しかし、行わなかったからといって罰則があるわけでもないので、放置してしまいがちという一面もあります。
また、どのように手続きを進めればいいのかわからないので、放置しているという人もいるでしょう。
そこで、抵当権抹消登記に関してどのように手続きを行えばいいのかについて、この記事では解説をしていきます。
抵当権抹消登記を行わなかった場合のデメリットや必要な費用についても詳しく解説をしているので、これから抵当権抹消登記を行う方は、ぜひ参考にしてください。
目次
そもそも抵当権とは？
抵当権とは、金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際に、土地や建物に金融機関の権利を設定するものです。
土地・建物を金融機関が所有するわけではなく、ローンの返済ができなくなったときのために、土地・建物を担保とする権利です。
そのため、ローンの返済が完了すれば抵当権は抹消できるようになります。
逆にローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権を行使し、担保にした土地・建物を競売にかけることができます。
抵当権抹消登記とは
抵当権抹消登記は、不動産に設定された抵当権の登記を抹消することです。
住宅ローンの返済が完了すると、金融機関からは解除証書や委任状が届きます。抵当権抹消登記では解除証書などを法務局に提出し、登記の申請を行います。
住宅ローン返済が完了しても登記がそのままだと、登記上は「抵当権付き物件」と同じ扱いとなる点に注意すべきです。土地や住宅を売却しようとしても、抵当権付き物件は買い手がつきにくいからです。
相続が発生した場合にも手間が増えるため、住宅ローンの返済が終わったら、早期に抵当権抹消登記を申請しましょう。
どんなタイミングで必要になるのか？
まずは住宅ローンを完済したタイミングで抵当権抹消登記が必要になります。住宅ローンを完済すると自然と抵当権が抹消されると考える人も多いですが、そうではありません。自分で申請を行わないと抵当権が抹消されることはありませんので注意しましょう。
一般的には、住宅ローンを完済するとローンを借りていた金融機関から抹消登記に必要な書類が送られてきます。それに記入をして申請をすれば手続きとしてはOKです。
また、抵当権がついている状態の不動産を売却するときも抵当権抹消登記を行う必要があります。この際には、ローン残債を不動産売却を行って得たお金で支払わなくてはいけません。
抵当権抹消登記をすぐに行うべき3つの理由
住宅ローンの返済が完了したら、なぜ抵当権抹消登記をすぐに行うべきなのか、3つの理由を紹介します。
融資が組めない可能性が高くなる
住宅ローンの融資は2,000～3,000万円と大きな額になりやすく、平均的な年収の家庭にとっては大きな負担です。返済に長い年月が必要であることに加え、返済が終わっても登記を行わなければ記録上は抵当権が残り続けます。抵当権抹消登記を行わないまま次の融資を受けようとしても、登記上の抵当権が悪影響となる可能性が高いのです。
登記簿には抵当権の金額も記載されており、審査で確認されると返済が困難と判断されることがあります。
そのため次の住宅ローン融資を受けたい方は、早いうちに抵当権抹消登記を行いましょう。
売却できない可能性が高くなる
登記簿上の抵当権の有無は、不動産の売却にも悪影響を及ぼします。登記簿は必要な費用さえ払えば、誰でも閲覧できるようになっています。不動産の購入を検討する人は、気になる土地の登記情報を入手し、抵当権の有無をチェックすることが多いです。登記簿で抵当権があるとわかれば、なかなか買い手がつかなくなるのも自然な流れといえるでしょう。
不動産の売却を考えているなら、買い手への誤解を防ぐためにも早期の抵当権抹消登記がポイントです。
書類を紛失すると手間がかかる
抵当権抹消登記をすぐにやらないと、必要な書類を紛失してしまうパターンが多いです。住宅ローンの返済が完了すると、金融機関から必要な書類が送付されます。しかし抵当権抹消登記をすることなく時間が経ち、書類を紛失してしまったため再発行しなくてはならなくなるケースも珍しくありません。
再発行には融資を受けた金融機関の窓口へ直接向かい、手続きをする必要があります。
金融機関の窓口は平日日中しか営業しておらず、必要な書類も金融機関によって違いがあります。金融機関が合併していた場合、さらに煩雑な手続きが必要になるでしょう。
そのため不動産の売却をしようとしても、抵当権抹消登記が進められない可能性もあります。
抵当権抹消登記における必要書類一覧
抵当権抹消登記においては、次の書類の提出が求められます。
| 書類 | 入手先 | 備考 |
| 登記識別情報または登記済証 | 金融機関等 | ローン返済後、金融機関から送付される |
| 登記原因証明情報（解除証書や弁済証書） | 金融機関等 | ローン返済後、金融機関から送付される ※名称は金融機関によって異なる |
| 会社法人等番号 | 金融機関等または法務局 | 金融機関等から送付される書類に記載されている場合がある 記載されていない場合でも、金融機関等の登記事項証明書から確認可能 |
| 代理権限証明情報 | 金融機関等 | ローン完済後、金融機関からの書類に同封されている |
| 登記申請書 | 法務省サイト | |
| 委任状 | 代理人または司法書士に依頼する場合に作成 | 所有者自身が手続きを行う場合は不要 |
抵当権抹消登記に必要な書類は、多くが融資を受けた金融機関から交付されます。いずれも住宅ローン返済が完了したら、しばらくすると書類が送付されるのが一般的です。
登記申請は共同申請が基本ですが、金融機関の代理権限証明情報があれば、所有者が単独でも抵当権抹消登記は可能です。
手続きに不安のある場合は、司法書士や不動産会社などに相談し、登記申請手続きのアドバイスをもらうのがよいでしょう。
抵当権抹消登記の手続き方法
抵当権抹消登記はなるべく早く行わなくてはいけません。どのような手順で進めればいいのかについて理解しておきましょう。
抵当権抹消登記の必要書類
抵当権抹消登記において必要な書類は、登記済証もしくは登記識別情報、登記原因証明情報、金融機関の会社法人番号、委任状です。登記済証もしくは登記識別情報に関しては抵当権を設定した時に金融機関から交付されています。登記済という赤い印判が押されている書類を探しましょう。
登記原因証明情報は、登記の原因となる事実や法律行為が記載されたものです。簡単に説明すると、どのような理由でどのように不動産に関する権利が移動したのかを記したのが登記原因証明情報です。
金融機関の会社法人番号に関しては、住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせればすぐに用意することができます。
最後に必要なのが委任状です。これは金融機関の委任状となっています。日付の欄が空欄になっていると申請できないので、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておきましょう。
抵当権抹消登記の手順
金融機関から必要な書類が届いたら、登記申請書を作成します。登記申請書の様式は法務局のホームページで公開されているものを利用すればOKです。記載されている内容の通りに、必要事項を埋めていくだけなのでさほど難しいことはありません。 そして添付書類を添えて法務局に提出をします。
ここで注意するべきなのは、自宅の最寄りの法務局ではないという点です。その不動産を管轄する法務局に提出をする必要があるので、あらかじめ管轄となっている登記所を調べておくようにしましょう。
その後、登記所において審査が行われます。申請書に不備があった場合は、職員の指示に従って補正を行わなくてはいけません。
審査が無事に終了したら、1週間から10日ほどの日数の後に登記完了となります。登記が完了したら、登記所に赴いて書類を受け取らなくてはいけません。この書類を受け取ることができるのは、登録が完了してから3ヶ月以内となっているので注意しましょう。
司法書士への依頼
登記の申請は原則として所有者自身で行わなくてはいけませんが、司法書士などの代理人に依頼をすることも可能です。基本的に司法書士は登記に関する手続きに慣れているので、必要な書類さえ渡してしまえば、あとは任せているだけで大丈夫です。しかし、最低限記入しなくてはいけない書類などもあるので注意しましょう。司法書士への委任状の書き方
抵当権抹消登記の申請を司法書士に依頼するときは、委任状が必要になります。委任状とは、本人の権限を第三者に委託することを明記した法的書類です。家族や友人に代理人を頼む場合、窓口手続きのみの代行になります。そのため、実際に抵当権の抹消手続きは、法務局がおこなうことから、委任状の必要はありません。しかし、司法書士に代理人を依頼する場合、抵当権の抹消手続きそのものを任せるため、委任状のように法的効力のある書類が必要となるのです。司法書士に依頼する場合、金融機関からの委任状と債務者本人が作成する委任状の2通が必要となります。委任状に決まった形式はありません。
必要事項が記載できているのなら問題がないため、一般的に債務者の委任状は、司法書士事務所の書式を使用します。委任者（手続きを依頼する人）の欄に必要事項を記載し、署名捺印をおこない、司法書士に渡してください。
注意点としては、受任者（実際に手続きをおこなう人）の記載欄は、司法書士が書くため、記入してはいけません。また、抵当権を抹消する不動産が共有名義の場合、名義人すべての委任状が必要になる場合もあります。委任状は、書き方を間違えると手続きが完了しない可能性があるため、十分に注意しましょう。
□関連リンク：
「抵当権抹消登記申請のための委任状の書き方とは?」
抵当権抹消登記にかかる費用
抵当権抹消登記には費用がかかります。そこまで高額ではありませんが、準備しておく必要があるので、おおよそどれくらいかかるのかについて確認をしておきましょう。
登録免許税
不動産1筆につき1,000円の登録免許税が発生します。収入印紙を貼り付けた用紙を申請書と一括にして提出することになるので覚えておきましょう。登記情報代
登記に関する事前調査の際に、登記情報の提供を受けるための費用として1件355円の手数料がかかります。そして、登記完了後の登記事項証明書の請求費用として、1件600円が必要になります。しかし、登記事項証明書をオンラインで請求する場合は、1件500円となり、オンライン請求を行なってから窓口で交付を受ける場合は1件480の手数料となります。
郵送料
法務局に行かずに郵送で申請を行う場合は、郵送料と返信用の郵券が必要となります。郵送料に関しては、場所によって異なるのであらかじめ確認しておきましょう。上記のほかには、司法書士に依頼をした場合に発生する報酬金などが必要な費用としてあげられます。
抵当権抹消登記に関する注意点
抵当権抹消登記には、いくつかの注意点があります。住所や氏名に変更があったとき、抵当権者の本店や商号が変更されているとき、抵当権者が吸収合併されているときなどです。
それぞれ、どのような対応が必要となるのか、覚えておくとよいでしょう。
住所や氏名に変更があった場合
抵当権抹消登記の申請時に住所や氏名に変更があった場合、住所変更登記の申請をおこなわなければなりません。住所変更登記は、自分で申請することも司法書士に依頼することもできます。費用は、一般的に登録免許税が1,000円×不動産の筆数、司法書士への報酬額は5,000円～10,000円程です。また、登記簿に記載された住所から現在の住所に至るまでの過程を確認するため、住民票や戸籍謄本を取得する必要があります。
申請前に不動産所有者が亡くなった場合
抵当権抹消登記をおこなう前に、不動産の所有者が亡くなることもあります。この場合には、相続登記が必要です。上記の条件で不動産を相続した場合、この相続登記を済ませ、抵当権抹消登記をおこないましょう。相続登記にも登録免許税と司法書士への報酬がかかります。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×0.4%です。司法書士報酬は6万円～9万円ほどが一般的な相場といわれています。
抵当権者の本店・商号が変更されている場合
抵当権抹消登記をするとき、登記義務者である抵当権者の本店・商号が変更され、登記記録上の本店・商号と異なっていることがあります。その場合、本店移転の経緯が分かる履歴事項全部証明書など、変更を証明できる書類を添付すれば、事前に登記名義人表示（住所・名称）変更の登記をする必要はありません。
また、会社法人等番号を提供することにより、住所変更などを証明する情報の提供を省略することができるため、すぐに抵当権抹消登記が申請できます。
ただし、現在の会社法人等番号と違う会社法人番号が閉鎖事項証明書に記載されている場合、住所変更を証明する情報の提供を省略することができません。
抵当権者が吸収合併されている場合
抵当権者が吸収合併されているケースもあります。しかも抵当権が消滅する前に吸収合併された場合と抵当権が消滅した後に吸収合併された場合では、その対応が異なるため、注意が必要です。■抵当権が消滅する前に抵当権者が吸収合併されている場合
抵当権が消滅する前に抵当権者が吸収合併されていれば、抵当権抹消登記をおこなう前に抵当権の移転登記をしなければなりません。
移転登記が必要な場合は、吸収合併によって抵当権者が消滅しているような会社であり、抵当権者が存続している会社ならば、抵当権移転登記は不要となります。
また、旧住宅金融公庫から借入がある場合、抵当権抹消登記をする前に独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要となることもあるでしょう。
■抵当権が消滅した後に抵当権者が吸収合併されている場合
抵当権が消滅した後に抵当権者が吸収合併されていたとき、事前の抵当権移転登記をおこなう必要はありません。そのまま新たな承継会社（抵当権者）が登記義務者となり、抵当権抹消登記をすることができます。
また、この場合の登記申請には、合併証明書を準備してください。合併証明書になるものは、一般的に抵当権移転登記をするときに必要な登記原因証明情報と同じです。会社法人等番号を提供すれば、閉鎖事項証明書などの添付は不要になります。
抵当権抹消登記で困った場合の相談窓口
抵当権抹消登記の問題点は、ケースバイケースで存在します。
そこで、手続きに困った場合、相談窓口に法務局を利用してください。法務局の窓口には、退職した元法務局職員が相談員として対応してくれる登記相談窓口（登記手続案内窓口）があります。
相談時間には、制限が設けられており、管轄の法務局よって異なるものの、平均的に約20分～30分ほどです。
そのため、自分なりに抵当権抹消登記の申請書を作成し、添付書類などと一緒に持参すれば、話もスムーズに進み、限られた時間を有意義に使えるでしょう。分かる範囲で相談したい問題点をあらかじめ挙げておくことも重要なポイントです。
また、原本還付の方法や書類訂正の方法などは、必ず聞くようにしましょう。以前に比べ、法務局の相談窓口は、事前予約制になっているところが増えています。
予約方法も電話や法務局相談窓口で受付する場合や電話のみの受付など、法務局によって異なるため、相談前に必ず管轄の法務局に電話をしたり、ホームページをチェックするなどで確認してください。
法務局の相談員は、申請書類を作成するうえでの注意事項などを説明してくれます。しかし、原則的に申請前の抵当権抹消登記に関わる書類の事前審査、具体的な法的判断や法的アドバイスはしてくれません。
もちろん、相談員が書類に直接手を加えることなどもないです。したがって、書類の提出後、抵当権抹消登記の申請書や添付書類に不備があれば、何度も法務局から呼び出されることもあります。
また、事務手続き終了後も完成した書類を受け取るため、法務局に足を運ばなければなりません。申請書の作成に不安を感じる場合や時間がない場合などは、最初から司法書士に依頼するという選択肢も頭に入れておくとよいでしょう。
よくある質問
Q.抵当権抹消手続きの流れを教えてください。
A.抵当権抹消手続きを行う場合、以下の流れで進めます。1.必要書類を揃える
2.物件を管轄する法務局を調べる
3.法務局のホームページから申請書をダウンロードする
4.必要事項を申請書に記載する
5.書類と申請書を法務局に提出する
必要な書類は登記申請書、登記済証または登記識別情報、登記原因証明情報（弁済証書）、抵当権抹消の委任状（金融機関のもの）、銀行の資格証明書などです。
すべての必要書類を揃え、申請書類を記載するには時間を要するため、司法書士に依頼するとスムーズに手続きが進みます。
Q.抵当権抹消を行う際にかかる費用を教えてください。
A.抵当権抹消登記を行う際、必要になる費用は2つです。・抵当権抹消の登録免許税:不動産1個につき1,000円
・司法書士に支払う手数料:1～3万円
抵当権が土地と建物それぞれに登記されている場合、不動産2個になるため登録免許税は2,000円となります。
司法書士に支払う手数料は、日本司法書士連合会によると平均1万5,000円ですが、安ければ1万円、高ければ3万円に設定している司法書士もいます。
費用については複数の司法書士事務所に確認し、依頼しやすい事務所を調べましょう。
抵当権抹消登記は自分で行うことができる！
不動産登記とは異なり、抵当権抹消登記は自分で簡単に行うことができます。
もちろん、司法書士に依頼をしても問題ないのですが、目安として１万5千円程度が必要になってしまいます。
不動産抹消登記にかかる手数料の多くは、司法書士に依頼した場合の報酬金となっているので、なるべくコストを少なくしたいと考えている方は、抵当権抹消登記を自分で行うようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
