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譲渡所得の特別控除とは?適用に関する注意点や控除の内容について解説

譲渡所得は課税対象なのですが、控除が適用されることによって税金が安くなったり、納めなくてもよくなったりするケースがあります。
この記事では、そもそも譲渡所得とはどのようなものなのか、譲渡所得における控除、税率の計算方法などについて詳しく解説を行なっていきます。

譲渡所得の定義とは

譲渡所得は課税の対象になります。そこで、まずは譲渡所得とはそもそもどういったものなのかについて解説をしていきます。
 

譲渡所得の定義

譲渡所得とは不動産を売却したことによって得た利益のことです。あくまでも利益という点に注意しましょう。
不動産を購入した金額よりも、売却金額のほうが安ければ利益は生まれていないので譲渡所得はありません。
 

譲渡所得の税率

譲渡所得の税率に関してですが、その不動産をどれだけの期間所有していたかで異なります。
まずは、5年以下の場合ですが、居住用不動産、非居住用不動産ともに39.63%が課税対象となります。
次に5年を超えて10年以下の場合です。
この場合は、居住用、非居住用とともに20.315%が課税対象となります。
最後に10年を超えた場合です。
この場合に関しては、非居住用は5年を超えて10年以下の場合と変わりません。しかし、居住用に関しては10年超所有軽減税率の特例というものが適用されるため、課税額が大幅に下がります。
課税譲渡所得が6000万円以下の部分に関しては、14.21%が課税対象となり、それ以外の部分に関しては20.315%が課税対象となります。
このように、譲渡所得には適宜控除が適用されるケースが多いのです。

譲渡所得の課税方法

前述のとおり、譲渡所得は所有期間によって課税方法が異なります。そのため、一概に同じ税率が適用されるわけではありません。
所有期間以外にも控除が適用されるケースはあるため、同じ所有期間だったとしても税率が異なることもあります。

譲渡所得の計算方法

ここでは、譲渡所得に課せられる税金の計算方法について確認をしていきましょう。
 

譲渡所得の計算方法

まず譲渡所得に関してですが、以下の計算式で求めることができます。
 


  譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
 


譲渡収入金額とは、不動産を売却したときに得た金額のことです。
取得費とはその不動産の購入金額であり、譲渡費用とは売るためにかかった費用のことです。
 

税額計算の方法

税額の計算方法は非常に簡単です。
 


 税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
 


注意するべきなのは、所得税と住民税で税率が異なるという点です。
例えば先ほども説明したとおり、5年以下の居住用不動産の譲渡所得に課せられる税率は39.635%なのですが、そのうち所得税が30.63%、住民税が9%という内訳になっています。
それぞれで計算を行うため、確定申告の際は注意しましょう。

譲渡所得の特別控除

譲渡所得における特別控除について、確認をしていきましょう。
 

土地や建物などの譲渡所得の特別控除

土地や建物などに適用される特別控除は6種類あります。
 


  ・公共事業のために売却した際の5000万円控除
  ・マイホームを売却した際の3000万円控除
  ・特定土地区画整理事業などのために売却した際の2000万円控除
  ・特定住宅造成事業などのために売却した際の1500万円控除
  ・平成21年、22年に取得した国内の土地を譲渡した際の1000万円控除
  ・農地の保有化などのために売却した際の800万円特別控除
 


注意するべき点は、これらの複数の控除が適用されるケースがあったとしても5000万円が控除の上限となることです。
複数の控除を組み合わせることは可能ですが、上限金額を超えた控除は適用されないので注意しましょう。
 

土地や建物以外の譲渡所得の特別控除

土地や建物以外の資産に関しては、所有期間が5年を超える場合のみ50万円を上限として控除が適用されます。
この資産には、特許権など形のない資産も含まれます。

3000万円特別控除を適用するには

先ほど紹介した控除の中でも、最も利用されることが多いのがマイホームを売却した際の3000万円控除です。
その控除を適用するための条件について確認していきましょう。
 

基本の条件

まず、基本的な条件として居住用財産として認められる必要があります。そのため、所有者が住んでいない空き家などは控除の対象になりません。
また、一時的に住居を離れていた場合であっても、居住用財産として認められなければ控除の対象にならないので注意しましょう。
 

相続財産を売却した場合の条件

相続不動産を売却した場合は、3000万円の控除が適用されます。この相続不動産に関しても、生前まで所有者が住んでいた居住用不動産である必要があるので注意しましょう。
また、相続時から相続開始日3年を経過する日の年の12月31日までの譲渡が対象となります。つまり、3年以内に売却できないと控除が適用されません。

他にも、「譲渡金額の合計が1億円以下」「相続してから譲渡までの間に使用していないこと」「相続開始の直前まで被相続人以外に居住していないこと」「一定の耐震基準をクリアしていること」などの条件があります。

あまりにも老朽化が進んでいる不動産の場合は、耐震基準のクリアが難しいかもしれません。
その場合は、建物を解体して更地にすることで条件をクリアできます。
 

確定申告をする必要がある

特別控除を適用するためには、確定申告をする必要があります。
そもそも、譲渡所得に関して税金を納めなくてはいけない場合は、給与とは別で確定申告を行う必要があるため、多くの方が自分で確定申告を行わなくてはいけません。

この際に、譲渡所得などを証明できる書類を加えて申請を行う必要があります。
そして控除を受けるためには、売却した不動産が条件に当てはまるという行政発行の証明書が必要となるので注意しましょう。

仮に特例を適用すれば、納税額が0円になるケースがあったとしても、確定申告は行わなくてはいけません。
行わずに放置していると、本来納めるべき税金を納めていないとして税金未納の扱いとなってしまいます。確定申告は必ず行いましょう。

基本的には不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日までの間に行う必要があります。事務所の窓口で提出をするか、郵送をするかで申告が可能です。
 

3000万円の特別控除の特例の注意点とは

3000万円の特別控除が本当に適用されるのかどうかを確認しておきましょう。適用条件を満たしていなければ意味がありません。
それをしっかりと確認したうえで、確定申告を行うようにしましょう。

不動産売却時に利用できるその他の特別控除

長期譲渡所得の軽減税率

長期譲渡所得の軽減税率とは、該当する居住用財産が一定の期間を超えていた場合、法律が定める長期譲渡所得の税額よりも低い税率で税金を算出することができる特例です。この特例が適用できる要件は、売却した居住用財産の所有期間が10年を超えている必要があります。
長期譲渡所得の軽減税率が適用できれば、課税譲渡所得が6000万円までなら、その税率を14,21%(所得税10,21%、住民税4%)まで抑えることが可能です。6000万円を超える部分に関しては、通常の長期譲渡所得20,315%(所得税15,315%、住民税5%)の税率が適用されることになります。
また、長期譲渡所得の軽減税率は3000万円の特別控除の特例と併用できるところも大きなメリットです。ただし、この特例を適用させるためには、土地と建物両方の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていなければなりません。その他にも、確定申告が必要であること、該当する物件が居住用の不動産であることなどが条件として挙げられます。

 

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、所有していた住宅を売却し、その売却額が新たに買換えた住宅の価格を下回るときに利用できる特例です。この特例の適用を受けた場合、譲渡所得の課税を将来に繰り延べすることができます。住居の買換えにおいては、売却した住居の譲渡益に対する譲渡所得税と新居の購入代金を同時期に支払うため、その費用負担が大きくなりがちです。そんな時に特定の居住用財産の買換え特例を利用し、譲渡所得の課税を将来に繰り延べすれば、新居の購入費用が準備しやすくなるというメリットがあります。
ただし、あくまでも課税が一時的に繰り延べられただけであり、免除されるわけではありません。今回の売却時に得た譲渡所得は、次回の売却時に得る譲渡所得と合算され、高額課税の対象となるため、十分な注意が必要です。おもな適用条件としては、売却した家の居住年数が10年以上であること、売却額が1億円以下であること、買換える新居の建物が50平米以上、土地が500平米以下であることなどがあります。
 

譲渡損が生じる場合に受けられる特例

不動産の売却により、譲渡損失が出てしまうことも珍しくありません。その場合に利用できる特例が「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
前出の特例では、譲渡損失を同年の給与所得や事業所得などから控除することができます。また、控除しても譲渡損失が残る場合、その損失を翌年から3年以内までなら繰り越すことが可能です。

適用条件としては、要件を満たした新居を購入すること、該当する物件の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えていること、売却した物件が居住用財産の定義を満たしていることなどがあります。後出の特例も、新居購入の必要がないこと以外は、前出の居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と同じような内容です。しかし、この特例の適用を受けるための条件として、売却する物件に一定額以上の住宅ローンが残っている必要があります。

控除を受ける際はよく確認を!

控除を受ける際は、自分のケースが控除に該当するのかを確認する必要があります。 自分でわからない場合は、税理士などに相談してもよいでしょう。 適用されると思って確定申告を行なったのに、書類の不備などで再提出にならないためにも課税対象と控除についてはよく確認しておきましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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