でも古家なんて、大丈夫なのでしょうか？
古家購入を検討するヒントとして、古家付き土地のメリット・デメリット、さらに出口戦略である売却時の更地との比較まで徹底解説します。
古家付き土地とは？
築20～30年を超えた中古戸建は、そのままでは建物の利用が難しく、「中古一戸建て」として売るのは難しい物件です。
ですからあえて価値のない建物は無視して、資産価値のある土地だけに着目し、「土地物件」として売り出します。
その際「この土地には資産価格0円の建物が残っています」ということを示したものが「古家（ふるや）付き土地」です。一般的には「土地※現況 古家あり（上物あり）」として販売されています。
このような物件は古家建物の撤去費用を考慮して、その分安く売り出されていることがあります。「古家付き土地」と広告掲載することで、土地を探している人だけでなく、とにかく安い中古戸建を探している人の目にもとまりやすくなります。
売買の際には資産価値を認められていない古家ですが、実際に価値がないものなのでしょうか？
実は、築何年から「古家」と呼ぶかは、明確な基準がありません。建物の資産償却期間から、築20年を越えた木造一戸建は古家として扱うことが一般的ですが、実際には丁寧に使われていて見た目もきれいな建物は、築25年でも「中古物件」として取引されている場合もあります。
古家と聞くと基礎や柱が朽ちて今にも倒れそうなものを想像しますが、中には手を加えて修繕すればまだまだ住むことができる物件も少なくありません。売主が引渡まで居住して、問題なく暮らしているケースもあります。
築年数にこだわる方には無価値の建物でも、住居として使用できればOKという方には利用価値のある物件になります。
ひとくくりに「古家付き土地」といっても、どのような状態かは物件ごとに違います。
古家付き土地を購入するメリットとは？
土地の価値のみで取引される古家付き土地を、あえて購入するにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
相場より安く購入できる
買主にとって価値のない余分な建物を解体しなければならない古家付き土地は、解体費用を見込んだ安い価格で売りに出されていることが多く、またそうでなくても値引き交渉に応じてもらいやすいので、周辺の土地相場よりたいてい安く購入できます。建物をリノベーションして利用できる場合がある
老朽化の程度や居住性能にもよりますが、資産としての価値はなくても居住用として建物も利用できる場合があります。築年数が古くても基礎や柱に問題がない場合、内装や傷んだ部分をリフォームしたり設備を新しいものに取り替えれば、じゅうぶん気持ちよく生活することができるでしょう。
すぐに賃貸に出すこともできるので、投資物件としての利用も1つの方法です。
新築したときのイメージができる
古家を取り壊し新築する場合、解体前の建物で日当たりや部屋からの眺望を確認することができます。新しい家の間取りや窓の位置をデザインする際の参考にできるうえに、更地だとわかりにくい広さの実感や住んだときの具体的なイメージが、建物があると把握しやすくなります。
更地と比べた古家付き土地を購入するメリットは？
更地と比較したとき、古家付き土地を購入すると次のメリットがあります。・相場よりも安く購入できる
・購入後すぐに住める
・建物をリフォーム・リノベーションして活用できる
・新築に建て替えたときのイメージがしやすい
・解体費用がかからない
・固定資産税が安い
上記のメリットに魅力を感じる方であれば、古家付き土地の購入をおすすめします。
■関連リンク：
「更地とは？ 正しい意味や整地との違い、放置のリスク、有効な活用方法を紹介」
古家付き土地を購入するデメリットはある？
古家付きを前提に土地を購入する際には、古家ゆえのデメリットがあります。
解体費用がかかる
建物を利用しない場合は、解体費用がかかります。その分安く買ったつもりでも、重機搬入時の周辺道路の状況や隣接する建物との関係、建材に石綿（アスベスト）が含まれていると、その対策に想定外の手間と費用がかかることがあります。塀や庭木の撤去など整地にも相応の費用がかかるうえ、解体中に地中から過去の汚水桝や浄化水槽など地中障害物が発見されたケースもあり、想定外の撤去費用が発生することもあります。
上下水道引込や給排水管工事が必要な場合がある
地域にもよりますが、古い住宅の場合建築当時の汚水浸透桝のままになっていて、建物新築の際に下水道引込工事が必要になることがあります。上下水道とつながっていても、途中の管や桝、屋内の給排水管も老朽化しているため、多くは取替工事をしなければならないでしょう。
契約不適合責任が免責される
古家付き土地として売買される物件では古家の契約不適合責任（※）は免責することも可能なので、原則として建物の使用については買主の自己責任になります。（※旧民法「瑕疵担保責任」が、2020年4月より「契約不適合責任」に変わっています）
土地の境界があいまいなものがある
古い住宅には土地の境界があいまいなままのものがあり、測量や境界確定図で確認しておく必要があります。更地と比べた古家付き土地を購入するデメリットは？
古家付き土地を購入すると、更地にはない以下のデメリットがあります。・建物に関する責任を追及できない
・解体費用が買主の負担になる
・水道・電気工事などが必要になる
・境界線が曖昧になっている
古家を活用する場合でも、活用しない場合でも、買主にとっては経済的負担が大きい点を知っておくことが大切です。
古家付き土地に関する注意点
古家付き土地を購入する場合、更地の購入と異なる注意点がいくつかあります。その代表的なものが、解体費用の負担や瑕疵担保責任の免除、隣地との境界線などです。
購入前に、古家付き土地ならではのポイントをしっかりと押さえておきましょう。
注意点① 余分な解体費用が出ないようにする
余分な解体費用を出さないように注意が必要です。そのためにも、古家の中に家具などの物品を残させないことなどを、売買契約の条件に入れておきましょう。また、地中障害物が出てきた場合、撤去費用を自己負担しないため、売り主の瑕疵担保責任期間内に解体工事が終わるような日程を組むことをおすすめします。
注意② リノベーションして住む場合の瑕疵担保責任は免除される
古家をリノベーションして住むとき、すべて自己責任になります。古家付き土地を購入は、あくまでも土地の売買とみなされるため、売主の古家に対する瑕疵担保責任は、免責されるからです。
耐震性を例に挙げた場合、古家の確認申請が1981年6月以前のものであれば、耐震補強の工事が必要となり、その費用を買主が負担しなければなりません。
注意点③ 隣地との境界線を把握しておく
隣地との境界線も注意が必要です。特に古い土地は、土地の境界が曖昧になっていることが多く、明確な境界線が決まっていないケースも珍しくありません。この状態を放置していれば、配管や塀などが隣地に越境していた、自分の土地が隣家の土地だと主張されるなど、購入後のトラブルにつながることも考えられます。これらの回避するためにも、境界確定図で境界線を把握しておくべきです。
注意点④ 地域の確認を怠らない
購入予定の古家付き土地が「市街化調整区域」にある場合、基本的に建物の再建築ができません。市街化調整区域とは、都市計画法により、地域の市街化を抑えているエリアです。これは、自治体によっても詳細が異なるため、仲介している不動産会社をはじめ、自治体への確認も怠らないようにしましょう。注意点⑤ 土地・建物に抵当権を設定する
住宅ローンを利用して購入した場合、土地のみであれば土地の所有権移転と抵当権設定で済みます。しかし古家付き土地を購入すると、建物の所有権移転登記と抵当権設定が必要になるため注意しましょう。
当然ですが、建物の所有権移転登記と抵当権設定にも登録免許税は必要です。
土地だけの費用ではなく建物まで含めた費用がかかるため、十分貯蓄をしたうえで購入を決断することが重要です。
注意点⑥ 上下水道工事が必要な場合がある
古い住宅の場合、上下水道の設備が整っておらず、工事が行われていないことがあります。そのため、上下水道の引き込みや給排水管の取替工事など、上下水道工事が必要になる可能性が高いです。
上下水道工事や給排水設備工事は、数十万～数百万円の費用がかかることもあります。
また自治体によっては雨水の浸透桝の設置義務が課されているところもあり、すべての設備を整えるとかなりの費用になるでしょう。
購入前に上下水道・給排水設備がどのような状況にあるか確認し、購入後の費用も含めて土地を選ぶことが重要です。
注意点⑦ 庭木の撤去や整地に費用がかかることがある
古家付き土地を購入した場合、建物の解体費用以外にも庭木の撤去費用、荒れた庭の整地などの費用がかかることもあります。古い家の場合、庭に大きな穴が開いていたり古い池がそのままになっていたりするケースがあります。
そのままでは活用方法がなく、駐車場や家庭菜園、芝生などにするには整地が不可欠です。
中には庭に不要な家具や家電が放置されているケースもあり、素人が扱うのは大変危険です。
建物の解体を依頼する場合は、同時に庭木や障害物の撤去も依頼するのがよいでしょう。
まとめ
古家付き土地は安い価格で購入しやすく、さまざまな活用方法があります。
一方で、現代の基準に合わない設備、上下水道や給排水、境界線などの問題を抱えている可能性もあります。
古家付き土地を購入するときは、価格だけでなく、購入後にどんな費用が発生するか、快適に住むためにどのような対策が必要かなども合わせて検討するべきです。
どのような土地を購入すればよいか迷ったときは、専門知識を持つ不動産会社に相談しましょう。
■関連リンク：
「土地売却の流れや必要な手続きは？ 成功させるための注意点も解説」
■関連リンク：
「古い家を売るには？ 売却方法や高く売るコツは?節税対策も解説」
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
