本記事では、その理由から具体的な売却の流れ、そして成功に導くためのコツまで、専門家が徹底解説。
- 査定のポイントや信頼できる会社の選び方、内覧対策など、売主様が知りたい情報を網羅。
- 安心して一戸建て売却を進めるための実践的な知識を提供します。
しかし、一戸建ての売却は、正しい知識と手順、そして少しのコツを押さえれば、決して難しいものではありません。むしろ、一戸建てならではの魅力を最大限に活かすことで、満足のいく価格でスムーズに売却することも可能です。
この記事では、一戸建ての売却が難しいと言われる理由を解き明かしながら、具体的な売却の流れと、成功させるための重要なコツを、ステップごとに分かりやすく解説していきます。
目次
一戸建てを売却する流れ
一戸建ての売却は、計画的に進めることが成功の鍵です。一般的に、売却は以下の7つのステップで進んでいきます。
（１）現状把握
（２）事前準備
（３）査定
（４）媒介契約
（５）販売活動
（６）売買契約
（７）決済・引き渡し
各ステップで何をすべきかを事前に把握し、安心して売却準備を進めましょう。
【STEP1】売却する一戸建ての現状を正確に把握する
売却活動を始める前に、ご自身の物件がどのような状態にあるかを正確に把握することが不可欠です。後々のトラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現するための第一歩となります。
物件の名義と所有者を確認する
売却する一戸建ての「土地」と「建物」の登記上の名義人が誰になっているかを確認します。不動産を売却できるのは、原則として登記名義人のみであり、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要です。法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば、現在の所有者情報を確認できます。特に相続した物件の場合、名義が亡くなった方のままになっていないか、あるいは土地と建物で名義人が異なっていないか、といった点は必ずチェックすべきです。
土地の境界線を明確にする
一戸建てを売るときには、隣の土地との境界がはっきりしていることが大切です。もし境界があいまいなまま売ってしまうと、購入者と隣地の所有者との間でトラブルに発展し、売主が契約不適合責任を問われるケースもあります。まずは、土地に境界標（石やプレート）がきちんとあるか、法務局に「地積測量図」が保管されているかを確認しましょう。もし境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、隣の土地の持ち主全員と話し合って、境界を確定させておく必要があります。
建物の状態と権利関係を確認する
家を売るときは、建物の状態や土地の権利関係をしっかり把握しておくことも大切です。たとえば、雨漏りやシロアリの被害、建物の傾きなど、あとから問題になりそうなところは、売る前にきちんと買主に伝える義務があります。隠して売ってしまうと、あとでトラブルになりかねません。また、土地が建築基準法に合った道路にちゃんと接しているか、私道や共有地に関する権利がどうなっているかといった点も、査定価格に大きく影響します。これらは判断が難しいこともあるので、専門家に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼して、客観的な評価をもらうのもおすすめです。
売却相場を自分でも調べておく
不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でもある程度の売却相場を調べておくことを強くおすすめします。不動産ポータルサイトで、ご自身の物件と似た条件の物件がいくらで売りに出されているかを確認するだけでも、価格の目安になるでしょう。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に売買が成立した価格を調べることができます。事前に相場観を養っておくことで、不動産会社から提示された査定額が妥当なものかを判断しやすくなり、価格交渉も有利に進められます。
【STEP2】売却資金と必要書類を準備する
物件の現状を把握したら、次は売却に必要な資金や書類の準備に取り掛かります。この段階でしっかりと準備しておくことで、手続きが格段にスムーズになります。
住宅ローンの残高を確認する
ローン残高証明書などを利用して、現在の正確な残債額を確認しましょう。住宅ローンが残っている場合、売却時には原則として売却代金でローンを全額完済し、抵当権を抹消する必要があります。万が一、査定価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、不足分を自己資金で補填しなければ売却できません。早期に残高を把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
売却にかかる費用を事前に把握する
不動産売却では、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙税、登記費用など、さまざまな諸費用が発生します。また、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税も納めなければなりません。住宅ローンを完済する際にも、金融機関によっては手数料が必要です。これらの費用がどれくらいかかるのかを事前に不動産会社に確認し、リストアップしておくことが大切です。予期せぬ出費に慌てないよう、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。
必要書類を揃えておく
売却手続きでは、さまざまな書類が必要となります。本人確認書類や実印、印鑑証明書はもちろんのこと、物件の権利証（または登記識別情報通知書）、建築確認済証、固定資産税納税通知書、土地の測量図など、多岐にわたります。売買契約時と引き渡し時で求められる書類も異なるため、事前に不動産会社に必要な書類のリストを確認し、早めに準備を始めましょう。紛失してしまった書類がある場合も、再発行に時間がかかることがあるため、早期の対応が肝心です。
相続・共有などの特殊事情を整理する
相続した物件や、複数人で所有している物件を売却する場合は、特に注意が必要です。共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要であり、一人でも反対すれば売却はできません。また、相続した物件の場合は、相続登記が完了していることが前提となります。さらに、相続税の申告期限や、売却タイミングによって利用できる税金の特例が変わります。事前に税理士などの専門家や、相続案件に詳しい不動産会社に相談するとよいでしょう。
【STEP3】一戸建て売却の査定をする
準備が整ったら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。査定はご自身の物件の価値を知り、売出価格を決めるための重要なステップです。
査定方法を選ぶ
不動産の査定には、いくつかの種類があります。一番手軽なのが、物件情報を入力するだけでAIが自動で価格を出す「AI査定」です。もう少し詳しい情報をもとに、人が机の上で計算するのが「机上査定（簡易査定）」で、どちらも実際に現地を見ることなく、おおよその価格を出す方法です。最も正確なのが「訪問査定」です。訪問査定は担当者が実際に現地を訪れ、建物の状態や周囲の環境を細かくチェックしたうえで査定額を出す方法です。売却を本格的に進めるなら、訪問査定が欠かせません。
査定の際に見られるポイント
一戸建ての査定では、「建物」と「土地」の両面から総合的に評価されます。建物については、築年数、内外装の劣化状況、雨漏りの有無、設備の状況などがチェック対象です。土地については、立地、面積、形状、日当たり、接している道路の幅や種類などが重要です。不動産会社は、これらの要因を周辺の取引事例や「建物を今建てたらいくらかかるか」といったポイントと照らし合わせ、査定額を算出します。
査定を比較して不動産会社を選ぶ
査定は1社だけでなく複数社に依頼し、比較検討するのが基本です。複数の査定結果を比較することで、物件の適正な相場をより正確に把握できます。不動産会社は、査定額の高さだけで安易に選ばないようにしましょう。「なぜその価格なのか」という根拠を明確に説明してくれるか、担当者の対応は丁寧で信頼できるか、といった点も重視することが大切です。
【STEP4】不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を任せる不動産会社が決まったら、その会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は、売却活動を正式に依頼するための契約です。
大きく3種類の媒介契約がある
媒介契約には、主に3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の売却方針に合ったものを選びましょう。「一般媒介契約」は複数の不動産会社に同時に依頼できる、自由度の高い形式です。
「専任媒介契約」は1社に絞って依頼する形式で、不動産会社からの定期的な活動報告が義務付けられます。
「専属専任媒介契約」は1社に完全に任せる形式で、最も手厚いサポートが期待できますが、ご自身で買主を見つけることはできません。
それぞれのメリット・デメリットを不動産会社とよく相談して決定しましょう。
媒介契約に必要なもの
契約に必要なものは主に下記のとおりです。■本人確認書類・印鑑：
契約者の本人確認が必要で、共有名義の場合は全所有者分が必要
■権利証または登記識別情報通知書：
その不動産の所有権を証明する書類
■建物や土地に関する書類：
契約書、重要事項説明書、検査済証、地積測量図、耐震診断報告書など
その他、建築確認済証や土地の測量図、マンションの場合は管理規約など、物件に関する詳細な書類を準備しておくと、その後の販売活動がスムーズに進みます。
【STEP5】一戸建て売却の販売活動を行う
媒介契約を結ぶと、いよいよ本格的な販売活動がスタートします。不動産会社と二人三脚で、購入希望者を探していきます。
売り出し価格を決定し販売を開始する
まずは不動産会社の査定価格や周辺の相場をもとに、具体的な「売り出し価格」を決定します。購入希望者からの価格交渉を見越して、少しだけ上乗せした価格に設定するのが一般的ですが、相場からかけ離れすぎると売れ残りの原因になります。高く売りたい気持ちと現実的な売れやすさのバランスを、不動産会社の担当者とよく相談して慎重に決めましょう。価格が決まると、いよいよ広告活動が開始します。
不動産会社による集客活動が始まる
不動産会社は不動産ポータルサイトへの掲載、自社ウェブサイトでの紹介、新聞折り込みチラシの配布など、さまざまな媒体を駆使して広く購入希望者を募ります。ここで重要になってくるのが、物件の魅力を伝える写真や間取り図です。最近では、プロのカメラマンによる撮影や、室内を立体的に見せる3Dコンテンツなどを活用するケースも増えています。
内覧の準備と対応を行う
販売活動の中で最も重要なのが「内覧」です。購入希望者が物件を直接見に来るため、第一印象が購入の決め手となります。室内はもちろん、庭やベランダ、水回りまで徹底的に掃除し、清潔で明るい印象を与えるよう心がけましょう。不要な荷物は片付け、すっきりとした空間を演出することも大切です。また、ご自身の言葉で物件の魅力を伝えられるよう、アピールポイントを事前に整理しておくことをおすすめします。
購入希望者との交渉に対応する
購入を希望する方が現れると、多くの場合、価格や引き渡し時期など、具体的な条件交渉に入ります。特に価格については、購入希望者から値下げの要望が入ることが一般的です。交渉に対応するため、事前に「いくらまでなら値下げに応じられるか」というご自身の希望条件を明確にしておくことが重要です。交渉は不動産会社の担当者が間に入って進めてくれますので、担当者と密に連携を取りながら、譲れる点と譲れない点を整理し、双方にとって納得のいく着地点を探っていきましょう。
【STEP6】一戸建ての売買契約を結ぶ
購入希望者との間で条件がまとまったら、正式に「売買契約」を締結します。売買契約は法的な効力を持つ重要な契約です。
売買契約前に必要な書類と費用を準備する
契約当日に向けて、権利証、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書、住民票、そして実印と本人確認書類などを準備します。代理人が契約する場合は、委任状などの追加書類も必要です。不動産会社に支払う仲介手数料の半金や、売買契約書に貼付する収入印紙代も用意しておく必要があります。不備がないように、不動産会社と事前にしっかりと打ち合わせを行いましょう。
売買契約当日の流れを把握する
契約当日は、不動産会社の事務所などで、売主・買主・不動産会社の担当者が集まって行われるのが一般的です。まず、宅地建物取引士から物件に関する法的な事項や状態について詳細な「重要事項説明」を受けます。その後、売買契約書や付帯設備表などの内容を読み合わせ、双方が納得した上で署名・捺印します。最後に、買主から手付金（売買価格の5〜10%が相場）を受け取り、領収書を発行して、契約が正式に成立します。
手付金と仲介手数料の支払いについて理解する
契約時に買主から支払われる手付金は、売買価格の5〜10%が相場で、契約が成立した証として重要な役割を果たします。手付金は、万が一契約を解除する際のペナルティ（手付金の放棄または倍返し）となる役割もあります。不動産会社への仲介手数料は、契約時と最終的な引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的です。
契約後の手続きと確認事項を整理する
契約が無事に終わっても、まだやるべきことは残っています。住宅ローンが残っている場合は、引き渡し日までに金融機関と連携し、ローンを完済して抵当権を抹消する手続きを進めましょう。契約内容によっては、引き渡しまでに土地の測量や境界確認を完了させる必要が生じます。契約不適合責任を問われないよう、契約内容と物件の現状に相違がないか、改めて最終確認しておくことも大切です。
引越しと引渡し準備を計画的に進める
引き渡し日に向けて、計画的に引越しの準備を進めることが重要です。遅くとも引き渡しの1ヶ月前には引越し業者の手配を済ませ、荷造りや不用品の処分を開始しましょう。お子様がいる場合は、転校手続きも必要になります。電気・ガス・水道といったライフラインの停止・移転手続きや、郵便物の転送届なども忘れずに行いましょう。引き渡し直前には、契約時の設備表に基づき、買主と最終的な状態確認を行うことで、後のトラブルを防ぎます。
【STEP7】一戸建ての決済と引き渡しを行う
売却の最終ステップが、残代金の決済と物件の引き渡しです。これが完了すれば、売却手続きはすべて終了となります。
引き渡しに必要な書類を準備する
引き渡し当日には、所有権を移転するために不可欠な書類を準備します。具体的には、権利証、発行後3ヶ月以内の印鑑証明書、実印、本人確認書類などです。さらに、物件の鍵やエアコンなど付帯設備の取扱説明書・保証書も買主に引き継ぎます。また、登記費用や司法書士への報酬、仲介手数料の残金といった、当日に支払う費用も忘れずに用意しておきましょう。
買主から残代金を受け取る
当日は司法書士の立ち会いのもと、買主から売買代金の残額を受け取ります。通常は買主が利用する金融機関のローン実行と同時に、売主様の口座へ振り込まれます。ご自身の住宅ローンが残っている場合は、このお金で即日完済し、抵当権の抹消手続きを行いましょう。また、固定資産税や都市計画税などを、引き渡し日を基準に日割りで精算する手続きもここで行われます。
引き渡しの流れを確認する
残代金の受領が確認されると、司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行います。その後、現地で物件の最終確認を行い、契約時の物件状況報告書や設備表の記載内容と相違がないかをお互いにチェックします。最後に、全ての鍵と関係書類を買主へ引き渡し、「不動産引渡確認証」に署名・捺印して、取引は完了です。
不動産会社・司法書士への費用を支払う
残代金を受け取ったら、売却活動をサポートしてくれた不動産会社に仲介手数料の残金を、登記手続きを代行してくれた司法書士に報酬を支払います。所有権移転登記の費用は買主が、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するのが一般的です。費用の支払いが完了すると、売主様の手元に最終的な売却代金が残ります。費用の分担については、契約時に明確にしておくことが後のトラブルを防ぎます。
一戸建ての売却を成功させるコツ
一戸建ての売却を成功させるためには、流れを理解するだけでなく、いくつかのコツを押さえておくことが重要です。
コツ① 物件の魅力を最大限にアピールする
一戸建てには、マンションにはない独自の魅力があります。「日当たりの良い庭での家庭菜園」「静かな住環境でのんびり過ごせる」「収納スペースが豊富」など、ご自身の物件ならではのアピールポイントを整理し、内覧時に購入希望者へ積極的に伝えましょう。また、駅からの距離といったデータだけでなく、「近所のスーパーは品揃えが豊富」「公園は子供連れで賑わっている」といった、実際に住んでいるからこそ分かる生活に密着した情報も、買主にとっては非常に価値のある情報です。
コツ② 内覧に向けた準備を徹底する
一戸建ての売買は、最初に見たときの印象が購入の決め手になることも少なくありません。清掃で清潔感を出すことはもちろん、部屋を広く見せるために不要な家具を一時的に移動させたり、照明をつけて明るい空間を演出したりといった工夫が効果的です。普段はあまり開けない収納スペースの中まで整理整頓し、どこを見られても良い状態にしておきましょう。内覧当日は笑顔で出迎え、物件の長所だけでなく、短所も正直に伝える誠実な対応が大切です。
コツ③ 売却を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社と一言で言っても、得意分野はさまざまです。一戸建ての売却を成功させるためには、マンションや土地よりも、一戸建ての販売実績が豊富な会社を選ぶことが何よりも重要です。担当者との相性も大切ですので、親身に相談に乗ってくれるか、提案は的確か、といった視点で見極め、信頼できるパートナーを選びましょう。
最近では、ホームステージングやプロによる写真撮影など、売却をサポートする無料サービスを提供している会社もあります。このようなサポートの有無も会社選びの判断材料になるでしょう。
一戸建てを売却する際の注意点
最後に、一戸建てを売却する際に特に注意しておきたい点を3つご紹介します。トラブルに発展しないよう、あらかじめ把握しておきましょう。
注意① 売却益が出たら確定申告を忘れずに行う
一戸建ての売却によって利益が出た場合、翌年に必ず確定申告を行い、税金を納める義務があります。申告期間は原則として2月16日から3月15日までで、怠ると無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される場合があります。売却で損失が出た場合や税金の特例を利用して納税額がゼロになる場合でも、適用を受けるためには確定申告が必要となりますので、忘れずに行いましょう。
注意② 売却前にリフォームや解体を勝手に行わないようにする
「古くなっているからリフォームした方が高く売れるかも」「更地にした方が売れやすいのでは？」と考える方もいるでしょう。リフォームや解体にかかった費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、結果的に費用倒れになってしまうケースも少なくありません。買主が自分の好みにリフォームや新築をしたいと考えている場合、かえってマイナス評価になることもあります。自己判断で進めず、まずは不動産会社に相談し、費用対効果を慎重に見極めることが重要です。
注意③ 売却の理由によっては追加でやっておくべきこともある
離婚や相続が理由で売却する場合、通常の売却手続きに加えて、特別な対応が必要になることがあります。離婚の場合は、財産分与について夫婦間で合意し、書面に残しておきましょう。相続の場合は、売却の前提として、まず相続人への名義変更を完了させなければなりません。手続きには時間がかかる場合もあるため、売却を決めたら、できるだけ早く弁護士や司法書士、あるいはそれらの専門家と連携している不動産会社に相談しましょう。
まとめ
一戸建ての売却は、マンションとは異なる特性があり、確かに難しい側面もあります。しかし、特性を正しく理解し、計画的に準備を進め、物件の魅力を最大限に引き出すことで、きっと満足のいく売却を実現できます。
最も大切なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。ポラスの仲介は、埼玉県・千葉県・東京都を中心に、地域に密着した豊富な販売実績を誇ります。一戸建ての売却に精通した専門スタッフが、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な売却プランをご提案します。査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
