この不動産売却益、実際どのような計算方法で算出するのか、ご存じでしょうか？
今回の記事では、不動産売却益の概要、計算方法をはじめ、その税金となる譲渡所得税の計算方法を解説します。
また、気になる不動産売却で発生する税金の節税方法や不動産売却後の確定申告についても詳しくご紹介していきます。
不動産売却益とは
「不動産売却益」とは、不動産を売った金額から必要な費用を差し引いたものです。
たとえば、不動産を1000万円で売り、そのときに必要となった費用が300万円であれば、700万円の売却益となります。
不動産を売ることによって得た所得の売却益は、税法上「譲渡所得」に分類されるため、所得税の課税対象です。
不動産売却益の計算方法について
ここからは、不動産売却益の詳しい計算方法を見ていきましょう。不動産売却益の計算には「取得費」や「譲渡費用」の算出が必要です。それぞれの概要や計算方法も合わせて、わかりやすく解説していきます。
1)不動産売却益の算出方法
不動産売却益は、所得税の課税対象となる譲渡所得のひとつです。不動産を譲渡（売却）した場合、その譲渡所得の算出方法は、以下のようになります。
譲渡所得＝不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
ちなみに不動産売却価格から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた合計金額が不動産売却価格を超えていた場合、譲渡所得は0円となるため、所得税の課税対象になりません。
たとえば、不動産を5000万円で売っても、その売却にかかった費用が6000万円になれば、所得税を払う必要がなくなります。
2)取得費について
取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用を指します。不動産の購入代金や建築代金をはじめ、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用や住宅ローンの借入金利なども所得費です。
土地と建物の取得費は、それぞれ計算方法が異なります。土地の場合、各費用の合計額が取得費になるのですが、建物の場合、それらの合計額から減価償却費を差し引かなければなりません。
3)譲渡費用について
譲渡費用とは、不動産を売却するときに必要となった費用のことです。具体的には、仲介手数料や登記費用、売買契約時の印紙税や不動産の測量費などが挙げられます。
他にも立退料、違約金、名義書換料なども譲渡費用のひとつです。このような不動産を売るため、直接かかった費用を合計すれば、譲渡費用を算出することができます。
譲渡所得税の計算方法は？
不動産を売却したときに得られる譲渡所得には、税金がかかります。それが「譲渡所得税」です。ここからは、譲渡所得税の算出方法や「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率、その違いについて解説していきます。
■譲渡所得税の算出方法
譲渡所得税は、譲渡所得に国が定めた税率をかけて算出します。譲渡所得には、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と5年以上の「長期譲渡所得」とに分かれ、それぞれ税率が異なる仕組みです。
この短期譲渡所得と長期譲渡所得の判断基準は「売却した年の1月1日時点」で決まるため、売却の時期にも注意が必要となります。
■短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
譲渡所得税の算出方法は「譲渡所得×税率」となっています。
ポイントは、この税率が短期譲渡所得（所有期間5年以下）か、長期譲渡所得（所有期間5年以上）かで異なることです。
かけられる税率には「復興特別所得税」を含んだ「所得税率」と「住民税率」とがあります。以下が短期譲渡所得、長期譲渡所得それぞれの税率です。
短期譲渡所得→所得税率30,63％、住民税率9％
長期譲渡所得→所得税率15,315％、住民税率5％
このように長期譲渡所得よりも短期譲渡所得の税率が高い仕組みになっています。
不動産売却で発生する税金の節税方法
不動産売却益を得れば、譲渡所得税を支払わなければいけません。しかし、いろいろな特例や控除を利用することにより、税金を安く抑えることができます。
ここからは、不動産売却で発生する税金の主な節税方法を見ていきましょう。
特例や控除1：3,000万円の特別控除
自宅を売却する場合、いくつかの条件を満たしていれば「3,000万円の特別控除」を受けることができます。この控除が適用されると自宅売却で得た譲渡所得に対し、3,000万円までは、所得税を課税されることがありません。
また、住んでいない自宅でも居住しなくなってから3年以内であれば、この控除の適用対象となります。
特例や控除2：軽減税率の特例
「居住用財産の軽減税率の特例」を活用するのも有効的な節税方法のひとつです。
この特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であり、譲渡所得が6,000万円以下であれば、税率が軽減されるようになっています。
適用後は、所得税率が15.315％から10.21%、住民税率が5％→4％にそれぞれ引き下げらる仕組みです。また、自宅を売却するときに利用できる「3,000万円の特別控除」との併用が可能となっています。
特例や控除3：買い替え特例
住んでいた自宅を売却し、新しい住宅を購入（買い替え）した場合、いくつかの条件を満たしていることで、譲渡所得の課税を繰り延べることができます。
これが「特定居住用財産の買換えの特例」です。
この特例は、あくまでも課税の繰り延べ（延期）であり、譲渡所得税が控除されるわけではありません。
繰り延べた譲渡所得の課税は、次回の売却時に加算されます。
不動産売却後の確定申告
不動産を売却した場合、その譲渡所得の確定申告をおこなわなければなりません。
しかし売却益の有無に関わらず、おこなうべきなのでしょうか？
ここからは、譲渡所得の確定申告が必要な理由や納付の時期、確定申告の方法をわかりやすく解説していきます。
確定申告が必要な理由
法律上、不動産売却で得た譲渡所得は、確定申告をおこなう義務があります。譲渡所得は、特定の所得に対して課税される分離課税にあたるからです。
もしも確定申告をおこなわなければ、譲渡所得を隠匿したとして、脱税の罪に問われることがあります。逆に不動産売却で損益がでた場合でも確定申告をおこなえば、給与所得から控除され、減税することが可能です。
確定申告と納付の時期
確定申告は、不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までにおこないます。
この期間内に確定申告をおこなわない場合、無申告課税や延滞税の加算といったペナルティ、悪質と認められると刑事罰の対象にもなるため、十分な注意が必要です。
確定申告の方法
確定申告には、いくつかの方法があります。
代表的な方法といえば、税務署の窓口で申告をおこなうことです。
また、税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函やe-taxによる電子申告、市区町村の庁舎等に設けられた確定申告会場でおこなう申告なども主な方法に挙げられます。
個人での確定申告が難しい場合、税理士に相談・依頼するのもひとつの方法といえるでしょう。
不動産売却益の性質を知り、賢い節税対策を！
不動産売却益といわれる譲渡所得は、不動産を売った価格から、その売却にかかった費用を差し引いたものです。
この譲渡所得の計算には、取得費や譲渡費用を算出しなければなりません。譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得とによって、かかる税率が異なることから売却するタイミングが重要な節税のポイントといえるでしょう。
また、いろいろな特例や控除を活用すれば、さらなる節税につながります。
不動産売却後には、確定申告もおこなう必要があるため、事前に税理士や専門家などに相談しておくことも節税方法のひとつです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
