土地を手放す手段としては売却が一般的ですが、その他にもいくつかの方法が検討可能です。
この記事では、不要な土地を手放す5つの方法と、それぞれメリットを解説します。
目次
使用していない土地を放置しておくデメリット
土地を取得すると「すぐに土地を活用する予定はないけれど、何かに使うかもしれないししばらく放っておこう」と思う方もいるかもしれません。
しかし、目的なく土地を放置するのはデメリットが多く、あまりおすすめできません。
土地を放置した場合に考えられるリスクを紹介していきます。
●固定資産税
不動産は持っているだけで課税対象となるため、年に一度固定資産税がかかります。税率は多くの自治体で1.4%に設定されており、仮に固定資産税評価額700万円の土地であれば年間9万8,000円を固定資産税として支払わなければなりません。
土地に建物が建っている場合、建物の固定資産税も併せて発生します。
●損害賠償
土地や建物を放置した結果、隣地の住民や通行人に損害を与えた場合、損害賠償請求の対象となることがあります。例えば、老朽化した空き家を放置しており、地震や台風などで倒壊したケースが代表的です。所有者が管理を怠ったとして、損害に対して過失が認められれば賠償を行わなければならないことがあります。
●管理の手間がかかる
物件の管理そのものに手間がかかるという問題もあります。建物があれば定期的に掃除や空気の入れ替えなどメンテナンスが必要です。建物が建っていない場合も、草刈りなどを定期的に行う必要があります。
不要な土地を手放す方法
持っていても出費と手間がかかるだけの土地であれば、手放してしまったほうがよいこともあります。
土地を手放す方法はいくつか存在し、代表的なものは以下の5つの方法です。
1.自治体に寄付する
2.無償で譲渡する
3.土地を放棄する（そもそも相続しない）
4.土地を売却する
5.相続税として物納する
土地を寄付するメリットと注意点
各地方自治体では、住民からの土地の寄付を受け付けています。
土地を寄付するメリットと注意点を確認していきます。
土地を寄付する方法
自治体に土地を寄付したい場合、まずは各地方自治体の担当の窓口へ事前相談が必要です。その後土地の調査が行われ、寄付を受けてもよい土地かどうかを審査されます。その後、所有者が必要書類を自治体に提出し、手続きは完了となります。
土地を寄付するメリット
土地を自治体に寄付するメリットは、贈与税を発生させずに済むという点です。贈与税は安い場合でも評価額の10%を支払う必要があり、金額の大きな出費です。
活用の難しい土地であれば、贈与税の発生を理由に受贈者が嫌がる可能性もあります。
この点、自治体への寄付では贈与税の心配をする必要はありません。
土地を寄付するときの注意点
自治体への土地の寄付では「そもそも寄付を受けてもらえない」場合も多いです。というのも、活用が難しく買い手のつかない土地であれば、自治体にとっても「もらっても仕方のない土地」である可能性が高いからです。土地は自治体にとっては税収入の源になるため、使い道のない土地を寄付されるより、所有し続けてもらうほうがメリットも大きくなります。
土地の寄付は、希望したからといって必ずしも受け付けてもらえるとは限りません。注意してください。
土地の寄付を断られやすいケース
自治体は、土地の寄付を容易に受け入れない傾向があります。その最大の理由が財源を確保するためです。固定資産税は、自治体からしてみると大きな収入源になっているため、安易に土地の寄付を受け入れてしまえば、財源の確保が難しくなってしまいます。また、扱いの難しい土地の寄付を受け入れた場合、管理コストの問題も発生してしまうからです。自治体から寄付を断られやすい土地は、利用が困難な場所、近隣の土壌汚染といった対処に多額の費用がかかる場所、老朽化が進んで資産価値が低い場所が挙げられます。さらに、無許可開発地も土地の寄付を断られやすいケースのひとつです。逆に考えれば、自治体が活用できそうな場所であれば、土地の引き取りを善処してくれるかもしれません。自治体の判断基準にもよりますが、公共的に利用できる場所であること、有効活用できる場所であること。この2点が大切なポイントになってくると考えられます。
土地を譲渡するメリットと注意点
二つめの選択肢となるのが、土地の無償での譲渡です。具体的な方法とメリット・注意点を見てみましょう。
土地を譲渡する方法
無償で土地を譲渡する場合、法的には贈与として取り扱われます。手順は以下のとおりです。
・受贈者（土地を受け取る人）を見つける
・ 贈与の内容を受贈者と話し合う
・ 契約書を作成し押印する
・ 土地の引き渡しと登記を行う
土地を譲渡するメリット
土地を無償で譲渡するメリットは、将来的に発生する相続税がなくなることです。土地を被相続人に相続してもらうと、相続税評価額に応じた相続税が発生し、相続人が支払う必要があります。
土地自体にあまり価値がないのであれば、贈与してしまうことで将来的な相続人の負担が減少します。
土地を譲渡するときの注意点
土地を贈与するときに注意したいのが、贈与する相手によって税率が変わることです。贈与には大きく、親や祖父母が子や孫に贈与する「特例贈与財産」と、それ以外の「一般贈与財産」の二つに分かれます。
この二つには異なる税率が設定されており、例えば課税価格400万円超600万円の区分であれば、特例贈与財産は20%・一般贈与財産は30%です。
贈与の相談をする際は、税金がどの程度かかるか事前に説明できたほうがスムーズです。どの程度の税率なのかを事前に把握しておきましょう。
土地を放棄するメリットと注意点
土地を放棄する（相続しない）のも方法の一つです。
どのように手続きをするのか確認してみましょう。
土地を放棄する方法
土地を相続したくない場合、家庭裁判所に申請して相続放棄の手続きを行うことができます。具体的な流れは以下のとおりです。
・相続放棄申述書と住民票などの必要書類を集める
・管轄の家庭裁判所に書類を提出する
・家庭裁判所から照会書が送付されるので返送する
・相続放棄申述受理通知書が届く
土地を放棄するメリット
相続放棄を行うと、そもそも土地の所有者にならないため、固定資産税の支払いや相続税などの費用が発生しません。売却や活用が難しいケースでは、最も手間や支出の少ない解決方法と考えられます。
土地を放棄するときの注意点
土地の相続を放棄する際に注意したいのは「土地だけを相続しない」ことは原則できないという点です。土地以外に預貯金などの遺産がある場合でも、一括で相続放棄となります。地方自治体に寄付を断られた場合の対処法
自治体に土地を寄付したくても、その判断基準が厳しいことから断られる可能性が高いと考えられます。それでは、自治体から土地の寄付を断られた場合、どのように対処すればよいのでしょうか？ここからは、他にもある土地の寄付方法や手順、注意点などをご紹介します。
認可地縁団体へ土地を寄付
自治会や町内会といった認可地縁団体に土地を寄付することができます。認可地縁団体に寄付する場合、自治体と同じように、その土地が町内会や自治会にとって、有効活用できる場所であるかどうかが引取りの大きなポイントです。また、税制優遇される土地であれば、前向きに寄付を検討してくれるでしょう。注意点としては、すべての自治会や町内会が認可地縁団体ではないことです。認可地縁団体へ土地の寄付を考えるとき、自治会や町内会に事前の確認をおこなうようにしてください。
個人へ土地を寄付
土地の寄付は、個人を相手におこなうことも可能です。しかし、個人に土地を寄付する場合、贈与という扱いになるため、土地を受け取った相手がその資産価値に応じた贈与税を支払わなければなりません。また、対象の土地を個人へ寄付するに際し、贈与契約書を作成する必要が考えられます。そのときは、所有権移転登記を進めると同時に作成しましょう。贈与契約書には「贈与者と受贈者両名の氏名と贈与の締結内容」「贈与対象となる土地の所在地や地番（登記簿謄本と同じ内容であること）」「所有権移転登記の日時や費用負担者の氏名」が記載されていることを必ず確認してください。この他にも、先述の贈与税に合わせ、土地の所有権移転にかかる費用や贈与後に発生する固定資産税などを、贈与者と受贈者のどちらが負担するのか、事前に取り決めておくべきです。後々のトラブルを避けるためにも、しっかりと双方で話し合うことをおすすめします。
法人へ土地を寄付
一般企業である法人にも、土地を寄付することができます。ただし、土地を寄付する相手が営利法人の場合、寄付する方に譲渡所得税が課税される可能性があることから、十分な注意が必要です。譲渡所得税とは、不動産の売却時に得た利益に課せられる税金のため、本来ならば、売買ではない土地の寄付に課税されるものではありません。しかし、営利法人に土地の寄付をおこなえば、対象の不動産を法人に譲渡したものとみなしてしまうからです。逆に、お寺や神社、学校などの公益法人に寄付する場合、社会貢献と見なされ、譲渡所得税が免除されます。ただし、譲渡所得税を免除してもらうためには「租税特別措置法第40条の規定による承認申請書」を提出するといった手続きが必要です。
土地を売却するメリットと注意点
土地の売却も、手放す方法の一つとして一般的です。具体的な進め方と注意点を確認してみましょう。
土地を売却する方法
仲介業者を利用して土地の売却を行うのであれば、以下の流れで進むのが一般的です。
・土地の査定（売り出し価格の決定）
・媒介を頼む仲介業者を決定
・売却活動を行う
・購入希望者を見つけて売買契約を結ぶ
・代金の受け取りと土地の引き渡しを行う
土地を売却するメリット
土地を売却する際のメリットは、他の方法とは異なり土地を現金化できることです。そのため、土地を手放す際はまず売れるかどうかを検討してみましょう。
土地を売却する場合、譲渡で利益が出た場合は所得税と住民税の課税対象となります。なお、親族が居住していた土地や建物を売却した場合は軽減税率の対象となる場合があります。
土地を売却するときの注意点
土地の需要が低いエリアや、土地が不整形地であるなどの事情があると、なかなか買い手がつかないこともあります。この場合、仲介業者を利用した通常の個人間売買では売れないかもしれません。隣地の持ち主や買取業者、空き家バンクなど別の方法も並行して買い手を探してみましょう。
相続税の納付時に物納
特殊な例としては、相続税をお金ではなく土地で払う「物納」という方法もあります。
しかし、物納は延納（納付期限の延長）をしても金銭で納付できない場合に限って限定的に認められる方法のため、現金で払える場合は現金での納付が必要です。
また、土地に問題があり「物納不適格財産」にあたる場合は物納できません。
例えば以下のようなものが該当します。
・抵当権が設定されている土地
・ 複数名の共有名義の土地
・隣地との境界線が確定していない土地
物納を希望するのであれば、土地の状態や権利関係に不備がないかを確認しておきましょう。
活用の難しい土地も手放すことができる
活用が難しい土地は、放っておいても税金や手入れの手間がかかるばかりです。 持っていてもマイナスにしかならないのであれば、有償・無償で手放すことも選択肢に入れてみましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
