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不動産売却とは?流れや成功するコツを解説

不動産を売却をお考えの方は、うまく売ることができるのか不安に思われることも多いでしょう。この記事では、不動産売却が成功するコツをご紹介します。まずは、不動産売却の流れを解説しますので、大きなイメージをつかんでみてください。次に、不動産売却で気をつけるべきポイントや、媒介契約の選び方を紹介します。また、不動産売却のよくある質問と知っておくべきお金の話も説明していきましょう。

不動産売却とは?不動産を売る理由は何か?

まず最初に、不動産を売却する理由としてどんなことが考えられるか整理してみましょう。不動産はとても高額ですし、「不動産は一生に一度の買い物」という言葉があるように、頻繁に買い替えることは想像しにくいかもしれません。

しかし、それぞれの家庭の状況によって、不動産売却という選択肢を考えることはあるでしょう。それに、不動産売却にはネガティブなイメージを持つ方がいるかもしれませんが、決してそうとは限らず、前向きな理由で売却するケースも少なくありません。 不動産売却というと、「遠い将来の話」「自分にはまだ関係ない」と感じるかもしれませんが、案外多くの方が個人として不動産を売却しています。ここからは、国土交通省の調査をもとに、個人が不動産を売る理由は何かを見ていきましょう。
 

面積割合では、個人の不動産売却が法人を上回っている

土地を売却した経験のある方は、多くはいないかもしれません。しかし、これまでに土地取引を行った調査を見てみると、個人による取引が多いことがわかります。国土交通省が行っている「土地保有移動調査 平成30年調査(平成29年取引分)」によると、1年間に全国で行われた土地の売買取引のうち、土地売主主体の取引件数は次のようになります。

土地売主主体の取引件数
個人による取引 61.3%
法人による取引 36.8%
団体・国による取引 1.9%

土地売主主体の取引面積
個人による取引 59.3%
法人による取引 38.3%
団体・国による取引 2.5%

取引件数でも面積割合で見ても、個人による不動産売却をしたケースが全体の約6割を占めており、法人の取引よりも多いことがわかります。この割合は例年ほとんど同じです。これは、多くの個人が不動産を売却しているということの裏付けと言えます。また、不動産を売却して得た資金で、新しい不動産を購入していることも考えられます。 これらの調査結果から、不動産の買い替えを行っている個人もたくさんいることが予測できるでしょう。

また個人売主の売却理由について見ると、多い順に次のような結果が出ています。

個人売主の売却理由(全国平均、件数割合)
生活費に充てる 22.9%
買主等の希望  21.4%
建設資金購入資金 10.1%
借入金返済   7.5%
相続税の支払い 3.1%
他の土地の購入 2.6%
投資用地の売却 2.3%

個人で不動産売却を行ったケースで、最も多い理由が「生活費に充てる」です。地方別に見ると、東京・名古屋・大阪のような都市圏では「建設資金購入資金」の割合が全国平均より多くなり、不動産の買い替えを行おうとする人の割合が増えていることが伺えます。さらに、東京と大阪では「生活費に充てる」と「借入金返済」の割合が、全国平均より多くなっており、不動産売却によって住宅ローンなどの返済や生活費にまわそうとする人が多数いることが予測できます。

国土交通省 土地・建設産業局「土地保有移動調査結果(平成29年取引分)」 https://www.mlit.go.jp/common/001278919.pdf
 

不動産売却理由1:自宅の買い替え

不動産売却に至る理由で多いのが、自宅の買い替えを考えているケースです。不動産を購入するときは、そこに一生暮らすつもりでいたとしても、子供が生まれたり親世代と同居することになったりして家族構成が変わった場合などは、買い替えを考えることが出てくるかもしれません。 また子供の教育環境を考えて自宅を買い替えるケースや、職場が変わって通勤に便利な場所に移り住むケース、収入が増えたためより良い物件に移るケースなども考えられるでしょう。

さらに家族のライフスタイルの変化のほか、現在の住まいに不満を持っている場合や、マンションから一戸建てのように住まいを変更したいことを理由に、自宅の買い替えを進める方もいると考えられます。 自宅の買い替えを前提に不動産売却を行う場合、売却で得た資金で新しい自宅を購入することなり、売却と購入の手続きを同時に進める必要があります。売却と購入は、できれば同じ不動産会社に依頼して、どちらもスムーズに効率よく進めてもらえるようにしましょう。もちろん、不動産の売却と購入に関する基本的な流れを把握して、基本的な知識を抑えておくことも大切です。
 

不動産売却理由2:相続した土地を売却する

不動産売却を行うケースでは、不動産を相続した方がそれを売却することが多くあります。相続した方が、相続した不動産をそのまま住居用などに利用できれば話はスムーズかもしれません。しかし、遠く離れた実家や地方であれば、なかなかそのような訳にはいかないでしょう。 利用しないまま不動産を放置していても、土地と建物には毎年固定資産税がかかり、その所有者には支払い義務が生じます。

また、なかなか自分が管理に確認に行けない場所であると、土地の管理の問題も起こります。万が一、その土地に不法投棄などが行われたり、近所の子供が勝手に遊んでケガをしたりする場合、所有者が責任を問われる可能性があります。不動産の管理を不動産会社に依頼するにしても、管理費用がかかってしまいます。

このような理由から、利用しない不動産を相続した場合、時価が下がらないうちに早い段階で売却してしまうのが一番です。特に相続した不動産の場合、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、売却にかかる税金を安くできる特例があります。つまり不動産を相続したら、早く売却した方が税金面でお得になるということです。
 

不動産売却理由3:不要な不動産を処分する

もし現在所有している不動産のうち、利用していないものがあったら、売却して処分することを考えていいでしょう。不動産は、利用の有無に関わらず、所有している間は固定資産税の支払い義務が発生しますし、ほとんどの不動産は年々価値が下がっていきます。そのため、不要な不動産なら売却することを選択肢として考えてみましょう。 不要な不動産は賃貸物件として貸し出して家賃収入を得ることもできますが、入居者が見つからない場合は固定資産税の支払いだけが発生するデメリットがあります。不要な不動産を所有しているのなら、そのまま所有する場合と賃貸に出す場合で、それぞれのメリットとデメリットを整理し、どちらがより良いか検討することをおすすめします。
 

不動産売却理由4:住宅ローンの返済が苦しい

先に紹介した「個人売主の売却理由」で、最も多かった答えが「生活費に充てる」でした。さらに、1割弱の方が「借入金返済」を理由に答えていました。このことから、住宅ローンの返済が困難になり、不動産売却するケースもあると考えられます。 せっかく手にしたマイホームを手放すことは、勇気がいることで、できればなんとか回避したいと思うのは自然なことでしょう。

でも毎月の家計の収支と住宅ローンの支払額を冷静に見て、そのままの支払いを継続することは難しいなら、売却という手段は賢明な判断かもしれません。 住宅ローンが残っている不動産であっても、売却することは可能です。ただ最初に、周辺地域の販売価格から、自宅がいくらで売却できるか予想し、その金額で住宅ローンの残高をカバーできるか確認してみましょう。不動産売却で得られる代金で住宅ローンの残高をまかなえない場合は、「任意売却」という方法があります。詳しくは不動産会社に相談しましょう。
 

不動産売却理由5:転勤・離婚などの家庭の事情

不動産売却の理由として、最後に転勤や離婚などが挙げられます。マイホームを購入したけれど、遠方に転勤となり、現在の勤務地に戻る可能性は低い場合などは、思い切ってマイホームを売却する方もいるでしょう。 また離婚によって、所有していた不動産を売却し、財産分与を行うこともあります。結婚してから夫婦2人が築いてきた財産は、不動産や預貯金など、すべて1/2に分割するのが一般的です。マイホームについては、どちらかがその家に住み続けない場合、売却して現金化し財産分与することが多いでしょう。

不動産売却とは?流れを解説

不動産を売却するには、どれくらいの期間やどんな手順が必要になるのでしょうか。売却完了までの流れを解説していきます。
 

不動産売却の期間

不動産を売却するまでにかかる期間は、通常3~6か月といわれています。媒介契約期間が3ヶ月ですので不動産会社は3ヶ月以内を目指して売却価格を設定します。期間に幅があるのは、売却する不動産の内容によって変わってくるからです。たとえば、マンションは早い場合1か月程度で完了することもあります。価格は売主が決めることができますが、売出価格が高ければその分時間がかかる場合もあるでしょう。また、買い手がなかなか見つからなければ、そのぶん長引きます。

多くの場合はスピーディーに売却できることは少ないため、半年程度は時間がかかると考えておいたほうがよいでしょう。
 

不動産売却の流れ1:査定依頼・相場調査

まずは、不動産の価格を知る必要があります。そうしないと、販売価格を設定できないためです。不動産の価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼しましょう。このとき、ひとつの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に依頼をすることがポイントです。それぞれの不動産会社によって査定方法が違い、査定価格も異なるためです。

また、ご自身でも相場を調べておくとよいでしょう。調べ方としては、過去に販売されていた似たような条件の物件がどのくらいの価格で出ていたのかをチェックします。これは、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というウェブサイトの「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。そのほか、不動産一括査定サイトを利用してみるのもおすすめです。
 

不動産売却の流れ2:契約終結・売り出す

複数の不動産会社に査定をしてもらったら、仲介をお願いする不動産会社を絞ります。そして仲介を正式に依頼したら、媒介契約を結びます。専任媒介契約の場合だと1社に、一般媒介契約であれば複数社に依頼することができ、契約した後、不動産が売りに出されます。
 

不動産売却の流れ3:交渉・契約・引き渡し

売りに出された不動産の購入希望者が現れたら、売却条件の交渉を行います。交渉がまとまれば、晴れて売買契約を結ぶ運びとなります。契約時には、手付金として物件価格の10〜20%を受け取るのが一般的です。その後、買主に不動産を引き渡しと同時に残代金をもらい、各種登記申請を行います。

不動産売却で気をつけるポイント5選!

売却で気をつけるべきポイントがいくつかあります。このポイントを押さえれば、失敗のリスクを回避できるはずです。
 

不動産売却のポイント1:不動産会社の選定

不動産会社選びは、かなり慎重に行いたいところです。この不動産会社選びで、結果が大きく変わってきます。
 

◆不動産会社の態度

まずは、複数の不動産会社から見積もりを取り、査定書をもらうようにしてください。このときに、いい加減な態度をとったり、契約を急かすような言動をする会社は避けたほうがよいでしょう。
 

◆高すぎる査定額に注意

また、査定価格が異様に高い不動産会社も要注意。これは、あえて高い査定価格を提示して、媒介契約をさせるためかもしれません。実際にはその価格で売れないこともあるかもしれません。


◆専門性と実績

不動産会社にも、専門性があります。たとえば、売却が得意、賃貸物件を主に取り扱っている、管理業がメイン、などです。売却が得意、または売却を専門にしているところで、なおかつ実績がある会社にお願いするとよいでしょう。


◆査定結果をしっかり説明できる

査定価格をごまかすことなく説明できる不動産会社は信頼できます。また、こちらの質問に丁寧に答えてくれるかどうかも判断基準にしましょう。


◆サポート内容の比較

売却をするにあたり、どのようなサポートサービスが受けられるのかを確認しておくのもおすすめです。不動産に関する法律相談サービスや、売却活動の提案、売却後の設備保証など、各社がさまざまなサービスを展開しています。安心して不動産を売却できる会社を見つけましょう。


不動産売却のポイント2:希望売値とタイミングを明確にしておく

希望売値は、最高額ではなく最低額で考えておくのが重要です。「最低でもこのくらいで売れたらよしとする」という価格を決めておくのです。そして、それよりも高く売ることを心がけるとうまくいく可能性が高まるでしょう。

また、希望する売却のタイミングも設定しておくといいでしょう。多くの場合、不動産会社の査定額は3か月程度で売れることを前提に設定されています。買手がなかなか見つからない場合や、希望価格の買手が見つかるまで待っていると、不動産の査定額が変わることもあります。「いつまで」と期限を決めて売却しましょう。


不動産売却のポイント3:見た目をキレイにしておく

買手が不動産を見学にくるときにも注意したいことがあります。それは、掃除、清掃をして、清潔感のある見た目にしておくことです。見た目の印象は、見る相手にかなりのインパクトを与えます。キレイにしていればそれだけ印象がよくなり、査定価格のアップにつながる場合もあります。
 

不動産売却のポイント4:売り手側の義務を守る

売り手側には、下記の義務が生じます。
・所有権の転移
・物件の引き渡し
・抵当権の抹消
・ほかの土地との境界を明確にする
・現地確認

しっかりと売り手としての義務を果たすようにしましょう。期日までに義務を果たさないと、債務不履行などが成立することもあります。
 

不動産売却のポイント5:「買取」は早く売却したいときに有効

買取という不動産売却手段もあります。買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。買取のメリットには、売却までの期間や現金受け取りまでのスピードが早く、住宅に欠陥が見つかったとしても修復の義務がない、などが挙げられます。ただし、相場よりも売却価格が低くなってしまうこともあるのがデメリットです。 なお、買取には2種類あります。


◆即時買取

ひとつは「即時買取」といわれる方法で、不動産会社がすぐに買い取ってくれるもの。


◆買取保証

もうひとつは、一定期間仲介販売を行い、その期間内に売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証」という方法です。もし、期間内に仲介で売買が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

媒介契約の選び方

不動産の売却を不動産会社に依頼するときには、媒介契約を結びます。この媒介契約には一般媒介・専属専任媒介・専任媒介の3種類あります。それぞれの特徴を解説していきましょう。
 

媒介契約の選び方1:一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約のことをいいます。
一般媒介契約の特徴は、
・契約中に、自分で買主を見つけて売買することも可能
・媒介契約期間の制限がない
・レインズ(指定流通機構)と呼ばれる不動産会社だけが利用できるサイトへの登録義務も任意
・売主への報告義務はない
などがあります。

メリットとしては、複数の不動産会社に切磋琢磨してもらうことで、早く売れたり、高い金額で売れることも考えられます。また、販売活動を見てから一社に絞ることもできます。もし一社に絞るのであれば、そのときは専任媒介を締結します。
 

媒介契約の選び方2:専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一社のみの不動産会社に売却活動を依頼し、契約することです。
専属専任媒介契約の特徴を挙げると、
・契約中に自分で買主を見つけて売買することはできない
・媒介契約期間は3か月以内
・レインズ(指定流通機構)の登録義務があり、5日以内にしなければならない
・売主への報告義務は1週間に1回以上行わなければならない
があります。

一社の不動産会社に不動産の売却を任せることになるので、不動産会社の力の入れ方も違ってきます。購入希望者に熱心に営業してくれたり、広告費が増えたりすることもあります。また、一般媒介契約とくらべて窓口を一本化できるのもメリットです。
 

媒介契約の選び方3:専任媒介契約

専任媒介契約とは、一社のみの不動産会社に売却活動を依頼し、契約することです。一社のみ、という点は専属専任媒介契約と同じですが特徴は少し異なります。
専任媒介契約の特徴には、次のようなことがあります。
・契約中に、自分で買主を見つけて売買することもできる
・媒介契約期間は3か月以内 ・レインズ(指定流通機構)の登録義務があり、7日以内にしなければならない
・売主への報告義務は2週間に1回以上行わなければならない

この不動産会社が信頼に値する場合には、専任媒介契約を結ぶといいでしょう。

不動産売却のよくある質問!

ここでは、不動産売却でよくある質問を集めて紹介します。
 

不動産売却に関する質問1:引き渡し時には掃除やリフォームをしておくべき?

引き渡しの際には、ハウスクリーニングをする必要はありません。また、リフォームについても、購入者の判断によりすればいいので、売り手がする必要はありません。しかし、老朽化やひどい汚れなどにより、リフォームしてから売り出すことを不動産会社に提案されることがあります。その場合は不動産会社と話し合いの上、検討してください。
 

不動産売却に関する質問2:相見積りはどのくらい依頼するといい?

3〜5社程度に査定を依頼することをおすすめします。相見積もりをすることで、それぞれの会社の特徴をつかむことができますし、平均的な価格も知ることが可能です。一社だけ、ないしは、あまりにも多くの不動産会社に依頼するのは避けたほうがよいでしょう。
 

不動産売却に関する質問3:ホームステージングとは?

ホームステージングとは、売却する物件を家具や小物などでモデルルームのように演出する方法のことです。ホームステージングをすることで、購入希望者によい印象を与えることができ、高値で売れたり、売却期間が短くなったりするメリットがあります。ただし、別途費用がかかります。居住中でもホームステージングをしてくれる不動産会社もあるので、利用してみたい方は相談するとよいでしょう。
 

不動産売却に関する質問4:ローンが残っているけど売却したい

住宅ローンが残っていても、家を売却する方法はあります。その場合、売却価格で住宅ローンが完済できるかどうかが重要です。残りの住宅ローンの金額、家がどのくらいで売れるのかを調べ、不動産会社に相談してみてください。
 

不動産売却に関する質問5:相続物件を売るときの注意点は?

相続登記をしていないと、売却不可能です。必ず相続登記を申請しておきましょう。また、相続物件の売却時にも「譲渡所得税」が課税されます。
ただし、「相続税の取得費加算の特例」という制度があります。これは、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一部を取得費として加算し、譲渡所得を軽減することができる特例です。該当する場合は、この特例を活用しましょう。

知っておくべき!お金の話

不動産売却時には、さまざまな手数料や費用、税金がかかります。タイミングによって何にどれだけ支払うかが変わることを知っておきましょう。ここでは、契約前、契約後、各種税金について解説します。
 

契約前のお金の話

売買契約前には、売主には基本的にはお金はかかりません。ただし、ホームインスペクションと呼ばれる住宅診断の費用がかかる場合があります。これは、木造の一戸建てなど古い物件を売却するときによくあるケースとされています。また、仲介会社によっては、仲介手数料の半分の金額を請求されることがあります。こちらは会社によって対応が異なりますので、事前に確認しておくと安心です。
 

契約後のお金の話

売買契約後には、以下のような費用が発生します。
 

・仲介手数料

不動産取引を仲介してもらった手数料。相談料、査定料もここに含まれます。仲介手数料は上限金額が設定されており、
・売買価格が200万円以下の場合、5%
・売買価格が201万円〜400万円以下の場合、4%
・売買価格が401万円以上の場合、3%
となります。一般的には、上限いっぱいに設定されます。
 

・収入印紙代

不動産売買契約書に貼る収入印紙代。不動産の売買価格により変わってきます。売買価格が1,000万円以下なら契約書1枚につき5000円、5,000万円以下なら、契約書1枚につき1万円の収入印紙が必要です。
 

・登記関係書類の取得費用

印鑑証明書、固定資産税評価証明書が必要となります。これらは1通につき300〜400円前後です。


・抵当権抹消費用
 住宅ローンの完済後、抵当権を抹消しておく必要があります。この抵当権抹消登記の費用がかかります。登記は自分でもできますが、司法書士に任せるとおよそ2万円程度かかるとされています。


・引越し代

住み替えの場合は引越し代が必要です。

 

各種税金のお金の話


 不動産売却には、次のような税金がかかります。
 

・譲渡税

不動産を売却して利益が発生した場合に収める税金。

・登録免許税

不動産登記の際に課税される税金。

・消費税

仲介手数料に消費税がかかる。

・固定資産税

不動産を所有しているとかかる税金。その年の1月1日現在の所有者に課税されるため、年の途中でも支払わなければならない。売主と買主で日割り計算をして清算することが多いです。

成功する不動産売却を!

不動産の売却は、売り手、買手、両者にとって大きなお金が動きますので、トラブルなく両者にメリットがもたらされるよう、慎重にことを運びたいものです。ご紹介した売却にまつわる基本情報や注意点などを参考に、スムーズな不動産売却を行いましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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