この記事では、登記に関する手続きで迷いやすい「登記簿と権利書の違い」「登記の目的と費用」の二つのテーマを解説していきます。不動産の取得や譲渡を控えている方はぜひ参考にしてください
土地の権利書とは
土地の名義を変更したい場合、ほぼ毎回必要になるのが権利書です。権利書とはどのような書類であり、どんなときに必要なのかを見てみましょう。
権利書とはどのような書類なのか
権利書とは「不動産の所有権者だと証明する書類」です。正式名称を登記済権利証といいます。不動産と無関係の第三者が勝手に所有権を移せないよう、不動産の新規取得時に法務局から発行されます。いわば不動産の所有権者としての身分証明のようなものです。皆さんが一般的にイメージするのは紙の権利書だと思いますが、紙での発行は平成16年の不動産登記法改正によって終了しています。紙の権利書の発行終了以降は12桁の「登記識別情報」が、権利書に代わる本人確認情報で、所有権移転の際の暗証番号のように利用されています。
紙の権利書の新規発行は終了していますが、登記識別情報が存在しない従来からの不動産では、引き続き紙の権利書が利用できます。
権利書の用途
権利書および登記識別情報は、対象の不動産の所有権など権利関係の情報に変更がある場合、申請の際に使用します。具体的には、不動産の売買や贈与、ローンを組む際に必要な抵当権設定などが代表的です。所有者の意思に反して勝手に権利を設定・移転できないよう、本人証明に使用します。権利書と登記簿の違い
権利書と似た言葉に「登記簿」というものがありますが、この二点は何が異なるのでしょうか。結論から言うと、登記簿と権利書は所在と目的が異なります。権利書は通常所有者が手元で保管するもので、一方の登記簿は法務局で管理・保管されるものです。また、権利書は所有権者であることを証明するために使用しますが、登記簿は不動産の情報を記録し、必要に応じてその内容を開示するのが主な役目となります。
登記簿の情報を証明書として発行したものを「登記事項証明書」と呼び、こちらも権利書と間違いやすい書類です。登記事項証明書は、不動産の情報や権利関係を確認するための書類であり、所有者の証である権利書とは別物なので注意してください。
土地の権利書をなくした場合
不動産の売買では権利書が必要ですが、なかなか使わないため、数十年間放置してどこにいったか分からなくなったという方も少なくありません。
では、不動産の権利書をなくしてしまったときはどうすればよいのでしょうか。紛失時の対応と対策を見てみましょう。
再発行はできないため代替手段を使用する
実は、不動産の権利書と登記識別情報は一度紛失すると再発行はできません。では所有権の移転の際はどうするのかというと、代替手段で本人確認を行います。本人確認の代替手段として用意されているのが「事前通知」「資格者代理人による本人確認情報の提供」です。【事前通知】
不動産の登記申請の際、権利書を紛失した旨を伝えると、法務局から不動産の名義人あてに郵送で通知が届きます。届いた書類には登記の申請の事実と申出書の提出依頼が記載されており、通知の発送から二週間以内に法務局の窓口に提出します。提出が確認されてはじめて所有権の移転登記が可能となります。
【資格者代理人による本人確認情報の提供】
司法書士などの有資格者が代理人として申請を行う場合、法務局に本人確認証明情報を提出することで、権利書による本人確認に代えることができます。実務上は、司法書士事務所で身分証明書類を提示し、本人確認証明情報の書面を作成してもらうことになります。 事前通知と異なり司法書士に支払う費用がかかりますが、仲介業者を介した不動産の売買ではこちらが広く利用される方法です。
不正登記防止申出を行う
権利書を紛失した場合、不正登記防止申出を行うことで、他者が登記申請を行なった際に法務局から通知してもらえます。手続きから3カ月の間、自分の不動産の登記申請が行なわれた際通知が届くようになります。なお、不正登記防止申出の手続きをしていても、提出された登記申請を未然に防止することはできません。ただ、法務局もこの届出がされている建物の登記については警戒するため、質疑や文章の提供によって厳重に権利の有無を確認します。不正な登記申請を却下してもらえる可能性が高くなるため、権利書や登記識別情報が第三者の手に渡った可能性が高いときは利用してみましょう。
登記識別情報の失効申出を行う
登記識別情報が他者の目に触れた可能性がある場合、登記識別情報の失効申出の手続きが可能です。登記識別情報の効力を失わせることができるため、不正な登記申請を防止できます。申出ができるのは不動産の所有権者や相続人などの承継人、その代理人などで、以下の添付書類が必要です。
印鑑証明書
委任状（代理人による申出の場合）
相続など不動産を受け継いだことを証明する書類（本人以外が申請する場合。戸籍謄本など）
そもそも登記ってなに？
そもそも、登記とは何のために行うのでしょうか。土地の所有権を移転するだけなら、当事者間での契約があれば問題なさそうですが、わざわざ法務局で手続きしなければならないのはなぜでしょう。ここでは、登記を行う理由と、登記がないとどうなるのかを確認していきます。
登記はなぜするのか
登記とは、土地の情報や権利を公に示すものです。自分とは無関係の土地でも、登記事項の確認は可能なため、誰が持ち主なのか、どのような権利が設定されているのか確認できます。登記申請をする理由は不動産取引での当事者の保護です。たとえば売買をする場合でも、購入者は持ち主の説明だけでは、本当に所有者なのか、説明どおりの物件なのか確認できません。そのため、不動産の情報を公的に証明できる登記が利用されるのです。
登記をしなかったらどうなる？
では、登記をしないとどうなるのでしょうか。まず、建物を新築した場合や、未登記の不動産を取得した場合、取得から1カ月以内に表題部を登記しなければ過料10万円の罰則の対象となります。権利部の登記については2020年11月現在罰則を設けていませんが、次に説明する理由から実質的に必須です。
不動産の登記を行わなければ、不動産の売却や賃貸など、さまざまな場面で制限を受けます。まず、所有者だと証明できないため、売却ができません。ローンを借り入れたくても銀行がお金を貸してくれませんし、賃貸物件として貸すことも難しいでしょう。
不動産にまつわるどんな処分も、所有権を証明することが前提となるので、登記をしていないとさまざまな不都合が現れます。
主な登記別土地登記費用の目安
登記申請を行う際、手数料（登録免許税）がどの程度かかるのかを紹介します。ここでは、不動産を持つうえで登場する機会の多い3つの登記の費用を確認してみましょう。
| 登記申請の種類 | 登録免許税（手数料）の金額 |
| 建物の所有権移転登記 | 不動産の価格（※）の2% 居住用建物の場合は0.3%に軽減 |
| 土地の所有権移転登記 | 不動産の価格の2% 令和3年3月31日までに登記する場合1.5%に軽減 |
| 建物の所有権保存登記 | 不動産の価格の0.4% 居住用建物の場合は0.15%に軽減 |
| 住宅ローンの抵当権設定登記 | 不動産の価格の0.1% |
このほかに、司法書士に手続きを依頼した場合は5万円から10万円の報酬が発生します。
権利書と登記簿の違いを理解しておく
登記簿と権利書は全くの別物の書類です。司法書士や不動産業者に「登記簿謄本をお願いします」と言われ、権利書を持って行ってしまう人もいますが、異なる書類なので注意してください。
分からなければ証明書の取得なども司法書士に任せることができるので、自信がなければ依頼を検討してみましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
