家の名義変更について、この記事で詳しく確認していきましょう。
目次
家の名義変更とは？
家の名義変更とは、法務局に必要書類を提出して、対象となる不動産所有者の名義を変更することです。不動産は登記簿に誰が所有者なのかが記されています。その所有者を変更するのが家の名義変更です。
名義変更が必要な理由
まず名義変更は義務ではなく、変更期限などの時間的な制約もありません。変更しなかったからといって罰せられることはありません。名義変更をしなければならない一番の理由としては、不動産に関する権利を主張できないということです。不動産の所有者であるという証明ができないと様々な場面で不都合が生じてしまいます。名義変更をしていないと後々トラブルの原因になりますので、所有者が変わったときは速やかに名義変更の手続きを行うようにしましょう。
名義変更をしないとどうなる？
名義変更をしないと起きる一番のトラブルは、「不動産の売却ができない」ということです。名義変更を行っていないと、いざ不動産を売却しようとしたときに公的な記録として所有者を証明できないため、売却することができません。長い間手続きを放置していた不動産を名義変更しようとすると、所有者が変わったことを証明するのに必要な書類が揃わない可能性があります。それを揃えるために例外的な手続きが必要になるため、余計な費用がかかってしまいます。
さらに、長期間放置したままになっていると、所有者が特定できず、権利をめぐる争いになります。あまり関係のなかった人までも相続人になり、遺産分割のトラブルになる可能性が高くなることもあります。
家の名義変更が必要になるケース
家の名義変更を行う必要があるケースについて確認をしていきましょう。
遺産相続
家の所有者が亡くなった場合は、名義を相続人の名義に変更しなくてはいけません。遺言によって相続者が定められておらず、相続人が複数人いる場合は、相続人同士で協議を行い、どれくらいの割合で遺産を分割するのかを定めたうえで名義変更を行う必要があります。
生前贈与
家の所有者が生きている間に、無償で誰かにその家を譲渡する場合は、家の名義変更が必要です。これは相続税が節税できるという利点があります。しかし、登録免許税、不動産所得税、贈与税は発生してしまうので注意しましょう。財産分与
財産分与とは、離婚する際に夫婦の間で築いた財産をどう分割するのかを決めることです。このときに、家を夫の名義から妻の名義へ変更しなくてはいけない場合があります。あくまでも財産の分割なので、贈与税が課税されることはありません。不動産売買
不動産を購入した人は、売主に対して名義変更を求める必要があります。買主が不動産の所有権を主張するためには、名義変更が必要です。
名義変更の申請の流れ
実際にどのような流れで家の名義変更の申請を行うのかについて確認していきましょう。
売買契約の締結
売主と買主との間で、不動産の売買に関しての契約を締結します。法務局を調べる
土地や建物の所在を管轄する法務局は地方によって異なるため、管轄区の法務局を調べます。必要書類の準備
売主、買主の双方で、必要な書類の準備を行います。登記の申請書を作成する
登記事項証明書を取り寄せて、登記の申請書の作成を行います。物件を引き渡す
買主が売買代金を支払って、契約内容通りに物件の引き渡しを行います。法務局に登記申請書を提出
物件引き渡しの決済が完了したら、登記申請書に必要書類を添付して、管轄の法務局に提出します。これで申請が受理されれば、名義変更の完了です。申請方法は3パターン
名義変更の申請方法は3パターンあります。そのひとつが窓口での申請です。管轄の法務局へ直接足を運び、窓口で申請をおこないます。
この方法ならば、書類に不備が見つかった場合、窓口の担当者が指摘してくれるため、書類に押印した印鑑さえ準備しておけば、その場で修正できる点がメリットです。
また、郵送で申請することもできます。これは、管轄の法務局に書類を郵送で受け付けてもらう方法であり、直接法務局へいく時間や手間がいりません。
その他にも、インターネットを通じたオンラインで申請することが可能です。平日以外の土日や祝祭日、夜間でも申請できるメリットがあります。その反面、オンラインの申請に慣れていない人が手続きをおこなうことは、難しいかもしれません。
名義変更の申請は、管轄区域外の法務局で申請を受け付けてもらえないため、注意が必要です。
名義変更のメリット・デメリット
家の名義変更をするメリット・デメリットはさまざまです。名義変更をする前に確認しておきましょう。
メリット
一番大きなメリットは、所有者が誰かを明確にできる点です。名義変更をすることによって、自分の所有物であることを第三者に対して主張できます。また、相続においては、相続人が名義変更を行わないまま亡くなると、亡くなった相続人の被相続人にまで遡って相続が発生してしまうのでトラブルが非常に多くなります。
自分の子供に余計な手間をかけさせないためにも、相続した際は速やかに名義変更を行いましょう。
デメリット
家の名義変更を行うデメリットは、税金が発生することです。贈与税などは発生するケースと発生しないケースがあるのですが、かなりの高税率なので、税金の問題で名義変更が難しいことも多いです。登録免許税も非常に高額なので、税金による出費はかなり大きくなります。
また、不動産の権利を失ってしまうデメリットも考えられます。それが二重譲渡によるものです。
たとえば、遺産分割の協議において、不動産を単独で取得したとします。しかし、早急に名義変更（相続登記）をおこなわなければ、自分以外の者に登記される可能性があり、その所有権を失いかねません。
該当する不動産が法律で決められた遺産の取得分である相続持ち分であっても、最初に登記をした者が不動産の権利を取得することができるようになっているからです。
このような二重譲渡を回避するためにも、取得した不動産の名義変更は、早期におこない、自分の権利を守る必要があります。
さらに、不動産を取得したにも関わらず、名義変更をおこなわなければ、固定資産税が未払い扱いとなるのもデメリットのひとつです。
法律上、不動産を取得した時点で、固定資産税を支払う義務が発生します。しかし、該当する不動産の名義人が不明な場合、管轄の自治体は、固定資産税の請求先が分かりません。
そのため、名義変更がおこなわれ、不動産の名義人が確定した時点で、未払い扱いとなっている高額な固定資産税が一括で請求されることになるでしょう。
その他のデメリットとしては、将来的に罰則が課せられることです。
国会で法律が改正され、相続登記の義務化が決まりました。2024年までには、この法案が施行される予定であり、義務化以降は、不動産の名義変更をしなければ、違法として罰則の対象になってしまいます。
家の名義変更にかかる費用と期間は？
家の名義変更にかかる費用は、売主と買主で異なります。また、急ぎで名義変更を行わなくてはいけない場合でも、名義変更にはある程度の期間が必要なので注意しましょう。
家の名義変更にかかる費用
まずは、売主側に発生する費用について解説をします。■必要書類にかかる取得費用
こちらは売主と買主の両方に発生します。全ての必要書類を取得すると、合計で数千円程度のお金が必要です。
■抵当権抹消登記・住居変更登記及び氏名変更登記にかかる登録免許税
抵当権が設定されている不動産は、抹消登記をしないと売却できません。これら全ては、不動産の数×1,000円が必要です。
■譲渡所得税
譲渡所得に応じた税金が課せられます。 続いて買主側に発生する費用について解説します。
■所有権移転登記にかかる登録免許税
所有権移転登記に関しては、買主と売主の両方が納付する義務を負うとされているのですが、買主側が負担することがほとんどです。
■所有権移転登記にかかる支払い報酬
所有権移転登記は、司法書士に依頼することが多いです。その報酬を支払わなくてはいけません。
■不動産所得税
不動産を取得したときに課せられる地方税です。相続の場合は非課税になります。
家の名義変更にかかる期間
不動産売買にかかる家の名義変更は、必要書類の準備から申請までの手続きが必要です。書類は、役所に行けばすぐに受け取ることができます。郵送だと、1～2週間程度の期間が必要になります。その書類を取得した後は、申請書を作成し、その審査が終われば名義変更完了です。
ここまでの流れには、目安として1カ月程度かかります。売主と買主が協力して行わないと進めることができないので、もっと時間がかかる場合もあります。
家の名義変更に必要な書類
家の名義変更に必要な書類
家の名義変更に必要な書類は、売主と買主で異なります。ここでは売主側と買主側それぞれで必要な必要な書類について解説をします。
売主側に必要な書類
まずは、売主側が必要な書類について解説をします。■不動産売買契約書
不動産を購入したときの契約内容を記した書類です。
■登記済権利書
不動産を取得したときに、発行される書類です。
■本人確認書類
登記登録人が本人であるかどうかを確認するために必要です。また、こちらは買主側も必要になります。
■印鑑証明書
取引日を基準にして、3カ月以内に取得されているものでないといけません。また、こちらは買主側も必要になります。
■住民票
登記状の住所から住民票の住所が変更されている場合は、戸籍の附票を用意してください。また、こちらは買主側も必要になります。
買主側に必要な書類
買主側が必要な書類は、住民票、印鑑証明書、本人確認書類の3つです。買主側だけが用意しなくてはいけない書類はありません。
家の名義変更の方法
家の名義変更には、自分で手続きする方法と司法書士に依頼する方法の2つがあります。それぞれの流れについて確認しておきましょう。
自分で手続きする場合
時間と労力は必要ですが、自分で家の名義変更をすることは可能です。必要書類の取得から登記申請書の作成などを売主と買主で協力して進めなくてはならず、最低限の法律用語の知識も要求されます。また、登記申請書の書き方の相談や申請で、法務局に何度も足を運ぶことになります。平日8:00〜17:15の間しか業務を行っていないので、一般的なサラリーマンであれば利用するのが難しいでしょう。
そのうえ、抵当権抹消登記の手続きがある場合や抵当権設定登記を買主が行わなくてはいけない場合は、申請の難易度がかなり高くなります。一般人には難しいケースも多いので注意しましょう。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は、不動産会社を介して依頼をすることが多いです。この場合は、必要書類を準備するだけで、不動産会社と司法書士が手続きを進めてくれます。お金は必要ですが、任せているだけでいいので司法書士に依頼を行うケースがほとんどです。家の名義変更に関する注意点
ここでは家の名義変更をする際、注意しなければならない点をいくつか紹介していきます。なにもわからない状態で進めてしまうと、思わぬところで余計な費用がかかってしまう、手続きが進まなくなってしまうなどのトラブルにつながる可能性があります。
名義変更の手続きには不明点がが多く、不安に思う方もいると思います。いざという時に慌てることのないように、要点をしっかり抑えていきましょう。
注意点① 親から子への名義変更では贈与税が発生する
不動産の名義変更と税金はとても密接しています。 親から子へ生前贈与として名義変更した場合、別に贈与税という税金が発生してきます。しかも相続税よりも贈与税の方が、税率が高いので、結果的に高額な税金を支払うことになってしまいます。自分の場合はどういった方法が得になるのか、ご自身で調べたり、専門家に相談したりしたうえで決めるようにしましょう。
注意点② 名義変更時は立ち合いが必要
名義変更の手続きでは、基本的に登記権利者（元の所有者）登記義務者（新しい所有者）双方の立ち合いのもと行われます。所有者が複数人いる場合は、全員の立会いが必要になります。全員が難しいようなときは、委任状を代表者、または司法書士に提出し委託することによって一方の当事者のみでも手続きを進めることができます。
このように登記権利者、登記義務者双方の協力が必要になってきますので、権利などで争っている状態では協力が得られず、名義変更はできないようになっています。
注意点③ 相続による名義変更は手続きが煩雑
不動産の名義変更は、不動産売買時と相続時に行われますが、相続による名義変更は手続きがとても煩雑です。不動産売買のときは不動産会社が関与をして司法書士が手続きを行うことが一般的ですが、相続の場合は元の所有者が亡くなっていますので、相続人の申請のみで行われます。
その場合、遺言書や遺産分割協議書、登記識別情報または登記済証、固定資産税評価証明書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の徐住民票など、多くの必要書類を相続人側ですべて揃えなくてはなりません。
相続者全員の署名押印が必要なので、遺産分割協議が成立していることが前提になります。
相続税は、相続後10か月以内に納めなくてはならないので、それまでにこれらの書類を集めて手続きをしなくてはいけません。他の手続きに比べてかなり時間と手間のかかる作業になります。
無理に自分で手続きを進めないようにしましょう
自分で家の名義変更の手続きを進めようとすると、書類に不備があったり、申請書の書き方が間違っていたりと想像以上の時間が失われます。
任せることができる範囲で、不動産会社に相談してみることでスムーズに手続きを進められるので、おすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
