マイホームを売却したときの「買い替え特例」とは?

買い替え特例とは？税金の免除？それとも繰り延べ？

マイホームを買い替える場合には、特定居住用財産の買い替え特例が利用できます（現在は2019年12月31日まで）。

【１．売却額が買い替え額よりも低い場合】
この特例は税金が免除されるわけではなく、将来まで繰り延べになるだけの話です。

つまり、買い替えたマイホームを将来に売却するまで繰り延べになるわけです。

でも、そのまま売却しなければ課税されることはありません。

【２．売却額が買い替え額よりも高い場合】
このケースでは課税譲渡所得を算出して、一定以上の所得があれば税金を納めなければなりません。

この場合の譲渡所得金額の計算は、

A.収入金額＝売却価格－買い替え価格 B.譲渡所得＝A－（売却したマイホームの取得費＋譲渡費）×（A÷売却価格）

となります。

ただし、居住用財産の売却による譲渡所得が3,000万円以下のときは、「3,000万円の特別控除」を利用すれば課税されませんから、この買い替えの特例を考える必要はありません。

一方、譲渡所得が3,000万円を超えて「買い替えの特例」の適用条件に当てはまる場合は、それぞれの内容を検討した結果により、「3,000万円の特別控除」か、それとも「買い替えの特例」か、どちらか得になる方を選択することができます。

ただし、「買い替えの特例」はあくまでも課税の繰り延べであることを忘れてはいけません。

買い替えたマイホームを将来売却したら、原則として繰り延べられていた譲渡所得に課税されます。

また、売却収入の一部を買い替えに充当しない場合、その分の額に対しては、長期譲渡所得の場合は所得税15％と住民税5％が課税されますので、こうした細かい点にも注意が必要です。 

買い替え特例が適用される条件とは？

買い替え特例の主な適用条件には以下のものがあります。

 【１．売却するマイホームの条件】
以下の条件を満たしてあれば適用されます。

・自分が住む家屋かあるいは住まなくなって3年以内（3年目の12月31日まで）の家屋
・所有期間が売却した年の1月1日時点で土地
・家屋共に10年を超えている
・居住期間が通算して10年以上
・2019年12月31日までに売却する

【２．買い替えるマイホームの条件】
以下の条件を満たしている必要があります。

・旧マイホームを売却した日の前年1月1日から売却の翌年12月31日までの間に買い替える（売却の翌年取得の場合は税務署承認が必要）
・新マイホームの土地面積が500平米以下で建物の床面積が50平米以上である
・中古住宅購入の場合は新耐震基準に適合しているか
・買い替え日以前の、25年以内に建築された耐火建築物
・新マイホームを取得した日から売却した年の翌年12月31日までに居住する（売却翌年に取得した場合は翌々年の12月31日まで）

【３．その他】
・配偶者・家族・内縁関係などへの譲渡ではない
・売却年の前年や前々年に3,000万円特別控除や分離課税の特例の適用を受けていない
・譲渡額が1億円以下である 

※詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

【タグ】＃初心者,＃コラム,＃ポラス,＃売却講座,

監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。