原則的な取扱いは？
修繕積立金は、マンションの共用部分に対して将来の大規模繕等の費用に充てるため、管理組合において長期間にわたって計画的に積み立てられるものである。
修繕積立金として管理組合に支払った金額は、実際に修繕等が行われていない限り、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないため、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入できないのだ。実際に修繕等が行われたときに、その費用の額に充てられた部分の金額について、その修繕等が完了した年分の必要経費に算入されることになるのである。
支払年分の必要経費に算入できる場合がある、その要件は？
修繕積立金はマンションの区分所有者となった時点で、管理組合へ義務的に納付しなければならないものであり、管理規約において納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り、区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的である。
このため、返還されない修繕積立金を支払ったにもかかわらず支払った年の必要経費に算入できないのは不合理ということで、国税庁は以下の条件付で認める事例を挙げている。
修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の下で行われている場合には、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えない、といっているのだ。
（ストレートにOKといわないところが、また役所らしいが・・・）
（1）区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負う ことになること。
（2）管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。
（3）修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと。
（4）修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。
もう一度管理規約を確認してみることを、お勧めする。
＜未収家賃も売上げに計上すること＞
不動産収入の場合、毎月の家賃は基本的に契約で支払い期日が定められている。基本的には、この定められて日がくれば収入に計上しなければならない。入金があったかどうかではないので注意が必要だ。更新料も同じく要注意だ。
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【監修者】
森重 克昌税理士法人 さくら税務
業務部 本部長
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