このような建物を手に入れた場合、自分が住んだり人に貸したりするために建て替えを検討する方もいるでしょう。しかし、建物の中には「再建築不可物件」というものがあります。今回は再建築不可物件についてご紹介します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、その名の通り再建築を禁止された物件です。建物を取り壊してさら地にした後は建物を建てられません。 再建築不可物件は、建て替えだけでなく増築も禁じられているため、使い勝手の悪い物件です。
売っても高く売れないことも多く、東京23区内で売りに出されている格安物件の多くは再建築不可物件であるといわれています。 再建築不可物件は担保価値が低く、物件を担保にして金融機関から融資を受けることもできません。土地や建物の扱いに慣れていない方が再建築不可物件を手に入れると、持て余してしまう可能性が高いとされています。
再建築不可物件が存在する理由
法律では、「建築物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定めています。これを接道義務といいます。 では、なぜ接道義務があるのでしょうか。 例えば火災や地震のときに、敷地が道路に接していないと緊急車両が入れなかったり、敷地から避難したりすることが難しくなります。
このような理由で定められたものが接道義務であり、接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件として扱われます。 現存する再建築不可物件は、法律の改正前に建てられたものです。当時は適法だったため問題なく建築することができたのですが、建築後に制定された接道義務を満たさない状態になりました。しかし、取り壊すわけにもいかず現在まで残存しているという状態です。
また、接道義務を満たしている物件であっても、災害危険区域として自治体が建築を制限したり、区画整理地に選ばれたりした関係で再建築不可となる可能性があります。単純に違法建築物だから再建築不可とされている場合もあり、再建築不可物件とされる理由は多種多様です。
再建築不可物件はリフォームできる？
再建築不可物件であっても、建築確認申請が不要な範囲でリフォームは可能です。不動産投資家の中には、安い再建築不可物件を買い取って徹底的にリフォームを行い、賃貸物件として生まれ変わらせる方もいます。 再建築不可物件の中には立地の良い物件もあるため、そのような物件をリフォームして入居者を募れば、入手費用の安さも相まって高い利回りが期待できます。自治体によってはリフォームに補助金や助成金を出してくれるため、最寄りの役所などに問い合わせてみてください。
今回は、再建築不可物件についてご紹介しました。 再建築不可物件だからといってさら地にしてしまうと、物件としての価値が大きく下がってしまいます。
再建築不可物件は建て替えや増築・改築ができない物件ですが、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームは可能です。適切なリフォームを行って再建築不可物件をよみがえらせてみてはいかがでしょうか。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
