そこで今回は、相続と生前贈与それぞれのメリットやデメリットを比較しつつ、果たして本当に生前贈与にメリットがあるのかご案内します。
目次
土地・不動産は生前贈与と相続、どちらがおすすめ？
贈与税と相続税を比較するにあたって、まずは生前贈与と相続について概要やそれぞれのメリット、デメリットをご紹介します。
生前贈与のメリット・デメリット
生前贈与とは、贈与者（財産を贈与する人）の存命中に受贈者（財産を受ける人）へ無償で財産を譲ることです。非課税で贈与するには110万円（年間）という枠が設けられています。 贈与者の意思通りに財産を整理しつつ、非課税枠を利用して一定期間に亘り計画的に贈与し続けることで、相続税の負担を軽減させる効果が得られる可能性があります。■生前贈与のメリット
贈与税が贈与契約成立時の財産評価額をベースに課税されるために、将来価値の上昇が見込める財産を贈与する場合、評価額が上昇した分だけ節税効果が期待できます。
また、65歳以上の親が20歳以上の子に贈与する場合、「相続時精算課税制度」の選択が可能となり、2,500万円までの基礎控除が受けられます。さらに同制度では贈与者の死亡後に発生する相続税の課税額からそれまで支払った贈与税分が控除されるメリットがあります。
■生前贈与のデメリット
デメリットとしては、贈与税の課税率が非常に高く、相続税ほどの節税効果が期待できない点が挙げられます。
また、一度でも生前贈与を選択すると、それ以降は他の方法に変更できなくなります。相続税制度が有利に改正された場合に相対的に不利になる可能性があります。
相続のメリット・デメリット
土地や建物といった不動産を相続するより、現金のほうが利便性も高いので良いと考える人も少なくありません。しかし不動産の相続は節税に大きな効果を発揮する場合があるため、現金を相続するよりもメリットが大きいケースがあります。
不動産を相続した場合、相続税は不動産の評価額に応じて変動し、時価の4～7割程度となることが多いです。
そのため税率も低く抑えられ、現金を相続するより高い節税効果が期待できます。
加えて小規模宅地等の特例が適用できる場合、評価額をさらに大きく抑えられるため、高い節税効果があります。
また不動産は相続してそのまま住み続けたり、リフォーム・リノベーションをしたり、売却したりするなどさまざまな活用方法がある点もメリットです。
一方でデメリットも忘れてはいけません。
特に相続人が複数存在する場合、そのままでは相続人との法的関係性によって不動産の共有持分も決まります。
持分の割合にもよりますが、複数の相続人で不動産を共同所有するなら自由にリフォームや売却ができません。
■相続のメリット
相続のメリットは、原則として3,000万円、さらに相続人1人あたり600万円までの基礎控除が受けられることです。一般的なマンションや一戸建て住宅の場合は、ほとんどが非課税となります。
■相続のデメリット
相続税のデメリットは、相続財産が多く課税対象額が高くなる場合にあります。相続税の納付は被相続人の死後10カ月以内と定められているため、一度に多額の支出を強いられることになります。その負担は決して小さくないでしょう。
生前贈与・相続された土地・不動産に3,000万円控除を適用できる？
3,000万円の特別控除とは、居住用財産を譲渡した際の所得に課される税金を軽減できる制度です。
土地・建物を売買した場合に、譲渡所得が生じたときに3,000万円までは控除が可能になります。
「3,000万円の特別控除ができるなら、生前贈与や相続でも節税対策になるのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし生前贈与や土地・不動産の相続に関しては、3,000万円の特別控除は適用外です。
その理由は、生前贈与や相続は無償で不動産を譲渡することであり、控除するための譲渡所得が生じないからです。
生前贈与は贈与税、相続なら相続税が課され、それぞれ軽減措置も異なります。
節税対策を行う場合は、不動産の所有権移転がどの方法で行われたのか、しっかり把握することが重要です。
□関連リンク：
「3000万円の特別控除とは？ 適用条件や計算方法などを徹底解説」
土地・不動産の贈与税・相続税を比較
ここで、贈与税と相続税の比較をするために一例をご紹介します。
（例） 課税評価額が5,000万円のマンションを夫名義で所有し、それを妻と10歳の子供1人が受け取る場合。
生前贈与の場合
この例の場合「一般贈与」となり、贈与税の速見表から以下の計算式で求められます。（5,000万円－110万円 ×2人）×55％－400万円＝2,229万円
※110万円は非課税枠、400万円はこのケースの贈与控除額
一括で贈与するとかなりの高額納税となってしまいますが、生前贈与なら年間1人あたり110万円までは非課税となります。従って、仮に25年間をかけて、毎年この2人の名義で贈与登記し続けた場合は以下のように算出されます。
（110万円×2人）×25年＝5,500万円
従って生前贈与の合計額が5,500万円となり、マンションの課税評価額の5,000万円を超えるため、理論上は非課税となります。
しかし、実際には25年間という長期に亘り、不動産のような高価値財産に対して毎年110万円を生前贈与していくのは非常に難しく、あまり現実的とはいえません。
しかもそのようにして単純に毎年110万円ずつ生前贈与をした場合、税務署から一括贈与とみなされ、それまでの贈与分すべてに贈与税が課せられるリスクもあります。
相続の場合
一方、速見表による相続税課税額は以下の通りです。（5,000万円－4,200万円）×10％－0万円＝80万円
※4,200万円は、このケースの基礎控除額
このことから、このケースの場合、生前贈与を数年間だけ行い、相続税の課税額をできるだけ減らしてから相続税を選択することなどが考えられます。
ただ、いずれにしても、実際の節税対策については、個々の状況や対策に講じることができる期間などに応じて異なりますので、税理士などの専門家に早めに相談することが大切です。
土地・不動産の生前贈与・相続に関する注意点
不動産を生前贈与する場合、贈与者と受贈者の双方に注意すべき点があります。
まず口約束で贈与するのではなく、贈与契約書と登記をしっかり行うことです。
後に相続が発生した場合に、証拠がなければ遺産分割協議の対象となり、トラブルの原因になります。
また、年間の贈与額が110万円を超える場合、受贈者は贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日の間に申告と納税が必要です。
他にも、相続開始前の3年以内に贈与された場合、贈与された不動産も相続税の対象になります。
遺産分割協議で不利になる可能性もあるため、生前贈与は早めに行うことをおすすめします。
被相続人となる方は、生前贈与はもちろん相続について正しい形式で遺言として残すことも重要です。
相続発生後のトラブルを避けるためには、自分の財産のうち、何を・どれだけ・誰に譲りたいか明確にしておきましょう。
土地・不動産の生前贈与に関する相談窓口はある？
不動産の生前贈与について相談したい場合、専門知識のある弁護士・税理士・司法書士に依頼するのがおすすめです。
弁護士や司法書士であれば、法律に基づいて財産分与の方法、遺言書の相談・作成などに対応しています。
税理士は生前贈与の課税制度、節税対策などの専門知識があります。
生前贈与を行う際は、自分の資産や法定相続人なども細かく検討し、最善の方法を選ばなければなりません。
専門知識なしに生前贈与を行ってしまうと、後に相続人間のトラブルにもつながりやすいため注意すべきです。
ただし相談窓口はいずれも専門家が対応するため、ある程度の費用がかかります。
まずは無料相談会などを利用し、信頼できる専門家を見つけてから本格的に準備することをおすすめします。
まとめ
生前贈与と相続ではそれぞれ譲渡の仕組みや課税の方法が異なること、それぞれの注意点について解説しました。
どちらにもメリット・デメリットはありますが、一部の富裕層を除けば相続のほうが税金やその他の面でメリットは多いです。
ただし資産状況や法定相続人の数などの条件によって最善の選択肢は違いますから、まずは専門家と相談して対策を進めることが大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
