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土地の購入にかかる税金はいくら?種類や軽減措置、購入後の費用などを徹底解説!

毎年、春になると送られてくる固定資産税の納税通知書。頭が痛いですよね。

この記事では、土地の税金の特徴、土地を所有しているときにかかる税金、土地の固定資産税の計算方法、固定資産税を下げる方法、そして固定資産税が上がる場合などをご紹介します。

税金は難しい問題ですが、まずはしっかり理解することが大切です。

目次

土地の購入にかかる費用はいくら?

土地を購入する際、土地の代金以外にも諸費用や税金がかかります。土地購入費用の5%~10%ほどが相場です。
以下が土地を購入する際に必要となる、おもな諸費用や税金の内訳です。

■仲介手数料
土地の売買を仲介した不動産会社へ支払う費用です。宅地建物取引業法によって上限が決められており、諸費用の中では、最も多額となります。

■印紙代
売買契約を交わす際に必要な費用です。土地の購入費用によって金額が異なります。

■登記費用
登記簿に記載された所有者を変更する際にかかります。登記時に必要な登録免許税と手続きを依頼する司法書士報酬がその内訳です。

■測量費用
隣地との境界を決めて面積を測る際に必要な費用です。

■住宅ローン手数料など
住宅ローンを組むときに金融機関などに支払う各手数料や税金です。

■固定資産税や土地計画税
土地の所有者(毎年1月1日時点)に課税される税金です。1年の途中で土地を売買すると日割清算になります。

【土地を買うとかかる税金①】印紙税

「印紙税」は、土地を購入した際に作成する契約書に必要な税金です。規定の印紙を契約書に貼り、消印することによって納税をしたことになります。
税額は契約書に記載された金額に応じて、以下のように定められています。

1万円未満:非課税
10万円以下:200円
50万円以下:200円
100万円以下:500円
500万円以下:1千円
1千万円以下:5千円
5千万円以下:1万円
1億円以下:3万円
5億円以下:6万円
10億円以下:16万円
50億円以下:32万円
50億円を超えるもの:48万円
契約金額の記載のないもの:200円

なお、上記の金額は印紙税の軽減措置を受けた場合の金額です。印紙税の軽減は令和4年3月31日までに作成された契約書に対して適用されます。
 

印紙税の軽減措置はある?

土地を購入する際にかかる印紙代は税金(印紙税)です。売買契約書に土地の購入代金に応じた規定の印紙を貼付・消印することで納税することになります。

この印紙税は、租税特別措置法によって2024年3月31日までは軽減措置の対象となるため、税率が引き下げられます。
具体的には、不動産売買に関する契約書の記載金額が10万円を超えるもの、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものが軽減措置の対象です。

また上記条件に該当する契約書であれば、土地や建物の売買の初めに作成される契約書、売買金額や購入条件を変えるなどの際に作る変更契約書や補充契約書なども、印紙税の軽減措置対象となります。

【土地を買うとかかる税金②】登録免許税

「登録免許税」は、取得した土地を登記する際にかかる税金です。
土地を購入したときに課せられる「登録免許税」の計算式は以下の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×登録免許税率(2%)

登録免許税を算出する場合、 「不動産の固定資産税評価額×税率」の計算式が用いられ、その税率は「売買による土地の所有権移転登記」「相続による土地の所有権移転登記」など、登記の種類ごとに異なる点が特徴です。
 

登録免許税の軽減措置はある?

この登録免許税にも、租税特別措置法によって軽減措置が設けられています。令和5年3月31日までに購入した土地に対しては軽減税率が適用されるため、登録免許税率は1.5%に軽減されます。
ただし、軽減措置を受けるためには「住宅の所在する市区町村が発行する証明書」を登記申請書に添付するなどの各種手続きが必要です。

【土地を買うとかかる税金③】不動産取得税

「不動産取得税」とは、土地を購入・贈与・交換、また新築・増築することにより取得した際に課される税金です。
毎年支払いが必要な固定資産税などとは違い、不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ支払う税金です。
不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税額=固定資産税評価額×税率3%

ただし、税率が3%になるのは平成20年4月1日から令和6年3月31日までに取得した土地と家屋(住宅)が対象です。家屋(非住宅)の場合、税率は4%になります。

なお、宅地の課税標準が1/2となる特例が設けられているため、令和6年3月31日までに取得した宅地及び宅地比準土地は、その土地の固定資産税評価額に1/2を掛けた額が適用されます。
 

不動産取得税の軽減措置はある?

不動産取得税は、土地や住宅などの不動産を取得した際に課税される税金です。固定資産税と異なり、取得時に一度だけ支払います。
不動産取得税を算出する場合「土地や建物の固定資産税評価額×税率」の計算式が用いられ、その税率は4%(土地・建物ともに)です。

この不動産取得税にも、租税特別措置法によって軽減措置が設けられました。2024年3月31日までに取得した土地が対象となり、固定資産税評価額を2分の1に減額したうえに、本則4%の税率を3%に引き下げる軽減措置が取られています。

土地の不動産取得税軽減措置が適用される要件は、新築住宅の場合と中古住宅の場合で違うことから、取得した不動産が対象か否かを事前に確認しましょう。

土地を所有しているときにかかる税金とは?

土地にかかる税金には、「固定資産税」と「都市計画税」があります。
それぞれの詳細については以下で説明しますが、固定資産税と都市計画税には大きな特徴があります。土地の立地と地目(利用用途)によって大きく変わることです。

土地の立地は唯一のもので、ひとつとして同じものは存在しません。そしてそれぞれの土地には「地目」と呼ばれる利用用途が決められています。
地目は登記簿で確認できます。地目の種類には、宅地、田、畑、山林、原野などの22種類と、22種類のいずれにも当てはらまない雑種地の合計23種類があります。

地目は土地の税金、すなわち土地の評価に関わってきます。宅地と山林では、宅地の方が評価が高くなりますが、土地の税金は登記上の地目ではなく現状で決まります。土地の地目を山林で登記しておいて、宅地として使用すれば税金が少なくなるということはありません。

固定資産税、都市計画税を徴収する各市町村は、現況調査を行って土地の用途を調査しています。この調査で土地が実際に何を目的に使われているかを確認し、それに基づいて課税しています。
こちらでは、固定資産税と都市計画税の詳細と違いをご紹介します。
 

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋などの固定遺産を持っている人に課せられる税金で、前述のとおり土地の「現況調査」を行う市町村(東京23区は都)が額を決定して課税します。
固定資産税の額を決定するときの基準になるのが「評価額」です。評価額は3年に1度見直されます。土地が更地なら評価額がそのまま固定資産税を計算するベースとなりますが、例えば、住宅が建っている場合は固定資産税が下がります。
 

都市計画税

さらに土地や家屋が市街化区域内にある場合は、都市計画税が課せられます。都市計画税は、都市整備などの費用に充てるための税金です。固定資産税と同じく市町村(東京23区は都)が課税します。

土地の固定資産税の計算方法について

固定資産税、そして都市計画税も土地の評価額をもとに計算されます。ただし、評価額がそのまま計算のベースになるわけではありません。
ここではその計算方法をご紹介します。
 

【手順①】固定資産税評価額をチェック

まず、固定資産税、都市計画税の計算のもととなる評価額、正確には「固定資産税評価額」を調べます。固定資産税評価額は次の方法で確認できます。

■課税証明書
土地や家屋を所有している人には毎年5〜6月頃、各市町村(東京23区は都)から納税通知書が送られ、そこに「課税証明書」が添付されています。
固定資産税評価額はこの課税証明書に記載されています。「価格」の欄が固定資産税評価額です。

■固定資産課税台帳
各市町村には、固定資産の状況とその価格を記した「固定資産課税台帳」があります。固定資産課税台帳には、登記名義人、つまり所有者の住所、氏名、土地の価格が記載されています。固定資産課税台帳は、各市町村の担当部署で閲覧することができます。

■固定資産評価証明書
固定資産課税台帳に記載された内容を証明した書類が「固定資産評価証明書」です。台帳を閲覧するだけでなく、相続などの手続きで固定資産税評価額の証明が必要になった場合などには、この固定資産評価証明書を使います。

固定資産課税台帳の閲覧、固定資産評価証明書の取得の詳細については、各市町村のホームページなどで確認できます。
 

【手順②】課税標準額を計算

次に「課税標準額」を計算します。手順1でチェックした「固定資産税評価額」がそのまま固定資産税を計算するベースになるのではなく、住宅が建っていると税金が軽減されます。

更地よりも住宅用地の税金を軽減することで、土地の利用を進めようという考え方に基づいたものです。また住宅用地の課税標準額は、住宅の大きさによって変わってきます。
計算式は以下のとおりです。

<固定資産税の課税標準額>
■小規模住宅用地(1戸あたり200平方メートル以下の部分)
課税標準額=固定資産税評価額×1/6

■一般住宅用地(1戸あたり200平方メートルを超える部分)
課税標準額=固定資産税評価額×1/3

なお、農地以外の住宅が建っていない土地は、以下の計算式になります。

課税標準額=固定資産税評価額×0.7(東京23区は、0.65)

都市計画街も同様に固定資産税評価額から課税標準額を計算します。

<都市計画税の課税標準額>
■小規模住宅用地(1戸あたり200平方メートル以下の部分)
課税標準額=固定資産税評価額×1/3

■一般住宅用地(1戸あたり200平方メートルを超える部分)
課税標準額=固定資産税評価額×2/3
 

【手順③】固定資産税を産出

最後に、課税標準額から固定資産税、都市計画税を計算します。

固定資産税=課税標準額×1.4%
都市計画街=課税標準額×0.3%

なお、税率は各市町村によって異なる場合もあります。詳しくは各市町村のホームページなどでご確認ください。

固定資産税を下げる方法とは?

固定資産税の計算方法でもご紹介したように、固定資産税は更地か家屋が建っているかで大きく変わってきます。
 

住宅用地の特例について

固定資産税を最も大きく下げることができるのは、更地に家を建てた場合です。家が建っていると「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で1/6に軽減されます。

前述の「固定資産税の計算方法」の「課税標準額」でご説明しましたが、家が建っている場合、固定資産を計算するための評価額は、小規模住宅用地(1戸あたり200平方メートル以下の部分)で1/6、一般住宅用地(1戸あたり200平方メートルを超える部分)で1/3になります。
 

更地にした方が固定資産税が安くなるケース

更地に家を建てると、固定資産税は最大で1/6になりますが、家を解体して更地にした方が固定資産税がトータルで安くなるケースも考えられます。「土地の評価額に比べて、家の評価額がきわめて高い場合」です。

都心部では土地の評価額が家の評価額より高いことが多いですが、土地の価格が高くない地域に立派な家が建っている場合、住宅を解体し更地にすることで住宅用地の特例がなくなります。土地の固定資産税が最大6倍になったとしても、住宅の固定資産税がなくなることで、トータルで固定資産税が安くなることがあります。

固定資産税が上がる場合とは?

住宅の建て替えのタイミングや空き家を持っている場合、状況によっては固定資産税が上がる場合があります。
 

住宅が建っていない場合

固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されます。つまり、1月1日に土地や家がどのような状況になっているのかで固定資産税は変わってきます。
例えば、売却や購入で家を取り壊す場合、年末に取り壊してしまうと、1月1日の時点では更地となり、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がってしまいます。

また建て替えの場合も、1月1日の時点で更地になっていると、原則として特例が受けられなくなりますが、市町村に申告し、一定の条件を満たせば、特例を継続して受けられる場合があります。
 

空き家のままにしている場合

一般的には、空き家はそのままにしておき、住宅用地の特例を受けたままにしておく方がトータルとしての固定資産税は抑えられることが多いのですが、近年、老朽化した空き家の問題がテレビなどでも取り上げられ、その危険性などが指摘されるようになりました。 そのため、平成27年から「空き家対策特別措置法(空き家法)」が施行され、

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれがある状態 

などの条件に当てはまり、空き家が「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例がなくなることになりました。つまり、特定空き家に指定されると、固定資産税は上がってしまいます。

土地を相続した場合にかかる税金

遺産相続などで土地を譲り受けた場合にかかる税金は「相続税」と「登録免許税」です。これらの税金の概要や計算方法について詳しく解説していきます。
 

相続税

土地を相続した場合、「相続税」がかかります。相続税は相続する遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合に課税されます。「基礎控除額」の計算方法は以下の通りです。

基礎控除額=3000万+(600万×法定相続人の数)

遺産額が「基礎控除額」を下回る場合には「相続税」はかかりません。「基礎控除額」を超えた部分に対して「相続税」が課されます。「相続税」の計算方法は以下の通りです。

相続税=課税対象額×税率‐控除額

「相続税」の税率と控除額は課税対象額によって変わってきます。以下は課税対象額ごとの税率と控除額を示した税率表です。「相続税」の計算式に当てはめて税額を計算することができます。

1千万円以下:税率10%:控除なし
3千万円以下:税率15%:控除額50万円
5千万円以下:税率20%:控除額200万円
1億円以下:税率30%:控除額700万円
2億円以下:税率40%:控除額1,700万円
3億円以下:税率45%:控除額2,700万円
6億円以下:税率50%:4,200万円
6億円超:税率55%:控除額7,200万円

ただし「相続税」は様々な控除があることや相続人の数など、相続のケースによって計算方法が異なる場合があります。
 

登録免許税

不動産を建築したり購入したりした際には、法務局で登記申請を行います。この登記をする際にかかる税金のことを「登録免許税」といいます。
相続で土地を保有した場合も同様で、その土地の所有権を前の所有者から自分に移す登記申請が必要になり、その際に「登記免許税」が課せられます。相続によって土地を保有した場合の登録免許税の計算方法は以下の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×登録免許税率(0.4%)

相続で不動産を取得した場合の税率は、売買によって取得した場合(2.0%)に比べて低く設定されています。

土地を売却した場合にかかる税金

不動産を売却する際にも様々な税金が関係してきます。
ここでは土地を売却した場合にかかる税金の種類や計算方法について解説していきます。

印紙税

「印紙税」は土地の購入時に掛かる税金ですが、土地の売却時にも同様に「印紙税」が必要です。
税額は購入時に課せられる金額と同じで、以下のように定められています。

1万円未満:非課税
10万円以下:200円
50万円以下:200円
100万円以下:500円
500万円以下:1千円
1千万円以下:5千円
5千万円以下:1万円
1億円以下:3万円
5億円以下:6万円
10億円以下:16万円
50億円以下:32万円
50億円を超えるもの:48万円
契約金額の記載のないもの:200円

なお、上記の金額は印紙税の軽減措置を受けた場合の金額です。印紙税の軽減は令和4年3月31日までに作成された契約書に対して適用されます。
 

譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、譲渡所得に対して掛かる税金で、具体的には「所得税」と「住民税」の二つの税金のことをいいます。ここではその内の「所得税」について解説していきます。

譲渡所得とは土地や建物、株式などを譲渡することにより得た利益のことです。売却価格から土地を購入したときに掛かった費用(取得費)や売却する際に掛かった費用(譲渡費用)、自分の住んでいる家屋・土地などを売った際に受けられる特別控除額などを差し引いたものが、課税対象となる課税譲渡所得金額になります。

課税譲渡所得金額=土地の売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

上記の計算で出た課税譲渡所得金額に税率を掛けたものが税額です。税率は土地を所有していた期間によって異なります。土地の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」になります。税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(土地の所有期間が5年以下) 所得税:30%
長期譲渡所得(土地の所有期間が5年超) 所得税:15%
 

復興特別所得税

土地の売却時には「復興特別所得税」も掛かります。「復興特別所得税」とは、東日本大震災による復興財源の確保を目的として、平成25年から令和19年までの25年間、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する義務のある税金です。
「復興特別所得税」の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率(%) = 所得税率(%) × 0.021

この計算式に短期・長期譲渡所得のそれぞれの所得税率を当てはめて計算すると「復興特別所得税」の税率を求めることができます。

短期譲渡所得(土地の所有期間が5年以下) 所得税:30% 30%×0.021=0.63%
長期譲渡所得(土地の所有期間が5年超) 所得税:15% 15%×0.021=0.315%

課税譲渡所得金額に上記の税率を掛けた金額が「復興特別所得税」の税額になります。 短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率には約2倍の差があるため、土地の所有期間が5年を超えてから売却すると節税につながります。
 

住民税

「住民税」は、「所得税」と同様に土地の売却によって得た利益に対して課せられる税金です。土地を所有していた期間によって税率が変わります。税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(土地の所有期間が5年以下) 住民税:9%
長期譲渡所得(土地の所有期間が5年超) 住民税:5%

「所得税」と同じように「住民税」も土地の所有期間が5年を超えると税率が下がります。

土地の税金とのお付き合いは、長く、堅実に

この記事では、土地の税金の特徴、土地を所有しているときにかかる税金、土地の固定資産税の計算方法、固定資産税を下げる方法、そして固定資産税が上がる場合などをご紹介しました。

​土地活用は長期間におよぶことなので、総合的に、しっかりと考えるようにしてください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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