また、不動産売却で確定申告を行うときに必要なもののリスト、気をつけるべきポイント、確定申告の行い方についてご紹介しましょう。
目次
そもそも確定申告って？
確定申告とは、毎年1月1日～12月31日までの1年間に生じたすべての所得に対して、所得税や復興特別所得税を計算して申告書を提出し、源泉徴収などですでに収めた税金との過不足を清算する手続きのことを言います。
会社員の方で給与以外の所得がない方なら、会社で年末調整を行っているため、確定申告を行う必要はありません。しかし一戸建てやマンション、土地などの不動産を売却すると、確定申告を行わなければならないケースが生じます。
確定申告が必要となるのは、不動産の売却価格が購入した価格よりも高く、さまざまな経費を差し引いても利益が生じた場合です。これは「譲渡所得」が発生したということで、税金を納める必要があり、その手続きを確定申告で行う必要があるのです。
確定申告を行う時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の期間です。
不動産売却後の確定申告って必要？
「確定申告」と聞くと、手間のかかるイメージで抵抗感を強く感じている方も多いかもしれません。
1年間に生じたすべての所得を税務署に報告し、納める税金を申告して納税する手続きのことをいいます。会社員の多くは年末調整で会社が代わりに手続きをしてくれているので、基本不要の作業になります。
しかし、不動産売却時には自分で手続きを行わなくてはなりません。これを怠ってしまうと、後から巨額の請求をされたり、せっかく受けられる控除が受けられなくなってしまうこともあり、注意が必要です。
不動産売却時でも状況によってさまざまなケースがあり、その時々でしっかり確認する必要があります。損をしないためにも不動産売却後の確定申告についてしっかり押さえていきましょう。
確定申告が必要となる場合
不動産売却時に確定申告が必要になるケースは、売買によって利益が出たときです。不動産を売却して500万円の利益が出た場合、その500万円が「譲渡所得」として課税の対象となるので、確定申告を行わなくてはなりません。不動産や株式売却で得た利益は、ほかの所得とは分けて税額を計算する申告分離課税の対象となります。その他、給与所得などは所得を合算して計算する総合課税の対象となります。違いがありますので注意しましょう。
確定申告が不要である場合
不動産売却で利益が出なかった場合には、確定申告を行う必要はありません。課税対象となる譲渡所得は、不動産売却による収入金額から所得費と譲渡費用を引いた残りの金額となります。利益が出ないというのは、不動産売却による収入金額よりも諸経費が多くかかってしまったときの状態です。例えば、不動産売却で得た収入金額が4000万円で諸経費が4100万円かかった場合にはマイナス100万円となり、不動産売却による譲渡所得が発生しないとみなされ、確定申告が不要になります。
特例や損益通算を適用する場合、利益がなくても確定申告する必要がある
不動産売却で利益が出なかった場合でも、ある条件を満たしていれば譲渡所得に関する特例や損益通算でほかの課税対象の所得を低減することができます。本来、不動産売却で利益が出なった場合に確定申告の必要はありませんが、これらの特例を受けるには利益がなくても確定申告をする必要があります。金額が大きいので、受けられる控除額も大きくなります。忘れずに行うようにしましょう。
不動産売却後の確定申告で押さえておきたい所得と費用
不動産売却後の確定申告における所得と費用について、もう少し詳しく見ていきましょう。理解することで経費を適切にたくさん計上できるようになり、納税額を抑えることもできます。
譲渡所得について
譲渡所得とは、所有している資産を譲渡することによって得た所得のことをいいます。譲渡所得の対象となる資産には、土地、建物、株式、宝石などがあります。譲渡所得の計算方法は、前記したように不動産売却で得た収入金額から取得費と譲渡費用を引いたもので、利益がでた場合にはその金額に譲渡所得税という税金が課されます。
計算方法は売却したものによって異なり、土地、建物、株式等の売却による所得はほかの所得と分けて計算する分離課税となり、それ以外の資産はほかの所得と合算して計算する総合課税となります。
譲渡費用・取得費について
譲渡費用とは、不動産売却のために支払った費用のことをいいます。具体的には、「仲介手数料」「土地の測量費」「印紙税」「立ち退き料」などがそれに該当します。逆に譲渡費用として計上できないものは、「固定資産税」「抵当権抹消登記費用」「相続登記費用」「税理士報酬」「建物の修繕費用」などです。一見計上できそうでも認められていないものもありますので、迷ったときは不動産会社に相談しましょう。
次に、所得費とは、不動産購入時に支払った購入代金、設備費、改良費などのことをいいます。譲渡費用は経費として計上できる項目がある程度限られていて、それほど節税効果は期待できませんが、取得費は経費として計上できる細かい費用がたくさんありますので、多くの費用を計上することができれば節税効果が期待できます。
具体的には、「仲介手数料「設計変更費用」「不動産取得税」「印紙代」「ローン事務手数料」「建設、工事にかかった諸費用」など、ほかにもまだまだあります。できるかぎり計上して節税してきましょう。
譲渡益・譲渡損失の特例について
不動産売却で得た譲渡所得に課せられる譲渡所得税の納税額を抑える方法はまだあります。譲渡益・譲渡損失の特例を利用することで、課税対象である譲渡所得の金額を下げることができます。
譲渡益の特例の種類
譲渡益の特例は、一定の条件を満たした不動産を売却したときに適用される制度です。代表的な特例をいくつか紹介していきます。それぞれ明記したもの以外にも適用条件はざまざまありますので、国税庁のHPなどで確認してください。3,000万円の特別控除について
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却する場合において利益として得た譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。適用条件として、マイホームを売却することに限られていて、仮住まいや別荘などの長期間居住しない住宅は対象外になります。
あと、決められた期間内に土地や住宅を売却する必要があります。計画的に売却を進めていていきましょう。不動産の所有期間に関する制限はありません。
軽減税率について
譲渡所得にかかる譲渡所得税の内訳は「所得税」と「住民税」になります。これらの税率は不動産の所有期間が5年という単位で変化していきます。
5年以下：所得税が30％、住民税が9％
5年超：所得税が15％、住民税が5％
10年超：売却益が6,000万円以下の部分は所得税が10％、住民税が4％
10年超：売却益が6,000万円超えの部分は所得税が15％、住民税が5％
となります。
所有期間は1月1日を基準として数えていきます。ですので、実際の所有期間とは若干のずれが生じる場合がありますので注意してください。
買換え(交換)について
売却したマイホームよりも価格の高いマイホームに買い替えたときに適用される制度で、譲渡所得に課せられる譲渡所得税を、売却年ではなく買い替えたマイホームを譲渡するときまで繰り延べることができるというものです。
適用条件としは、マイホームを令和5年12月31日までに売却すること、以前住んでいた土地や建物の場合には、住まなくなった日から3年経った年の年末までに売却すること、売却金額が1億円以下であることなどがあります。
被相続人の居住用財産(空き家)を売却した場合について
相続、遺贈などによって被相続人が元々住んでいた居住用財産（空き家）を所得し、その不動産を売却するときには、3000万円までの特別控除が受けられます。
適用条件としては、被相続人の住宅、または住宅と土地を一緒に売却すること、相続開始の日から3年目の年末までに売却すること、売主と買主が親族などの特別な関係でないこと、売却金額が1億円以下であることなどがあります。
譲渡損失の特例（損益通算）について
マイホームを売却して新しいマイホームを購入した際に譲渡損失が生じてしまった場合、その損失を給与所得など、ほかの所得から控除することができる特例です。さらに、それでも控除しきれなかった損失については、翌年以後3年間繰り越して控除することができます（繰越控除）。適用条件としては、マイホームであること、所有期間が5年を超える資産であること、以前住んでいた住居の場合は、住まなくなった日から3年経った年の年末までに売却することなどがあります。
【準備編】不動産売却時の確定申告に必要なもの
不動産を売却しても、確定申告を行わなくてもいいケースもあります。それは不動産の売却で、「売却益」が生じなかった場合。売却価格から購入価格と必要な経費を差し引いてマイナスとなる場合は、「譲渡所得」がマイナスとなり「譲渡損失」が出ることになります。
この場合は譲渡所得は発生せず、納税の必要はないため確定申告を行わなくてもいいことになります。
しかし、確定申告をしておくと得することがあります。それは譲渡損失の繰り越し控除という特例で、不動産売却で損が出た場合、他の所得から控除することが可能です。
さらに不動産では損する額が大きなことから、単年で損失が相殺しきれない場合、最長4年間にわたって所得税や住民税を軽減することが可能です。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
【準備編】確定申告に必要なものリスト
不動産を売却して譲渡所得が発生し確定申告を行う際、次のようなものが必要となります。
確定申告に必要なもの① 確定申告書
不動産所得に限らず、多くの方が確定申告で使うのが「確定申告書B様式」です。この用紙は全国各地にある税務署でもらうこともできますし、国税庁のウェブサイトからダウンロードして使うこともできます。確定申告に必要なもの② 分離課税用申告書
「確定申告書B様式」と同様に、税務署または国税庁のウェブサイトからダウンロードして使えるのが分離課税用の申告書です。用紙には「申告書第三表（分離課税用）」と明記されています。これは給与所得などの課税と、不動産売却で生じた所得に対する課税を別で申告するための書類です。
確定申告に必要なもの③ 譲渡所得内訳書
また「譲渡所得の内訳書」も必要となります。これには売却した不動産の所在地や面積、売却金額などの詳細を記載します。「譲渡所得の内訳書」も、税務署で受け取るか、または国税庁のウェブサイトからダウンロードしましょう。
確定申告に必要なもの④ 不動産売買契約書
一方、自分で準備しなければならない書類に「不動産売却時の売買契約書」があります。原本をコピーして、そのコピーを提出することになります。確定申告に必要なもの⑤ 諸経費の領収書
不動産を売却するときには、不動産会社へ手数料を支払ったり、様々な経費が発生します。これらを経費として申告する際、領収書が必要となりますので、コピーを用意しましょう。【準備編】不動産売却時の確定申告で気をつけるべきポイント！
個人事業主などで普段から確定申告を行っている方以外は、確定申告というと「難しそう」、「大変そう」と敬遠しがちかもしれません。
しかし納税は国民の義務であり、不動産の売却で確定申告の必要が出た場合は、必ず誰もが申告しなければなりません。そんなときに注意するべきポイントとして、次の2つのことに気をつけるようにしましょう。
注意点1：期限遅れによる延滞税
確定申告の期間は、毎年2月16日～3月15日です。この時期に申告し忘れてしまった場合、「期限後申告」として後から申告するすることもできます。ただしその場合は、延滞税が発生することを忘れてはいけません。不動産を売却した翌年の2月から3月は、必ず確定申告を行う必要があることを忘れずに準備をして、不要なペナルティを避けるようにしましょう。
注意点2：必要書類の漏れ
確定申告で多くの方が「面倒」と感じるのが、様々な書類の準備と必要事項の記入です。不動産の売却手続きを行ったときは、売買契約書などの関連書類や領収書をひとつにまとめておくと、確定申告で慌てて書類を探すことも防げるでしょう。また、必要事項の記載漏れがあっても後から訂正した申告書を出すことができますが、手間がひとつ増えることになります。一度で正しい申告を行うためにも、申告書を提出する前に必要書類の記載事項をしっかり確認しましょう。
【実践編】確定申告の行い方
「確定申告に必要なもの」で紹介したアイテムを準備できたら、いよいよ実際に確定申告を行いましょう。
確定申告の方法
確定申告は、用紙に必要事項を記入して税務署へ郵送または直接持参して提出する方法と、「e-Tax」と呼ばれるオンラインによる提出方法の2つがあります。どちらでも自分のやりやすい方法を選びましょう。また、国税庁のウェブサイトなどに必要書類の書き方の案内があるので、それらを参考にしながら自分で書類の記入を行って確定申告を済ますこともできます。自分で行うことに不安を感じる方や、忙しくて時間がとれない方などは、会計ソフトを利用したり税理士の方にお願いする方法もあります。
確定申告の手順
では具体的に、確定申告を進める手順をご紹介しましょう。〇譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】を作成する
まずは「譲渡所得内訳書」の記入から始めましょう。売買契約書を見ながら、売却した不動産の所在地、売買契約日と引き渡し日、譲渡価額（売却した金額）、手付金や残金などを記入します。
〇確定申告書（申告書B）第一表に記入する
次に会社から受け取った源泉徴収票を見ながら、「確定申告書（申告書B）」の「第一表」に記入します。「収入金額」の「給与」欄に、源泉徴収票の「支払金額」を、「所得金額」の「給与」欄に、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を記入します。
また、「社会保険料控除」「生命保険料控除」「地震保険料控除」欄に、源泉徴収表に記載されたそれぞれの金額を記入します。同じ生計の配偶者が、給与収入から給与所得控除額を差し引いた合計所得金額38万円以下の場合は、配偶者控除の欄にも記入します。
〇確定申告書（申告書B）第二表に記入する
続いて、源泉徴収票を見ながら「確定申告書（申告書B）」の「第二表」も記入します。「所得の内訳」の「収入金額」欄に、源泉徴収票の「支払金額」を、「所得金額」欄に「給与所得控除後の金額」を記入。「社会保険料控除」「生命保険料控除」「地震保険料控除」欄にも、それぞれの金額を記入します。
〇確定申告書（申告書B）第三表（分離課税用）に記入する
最後は「確定申告書（申告書B）第三表（分離課税用）」です。最初に記入済みの譲渡所得内訳書を見ながら、「分離課税一般分」「必要経費」「差引金額」「分離課税一般分」「地震保険料控除」を転記します。
確定申告後の納税方法
確定申告後の納税方法には、以下の4つの方法があります。ご自身で納税方法を選択肢、納税を行いましょう。〇振替納税を利用する
振替納税とは、納税者名義の預貯金口座から引落すことにより納付する方法です
〇e-Taxで納付する
税務署などに出向く必要がなく、自宅や会社のパソコンからインターネットを利用して納付することができます
〇クレジットカードで納付する
インターネットを利用して専用のWeb 画面から納付できます
〇振込用紙に記載されているQRコードによりコンビニエンスストアで納付する
確定申告書等作成コーナーやコンビニ納付用QRコード作成専用画面を使用することで納付に必要な情報をQRコードとして作成（印刷）することができます。
作成したQRコードを使えばコンビ二エンスストアで簡単に納付できます。ただし、納付できる金額の上限は30万円以下となります。
〇金融機関又は税務署の窓口で現金で納付する
振込用紙をお持ちでない、無くしてしまった場合は、税務署又は金融機関に用意してある納付書を使用して納税することができます。
確定申告で必要な譲渡所得税の計算方法
不動産を売却した際の譲渡所得は、事業所得や給与所得などの所得と分けて、計算する必要があります。
ここでは、確定申告で必要となる、譲渡所得税の計算方法について解説します。さらに、譲渡所得税を計算するにあたり、特例を利用することもできるので、しっかりと理解しておきましょう。
譲渡所得の計算方法は？
確定申告書する際、譲渡所得税がいくらになるのか自分自身で計算して記載しなければなりません。譲渡所得税の計算式としては、以下の方法で求めることができます。
■譲渡所得税の求め方①
【譲渡所得の税額 = 譲渡所得 × 税率】
「譲渡所得」と「税率」については条件によって数字が変化することがあるため、譲渡所得の税額を求める場合は実際は少し複雑な計算を行うことになります。 また、不動産の売買があったときは、次の計算式でも求めることができます。
■譲渡所得税の求め方②
【譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）】
譲渡収入金額とは、不動産の売却価格を差します。取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用。譲渡費用とは売却にかかった費用のことを言います。
計算式を簡単に説明すると、不動産の売却価格から、購入時にかかった費用と売却にかかった費用を引いた金額が譲渡所得となります。取得費用や譲渡費用が分からない場合は、売却価格×5%と考え、概算取得費とすることも可能です。
譲渡所得税の税率について
譲渡所得税の税率を決める場合には、不動産を所有している期間の長さによって異なります。 不動産を所有している長さによって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があり、どちらかに当てはまるかによって税率が変わります。それぞれの対象期間、税率は以下になります。
・短期譲渡所得：所有期間5年以下の土地・建物が対象、税率は39.63%
・長期譲渡所得：所有期間5年を超える土地・建物が対象、税率は20.315%
当てはまる所有期間に合わせた税率をかけることで譲渡所得税を求めることができます。
特別控除の特例について
不動産の売却時、ある一定の要件を満たして確定申告を行えば、特別控除の特例を受けることが可能です。特例の中で代表的なものとしては、「3000万円特別控除」という特例をご存じではないでしょうか。この特例の適用条件には所有期間が関係ないため、誰でも利用しやすい特例と言えます。
「3000万円特別控除」を利用する場合は以下の計算式で求めることが可能です。
■「3000万円特別控除」を利用する場合の計算式
【譲渡所得税＝（譲渡所得－3000万円）×税率】
これは、マイホームを売却する場合3000万円の控除が適用されるということです。しかも、この控除は1人につき最大3000万円の控除なので、夫婦が共有名義で購入した物件であれば2人合わせて6000万まで控除を受けることができます。また、不動産の所有期間が5年を超えていれば、「長期譲渡所得」の「軽減税率」も適応されることになります。
さらに、住んでいる家や土地を売った際、譲渡所得がマイナスになった場合には「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」という特例を受けることが可能になります。 これは、売却の損失と他の取得とで、損益を通算することできるというものです。そして、その年の所得から損失金額を引ききれない場合は、最長3年間の繰り越しが行え、その年の所得から金額を差し引くことができます。
譲渡所得がマイナスの場合は、上記で説明した特例を受けるためにも確定申告は行った方が良いと言えます。
ご紹介した特例以外にも、確定申告を行うことで、利用できる特例がたくさんあります。特例や自分には何が適用されるかなど、詳しく知りたい場合は専門家の意見も参考にしましょう。
確定申告を行わなかった場合のデメリット
ではもし、譲渡所得で利益を得ていても申告期限内に確定申告を行わなかった場合にどういったデメリットがあるのでしょうか。
確定申告は国民の義務である納税の金額を決める重要な手続きです。ですので、期限を守れなかったことに対するペナルティもとても大きいものになります。確定申告を忘れていることに気付いたらすぐに申告しましょう。
そもそも確定申告をしなければいけないことに気付いていないという方も多くいらっしゃいます。もし不安なときは税理士などに相談するようにしましょう。
税務署調査が入る
不動産売却後、税務署から「お尋ね」と書かれた封書が届く、もしくは直接電話がかかってくるということがあります。このお尋ねが届く対象者としては、不動産売却をした翌年に確定申告がされなかった方に届くことが多いようです。理由としては適切に税金が支払われているかの確認のために届きます。利益が出なくて確定申告を行っていない場合においてはまったく問題ありませんので、お尋ね封書の指示にしたがって対処すれば大丈夫です。
もし忘れていたなどの理由で利益がでているのに確定申告を行っていなかった場合には、管轄の税務署で速やかに期限後申告を行いましょう。
銀行融資が止められる
事業者にとってのリスクとして、銀行からの融資が受けられなくなるといったことがあります。確定申告をしていないと決算書が正しく作成されておらず、事業としての信頼が著しく低下してしまいます。また、決算書を偽るなど粉飾をしていると新規融資はもちろんのこと、既存の融資までも打ち切られる可能性があります。さらに銀行から税務署にも連絡が行くので、税務署からの無申告によるペナルティも課せられてしまいます。
無申告加算税が課される
確定申告を忘れてしまったことに対する税務署からのペナルティとして、まず無申告加算税が課せられます。無申告加算税は、税額に対し50万円までは15％、50万円を超える場合には20％の税率が加算されます。ただ、税務署からの調査を受けるよりも先に自分から期限後申告をした場合においては5％の税率に軽減されます。さらに、「本来の申告期限から1か月以内に自主的に申告が行われた」「期限内に申告する意思があったと認められた」これらの条件を満たしていれば5％の無申告加算税も免除されます。
延滞税が課せられる
確定申告を忘れてしまったことに対する税務署からのペナルティの2つ目は延滞税です。文字の通り申告期限を超過した日数に対して課せられるペナルティです。滞納している期間が長ければ長いほど金額がどんどん膨らんでいってしまうので、できるだけ早く納めるようにしましょう。延滞税率は、納税期限の翌日から2か月間は年7.3と延滞税特例基準割合＋1％のいずれか低い方の割合を適用することとなります。納税期限の翌日から2か月を超えた税率は、同じように年14.6％と延滞税特例基準割合＋7.3％のいずれか低い方の割合を適用することとなり、特例割合は8.7％になっています。
重加算税が課せられる
明らかに不動産売却によって利益を得ているのにもかかわらず、納税を逃れるため意図的に所得の隠蔽や仮装を行った場合においては、とても重いペナルティである重加算税が課せられます。うっかり忘れてしまったというケースとは大きく異なり、悪質なものは脱税行為とみなされる可能性もあります。当然税率も税額に対して40％と非常に高く、さらに延滞税もここにプラスされるので、かなりの税負担となってしまいます。
過少申告課税が課せられる
確定申告で申告した納税金額が本来納めなくてはいけない金額よりも少なかった場合、加算税の一種である過少申告加算税が課せられてしまいます。期限内にしっかりと申告を済ませて納税していても、もし内容が間違っていたときには加算税が課せられてしまうので注意が必要です。過少申告加算税の税率は、増差額×10％となっています。間違っていても課税されないケースもあります。1つは税務署からの調査が入る前に自主的に修正申告を行った場合、もう1つは正当な理由がある場合です。正当な理由とは、納税者が責めを負うことのない客観的な事情のことをいいます。例えば、税務署職員の指導ミスが原因で間違えたり、税法解釈の改変などがこれに当たります。
さらに、加算税には少額不徴収というルールがあり、計算した加算税の税額が5000円未満だった場合には支払いが免除されます。ただ、不徴収でも課税はされている状態となります。
不動産売却時の確定申告のことも相談できる不動産会社がおすすめ
不動産の売却は一生のうちに何度も経験するようなことではないため、確定申告に戸惑ってしまう方も多いはずです。
そんなときに、不動産売却に関するサポートのほか、確定申告のことまで相談できる不動産会社を選んでおくと心強いもの。信頼できる税理士を紹介してもらえたり、さまざまな部分でアドバイスをもらえたりすれば、売却後の確定申告まで安心して手続きが行えるでしょう。
不動産の売却を考えるときは、確定申告までを一連の必要な流れと理解して、きちんと申告を行うようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
