そこでこの記事では、土地を相続したときの手続きと名義変更の手順や、相続によって発生する税金、節税方法をご紹介していきます。
土地の相続手続きと名義変更の手順
土地の相続には、さまざまな手続きが必要となります。まずは、土地の相続手続きと名義変更の手順を解説していきます。
手続き1：相続人・相続財産の確認
まず最初に行うことは、相続人と相続財産の確認です。 相続人の確認とは、故人が遺した財産を、誰が相続できるのかということです。これは、故人の出生から死亡までのつながりの分かる戸籍謄本を取得することで、明らかにすることができます。また、法定相続情報証明制度というものがあり、亡くなった方の戸籍謄本などの必要書類を法務局に提出することで、法定相続情報一覧図を発行してもらえ、それが相続関係を証明してくれるものとなります。次に、故人が遺言書を遺していないか、どのような財産が遺されているのか確認します。 遺言書がある場合には、遺言書に基づいて遺産を分けることとなります。 遺言書がない場合や、遺言書に記載のない財産については、相続人で遺産を分けることになりますが、その際、遺産分割協議を行います。遺産分割協議は、話し合いによって遺産分割の方法と相続の割合を決めることです。相続人全員の合意が得られたら、遺産分割方法と相続の割合などの内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
手続き2：名義変更
不動産の所有者は、法務局の登記簿で管理されていますので、不動産を相続することになり、所有者が変わる場合には、名義変更が必要となります。 名義変更をする場合は、法務局で所有権移転登記の申請を行います。所有権移転登記の申請の流れは以下のとおりです。
1 法務局で申請に必要な書類をもらい、作成する。
2 故人の戸籍謄本、相続する不動産の固定資産税評価証明書、相続する人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書などの必要書類を用意する。
3 法務局で相続登記を申請する
4 登記完了後、「登記識別情報通知」が発行されるので、それを大切に保管する。
名義変更は自分でもできますが、「自分で行う時間がない」「うまくできるか心配」という方は、司法書士に依頼し、手続きをしてもらうこともできます。
相続による名義変更で発生する税金
相続によって名義変更すると、贈与税などの税金が課されます。親名義の土地を子に名義変更した場合、親自身で売却し、現金を子に贈与した場合の2つのケース別に見てみましょう。
親名義の土地を子に名義変更した場合
親が生きている間に、親名義の土地を子に名義変更した場合にかかる税金は、「贈与税」「登録免許税」「譲渡所得税」3つです。●贈与税
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金のことです。贈与を受けた人に贈与税が課されます。 贈与税の計算方法は、以下の手順で算出できます。
1 その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の価額を合計する。
2 1の合計額から基礎控除額110万円を差し引く。
3 2の残りの金額に税率を乗じて税額を計算する。
3の税率には、「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用する「一般贈与財産（一般税率）」と、直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税の計算に使う「特例贈与財産（特例税率）」があります。
●登録免許税
登録免許税は、名義変更の所有権移転登記をする際に納める税金です。登録免許税を算出するには、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。相続の場合、税率は0.4%なので、計算式は、 土地と建物の固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税 となります。
●譲渡所得税
贈与された土地を子が売却した場合、売却して出た利益に応じた譲渡所得税が発生します。
親自身で売却し現金を子に贈与した場合
名義人である親自身が土地を売却し、現金を子に贈与した場合、親と子それぞれに課税される税金は、どのようなものがあるのでしょうか。●親が納める税金
土地を売却した親は、売却して出た利益に応じた譲渡所得税を納めます。
●子が納める税金
子は、贈与金額に応じて贈与税を納めます。
相続による名義変更で発生する税金の節税方法
相続による名義変更で発生する税金には、さまざまな特例が用意されており、節税することが可能です。ここでは、節税につながる特例をご紹介します。
節税方法1：小規模宅地の特例
「小規模宅地の特例」とは、被相続人（故人）、または生計一親族（被相続人と同じ財布で生活していた親族のこと）が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地などを対象で、一定の条件を満たす人が相続すると、相続税が最大8割引かれるという特例です。 どれくらい減額されるかの割合は、故人がその土地をどう使っていたかによって異なります。以下、ケース別例をご紹介しましょう。●同居や子どもとの二世帯住宅の土地にそのまま住み続ける場合
被相続人が住んでいた土地を、同居していた配偶者や子どもなどの親族が相続してそのまま住み続ける場合や、二世帯住宅で同居している子どもなどの親族が相続してそのまま住み続ける場合には、土地の面積が330㎡までは80％減額されます。
●事業用の土地の場合
被相続人が事業に使っていた土地を相続人が事業を継ぎ、その場所で事業を営む場合は、土地の面積が400㎡までは80％減額されます。
●賃貸住宅の土地の場合
被相続人がアパートの賃貸業をしていた場合の土地は、相続人が貸付け事業を引き継いで行う場合、土地の面積が200㎡までは50％減額されます。 上記以外のケースでも、一定の条件を満たせば相続税が減額されます。減額率が高いので、自分が該当するかどうか、しっかり確認するようにしてください。
節税方法2：相続税の配偶者控除
配偶者控除は、被相続人の配偶者を対象とした、相続税が非課税になる制度です。これは、
・配偶者が相続した遺産額が1億6000万円までの場合
・遺産額が1億6000万円を超えた場合であっても、配偶者の法定相続分まで
であれば、相続税は非課税となります。
配偶者控除を適用させるには、以下の3つの要件を満たす必要があります。
・戸籍上の配偶者であること
・相続財産を隠蔽していないこと
・相続税の申請書を税務署に提出すること
節税方法3：おしどり贈与
おしどり贈与とは、贈与税の配偶者控除です。最高2000万円まで贈与税の控除が受けられます。おしどり贈与を適用させるには、以下の3つの要件を満たす必要があります。
・夫婦の婚姻関係が20年以上であること
・贈与された財産が居住用不動産、もしくはその不動産を取得するための金銭贈与であること
・居住用不動産に贈与を受けた年の翌年3月15日までに住み、その後も住み続ける見込みがあること
相続による土地の名義変更のタイミング
相続した土地の名義変更には、いつまでという期限は設けられていません。よって、いつ行っても問題はないのですが、面倒だからと放置していると、相続人の間でトラブルが発生することもあります。また、相続登記をしないまま相続人が亡くなると、法定相続人が増えることになります。そうなると、手続きが複雑化してしまいます。
土地の名義変更は、相続人となって相続登記をしなければならないときがベストのタイミングです。
相続による土地の名義変更はすみやかに
土地の名義変更は法務局で行います。自分で行うこともできますし、司法書士に依頼することも可能です。土地の名義変更には期限は設けられていませんが、なるべく早く手続きを行っておくほうがよいでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
