
「住宅ローンの返済があるけど新しい家に住みたい」「住み替えローンを利用して新しい家に引っ越したい」など、住宅ローンについてお悩みなら、この記事を参考にしてください。
ローン返済中でも家を売却するための要件、一括返済の手順、住み替えのメリット・デメリットなどを詳しく解説しています。
目次
35年ローンで購入した家を返済途中で売るための要件
35年ローンで購入した家が住宅ローン返済中であっても、要件さえ満たせば売却は可能です。
その要件とは次の通りです。
・住宅ローンを完済しており、抵当権の抹消が済んでいる
・住宅ローンを繰上返済や一括返済で完済し、抵当権を抹消する
・金融機関の了承を得て抵当権を抹消してもらう
上記のいずれかを満たせば、35年ローンの途中であっても家を売却できます。
一般的なのは、一括返済でローン残債を減らす方法です。35年ローンは非常に長い期間ですから、家計に影響が出ないような返済計画を立てるのが基本です。
返済途中で一定額を貯金し、一括返済という形で完済できれば、35年ローンの返済途中でも抵当権を抹消できます。
また例外的に、家を売却した利益でローンを返済する方法もありますから、マイホームがどのくらいの価格になるか把握しておくことも大切です。
体験談
実際に住み替えやローン返済途中で家を売却し、新しい家に引っ越した方の体験談を紹介します。
体験談① 戸建て物件の売却
現在住んでいる家を売却し、別の物件への引越しを考えていた事例です。元々は「相場より高めかな」と不安を持ちながら、売り出し価格を設定していました。
不動産会社との綿密な打ち合わせを行った結果、購入希望者から多数の問い合わせがあり、最終的に価格交渉で1000万円台での売却となりました。
このケースでは売主本人も相場より高いと考えていたため、すぐには売れないと考えていたそうです。しかし不動産会社との相談を通して前向きに売却活動を進め、予想よりも高い価格で家を売却できました。
通常、相場より高い価格設定の物件は売れにくい傾向があります。高い価格でも多くの購入希望者が集まったのは、高く売るためのコツを押さえながら、営業担当者が効果的な広告や宣伝を行ったことが効果的だったと考えられます。
■不動産の種別:戸建
■内容:売却
■売却価格:1000万円台
□参考:
「またお願いしたいと思う対応でした(松戸市 K様)」
体験談② 相続した家の売却
元々は母から相続した築30年の家を賃貸に変更しつつ、住み替えも進める予定だった事例です。しかし増築した部屋の登記がされていなかったことから賃貸を諦め、売却へと変更しました。
そして不動産会社の営業担当者からさまざまな不動産知識を学び、相場より高い価格での売却に成功しました。
築30年の家には資産価値がほとんどないため、1300万円台での売却は困難です。この事例は売主自身が営業担当者を信頼して不動産知識を身につけ、家を高く売却するためにできることすべてを行った結果といえるでしょう。
■不動産の種別:戸建て
■内容:売却
■売却価格:1300万円台
□参考:
「親切丁寧に説明していただき、安心して売却することができました。(川口市 O様)」
体験談③ 離婚に伴う住み替え
この事例は、離婚に伴う自宅の売却を希望されたことがきっかけです。売却を希望された売主様には不動産売却の経験がなかったため、相談の意味も含めて不動産会社に問い合わせを行いました。
そして何度も打ち合わせを行う中で、不動産売却について必要な知識を身につけ、3700万円台での不動産売却に成功しました。
都心付近で地価の高さもありましたが、非常に高値での売却です。
戸建ては近年の物価高や資産価値低下の速度が早いといった理由から、高く売れにくいとされています。
その点で、この事例のように戸建てが高値で売ることも可能であるということは、多くの方に知ってもらいたいポイントです。
■不動産の種別:戸建て
■内容:売却
■売却価格:3700万円台
□参考:
「貴社に依頼してよかったと心から感じております(足立区 S様)」
家を売却した代金で住宅ローンを一括返済する手順

家を売却した代金で、住宅ローンを一括返済することも可能です。
ここではその手順について、6つのステップに分けて紹介します。
手順① 金融機関の同意を得る
住宅ローンの残る家を売却するには、抵当権者である金融機関に相談し、同意を得なければなりません。金融機関の許可を得ることなく売却しようとすると、金融機関に抵当権を行使され、不動産を競売にかけられることになります。
競売は相場価格より低い価格で売り出されることが多く、無事に売れたとしても住宅ローンの返済には足りない可能性が高いです。
そのため売却する前に金融機関へと相談し、住宅ローンの残債額を確認したうえで、許可を得て売却しましょう。
相談する場合、売却する3か月ほど前から話を進めておくのがよいでしょう。
手順② 査定で売り出し価格を把握する
金融機関の許可を得たら、次は売り出し価格の確認です。売却代金でローンを返済するにしても、まずは売り出し価格がローン返済に足りることを確認しなければなりません。不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格を把握しましょう。
ここで大事なのは、複数の不動産会社に依頼して相見積もりを行うことです。
複数の不動産会社から査定してもらえば、不動産会社の得意分野を知ることができ、自分の家の売却を依頼するのに最適なパートナーが判断できます。
手順③ 売却方法を決定する
不動産会社を決定したら、買取にするのか仲介にするのかを決めます。買取は不動産会社が家を直接買い取るためスピーディですが、売却価格は相場より30%程度安くなります。家を高く売りたいなら、仲介で買い手を探してもらうのがおすすめです。
また、売却方法を決定したら、媒介契約を締結するとともに、売却活動について相談しておきましょう。
仲介では売主が内覧やメンテナンスなどの対応を行うのが基本ですから、高く売るためのコツを専門家に教えてもらうことが大切です。
手順④ 売却活動を行う
売却活動は不動産会社が買い手を探し、売主は内覧対応や家の維持管理を行います。不動産会社は自社サイトや物件情報サイトなどに売り物件の情報を掲載し、広告や宣伝で買い手へのアピールを行います。
売主は内覧希望者に家の内部や設備、オプションなどを案内・説明し、家の魅力を伝えなければなりません。
売却活動では買い手が直接家の中を確認するため、内部は常に綺麗な状態を保つとともに、老朽化した設備は修繕しておくことをおすすめします。
手順⑤ 引き渡し日を報告する
家の買い手が決まり、引き渡し日まで決定したら、金融機関に予定日を報告しましょう。ここで覚えておきたいのが、売却代金を住宅ローンの返済に充て、売却が決まってから引越し先を探す方法を「売り先行」ということです。
売り先行では物件探しと引越し準備を並行して行うことから、引き渡し日は余裕を持って計画することが重要です。
金融機関には住宅ローンの返済手続き、抵当権抹消手続きの相談もしなければならないため、引き渡し日の2週間以上前に報告しておくことをおすすめします。
手順⑥ 住宅ローンを返済する
家の売却代金が手に入ったら、金融機関の住宅ローンを返済します。このとき売却代金がローン残債を上回るならアンダーローンで問題はありませんが、問題はローンが残ってしまうオーバーローンです。
オーバーローンになると、次の住宅ローンを組んだ際にダブルローンとなり、返済の負担が大きくなります。自己資金に余裕があるなら、一括返済でローンを完済してしまうのが最善の選択です。
住宅ローンの完済が難しい場合の対処法
住宅ローンの完済が難しい場合、主な対処法は2つあります。それぞれの対処法について紹介します。
対処法① 任意売却
任意売却は金融機関の許可を得たうえで、競売以外の方法で不動産を売却する方法です。必要となるのは、抵当権者である金融機関の許可です。住宅ローンを滞納してしまい、一括返済が困難な場合に有効な返済方法となります。
任意売却を選ぶメリットとして、金融機関との交渉で債務額を圧縮できる点、返済方法を変更できる点、そして競売よりも相場に近い価格で家を売却しやすい点があります。
特に大きなメリットとなるのが、競売よりも高い価格で売りやすい点です。
返済が難しい場合にはオーバーローンとなっていることも多く、債務額を少しでも減らすことができ、金融機関との残債の圧縮についても話し合いを進めやすくなるでしょう。
ただし任意売却は信用情報機関の自己情報名簿に記載されるため、一定のデメリットがある点も理解しておく必要があります。
対処法② 住み替えローン
住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債に加えて、新しい家の購入資金としてもう1つの住宅ローンを同時に借り入れる方法です。住み替えローンでは住み替えに必要な費用を抑えられ、別々のローンを返済するダブルローンの状態を避けられます。ただし住み替えローンは余計なローン支払いが増える分、さらに高額な債務を負うことになります。加えて住み替えローンはそもそもの審査が厳しく、許可が出ないこともあります。
住み替えローンを組むには、ある程度の自己資金と収入がなければ難しいでしょう。
住み替えローンの活用例
住み替えローンが活用できるシーンは、次のようなケースです。
①新しい家を購入し、そちらに住み替えるケース
②古い家を売却してもローンの完済が難しいケース
①②どちらのケースも住み替えローンの有効な活用方法であり、新しい家を購入するという点が共通しています。
住み替えローンは新しい家に住み替えなければ許可されませんから、必ずローンを申請した本人も引っ越さなければなりません。
住み替えローンを上手に活用し、住宅ローンの返済や新しい家への移転を成功させてください。
住み替えのデメリット
家の住み替えには売り先行・買い先行のどちらでも、デメリットがある点に注意する必要があります。
どのようなデメリットがあるのか紹介します。
デメリット① 仮住まいの費用が発生する
家を売却してから新居を探す「売り先行」で住み替えする場合、新居を決めるまでの仮住まいが必要になります。一般的には賃貸物件を利用するケースが多く、毎月の家賃が発生します。さらに仮住まいへの引越しと新居への引越しもあるため、引越し費用が高額になる点がデメリットです。そのため家の売却の目処が立ったら、早いうちに新居探しを始めるのがよいでしょう。
デメリット② 今の家の売却価格次第で予算が計画しにくい
あらかじめ新居を決めてから家を売却する「買い先行」では、古い家の売却価格次第で家のグレードを下げる必要があります。そのため、新居の購入計画や費用の目処が立てにくいのがデメリットです。
住宅ローンの借入額が大きくなれば、金融機関からの融資も難しくなります。自己資金をプラスして資金計画にある程度の余裕を持たせれば、購入決定後に慌てることがなくなるでしょう。
デメリット③ 条件次第で住宅ローン審査が通りにくい
住み替えローンを利用して住み替える場合、以前のローンを組んだときよりも年齢が上がっています。この場合、住宅ローンを借り入れる本人の年齢や年収、病歴などの条件次第では、住宅ローンの審査を落とされる可能性があります。住み替えローンは以前の住宅ローンに加算される形で債務が増えるため、月々の返済金額も大きくなるからです。50代以上で住み替えローンを組もうとすると、若い頃よりも条件が厳しくなるおそれがあります。
家を売却する際のポイント
家を売却する場合に、どのようなポイントを押さえておけばよいかを紹介します。
①売り出し価格は相場に合わせた金額にする
家を売却する場合、早く売ろうとして相場より安い値段に設定するのは悪手です。まずは相場価格を意識した価格設定にし、その後交渉で値下げするのが効果的です。最初から売り出し価格を安くしてしまうと、買い手は「もっと安くできそう」と考え、値下げ交渉してきます。
結果的に目標の額より大幅に安く売却となる可能性もあるため、必ず相場価格を意識した金額設定にしましょう。
逆に売り出し価格を相場より明らかに高くすると、購入希望者の選択肢にすら入らない可能性があります。
そのため売り出し価格の設定は、相場価格と比較して適切な範囲にすることが重要です。
他にも周辺地域に出ている物件や間取りや面積の似た物件の売り出し価格をチェックし、近い売り出し価格にすることも大事なポイントです。
家を売却する際は、いくらで売りたいのか、最低価格はいくらかといった条件をあらかじめ決めたうえで売却活動をしましょう。自分の決めた条件に当てはまらない場合は、たとえ購入希望者がいたとしても断っても問題はありません。
②余裕を持ったスケジュールにする
家を売却するには、売却活動のスケジュールに余裕を持たせる必要があります。一般的に家を市場に売り出して、買い手に引き渡すまでには3~6か月かかるとされています。売却活動は売り出し価格の設定から内覧対応、取引交渉、引き渡しとさまざまな工程があり、順調に進んだとしても3カ月程度はかかるためです。加えて売り出す時期によっては需要が低いこともあり、なかなか買い手が見つからないことは珍しくありません。
そのため、売却活動のスケジュールは6か月程度かかることを想定して計画してください。
③実績豊富な不動産会社を選ぶ
家の売却は、多くの方が不動産会社に相談し、仲介または買取を依頼します。仲介で買い手を探してもらう場合、不動産会社によって売却活動の期間や売却価格が大きく変わることがあるため、不動産会社選びは非常に重要です。
そこで意識したいポイントが、不動産会社の実績が豊富かどうかです。
不動産会社といってもそれぞれの会社には得意分野があり、戸建てやマンション、賃貸物件などさまざまな取り扱い実績があります。
例えば戸建てを売却するためにマンションの売買を得意とする不動産会社に依頼しても、売却価格が低くなりやすく、広告のノウハウも蓄積されていないと考えられます。
そのため不動産会社を決める前にそれぞれの会社について調べ、取り扱い実績がどの程度あるのかを確認しましょう。
また不動産会社へ査定を依頼する際も、複数の不動産会社に依頼して相見積もりをもらうのが大切です。
一括査定サイトを利用すれば、家の条件を入力するだけで一度に複数の不動産会社から査定額が届きます。その中から相場価格との差や細かい内訳、アフターサービスなどの充実した会社を選べば、効率的に家を売却できるはずです。
まとめ
35年ローンの返済途中であっても、家を売却することは可能です。
現在の住宅から住み替える場合には、金融機関の許可を得て任意売却を行うことで、売却利益を住宅ローンに充てられます。
また、住み替えローンも利用すれば、既存のローンに加算される形となり、ダブルローンになることも避けられます。
オーバーローンで住宅ローンの返済が難しいと悩んだときは、返済を効率化するために、家の売却も選択肢に入れましょう。
監修者

大沼 春香(おおぬま はるか)
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。