借入金を完済したのに、根抵当権が付いたままという状態もあるのです。
ここでは根抵当権の特徴を簡単に説明しながら、抹消の方法について解説します。
目次
根抵当権とは？
不動産を担保にした融資では、担保権である「根抵当権」や「抵当権」を設定しておくことで、借入金の返済ができなくなった場合に、債権者（金融機関など）がその不動産を差し押さえて競売にかけることができ、不動産の売却代金からその設定順位に応じて優先的に融資の返済に充てることができます。
根抵当権は、その設定の際に「極度額」を決めます。極度額の範囲内であれば何度でも借り入れと返済を繰り返すことができ、1つ目の借り入れの残債があっても、次の融資を受けられることがあります。
また、反復利用を目的とするため、1つの借り入れが完済しても根抵当権が消滅することはありません。 債務者にとっては、借り入れの度に設定する抵当権にくらべて、登記の手間と費用が節約できます。そのため、根抵当権は繰り返し融資を必要とする事業用の融資の際に多く利用されています。
万一契約どおりの返済ができなくなって競売などによる不動産の売却代金を返済に充てる場合、債権者は、根抵当権の極度額の範囲内であれば設定された債権の範囲のすべてを回収することができます。（抵当権のように利息の期間の限定はありません）
抵当権との違いは？
抵当権の場合は、1つの借り入れに対して1つの抵当権を設定します。そのため、一般的な住宅ローンのように繰り返し借り入れる必要がない融資では、抵当権を利用することが合理的とされています。借り入れが完済されれば、その借り入れのために設定していた抵当権は消滅し、債務者は抵当権を抹消することができます。
もし債務不履行となった場合には、借入金の元本および最後の2年分の利息・損害金について不動産売却代金から返済に充てることができます。（最後から2年以前の利息については、抵当権では回収できません）
□参考リンク：
根抵当権とは？抵当権との違いや抹消方法についてわかりやすく解説
根抵当権付きの不動産は売却できない！
前項でご説明したように、抵当権は完済と同時に抵当権が消滅するため、債権者は登記の抹消書類を債務者（借入人）に速やかに差し出す義務があります。
債務者はその抹消書類で登記の抹消をします。抵当権を抹消しておくことで、その不動産は何の担保にもなっていない状態であることを登記簿上で第三者が確認することができるのです。
根抵当権の場合、1つの借入金を完済しても次の融資を受ける可能性があるため、根抵当権が自然に消滅することはありません。ですから債権者が登記の抹消書類を自ら差し出してくれることもなく、債務者（借入人）が一方的に登記の抹消ができるわけでもありません。
つまり、実際には借り入れは残っていないのに、第三者がエビデンスとして確認できる登記簿上は根抵当権が付いたままの状態になってしまうのです。
担保となっている状態の不動産をそのまま購入する人は、普通はいません。もし取引できるとしても、売却代金を低く抑えられたり、別の条件を要求されることになるでしょう。
根抵当権の抹消が必要なケースとは？
不動産に設定された根抵当権の抹消が必要なケースは、主に2つが考えられます。
①完済済みの根抵当権付き不動産を相続する
②根抵当権付き不動産を売却する
【ケース①】完済済みの根抵当権付き不動産を相続する
根抵当権付き不動産を相続した場合でも、既に完済されていれば抹消登記を申請できます。根抵当権は性質上、定期的な融資を受ける場合に設定しますが、すでに完済されて根抵当権が確定していれば通常の抵当権と同じ扱いになります。そのため完済済みの根抵当権付き不動産を相続したなら、根抵当権抹消を申請すべきです。
例外として、相続開始から6か月以内に根抵当権の相続を行えば、根抵当権をそのまま相続することもできます。
逆に、相続開始から6か月経過すると根抵当権が確定して抵当権と同じ扱いになるため、根抵当権を相続するかどうかはよく検討する必要があります。
【ケース②】根抵当権付き不動産を売却する
根抵当権付き不動産を売却する場合、金融機関からの許可がない限り売却ができません。しかし根抵当権の抹消は金融機関にとって損になるため、事前によく相談したうえで抹消を行いましょう。
なによりも、不動産の買主にとっては根抵当権付き不動産は大きなデメリットであり、買い手がつかないことも珍しくありません。
市場で売りに出す前に、金融機関と相談のうえ根抵当権抹消を完了しておくのがおすすめです。
根抵当権の抹消に必要な手続き
根抵当権を抹消するためには債権者の合意が必要で、そのためには借入金の完済が不可欠です。 担保の不動産を売却し根抵当権を抹消する場合、以下のような手続きが必要です。
手続き① 不動産の査定と残債の確認
まず、不動産がいくらで売却できるのかを査定してもらいます。（すでに売却代金が決まっている場合はその価格） それとともに、残債（借入金がいくら残っているのか）を確認します。残元金だけでなく未払い利息の有無や繰上返済手数料なども確認し、完済に必要な金額の概要を把握しておきます。
根抵当権も抵当権同様、抹消するには借入金の完済が必要です。 不動産売却代金が残債を上回るなら問題なく完済できるので売却は進められますが、売却しても残債が残って不足分を自己資金で補うこともできないような場合、根抵当権も抵当権も抹消してもらうことはできません。
そうなると、原則として不動産の売却はできません。代わりとなる別の不動産を担保として提供するか、残債があっても売却できる制度を利用するなど、別の手立てと債権者との交渉が必要です。
手続き② 債権者との交渉
抵当権の場合は完済により抹消が可能となりますが、根抵当権の場合は完済しても抹消するかどうかは債権者の合意が必要なので、債権者と抹消の交渉をすることになります。取引を継続させたいがために簡単には抹消に応じてくれないケースもあるようですので、時間と手間がかかることも考えられます。
手続き③ 元本確定
債権者との交渉がまとまれば、「元本確定」をします。極度額の範囲内で借り入れを繰り返していたものを中止し、その時点での借入金額を確定させることです。元本確定の後はその根抵当権での融資を受けることはできません。根抵当権が担保する対象の債権について、それまで入れ替わり変動していたものをここで確定させるのです。そうすることで、担保となっている不動産から回収すべき金額が明確になります。
根抵当権の抹消手続きにかかる費用の目安
根抵当権抹消登記の手続きを行う場合、次の費用が必要になります。・登録免許税:不動産1件につき1,000円
・司法書士への報酬:1~3万円
・その他費用:2,000～3,000円
司法書士の報酬は事務所によって異なるため、あくまで目安として考えましょう。
また、その他費用として役場で発行してもらう書類がありますが、こちらは自治体によっても費用が変わる点に注意すべきです。
根抵当権の抹消手続きに必要な書類は？
根抵当権の抹消申請手続きには、次の書類が必要です。・抵当権抹消登記申請書
・登記原因証明情報（解除証書や放棄証書）
・抵当権設定契約書
・登記識別情報
・代理権限証明情報（委任状）
・法人番号記載書類（事業者の場合）
抵当権抹消登記申請書は法務省のサイトからフォーマットをダウンロードし、印刷して使用できます。
また、根抵当権抹消の申請を司法書士に任せる場合、その委任状も作成しなければなりません。他にも、登記申請者が間違いないことを証明するため、印鑑も必要です。
根抵当権抹消までの流れ
債権者の合意が得られて根抵当権を抹消できることになったら、抹消登記をします。
抹消登記は、申請書の作成など不慣れな人には面倒な作業もあるので司法書士に依頼することが一般的ですが、自分で行うことも可能です。（所有権移転がある場合、原則司法書士に依頼します）
費用は、登録免許税として1千円×不動産の筆数と、司法書士に依頼する場合は報酬として1万円前後かかります。※
流れ① 債権者から抹消に必要な書類をもらう
債権者（金融機関など）から抹消登記の必要書類を受け取ります。・登記原因証明情報（解除証書、放棄証書、弁済証書など）
・登記識別情報または根抵当権設定契約証書（登記済証）
・有効期限内（発行日から3カ月）の資格証明書または登記事項証明書（代表者記載されているもの） ※1
・委任状 ※2
※1 期限が切れた場合は、金融機関に再発行を依頼してください。
※2 本来登記は当事者が共同申請で手続きするものですが、この委任状で当事者の一方や司法書士などに任せることができます。
流れ② 委任状に署名捺印する（司法書士に依頼する場合）
登記手続きを司法書士に任せるための委任状に、署名捺印します。 本人が法務局に出向き自分で手続きする場合、債務者側の委任状は不要です。流れ③ 不動産の管轄法務局で登記申請する or 司法書士に依頼する
登記を司法書士に依頼し、抹消登記書類と委任状など必要書類を司法書士に預ければ、司法書士が代行で登記申請します。自分で手続きする場合、「根抵当権抹消登記申請書」を作成して債権者から受け取った抹消書類とともに法務局に提出します。
その際、運転免許証などの本人確認書類と印鑑、住所が変わっていれば住民票が必要です。法務局によって手続き方法が異なる場合があるので、事前に確認しておきましょう。
流れ④ 根抵当権抹消登記完了
完了したら、司法書士に依頼している場合は司法書士が書類一式を送ってきてくれます。自分で手続きする場合は、完了日以降に法務局に書類を受け取りに行きます。申請から1週間から10日ほどかかるので、あらかじめ完了予定日を確認しておきましょう。
流れ⑤ 抹消登記の確認
書類を受け取ったら、登記簿謄本で根抵当権が抹消されていることを確認します。不備がなければ、これで根抵当権の抹消は完了です。
登記を専門家に依頼することも検討を
根抵当権は仕組みが複雑なので、抹消には手間がかかることは否めません。 抹消登記の手続きも、あまり時間が取れないときや難しいと感じるなら、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
※金額については概算の計算であり、抵当権の設定本数や状況によって異なります。記載の金額を保証するものではありません。詳しくは担当の営業までご相談ください。
不動産の売却ならポラスにお任せください
不動産売却の相場価格や適切な売却方法、手続きがわからず不安な方は、ポラスにお任せください。ポラスは不動産のプロとして、大切な不動産の売却を親切、丁寧にサポートします。
不動産売却をしたい不動産の持ち主にとって、根抵当権の存在は非常に扱いにくいものです。根抵当権の性質を理解しなければ、相続や売却で大変な思いをすることになるでしょう。
しかし登記申請のために司法書士を依頼しようにも、司法書士はあくまで法律と登記の専門家です。根抵当権付きの不動産をより高く、効率的に売却するなら不動産の専門家であるポラスがおすすめです。
信頼できる不動産会社をお探しなら、不動産のプロにご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
