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不動産売買の仲介手数料の相場・上限
不動産を売ったり買ったりする際に売主や買主が不動産会社を間に入れて（仲介して）売買した場合、不動産会社に支払うのが「仲介手数料」（「媒介手数料」とも言います）です。
仲介手数料は、仲介により売買が成立したことに対して依頼主から不動産会社が受け取る成功報酬です。ですから不動産会社が売主または買主になる場合や個人間で売買した場合には、仲介手数料は発生しません。
何に対する手数料なのか？
では、具体的にどのようなことに対する報酬なのか、ご説明しましょう。 不動産を売りたい人（売主）は物件の売却を不動産会社に依頼して、売却活動を始めます。依頼を受けた不動産会社は、物件を調査・確認したうえで売却情報をネットや店舗で掲載したりチラシを作って広報活動を行います購入検討者が現れれば現地見学に立ち会い、売主側に立って物件を紹介、価格交渉などの対応をします。 購入を希望する人（買主）は、希望条件に該当する物件探しを不動産会社に依頼します。
不動産会社は数ある売り物件情報のなかから買主の希望条件により近いものを探して買主に紹介し、現地見学の同行や物件の状態について確認したり、価格交渉など買主のサポートをします。 条件や価格交渉が整えば売買契約となり、そこで初めて「仲介手数料」が発生します。
ただ、この段階ではまだ契約しただけで、売買が完全に成立したわけではありません。 買主が住宅ローンなどで資金を準備し、売買決済（支払いと、物件・登記書類の引き渡し）が完了してやっと取引成立となります。
ですから売主の住宅ローンの解約、買主の住宅ローンの申し込みや契約手続きにも同行する場合もあります。 仲介手数料は、このようにさまざまな不動産会社の対応に対する報酬なのです。
仲介手数料を支払うタイミングはいつ頃？
不動産の売却は、不動産会社との契約、売買（仲介）活動の開始、購入希望者との交渉・内見の手配など、さまざまなプロセスが発生します。では、仲介手数料を支払うタイミングはいつなのでしょうか。仲介手数料はこうした不動産会社の営業活動に対する成果報酬です。つまり仲介手数料を支払うタイミングは「買主との売買契約が成立した後」になります。具体的には「売買契約書を締結」した後と、物件の引き渡し完了後の2回に分けて半額ずつを支払うことが一般的です。不動産売買の仲介手数料の相場は？
仲介手数料は、規定の計算式で算出されます。 ただしこれは上限であって、この金額以下であれば法律的には問題ありません。
手数料（上限）の計算方法
【例】物件の売買価格2,000万円の仲介手数料（上限）
a）200万円以下の部分→200万円×5％＝ 10万円
b）200万円超400万円以下の部分→200万円×4％＝8万円
c）400万円超の部分→1,600万円×3％＝万円48万円
a）＋b）＋c）＝66万円
（66万円に対して消費税がかかります）
速算式
売買価格が400万円を超えている場合、次の速算式で計算できます。（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
（例）物件の売買価格2,000万円の仲介手数料（上限）
2,000万円×3％＋6万円＝66万円（66万円に対して消費税がかかります）
低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例
2018年1月1日以降、400万円以下の建物取引の場合、不動産会社は売主側の仲介手数料に限り「18万円＋消費税」を上限とすることになりました。これは、近年増加している空き家問題に因るものです。空き家の多くは建物価格が低く、仲介手数料が安いため不動産会社にとって魅力のない取り引きです。そこで、建物価格が低くてもそれなりの利益が得られるようにして、不動産会社の積極的な仲介を促し空き家の流通を活性化させようとしているのです。
仲介手数料の早見表
一般的に不動産を売却する際、売買仲介を依頼する業者と契約を交わします。これが不動産会社（宅地建物取引業者）と結ぶ媒介契約です。
ここからは、そんな媒介契約の種類、最も多く結ばれている契約、売却時におけるそれぞれの特徴を解説します。
媒介契約の種類
媒介契約とは、依頼主が不動産の売買仲介を頼む不動産会社との間で取り決める約束事になります。
これは、売主や買主と不動産会社の間で交わされた売買仲介における締結内容を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことを目的としたものです。法律上、仲介の依頼を受けた不動産会社は、必ず売主や買主と媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。どの種類を選ぶかにより、契約可能な不動産会社の数や自己発見取引、販売活動や契約期間などが異なるため、媒介契約の締結時には、十分な注意が必要です。
基本的には専任媒介が多い
実際に依頼主が不動産会社と媒介契約を結ぶ際、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の中で、どの契約が多く選ばれているのでしょうか？依頼主が売主の場合、物件の立地や売主の希望などにより、締結される契約がケースバイケースです。
基本的には、専任媒介や専属選任媒介が契約の多数を占める傾向にあります。締結のタイミングは、物件の査定後です。依頼主が買主の場合、その大半が一般媒介を結んでいます。契約締結のタイミングは、物件の購入を申し込み、売主との契約条件が整ってきた段階です。
売却時におけるそれぞれの特徴
売主が不動産売却時に結ぶ媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。そのおもな違いは「契約できる不動産会社の数」「自分で買主を探せるか否か」「契約期間」「指定流通機構（レインズ）への登録義務」「報告義務の有無」です。それぞれの売却における特徴は、おもに以下のようになっています。
■一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことができます。自分で買主を探し、直接売買をおこなう自己発見取引も自由であり、法令上契約期間の定めもありません（一般的には3ヶ月以内）。
指定流通機構（レインズ）に物件を登録する義務や、依頼主に対する業務報告の義務もない点が大きな特徴です。このように、売主にとって自由度が高い半面、優先的な宣伝・販売活動・進捗報告をおこなってもらえないリスクが生じます。
また、複数社と契約できる特性上、各不動産会社ごとに内覧の日時や条件などを交渉しなければいけないこともデメリットに挙げられます。
■専任媒介契約
専任媒介契約は1社の不動産会社としか仲介契約を結ぶことができません。自分で買主を直接探す自己発見取引は可能となっています。法令上の契約期間は3ヶ月以内です。指定流通機構（レインズ）に物件を登録する義務があり、原則的に契約締結翌日から7日以内の登録を定められています。
また、依頼主に対する業務報告は2週間に1回以上と義務付けられている点が専任媒介契約の特徴です。単独契約となる専任媒介契約は、不動産会社にとって成功報酬となる仲介手数料を受領できる可能性が高くなるため、積極的に宣伝・販売活動・進捗報告をおこなってくれます。
その一方で、不動産売買が1社の力量に左右されることや、手数料目当てに意図的な売買調整をする囲い込みにあうといったリスクも否めません。
■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、ほぼ専任媒介契約と同じ条件になります。専任媒介契約との大きな違いは、自己発見取引が禁止されている点です。また、指定流通機構（レインズ）の登録義務が原則的に契約締結翌日から5日以内、報告義務が１週間に1回以上と定められています。
仲介手数料に消費税ってかかるの？
不動産売買で生じる仲介手数料には、別途消費税がかかります。消費税は、事業者（不動産会社）が国内の事業として対価を得るサービスに課税されるからです。そのため、仲介業務の手数料として支払う仲介手数料（対価）は、課税対象となります。大半の不動産会社が仲介手数料を税抜き価格で表示しているため、注意が必要です。
仲介手数料の勘定科目について
売買した不動産の会計処理をおこなう場合、不動産を売却したケースと購入したケースにより、記簿に記す仲介手数料の勘定科目が異なります。不動産を売却したケースであれば、仲介手数料は「支払い手数料」に仕分けてください。
一方、不動産を購入したケースであれば、仲介手数料を「土地や建物」に分類するとよいでしょう。
仲介手数料以外に必要となる不動産売買の費用
不動産を売買する場合、不動産会社へ支払う仲介手数料のほかにも費用がかかります。具体的には、どのような費用が必要になるのでしょうか？ここからは、仲介手数料以外のおもな費用を解説します。
費用① 登記費用
登記費用とは、不動産登記をおこなうときに必要な登録手数料のことです。不動産売却時、売主は「抵当権抹消登記」を負担します。これは、金融機関から住宅ローンを組んだ際、購入した不動産を担保に設定された抵当権を抹消することです。この手続きを踏まなければ、不動産を売却できません。
抵当権を抹消するためには、登録免許税や司法書士への報酬がかかり、一般的には2万円～3万円ほどの費用が必要です。また、買主に不動産の所有権を移す「所有権移転登記」の手続きも必要なのですが、この登記費用は、買主が負担することになっています。
費用② 引っ越し費用
不動産を売却する際、引っ越し費用も必要です。特に住居を住み替える場合、新居の完成よりも現在住んでいる持家の売却が早ければ、仮住まい先が必要になるため、合計2回分の引っ越し費用がかかってしまいます。
実際の引っ越し費用は、荷物量、移動距離、時期や時間などによって相場が大きく変動することから、複数社の引っ越し業者に見積りを依頼してみましょう。
費用③ 解体費用
売却する不動産（建物）の状況次第では、解体費用がかかるかもしれません。解体業者の手配は、不動産会社に依頼する方法や、自分で業者を探して直接依頼する方法などがあります。
解体費用は、建物の構造や広さをはじめ、立地や築年数、隣の家との距離などによって異なるため、依頼前に必ず複数社の解体業者に見積りを出してもらうことです。
費用④ 手付金
不動産売買時、買主が売主に支払う費用が手付金です。これは、不動産の売買契約が成立したタイミングで必要となる費用となります。手付金の一般的な相場は、売買価格の5％～10％です。
不動産会社が売主ならば、法律上手付金は20％以内と定められていますが、個人間の取引ならば、上限の設定はありません。
仲介手数料はより安心で確実に不動産取引するためのコスト
不動産の売買では、調査や確認すべきこと、より希望に近い売買ができるようにするための積極的な活動と依頼主との丁寧なコミュニケーションが必要で、そのためには不動産会社の協力が大きく影響します。
売主買主からすれば支払う仲介手数料が安いに越したことはないのですが、有益な広報活動、しっかりした調査・確認、質問へのきちんとした回答、迅速・丁寧で最後まで責任をもって対応してもらうための相応のコストとして「仲介手数料」を考えましょう。不動産売買では、仲介手数料の安さではなく、希望に沿った売買を実現してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
