必要です。最終的に必要な金額がきちんと手元に残せるかを事前に把握しておきましょう。
・売買契約印紙代
・登記費用
・譲渡税（売却益に対してかかる費用）
・住宅ローン一括返済にかかる費用
・転居費用、家財処分費用（必要に応じて）など
買取と仲介を比較して少しでも良い条件で売却を
買取でしか売れない条件の物件や特に売り急ぐ必要がなければ、仲介も検討すべきでしょう。物件の状態が多少劣る場合でも、ほんの少し安く売り出して様子をみたり値引き交渉に応じれば、買取より高く仲介で売れる可能性もあるからです。
期限までに売却をしたい人や、忙しい人は買取がオススメです。買取か仲介か、物件に応じて適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を選んで、納得のいく売却をしましょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
