ここでは、住宅ローンを組む際に条件となる抵当権について解説します。
目次
そもそも抵当権とは？
抵当権とは、金融機関などで住宅ローンを組むときに不動産に設定される「担保権」の1つです。金融機関がお金を貸す際に、確実に返してもらえるかどうかわからないので「家を担保に取る」のです。
「担保に取る」といっても、家の所有権は購入してローンを組んだ人のものですし、普通に住むことができます。抵当権が付いているからといっても、家を買ったことに変わりはないのです。
抵当権とは？
金融機関は大きな資金を貸付けするとき、その債権（貸したお金）を確実に回収するために、債務者（借入人）が所有する不動産を担保にすることができます。万一返済が滞った場合、債権者（金融機関）がその不動産を差し押さえて競売にかけ、債権を回収するためです。担保となる不動産に抵当権を設定登記することで、その不動産を所有者が勝手に売買や贈与をするのを抑制し、その不動産の売却代金から権利の設定順位に応じて優先的に債権を回収することができるのです。
抵当権は、1つの貸付（ローン）に対して、1つの抵当権が設定されます（土地・建物のように不動産が分かれていても「共同担保」として紐付けされます）。ですから、1つのローンを完済すれば、それを対象とする抵当権も消滅します。
抵当権と根抵当権との違い
不動産の担保権には、おもに住宅ローンの担保設定で使われる「抵当権」の他に、事業資金の融資に多く用いられる「根抵当権」があります。「根抵当権」は、根抵当権設定契約の際に「極度額」（上限金額）と「債権の範囲」（何に対して貸し出すかの対象）を定めます。一度極度額と債権の範囲を設定すれば、根抵当権を設定した不動産を担保に、その範囲内で何度でも借入と返済を繰り返すことができます。 このように何度も反復して融資を受けることができるので、企業が事業資金などの融資を受ける際に利用されるのが根抵当権です。
まれに住宅ローンでも根抵当権が設定されていることもあり、その場合もローンの返済により残高が減れば、極度額の範囲内でリフォーム資金などの追加融資を受けることが可能です。
また、抵当権の場合は対象となるローンを完済したら抵当権は消滅しますが、根抵当権は借入金を全額返済しても自動的に消滅するものではありません。極度額の範囲で何度でも繰り返し借入ができるので、次の融資のために根抵当権が残るのです。債権者と債務者双方の合意がなければ、根抵当権は消滅しないのです。
住宅ローン利用時には「抵当権の設定」がなされる
住宅ローンを組んで家を買った場合、その家が担保になったかどうかは、見ただけでは判断できません。ローンの担保になっていることを知らずに他の金融機関が融資したり、第三者が購入してしまう可能性があります。そのため、不動産の登記簿に担保になっていることを記録しておく必要があるのです。
ローンの返済が滞ったときには、債権者が担保となっている不動産を差し押さえ、競売にかけ売却します。抵当権などの権利を登記しておくことで、登記の順位に沿って売却代金から債権を回収することができます。そのため住宅ローンを利用して不動産を購入するときには、銀行など債権者は抵当権の設定を条件にするのです。
抵当権の設定費用は？
抵当権の設定には、以下の費用がかかります。
◆登録免許税：抵当権を設定する債権額×0.4％
（例：住宅ローン4,000万円の場合、4,000万円×0.4％＝16万円）
ただし特例として、以下の要件を満たしている「建物」を目的とする抵当権設定登記は「0.1％」の軽減措置があります。（令和4年3月31日まで）
以下の条件を満たす住宅への抵当権設定
・新築住宅の場合
① 自己居住用の住宅
② 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
③ 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
・中古住宅の場合
① 自己居住用の住宅
② 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
③ 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
④ 20年以内（耐火建築物は25年以内）に建築された建物、又はそれを超えても一定条件を満たすもの
◆司法書士報酬・手数料
抵当権の設定登記は、債権者（銀行など）が指定する司法書士に手続きを依頼します。 司法書士の報酬は司法書士によって異なりますが、一般的な相場として3～8万円程度です。たいていは、債権額2,000万円までに対して3万円前後の基本報酬がかかり、それを超える分については追加報酬として債権額が1,000万円増えるごとに5,000円前後ずつ加算されていきます。
（例：住宅ローン4,000万円の場合、3万円＋5,000円×2＝4万円）
手数料としては、事前調査費用として担保物件の登記簿謄本取得費用（筆数分）、登記完了後の登記簿謄本取得費用（筆数分）、郵送料がかかります。登記簿謄本取得費用は、取得方法によって異なりますが1筆500円程度です。
また、遠方で出張を伴う場合は、出張費が必要となります。
住宅ローン借り換え時は抵当権抹消・抵当権設定が必要
住宅ローン金利が高い時代に借入をしている場合、借り換えるほうがお得になるとよくいわれています。新たに低い金利で借りた住宅ローンの融資金を使って、それまで借りていた高い金利の住宅ローンを一括返済するのです。そうすることでその後は新たな住宅ローンを返済することになり、金利が低くなった分返済額が小さくなる仕組みです。
ただその際、担保として設定していた抵当権も借り換えに伴い変更しなければなりません。借入先（金融機関）が変わることで抵当権者（債権者）が変わるため、元の住宅ローンの抵当権を抹消し、新たな住宅ローンの抵当権を設定するのです。
元のローンの債権者は全額返済されない限り抵当権抹消には応じません。また、新たなローンの債権者は元のローンの抵当権抹消を条件として融資し、同時に抵当権の設定をします。そのことから借り換えの際には、元のローンの抵当権抹消と新たなローンの抵当権設定を同時に手続きすることとなります。
抵当権抹消と抵当権設定の同時登記は、一般的に、新たなローンの債権者が指定する司法書士が双方の委任を受けて手続きします。
これらの手続きには、元のローンの抵当権抹消費用と新たなローンの抵当権設定費用がかかります。
住宅ローンの借り換えにはその他さまざまな費用が必要となるので、これら借り換えで必要となる費用と、低い金利になることで軽減される分とを比較して、本当にメリットがあるかどうかを確認することが大切です。
住宅ローン完済後は抵当権の抹消が必要
住宅ローンを完済すると、債権者から抵当権の抹消登記に必要な書類が送付されます。抵当権抹消登記は債務者が行いますが、義務というわけではありません。また、いつまでに手続きしなければならないというものでもありません。
ただし、債権者が発行している書類の一部に有効期限があり、期限を過ぎると手数料を支払って再発行を依頼しなければなりません。また、長期間放置して書類を紛失する恐れもあります。
ローンを完済しているとはいえ抵当権が残ったままの状態では、その不動産を売却する際に差し障りとなったり（一般的には抵当権が残っていると売買してくれません）、また何かの借入をする際や相続の際に手続きが困難になります。
完済後の抵当権抹消登記は、書類が届き次第できるだけ早く手続きするようにしましょう。
抵当権の抹消は司法書士に依頼することが多いのですが、この際にも司法書士報酬が必要です。抹消登記の報酬の相場は数千円～1万円程度です。他に登録免許税が不動産1筆につき1,000円、登記完了後の登記簿謄本取得費用（筆数分）、郵送料がかかります。
住宅ローン完済後の抵当権抹消については、最近ではネットでも抹消登記のやり方を調べることができ、専門家でなくても比較的簡単に手続きすることが可能です。
抵当権設定は義務だが抹消は任意
住宅ローンを組む際は、債務者にとって抵当権設定は義務になります。抵当権を設定できなければ、金融機関は住宅ローンの融資をしてくれないのです。その際手続きを行う司法書士も一般的には債権者側が指定する司法書士になります。
ただ、借り換えの場合は別ですが、抵当権の抹消登記は任意であり専門家でなくても手続きすることができます。ローンを完済した際の抵当権抹消登記は、ご自身で手続きをして費用を節約することも検討しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
