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ケース別!不動産売却における税金の計算方法

不動産売却にかかる税金の計算方法はケースにより異なります。
ここではケース別に、その計算方法をご紹介します。

目次

譲渡所得(手取り金額)とは?

不動産の譲渡所得は、所有する土地や建物などを、ほかの人や会社・団体に譲渡して得た所得を指します。ただし、山林などの譲渡はこれに含まれません。

譲渡所得は、以下のような計算式で算出できます。

譲渡所得=譲渡額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

取得費は、土地・建物の買入時の購入代金や手数料など、取得に要した金額に、その後支出した改良費や設備費などを加えた総額になります。 建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差引きます。

不明な場合や、実際の額が譲渡価額の5%よりも少ない時は、譲渡価額の5%を選択できます。

譲渡費用は、土地・建物の売却時に支出した費用で、仲介手数料、測量費、売買契約書印紙代、借家人への立退料、建物取壊し費用、売却に要した宣伝費などです。


そして、状況によって大きく違いがでるのが、特例・特別控除です。以下で、詳細を解説します。

【1.マイホームを収用で譲渡した場合の特別控除】
土地収用法で認められた公共事業に不動産を売却した場合、以下の特別控除特例のうち、どちらか1つが受けられます。

【Aパターン】
他の土地建物に2年以内に買い替えた際は、譲渡がなかったものとする特例です。 売却額より買い替え額の方が多い場合、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却年については譲渡所得がなかったものとされます。逆に買い替え額の方が少ない場合、その差額が収入金額になります。

【Bパターン】
譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除です。この特例を受けるには、以下の条件が必要です。

・その年に公共事業に売却した資産のすべてに、収用などの課税の特例を受けていないこと
・買取りなどの申出があった日から6か月を経過した日までに不動産を売却していること
・公共事業施行者から最初に買取りの申出を受けた者(相続者も含む)が譲渡していること

【2.マイホームを収用以外で譲渡した場合の特別控除】 
所有期間の長短に関係なく、マイホーム売却時に譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられる特例です。

適用要件は、以下のようなものです。

・自分が住む家屋や借地権を売る場合
・売却年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
・ほかの特例の適用を受けていないこと
・災害による滅失した家屋は、不住になった3年目の12月31日まで売却すること
・マイホームの買い替えや交換特例、もしくは譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと

逆に、以下のような場合には適用されません。

・この特例だけの目的の入居と認められる家屋
・家屋を新築する期間中の仮住まい家屋、そのほか、一時的な目的の入居と認められる家屋
・別荘のように、趣味や娯楽や保養のために所有する家屋 

長期譲渡所得と短期譲渡所得、それぞれの算出方法は?

不動産の売却所得には長期と短期があり、税率が異なります。短期の場合は税額が高くなりますので注意が必要です。なお、どちらも平成25~49年まで復興特別所得税として2.1%の所得税が課せられます。

【1.長期譲渡所得の税率】
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物の売却の場合が長期譲渡所得です。

算出方法は、冒頭でも紹介した以下の計算式です。

譲渡所得=譲渡額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

所得税率は譲渡所得金額の15%、住民税率は5%です。

【2.短期譲渡所得の税率】 
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売却の場合が短期譲渡所得で、計算式は長期と同じですが税率が異なります。

所得税率は30%で住民税率は9%です。 

消費税もかかるの?

消費税が課税されるのは課税事業者(賃貸住宅経営なども含む)に対してです。課税事業者でない方には消費税はかかりません。

なお、事業資産の譲渡には一般的に消費税などが課税されますが、土地や借地権の譲渡は非課税です。 
 



不動産売却における税金の計算方法は、長期譲渡所得なのか短期譲渡所得なのかで、税率が大きく変わります。
計算式と税率を把握して、正確に計算できるようにしましょう。

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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