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不動産売却にかかる税金とは?種類や節税方法をご紹介

不動産を売却する際には、入ってくるお金もあれば、出て行くお金もあります。出て行くお金のひとつが、「税金」です。この記事では、不動産売却にかかる税金の種類を解説。また、節税する方法もご紹介してまいります。
 

不動産売却にかかる税金の種類

まずは、不動産を売却した場合、どのような税金がかかるのか、その種類を見てみましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売買の契約書に課税される税金です。契約書に収入印紙を貼付して納付します。税額は、税額は売却価格によって異なり、以下のようになります。なお、令和4年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減措置が適用されます。

●軽減措置が適用された印紙税額
記載金額                                   税額
100万円超500万円以下                  1,000円
500万円超1000万円以下                5,000円
1000万円超5000万円以下              10,000円
5000万円超1億円以下                  30,000円
1億円超5億円以下                         60,000円
 

譲渡所得税

譲渡所得税は、譲渡所得にかかる税金です。
譲渡所得とは、不動産売却によって生じた利益のこと。そのため、不動産売却によって利益が出なければ、支払う必要はありません。
譲渡所得税の計算方法はのちほど詳しく解説します。


住民税

住民税も、譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得税同様、不動産売却によって利益が出なければ、支払う必要はありません。 なお、確定申告で行うのは所得税の申告のみで、所得税を申告すれば、住民税の申告も済ませたことになるので、住民税の計算、申告は不要です。


消費税

不動産売却の費用にも、10%の消費税がかかります。
消費税がかかる不動産売却の費用には、

・仲介手数料:不動産会社を通じて不動産を売却した場合、売却成立の報酬
・司法書士に支払う手数料:不動産を売却の手続きを司法書士に依頼した場合の手数料
・融資手続きの手数料:住宅ローンにかかる事務手数料

などがあります。

譲渡所得税の求め方は?

ここでは、譲渡所得・課税譲渡所得、減価償却費の計算方法を説明します。
 

譲渡所得・課税譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するには、譲渡所得、課税譲渡所得を先に計算しておかなければなりません。それぞれの算出方法をご紹介しましょう。

●譲渡所得の算出方法
譲渡所得は、不動産の売却金額である「譲渡収入金額」から、不動産の購入にかかった金額「取得費用」と、売却にかかった費用「譲渡費用」を差し引いたもののことです。
計算式としては、

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -( 取得費用 + 譲渡費用)

となります。

●課税譲渡所得の算出方法
課税譲渡所得とは、実際に課税される金額のことで、「譲渡所得」から「特別控除額」を差し引いたもののことです。
計算式にすると、

課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除額

となります。

特別控除は、譲渡所得の負担を軽減する特例で、いくつかあります。代表的なものが「居住用財産の3,000万円特別控除」。これは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。この差し引き後の所得が「課税譲渡所得」で、「課税譲渡所得」に税率を掛けることで譲渡所得税を求めることができます。なお、課税譲渡所得がマイナスの場合は、譲渡所得税の支払いは発生しません。
 

減価償却費の計算方法

譲渡所得を算出するときには、「取得費」が必要となります。この取得費には、時間の経過とともに価値が減少する分を差し引くことができます。これが「減価償却費」です。
減価償却費の計算方法は、

減価償却費 = 建物の所得にかかった金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

となります。

償却率は、建物の建築方式で異なります。
建築方式:非事業用 (マイホーム等) 事業用 (投資、賃貸マンションなど)

●木造
耐用年数:33年
償却率:0.031
耐用年数:22年
償却率:0.046

●軽量鉄骨
耐用年数:40年
償却率:0.025
耐用年数:27年
償却率:0.038

●鉄筋コンクリート
耐用年数:70年
償却率:0.015
耐用年数:47年
償却率:0.022
 
経過年数は、6ヶ月以上の端数は1年、未満は端数切り捨てで計算します。所有期間が長ければ長いほど、減価償却費は大きくなるので、必ず加味するようにしてください。

 

短期譲渡所得と長期譲渡所得

課税譲渡所得にかけられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。 不動産を売却した年の1月1日現在で判断し、所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。

それぞれの税率は、次のとおりです(復興特別所得税込みの税率)。

●長期譲渡所得
所有期間:5年超え
税率:20.315%
(所得税 15.315% 、住民税 5%)

●短期譲渡所得
所有期間:5年以下
税率:39.63%
(所得税 30.63% 、住民税 9%)

不動産売却にかかる税金の節税方法は?

不動産売却にかかる税金をなるべく抑えるには、特例や特別控除を活用しましょう。

特例①居住用財産の3,000万円特別控除

「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホームといった居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例をいいます。ほとんどの方が利用できる特例ですが、住宅ローン控除と併用できません。よって、不動産の住み替えの方は注意が必要です。

この特別控除を活用すると、課税譲渡所得は以下のような計算式になります。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除3,000万円


特例②居住用財産売却の軽減税率の特例

売却する居住用不動産の所有期間(譲渡した年の1月1日時点)が10年を超える場合、一定の要件を満たせば適用される特例が「居住用財産売却の軽減税率の特例」です。課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率が下がります。計算式は以下のようになります。
 
●課税譲渡所得のうち6,000万円まで
所得税10% × 2.1% = 10.21%     
住民税 4% 
合計14.21%
 
●課税譲渡所得のうち6,000万円を超える部分
所得税15% × 2.1% = 15.315%   
住民税5% 
合計20.315%
 
なお、この特例は、「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用可能です。


特例③居住用財産の買換え特例

居住用不動産の売却後、買い替える場合の特例が「居住用財産の買換え特例」です。売った居住用不動産の譲渡価額より、買い替えた不動産の取得価額の方が高い場合、利益に対する課税が繰り延べられます。
 
なお、こちらも一定の要件を満たさなければ、適用はできません。また、3,000万円控除・軽減税率との併用はできないので注意してください。


特例④空き家に係る譲渡取得の特別控除

相続した空き家を相続人が売却する場合、一定の要件を満たせば、売却した譲渡所得から3,000万円を控除できます。
  要件は細かいのですが、主なものには、

・相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したもの
・被相続人が一人で居住していた空き家であること・旧耐震法の昭和56年(1981年)5月31日までに建築された戸建て住宅
・相続してから譲渡するまで、ずっと空き家であること
・新耐震基準を満たすよう改修された家屋とその敷地、もしくは家屋を解体している更地になった土地
・譲渡対価の額が1億円以下であること


などがあります。

利益が出た場合は「確定申告」が必要

不動産の譲渡により利益が出た場合は、確定申告が必要です。これは、サラリーマンなどの給与所得者であっても、利益が出た場合には確定申告が必要となります。その理由は、不動産売却における譲渡所得税と住民税は、他の所得と区分して課される税金「分離課税」だからです。分離課税はほかの所得と通算できないため、確定申告が必要なのです。
 
なお、確定申告は不動産を売却した翌年の3月15日までが期限です。忘れずに確定申告をしましょう。
 

不動産売却にかかる税金額のシミュレーション

それでは、ケース別に不動産売却にかかる税金額のシミュレーションをご紹介します。税金の算出時の参考にしてみてください。

シミュレーション①所有年数4年の土地売却

所有年数4年の土地の売却の場合、所有期間が5年未満なので「短期譲渡所得」が適用できます。
以下の金額の場合の税金額のシミュレーションを見ていきましょう。

・売却価格:3,000万円
・譲渡費用:120万円
・取得価格:1,800万円
・取得費用:80万円
 
売却価格3,000万円 -(譲渡費用120万円+取得価格1,800万円+取得費用80万円)=譲渡所得1,000万円
 
譲渡所得1,000万円 × 39.63%(短期譲渡所得の適用の税率)=3,963,000円
 

シミュレーション②所有年数8年のマイホーム売却

所有年数8年のマイホームの場合、所有期間が5年を超えているので「長期譲渡所得」が適用できます。
・売却価格:4,500万円
・譲渡費用:280万円
・取得価格:4,000万円
・取得費用:200万円
 
売却価格4,500万円 -(譲渡費用280万円+取得価格4,000万円+取得費用200万円)= 譲渡所得20万円
 
譲渡所得20万円 × 20.315%(長期譲渡所得の適用の税率)=40,630円
 

シミュレーション③居住用財産の3,000万円特別控除を使う場合

「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用したケースを見てみましょう。
 
・売却価格:5,000万円
・譲渡費用:200万円
・取得価格:3,700万円
・取得費用:150万円
 
売却価格5,000万円 -(譲渡費用200万円+取得価格3,700万円+取得費用150万円)= 譲渡所得950万円
 
譲渡所得950万円 - 3,000万円(居住用財産の3,000万円特別控除)= 課税譲渡所得マイナス2,050万円

このケースでは、課税譲渡所得がマイナスになるため、税金を支払う必要はありません。

不動産売却にかかる税金は特例・税金控除で抑えよう

不動産を売却するときにはさまざまな税金が課税され、ばかになりません。特例や税金控除を上手に活用して、節税するようにしましょう。また、確定申告もお忘れなく!

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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