今回は所有権移転登記にかかる費用の相場とその内訳について解説していきます。
目次
所有権移転登記とは?必要な理由は?
所有権移転登記とは、土地や建物に対してする登記の一つでその名のとおり所有権が移転したことを証明するためにする登記です。
所有権移転登記は法的に義務付けられたものでなく、登記をしなかったとしても罰則はありません。そのため、不動産を売買したからと必ずしも所有権移転登記をしなければならないわけではないのです。
しかし、所有権移転登記をしなければその不動産の所有権を得たことを第三者(売主や買主、及びそれらの相続人など当事者と同視できる一定の範囲以外の人)に示すことができません。
たとえば、Aさんが建物をBさんに売った後、Bさんが登記をする前にCさんにもその建物を売ってしまい、Cさんが先に登記をしたとしましょう。
この場合、Bさんは先に建物をAさんから購入したにもかかわらず、Cさんに対しては建物の所有者であると言い張ることができないのです。
もちろん、この建物の売買契約自体は有効です。売主であるAさんに対してBさんは自分こそが所有者であると言い張ることができます。
しかし、第三者たるCさんとの関係においては話が別です。登記を備えていない以上、BさんはCさんに対して自分こそが所有者であると言い張ることができず、結局のところ建物の所有権を手にすることができず、現実にはその建物の取得をあきらめざるを得ません。
Aさんに対してはその不動産の引き渡しではなく、損害賠償や代金の返還など別の形で責任を追及していくこととなります。
ただ、こういった責任の追及も決して簡単なものではありません。責任の追及には多くの時間と費用、そして手間がかかります。そういった事態をさけるためにも、所有権移転登記は重要な意味を持つのです。
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所有権移転登記とは?費用や必要書類、かかる期間は?自分でできる?
所有権移転登記が必要となるケースとは?
不動産の所有権移転登記が必要となるケースには、以下の4つがあります。
①不動産を購入・売却した場合
②不動産を相続した場合
③不動産を贈与された場合
④不動産の名義人を変更する場合
①不動産を購入・売却した場合
所有権移転登記が必要な代表的なケースとして、不動産の売買があります。不動産売買における所有権移転のタイミングは、代金の授受が終わったときです。この時点から売主・買主の双方に所有権移転登記を行う必要性が生じます。
ただし住宅ローンの融資を受けた場合、不動産に設定されている他の担保権(抵当権や質権)をすべて抹消しなければなりません。
そのため不動産売買で所有権移転登記を行うなら、不動産に他の担保権が設定されていないことを確認しておくのが非常に重要なポイントです。
②不動産を相続した場合
不動産を相続した場合も、所有権移転登記の代表的なケースです。相続では被相続人の遺言書や相続人間の遺産分割協議書などを提出し、相続を原因とした所有権移転登記を申請します。相続人が複数おり、それぞれに持分がある際も、相続人が共同して申請を行わなければなりません。
ただし相続は早期に行わなければ、相続人の死亡や根抵当権の確定など、さまざまな問題に見舞われる可能性があります。
すぐに売却しようとしても、相続人同士の権利関係が障害になることもあるため、早期に所有権移転登記しておくのがおすすめです。
③不動産を贈与された場合
不動産を贈与された場合にも所有者が変わるため、所有権移転登記が必要です。不動産の贈与とは知人からの贈与、尊属からの生前贈与、被相続人からの遺贈などが該当します。注意点としては、生前贈与は相続の際に相続分から減額されたり、遺贈は家族間のトラブルに発展したりしやすいことです。
後々のトラブルを防ぐためには、可能なら所有権移転登記を済ませておくのがよいでしょう。
④不動産の名義人を変更する場合
不動産の名義人を変更する場合とは、離婚による財産分与が代表例です。婚姻中に夫婦で築いた財産は夫婦の共有財産であり、離婚する際にはそれぞれが分け合わなければなりません。不動産を夫名義の登記をしており、離婚後に妻へ分与する場合は、所有権移転登記が必要です。
所有権移転登記をしたほうがよい理由として、夫婦の一方が自分の名義になっているのをいいことに、勝手に第三者に不動産を売却してしまうケースが考えられます。
第三者に売却されてからでは、財産分与があったとしても第三者に対抗できないからです。
そのため不動産の名義はそのままにするのではなく、早期に登記申請することが大切です。
所有権移転登記にかかる費用と相場
所有権移転登記にかかる費用と相場についてみていきましょう。所有権移転登記を行う場合、発生する費用の種類は次のものです。
・登録免許税
・司法書士の報酬
・その他書類の取得費用
まず、登録免許税については、登記の原因に応じて税率が決まっており、不動産の価額によって費用が変わります。
登記の原因 | 土地・建物の税率 |
売買 | 2% |
贈与または遺贈 | |
相続 | 0.4% |
例えば、相続で1,000万円の価値がある建物を相続した場合、所有権移転登記での登録免許税は【1,000万円×0.4%=4万円】となります。
ただし売買を原因とした所有権移転登記の場合、2026年3月31日までに登記すると、軽減税率が適用されます。軽減税率では1.5%となるため、売買による所有権移転登記は早いうちに進めるのがよいでしょう。
次に司法書士の報酬については、地域性や依頼する内容、司法書士によって費用は変わってきます。
一般的には以下が目安とされています。
理由 | 費用相場 |
贈与 | 4~8万円 |
売買 | 4~15万円 |
相続 | 6~11万円 |
最後の必要書類取得費については、地域によって発行料が変わります。目安としてはすべて合わせて2,000~4,000円程度です
【参考】
日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果(2018年⦅平成30年⦆1月実施)
登録免許税
登録免許税とは、不動産に登記する際に発生する手数料のようなものです。その税率は所有権移転の原因によって異なります。たとえば、売買なら不動産の価格の1000分の15(令和3年3月31日まで)、相続であれば1000分の4、贈与や競売であれば1000分の20といった具合です。なお、一定の場合には登録免許税の減免措置もあります。
不動産の調査費
所有権の移転登記にあたってはその不動産についての情報が必要不可欠です。その情報を得るためにも法務局にて登記事項証明書、いわゆる登記簿を取得しなければなりません。登記簿は法務局にて1通600円で取得することができます。また、場合によっては現地へ赴いてその現況を確認することもあり、そのための交通費なども発生することがあります。
必要書類の収集にかかる費用
所有権移転登記をするにはその登記の原因となる事実が証明できる書類を添付しなければなりません。売買や贈与であれば契約書がそれに該当し、相続であれば戸籍謄本などがそれに該当します。特に相続の場合は必要書類である戸籍謄本を収集していくうちに1万円を超える高額な支出が生じることもあります。
司法書士への報酬
登記を司法書士へ依頼する場合は司法書士への報酬も発生します。司法書士の報酬は完全に自由化されており、依頼する司法書士によって報酬額はさまざまです。ただ、日本司法書士連合会によれば、2018年度の関東地区における所有権移転登記の報酬平均額は51,909円となっています。
なお、所有権移転登記は自身で行うこともできます。
その他雑費
所有権移転登記に必要な書類を集めるときに郵送を利用したり、戸籍収集を専門家に依頼した場合などは追加でそれらの費用も発生します。事例でみる所有権移転登記費用の相場
では、実際の事例をもとに所有権移転登記にかかる費用の相場をみていきましょう。
相続による所有権移転登記費用
AさんとBさんが母親から相続によって土地(1,000万円)と建物(1,000万円)の所有権を取得し、司法書士へ所有権移転登記を依頼したケースでは費用の合計額が211,960円(+消費税)となりました。その内訳は下記のとおりです。
・所有権移転登記と事前調査、戸籍収集の報酬額…120,000円
・登録免許税…80,000円
・戸籍収集手数料…6,000円
・登記事項証明書取得費…960円
・郵送費…5,000円
新築不動産の購入による所有権移転登記費用
Aさんは1,000万の新築建物と1,000万円の土地を購入しました。ここで発生する代金2,000万円は金融機関からの借入です。さらに、今回購入する新築建物は一定の軽減税率を受けているものとします。
このケースでの合計額は323,220円(+消費税)となりました。
・登記(所有権移転登記と保存登記、2,000万円の抵当権設定登記)の報酬額…105,000円
・事前調査及び立ち会いなど…14,000円
・登録免許税…185,000円
・住宅用家屋証明書取得費…11,300円
・登記事項証明書取得費…3,920円
・郵送費…4,000円
先ほどの相続登記に比べると幾分金額が高くなっています。
その理由は相続と売買による所有権移転で登録免許税の税率が異なること、建物の購入にあたり金融機関からの借入があり、それを担保するために抵当権の設定登記をしているという点にあります。
なお、実務上金融機関が絡むと大抵は登記について司法書士へ依頼するよう求められます。
贈与による所有権移転登記費用
Aさんが実子であるBさんへ1,000万円の土地と1,000万円の建物を贈与したケースにおいては、所有権移転登記にかかる費用が合計で524,900円(+消費税)となりました。その内訳は下記のとおりとなります。
・所有権移転登記の報酬額…82,000円
・事前調査費…4,070円
・登録免許税…402,000円
・贈与契約書作成…30,000円
・登記事項証明書取得費…3,920円
・郵送費…3,000円
今回は既存建物と土地の贈与ということで、軽減税率などの適用もありませんでした。そのため、所有権移転登記にかかる費用の総額がこれまで紹介した事例の中で一番高額なものとなりました。
所有権移転登記費用を安くするには?
所有権移転登記にかかる費用を安くするための一番の近道はズバリ自分の手で登記手続きを行ってしまうことです。そうすることで司法書士への報酬が発生せず、その分登記費用が安くなるのです。
しかし、実務上金融機関は登記について司法書士へ依頼しない限り融資の実行をしないといった慣行があります。そういった場合は登記申請の手間が省かれたと割り切ってしまうとよいでしょう。
所有権移転登記は費用を気にせず実施するべき
所有権移転登記は大切な不動産を守るために必要な手続きです。費用を惜しんで登記をしないということは、財産の管理を放棄しているようなものです。
大切な不動産を守るためにも、所有権移転登記はできる限り速やかに実施し、必要に応じて司法書士など専門家の力を借りるようにしましょう。
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監修者
大沼 春香(おおぬま はるか)
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。