ここでは、住宅ローンを組む際に条件となる抵当権について解説します。
目次
そもそも抵当権とは？
抵当権とは、金融機関などで住宅ローンを組むときに不動産に設定される「担保権」の1つです。
金融機関がお金を貸す際に、確実に返してもらえるかどうかわからないので「家を担保に取る」のです。
「担保に取る」といっても、家の所有権は購入してローンを組んだ人のものですし、普通に住むことができます。抵当権が付いているからといっても、家を買ったことに変わりはありません。
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抵当権とは?登録～抹消方法、必要書類、費用を徹底解説!
抵当権とは？
金融機関は大きな資金を貸付けするとき、その債権（貸したお金）を確実に回収するために、債務者（借入人）が所有する不動産を担保にすることができます。万一返済が滞った場合、債権者（金融機関）がその不動産を差し押さえて競売にかけ、債権を回収するためです。担保となる不動産に抵当権を設定登記することで、その不動産を所有者が勝手に売買や贈与をするのを抑制し、その不動産の売却代金から権利の設定順位に応じて優先的に債権を回収することができるのです。
抵当権は、1つの貸付（ローン）に対して、1つの抵当権が設定されます（土地・建物のように不動産が分かれていても「共同担保」として紐付けされます）。ですから、1つのローンを完済すれば、それを対象とする抵当権も消滅します。
抵当権と根抵当権との違い
不動産の担保権には、おもに住宅ローンの担保設定で使われる「抵当権」の他に、事業資金の融資に多く用いられる「根抵当権」があります。「根抵当権」は、根抵当権設定契約の際に「極度額」（上限金額）と「債権の範囲」（何に対して貸し出すかの対象）を定めます。一度極度額と債権の範囲を設定すれば、根抵当権を設定した不動産を担保に、その範囲内で何度でも借入と返済を繰り返すことができます。
このように何度も反復して融資を受けることができるので、企業が事業資金などの融資を受ける際に利用されるのが根抵当権です。
まれに住宅ローンでも根抵当権が設定されていることもあり、その場合もローンの返済により残高が減れば、極度額の範囲内でリフォーム資金などの追加融資を受けることが可能です。
また、抵当権の場合は対象となるローンを完済したら抵当権は消滅しますが、根抵当権は借入金を全額返済しても自動的に消滅するものではありません。極度額の範囲で何度でも繰り返し借入ができるので、次の融資のために根抵当権が残ります。
債権者と債務者双方の合意がなければ、根抵当権は消滅しません。
住宅ローン利用時には「抵当権の設定」がなされる
住宅ローンを組んで家を買った場合、その家が担保になったかどうかは、見ただけでは判断できません。
ローンの担保になっていることを知らずに他の金融機関が融資したり、第三者が購入してしまう可能性があります。そのため、不動産の登記簿に担保になっていることを記録しておく必要があるのです。
ローンの返済が滞ったときには、債権者が担保となっている不動産を差し押さえ、競売にかけ売却します。抵当権などの権利を登記しておくことで、登記の順位に沿って売却代金から債権を回収することができます。
そのため住宅ローンを利用して不動産を購入するときには、銀行など債権者は抵当権の設定を条件にするのです。
抵当権を設定するメリットとは？
抵当権を設定すると、不動産の所有者にとってどのようなメリットがあるのか解説します。
住みながらローン返済できる
物件に抵当権を設定しても、あくまで所有者は自分自身です。そのため、抵当権を設定すると住宅に住みながら、ローンの返済を続けることができます。万が一債権者がローン返済できなくなっても、金融機関は抵当権による競売手続きをすればよいだけです。抵当権は債権者と金融機関、双方にとってメリットがあるといえるでしょう。
金利を低く抑えられる
住宅ローンの融資を受ける場合、抵当権を設定せず、無担保ローンで借入を行うと金利が高くなります。これは金融機関に担保がない分、返済が滞ったときの損害が大きくなるからです。抵当権を設定すれば、物件そのものが担保となるため、もしものときの金融機関の損害が最小限になります。そのため、抵当権を設定したほうが金利を低く抑えることができ、結果的に返済額を少なくできます。
借入の上限額が高くなる
抵当権を設定できるということは、物件を担保として住宅ローンの融資を受けられることを意味します。住宅ローンの種類には、無担保ローンと有担保ローンの2種類があります。無担保ローンは名前のとおり、担保なしでローンを組めるタイプです。ただし担保が必要ないため、融資を受けられる上限額には限度があります。
一方、抵当権を設定する有担保ローンの場合、物件が担保になるため融資の上限額も高くなります。
自由に住宅を設計して建築したいなら、抵当権を設定したほうが借入の上限額が高くなる分、思い通りのマイホームを作れるでしょう。
抵当権を設定するデメリットとは？
抵当権を設定すると、どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
抵当権設定にも費用が発生する
抵当権を設定するには、物件に対して抵当権設定登記をする必要があります。抵当権設定登記には登録免許税や司法書士への報酬、必要書類の取得費などが必要です。登録免許税や司法書士への報酬だけでも、10万円を超えることもあるでしょう。
また、住宅ローンの返済が完了したら、抵当権抹消登記も申請しなければなりません。設定にも抹消にも費用が発生するため、資金を準備しておくことが重要です。
差し押さえのリスクがある
住宅ローンの返済が滞った場合、物件を差し押さえられる可能性があることも知っておくべきです。抵当権の設定されている物件は、所有者がそのまま住み続けられます。しかし住宅ローンの返済が困難になれば、金融機関は担保として住宅の差し押さえを裁判所に請求し、最終的には競売にかけられるでしょう。
1回滞納したからといってすぐに差し押さえになるわけではありませんが、滞納が続けば可能性は高くなります。
住宅を売却しにくくなる
抵当権の設定された物件は、抵当権抹消登記を行わない限り、登記上は抵当権の設定されている物件となります。買い手としても、抵当権が残っている物件は差し押さえのリスクがあるため、購入を決断しにくくなるでしょう。
将来的に不動産の売却を考えている場合は、住宅ローンの完済から早期に抵当権抹消登記を行うことが大切です。
抵当権の設定費用は？
抵当権の設定には、以下の費用がかかります。
■登録免許税：抵当権を設定する債権額×0.4％
（例）住宅ローン4,000万円の場合、4,000万円×0.4％＝16万円
ただし特例として、以下の要件を満たしている「建物」を目的とする抵当権設定登記は「0.1％」の軽減措置があります。（令和4年3月31日まで）
以下の条件を満たす住宅への抵当権設定
【新築住宅の場合】
① 自己居住用の住宅
② 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
③ 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
【中古住宅の場合】
① 自己居住用の住宅
② 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
③ 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
④ 20年以内（耐火建築物は25年以内）に建築された建物、又はそれを超えても一定条件を満たすもの
■司法書士報酬・手数料
抵当権の設定登記は、債権者（銀行など）が指定する司法書士に手続きを依頼します。 司法書士の報酬は司法書士によって異なりますが、一般的な相場として3～8万円程度です。
たいていは、債権額2,000万円までに対して3万円前後の基本報酬がかかり、それを超える分については追加報酬として債権額が1,000万円増えるごとに5,000円前後ずつ加算されていきます。
（例）住宅ローン4,000万円の場合、3万円＋5,000円×2＝4万円
手数料としては、事前調査費用として担保物件の登記簿謄本取得費用（筆数分）、登記完了後の登記簿謄本取得費用（筆数分）、郵送料がかかります。登記簿謄本取得費用は、取得方法によって異なりますが1筆500円程度です。
また、遠方で出張を伴う場合は、出張費が必要となります。
住宅ローン借り換え時は抵当権抹消・設定が必要
住宅ローン金利が高い時代に借入をしている場合、借り換えるほうがお得になるとよくいわれています。
新たに低い金利で借りた住宅ローンの融資金を使って、それまで借りていた高い金利の住宅ローンを一括返済するのです。そうすることでその後は新たな住宅ローンを返済することになり、金利が低くなった分返済額が小さくなる仕組みです。
ただその際、担保として設定していた抵当権も借り換えに伴い変更しなければなりません。借入先（金融機関）が変わることで抵当権者（債権者）が変わるため、元の住宅ローンの抵当権を抹消し、新たな住宅ローンの抵当権を設定するのです。
元のローンの債権者は全額返済されない限り抵当権抹消には応じません。また、新たなローンの債権者は元のローンの抵当権抹消を条件として融資し、同時に抵当権の設定をします。
そのことから借り換えの際には、元のローンの抵当権抹消と新たなローンの抵当権設定を同時に手続きすることとなります。
抵当権抹消と抵当権設定の同時登記は、一般的に、新たなローンの債権者が指定する司法書士が双方の委任を受けて手続きします。
これらの手続きには、元のローンの抵当権抹消費用と新たなローンの抵当権設定費用がかかります。
住宅ローンの借り換えにはその他さまざまな費用が必要となるので、これら借り換えで必要となる費用と、低い金利になることで軽減される分とを比較して、本当にメリットがあるかどうかを確認することが大切です。
住宅ローン完済後は抵当権の抹消が必要
住宅ローンを完済すると、債権者から抵当権の抹消登記に必要な書類が送付されます。抵当権抹消登記は債務者が行いますが、義務というわけではありません。また、いつまでに手続きしなければならないというものでもありません。
ただし、債権者が発行している書類の一部に有効期限があり、期限を過ぎると手数料を支払って再発行を依頼しなければなりません。また、長期間放置して書類を紛失する恐れもあります。
ローンを完済しているとはいえ抵当権が残ったままの状態では、その不動産を売却する際に差し障りとなったり（一般的には抵当権が残っていると売買してくれません）、また何かの借入をする際や相続の際に手続きが困難になります。
完済後の抵当権抹消登記は、書類が届き次第できるだけ早く手続きするようにしましょう。
抵当権の抹消は司法書士に依頼することが多いのですが、この際にも司法書士報酬が必要です。抹消登記の報酬の相場は数千円～1万円程度です。他に登録免許税が不動産1筆につき1,000円、登記完了後の登記簿謄本取得費用（筆数分）、郵送料がかかります。
住宅ローン完済後の抵当権抹消については、最近ではネットでも抹消登記のやり方を調べることができ、専門家でなくても比較的簡単に手続きすることが可能です。
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抵当権抹消にかかる費用ってどれくらい？相場は？
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
