（１）今後事業としてやっていくつもりがあるのか？
（２）役員報酬として所得分散が可能かどうか？
（３）他に所得がなければ、所得（利益）は900万円～1000万円以上 あるかどうか？
この3つがクリアーされるのであれば、後は事業化の程度に応じて以下の形で法人化を進めていけばいいといえる。不動産管理会社を利用するメリットは、親族を役員又は従業員にすることによる所得の分散である。さらには、給与をとったことによる給与所得控除が使えること、生命保険や退職金を支給することでの節税策のやりやすさが挙げられる。
●管理受託方式
同族会社を設立し、その同族会社に管理料を支払って、管理委託をする方式である。外部の不動産管理会社に管理を委託している場合、認められる管理料は家賃収入の5％から10％程度になる。これだと、節税策としての効果は限定的になる。
●サブリース方式
この方式は、オーナーが所有している物件を、同族の不動産管理会社が一括して借り上げ、入居者とこの管理会社が直接賃貸契約を結び、オーナーとこの管理会社は転貸借契約を結ぶ契約である。特徴は、この管理会社がオーナーに家賃保証をするということとでリスクを管理会社が負い、その代わりに管理料を20％程度この管理会社が取れるということである。
●法人に建物名義を変える
建物を法人に所有させるという方法は、節税効果がさらに高くなる。給与の所得分散効果が大きくなるからだ。簿価で同族の管理会社に移転すれば、売却した個人は譲渡所得税を支払うことはない。家賃収入が3000万円を超えるような場合は、検討をお勧めする。
さらにもうひとつ、物件を同族の管理会社にする大きなメリットがある。それは所有者の判断能力が衰えた場合の管理に有効なのだ。物件を所有する管理会社が、家賃滞納の督促、修繕の手配、売却などの行為を行うことができるからだ。これが個人所有の場合だと、成年後見人などがついていたとしても、簡単に手出しできないのである。
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【監修者】
森重 克昌税理士法人 さくら税務
業務部 本部長
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